Совершающих сделки с недвижимым имуществом

 

В соответствии с положениями гл. 25 второй части Налого­вого кодекса РФ с 1 января 2002 г. при осуществлении пред­приятиями операций с недвижимостью объектом обложения налогом является сумма полученной прибыли от реализации недвижимого имущества, включая земельные участки, и иму­щественные права, а также доходы от внереализуемых сделок (сдача недвижимости в аренду), уменьшенных на величину рас­ходов по этим операциям и остаточной стоимости амортизиру­емого имущества (рисунок 8.23 – 8.25).

Ставка налога на прибыль организаций с 1 января 2002 г. установлена в размере 24%, из которых зачисляется:

7,5% — в федеральный бюджет;

14,5% — в бюджеты субъектов РФ;

2% — в местные бюджеты.

Законодательные органы субъектов РФ могут снижать для отдельных категорий налогоплательщиков налоговую ставку в части суммы налога, зачисляемой в их бюджет, ми­нимум до 10,5%.

Рисунок 8.23 - Объект обложения налогом и порядок исчисления облагаемой прибыли при сделках с недвижимостью

 

Рисунок 8.24 - Доходы и расходы предприятий, не учитываемые при определении облагаемой налогом прибыли по сделкам с недвижимым имуществом

Рисунок 8.25 - Особенности определения налоговой базы при передаче недвижимого имущества в доверительное управление (ст. 276)

Налоговые ставки на доходы иностранных организаций, не связанные с деятельностью в РФ через постоянное пред­ставительство, установлены в следующих размерах: 20% с любых доходов, кроме использования, содержания или сдачи в аренду (фрахт) приравненных к недвижимости су­дов и самолетов, по которым ставка налога 10% (ст. 284 НК РФ).

Налоговый период по налогу на прибыль — календар­ный год, а отчетные периоды — первый квартал, полуго­дие и девять месяцев календарного года.

По каждому объекту недвижимости налогоплательщи­ки должны вести учет доходов и расходов с указанием:

- первоначальной стоимости;

- изменений первоначальной стоимости при достройке, дооборудовании и реконструкции;

- принятых организацией сроков полезного использо­вания;

- способа начисления и суммы амортизации за период начала начисления до конца месяца, в котором было реали­зовано имущество;

- цены реализации по договору купли-продажи;

- даты приобретения и даты продажи имущества;

- расходов по реализации объекта.

 

    9 Формирование портфеля недвижимости и управление им

 

    9.1 Общие принципы конструирования портфеля недвижимости

 

Инвестирование в отдельные активы обеспечивает ха­рактерное для каждого актива определенное соотношение уровня риска и ставки доходности. Например, относительно меньший риск для активов в форме банковских депозитов связан с относительно низкой ставкой доходности инвести­рованного капитала, высокая ставка доходности по акциям связана с высоким уровнем риска.

Очевидно, что высокая ставка доходности есть плата за высокий риск. Однако данную зависимость можно изменить за счет формирования портфеля активов. Максимизировать ставку доходности инвестированного капитала при опреде­ленном уровне риска позволяет портфельный подход к инве­стициям.

Сущность формирования портфеля заключена в том, что капитал распределен между отдельными активами, и это по­зволяет добиться максимизации ставки доходности при ста­билизации уровня риска. Данные взаимосвязи можно выра­зить формулой:

,                                                     (9.1)

где  - величина привлеченного капитала (собственного + заемного);  - цена актива;  - соответствующие ставки доходности активов

В условиях неопределенности будущего на рынке капи­тала и рынке недвижимости примером простейшего портфе­ля недвижимости могут быть распределение капитала меж­ду разными типами доходной недвижимости, различие в ме­стоположении объектов недвижимости и в финансовой структуре привлеченного капитала в определенный период времени t. Характерное для портфельных инвесторов проти­воречие между уровнем риска и ставкой доходности пред­ставлено графически на рисунке 9.1.

