От операций с недвижимым имуществом

В соответствии со ст. 210 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы фи­зического лица, полученные им в денежной и натуральной форме (включая и недвижимое имущество), или право на распоряжение, которыми у него возникло, а также в виде материальной выгоды, получаемой от приобретения товаров (объектов недвижимости) по договорам у граждан, органи­заций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

При получении дохода в натуральной форме в виде того или иного недвижимого имущества налоговая база опреде­ляется как его стоимость, исчисленная исходя из цен, ус­танавливаемых в порядке, предусмотренном ст. 40 НК с уче­том НДС и налога с продаж (ст. 211 НК).

Если иное не предусмотрено ст. 40 НК, для целей нало­гообложения применяется цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыноч­ных цен.

Налоговые органы при контроле полноты исчисления налогов могут проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

- между взаимозависимыми лицами;

- по товарообменным (бартерным) операциям;

- при значительном колебании (более чем на 30% в ту или иную сторону) уровня цен, применяемых налогоплатель­щиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услу­гам) в пределах непродолжительного периода времени. В упо­мянутых случаях, когда примененные сторонами сделки цены товаров, работ или услуг отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 30% от рыночной цены идентич­ных (однородных) товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рас­считанных таким образом, как если бы результаты этих сде­лок были оценены исходя из рыночных цен.

Идентичными считаются объекты, имеющие одина­ковые характерные для них основные признаки.

Однородными признаются товары, которые имеют сход­ные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми.

При определении рыночных цен товаров принимаются во внимание сделки между лицами, не являющимися вза­имозависимыми. Если нет на соответствующем рынке това­ров (работ, услуг) сделок по идентичным (однородным) то­варам из-за отсутствия предложений, а также при невоз­можности определения цен ввиду отсутствия или недоступ­ности информационных источников для определения рыноч­ной цены могут использовать следующие методы:

1. Метод последующей реализации, при котором ры­ночная цена товаров, реализуемых покупателем, определя­ется как разность цены, по которой такие товары реализова­ны покупателем при последующей реализации (перепрода­же), и разумных затрат, понесенных для продвижения на рынок последующей реализации им (без учета цены) при­обретаемых товаров, а также обычной для данной сферы деятельности прибыль.

2. Затратный метод, при котором рыночная цена товара определяется как сумма произведенных затрат и нацен­ки — разумной в данной сфере прибыли.

При получении доходов в виде материальной выгоды налоговая база определяется как превышение цены идентич­ных (однородных) товаров, реализуемых лицами, являющи­мися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависи­мыми над ценами реализации аналогичных товаров.

Исчисление налога с налоговой базы в виде материальной выгоды, полученной от приобретения товаров по ставке 13% (а у нерезидентов — по ставке 30%), производится налого­выми агентами — источником дохода, либо налого­плательщиками, получившими доход от физических лиц, продавших им по льготной цене свое имущество, не являю­щихся налоговыми агентами (рисунки 8.18 – 8.22).

Рисунок 8.18 - Определение налоговой базы по данным физических лиц, осуществляющих операции с недвижимым имуществом

Рисунок 8.19 - Система стандартных налоговых вычетов из доходов физического лица при определении налоговой базы

Рисунок 8.20 - Имущественные налоговые вычеты при продаже недвижимости физическими лицами

Рисунок 8.21 - Имущественные налоговые вычеты при строительстве или приобретении жилого дома или квартиры физическим лицом

Рисунок 8.22 - Порядок предоставления имущественного налогового вычета застройщику (покупателю) жилого дома или квартиры

 

Исчисление суммы налога за вознаграждение, получен­ное от физических лиц, не являющихся налоговыми агента­ми по договорам гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или аренды домов, квартир, ком­нат или других объектов недвижимости, производится нало­гоплательщиком самостоятельно при подаче соответствую­щей налоговой декларации и уплачивается в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым перио­дом. Налогоплательщики, получившие доходы, при выпла­те которых налоговыми агентами не была удержана сумма налога, выплачивают налог равными долями в два платежа: первый — не позднее 30 дней с даты вручения налоговыми органами уведомления об уплате налога, второй — не по­зднее 30 дней после первого срока уплаты (ст. 228 НК РФ).