 

Рисунок 9.1 – Противоречие между уровнем риска и ставкой доходности портфеля активов

 

На графике отражена ситуация, когда портфель D имеет более высокую ставку доходности при относительно низком уровне риска. Портфель С имеет низкую ставку доходности при относительно высоком уровне риска. Такая ситуация воз­можна при формировании портфеля активов в силу разного качества управления активами и определения приемлемого уровня риска и ставки доходности.

Принципы формирования портфеля:

- диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска;

-   доходность активов портфеля должна быть в противофазе;

-   изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, так как старение активов портфеля - признак низкого качества управле­ния.

Рассмотрим эти принципы более подробно.

Диверсификация активов с целью управления ставкой до­ходности и уровнем риска. Реализация данного принципа в процессе формирования портфеля активов позволяет свести уровень управляемого риска к минимуму, что отражено на рисунке 9.2.

 

Рисунок 9.2 – Диверсификация управляемого риска

 

Практика формирования портфеля недвижимости пока­зывает, что для снижения уровня управляемого риска необ­ходимо, чтобы число активов портфеля было не меньше 8 и не более 20, поскольку данное число активов позволяет ди­версифицировать управляемый риск. Если число активов пор­тфеля меньше 8, диверсификация управляемого риска не до­стигается, если выше 20 - возникают сложности в качестве управления портфелем недвижимости. Применительно к пор­тфелю доходной недвижимости диверсификация управляемо­го риска достигается за счет:

- типа недвижимости;

- местоположения недвижимости;

- финансовой структуры инвестированного капитала.

Исследователи западного рынка недвижимости утверж­дают, что важнейшим фактором диверсификации управляе­мого риска является диверсификация типов недвижимости: офисы, индустриальная, жилая, многофункциональная. Не­которые специалисты, занимающиеся проблемами управле­ния недвижимостью, отмечают, что для средневарьируемых типов земельной собственности диверсификация по типам недвижимости имела большее значение, чем географическая по четырем регионам. Однако в дальнейшем практика не подтвердила данного вывода. Имеющиеся данные по рос­сийским регионам свидетельствуют о значительной дивер­сификации в зависимости от местоположения. Например, различие в цене жилой недвижимости в Хабаровске состави­ло по новым однокомнатным квартирам соотношение, рав­ное примерно 1:2 (если стоимость однокомнатной квартиры принять за 100%, то в Южном микрорайоне она достигнет только 58,1%), примерно такое же соотношение цены на но­вые двухкомнатные и трехкомнатные (51,9% стоимости квар­тиры в Центральном районе) квартиры в Центральном и Южном микрорайонах.

При формировании портфеля недвижимости недостаточ­но простой диверсификации местоположения различных типов доходной недвижимости. Практика формирования порт­фелей недвижимости показала, что необходим анализ эко­номического потенциала регионов, который целесообразно проводить в двух направлениях:

- на основе сложившегося уровня занятости населения;

- на основе специализации региона.

Анализ экономического потенциала региона с учетом сло­жившегося уровня занятости предполагает группировку регио­нов страны по пяти признакам: циклическая занятость (измене­ния уровня занятости происходят в связи с изменениями макро­экономической ситуации и этапа делового цикла); традиционно высокая занятость; недавно возникшая (в связи со структурной перестройкой); высокая занятость; традиционно низкая заня­тость, недавно возникшая низкая занятость.

Анализ на основе специализации региона предполагает классификацию регионов страны по основному виду занято­сти: производство электроэнергии; промышленное производ­ство; финансовые услуги; развитая сфера услуг; диверсифи­цированная занятость и неопределенная занятость.

Диверсификация за счет различной финансовой структу­ры предполагает использование различных инструментов инвестирования от безрискового инструмента права преиму­щественной аренды до высокорискового - опционов на не­движимость.

Доходность активов портфеля должна быть в противофазе. Для оценки статистической зависимости между двумя времен­ными рядами, например, ставками доходности различных ти­пов доходной недвижимости, используется коэффициент кор­реляции. Этот коэффициент изменяется в пределах от +1 (положительная корреляция) до -1 (отрицательная корреляция).

Положительная корреляция, отражающая характер свя­зи между двумя временными рядами, означает, что повыше­ние ставок доходности по одному активу неизбежно вызыва­ет возрастание ставок доходности по другим активам.

Отрицательная корреляция доходности активов в порт­феле (доходность в противофазе) - это взаимосвязь между двумя рядами показателей ставок доходности активов, при которой доходность активов изменяется в противополож­ном направлении. Например, исследователи рынков недви­жимости в США и Великобритании выявили отрицательную корреляцию между ставками доходности традиционных фи­нансовых активов и ставками доходности инвестиций в не­движимость, или доходностью многосемейных жилых домов, сдаваемых в аренду, и доходностью коттеджей, рассчитан­ных на одну семью. Доходность сдаваемых в аренду много­семейных жилых домов относительно возрастает в период кризисов, когда многие арендаторы вынуждены отказаться от покупки или аренды дома для семьи.

Если портфель состоит из активов (типов недвижимос­ти), доходность которых находится в положительной корре­ляции, то уровень риска портфеля возрастает, поскольку при изменении ситуации на рынке недвижимости или на рынке капитала доходность такого портфеля снизится в большей степени, чем доходность отдельных активов.

Изменение ставки доходности портфеля в случае поло­жительной и отрицательной корреляции отражено на рисунке 9.3.

 

Рисунок 9.3 – Влияние положительной и отрицательной корреляции активов на доходность портфеля

 

Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности двух активов, тем ниже уровень риска портфеля. Более того, при данном коэффициенте корреляции возможно установить такое соотношение активов, при котором достигается мини­мальный уровень риска. Например, коэффициент корреля­ции ставок доходности активов Аи Б равен -1, т.е. если став­ка доходности от актива А возрастет, то от актива Б - сни­жается.

Изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке. Старение активов портфеля - признак низкого качества управления портфелем, так как ситуация на рынке капитала и рынке недвижимости изменяется под влиянием многих факторов: социально-поли­тических, экономических и др. С учетом прогнозируемых из­менений ситуации необходимо своевременно, т.е. до того, как данные изменения станут очевидными для подавляющей мас­сы инвесторов, менять структуру портфеля, заменяя активы, уровень риска по которым возрастает без соответствующе­го прироста ставки доходности. Возможности изменения структуры портфеля в значительной степени определяются соотношением между управляемой и неуправляемой частя­ми портфеля. Управляемая часть портфеля составляет око­ло 80% и может продаваться, расширяться и финансироваться по желанию инвестора. Неуправляемая часть портфеля пред­ставляет инвестиции в смешанные структуры, на которые ин­вестор не может влиять в краткосрочном периоде.

 

9.2 Цели формирования портфеля недвижимости и его финансовая структура

 

Прежде чем формировать портфель недвижимости, ин­вестор должен сформулировать цели формирования портфе­ля. Постановка таких целей затрагивает определенные со­отношения риска и доходности, потенциального роста сто­имости и текущего дохода и различных уровней риска портфеля. Факторы, влияющие на определение целей, вклю­чают склонность инвестора к риску, текущую потребность в доходах и условия их налогообложения. Однако главное зак­лючается в том, чтобы цели были известны перед началом процесса инвестирования. Нужно усвоить две идеи, которые особенно важны для успешного управления портфелем, - это достижение эффекта диверсификации и разработка четкой концепции эффективного портфеля.

Цели формирования портфеля у каждого отдельного ин­вестора обусловлены рядом факторов:

- уровнем и стабильностью получаемых доходов;

- семейным положением и индивидуальными предпочтениями инвесторов (возраст и состав семьи инвестора также могут воздействовать ни предпочтения инвестора);

- величиной собственного капитала (чем выше уровень
и стабильность доходов инвестора, тем более рискованные
программы может он себе позволить);

- возрастом и опытом инвестора (опыт и возраст инвестора неизбежно отражаются на политике формирования пор­тфеля);

- отношением инвестора к риску.

Например, в зависимости от возраста предпочтение от­дается определенному типу портфеля. Практика показала, что инвесторы в возрасте от 60 лет и выше ориентированы на получение текущего потока доходов, а инвесторы в воз­расте от 20 до 45 лет ориентированы на рост стоимости ак­тивов портфеля.

В зависимости от данных факторов ставятся цели фор­мирования портфеля инвестиций. Такими целями являются:

- обеспечение устойчивого потока доходов от инвестиций
в недвижимость в течение длительного периода времени;

- возрастание стоимости объектов недвижимости (в крат­косрочном или долгосрочном периодах);

- защита от инфляции;

- возможности получения налоговых льгот.

При определении целей формирования портфеля инвести­ций необходимо различать ключевые понятия переменных порт­феля: "переменная запаса" и "переменная потока доходов".

Переменная запаса может быть измерена только на оп­ределенный момент времени, ее величина не имеет времен­ной протяженности.

Переменная потока доходов может быть измерена толь­ко за определенный период времени, т.е. ее величина имеет временное измерение. Например, переменная запаса при ин­вестициях в недвижимость - это величина стоимости объек­та недвижимости в момент времени 0 или t или t+1. Пере­менную потока дохода от недвижимости можно измерить за год (за ряд лет) как чистый операционный доход, действи­тельный валовой доход или потенциальный валовой доход. Ставка доходности инвестированного в недвижимость капи­тала или ставка доходности собственного капитала есть пе­ременная потока, так как она измеряется за определенный промежуток времени, в определенный момент. Если в момент времени t стоимость недвижимости, как переменная запаса, равна A₁ в момент времени t + 1 она составит А₂, то разни­ца между А₂ – A₁ - переменная потока. Однако при оценке рыночной стоимости недвижимости переменную запаса мож­но представить как капитализированный поток доходов.

Кроме того, необходимо иметь в виду шкалу временных предпочтений инвестора, которые учитывают, что поток до­ходов, полученных в период времени t, имеет большую сто­имость, чем эквивалентный поток дохода, полученного в пе­риод t + 1, поскольку текущая стоимость потока дохода - это дисконтированная будущая стоимость потока.

Учет личных характеристик поможет инвестору наметить цели в отношении текущего дохода, сохранения капитала, роста ка­питала, уровня налогообложения, степени риска. Эти цели дол­жны служить ориентирами при создании и оценке портфеля.

При формировании портфеля финансовых активов инве­сторы, как правило, должны сделать выбор между портфе­лями, которые либо генерируют высокий текущий доход, либо предлагают значительный потенциал прироста капитальной стоимости. Сделать выбор, тем более одновременно эти про­блемы решить, очень сложно. При формировании портфеля недвижимости эти две, казалось бы, противоречивые пробле­мы решаются одновременно, что является одной из особен­ностей портфеля недвижимости.

После формулировки инвестиционных целей при состав­лении портфеля могут быть учтены особые цели, среди них:

- потребности инвестора в получении текущих поступлений;

- необходимость сохранения капитала;

- требования к росту капитала.

Важно учитывать, что налоговые аспекты и ставка нало­гообложения доходов инвестора также влияют на структуру портфеля.

При определении целей формирования портфеля недви­жимости инвестор должен принять решение относительно приемлемого уровня риска. Дилемма выбора между риском и доходностью не должна игнорироваться при принятии лю­бого инвестиционного решения.

Если портфель формируется как набор возможных сде­лок с недвижимостью, то это не гарантирует достижения по­ставленных целей. Следует ответить и на ряд вопросов:

- насколько приемлем для конкретного управляющего портфелем данный уровень риска?

- какую ставку доходности обеспечивает данная структура портфеля?

- насколько обосновано соотношение между управляемой и неуправляемой частью активов портфеля?