Для налогообложения дохода от сдачи жилья внаем фи­зическими лицами определяются валовой доход и расходы, связанные с извлечением дохода.

Валовой доход наймодателя (арендодателя) включает все поступления от пользователя жилья в любой форме, включая согласованные с хозяином расходы, осуществлен­ные нанимателем по ремонту или улучшению объекта не­движимости, стоимость бесплатных услуг.

Поскольку сдача имущества внаем физическим лицам считается предпринимательской деятельностью, то при оп­ределении налоговой базы в соответствии со ст. 221 НК РФ наймодатели имеют право на профессиональные налоговые вычеты — в сумме фактически произведенных ими и доку­ментально подтвержденных расходов, непосредственно свя­занных с извлечением доходов. В состав расходов включа­ются:

- материальные затраты;

- амортизационные отчисления;

- затраты на оплату труда;

- прочие затраты.

Если налогоплательщик не может документально под­твердить свои расходы, связанные с деятельностью по сдаче внаем (аренду) недвижимого имущества, профессиональ­ный налоговый вычет производится в размере 20% общей суммы полученных доходов по этой деятельности. Но если физическое лицо не зарегистрировано в качестве индиви­дуального предпринимателя, то профессиональные нало­говые вычеты из доходов, получаемых от сдачи в аренду (найм) недвижимости, не производятся. Налогообложение доходов физических лиц от сдачи недвижимости внаем (арен­ду) осуществляется на основании:

- декларации физических лиц о полученных доходах за год;

- сведений, получаемых от регистрационной палаты, предприятий, организаций и физических лиц;

- материалов обследований деятельности физических лиц, проводимых налоговыми органами.

 

Для налогообложения индивидуальных предпринима­телей без образования юридического лица, осуществляю­щих сдачу внаем (аренду) жилых помещений, можно ис­пользовать единый налог на вмененный доход, как это пре­дусматривалось постановлением Правительства Москвы или в соответствии с Законом РФ от 31 июля 1998 г. № 148 "О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности".

Базовая доходность в сфере оказания услуг по кратко­срочному проживанию устанавливается на одно койко-место в размере 10 ММОТ, а прирост дохода на каждое допол­нительное койко-место — вмененный доход — потенциаль­но возможный доход плательщика единого налога за вычетом потенциально необходимых затрат, рассчитываемый с учетом совокупности факторов, непосредственно влияющих на его получение, на основе статистических исследований, проверок налоговых и иных государственных органов и оценки независимых профессиональных оценщиков.

Таблица 8.6 - Базовая доходность на один месяц при сдаче в аренду (найм) жилых помещений

 

 

 

№	Показатели	Одна комната
		в коммунальной квартире	в отдельно сдава­емой квартире
1	Базовая доходность, ММОТ	18	24
2	Коэффициент прироста дохода: на каждую дополни­тельно сдаваемую комнату при наличии мебели	1   0,2	0,7   0,2
	При местонахождении	Зона 1—0,9; зона 2—0,7; зона 3—0,4; зона 4—0,2; зона 5—0
3	Ставка единого налога 20%

 

 

Базовая доходность — условная доходность в стоимос­тном выражении на ту или иную единицу физического по­казателя (единицу продажи, численности работающих, ком­нату и др.), характеризующего определенный вид деятель­ности (например, наем жилых помещений) в различных со­поставимых условиях.

Налоговые обязательства у граждан — собственников не­движимости возникают при совершении ими сделок по до­говорам постоянной, пожизненной ренты или пожизненно­го содержания с иждивением в связи с получением доходов:

- при передаче недвижимости в собственность платель­щика ренты за плату или бесплатно;

- в виде периодических выплат, в том числе стоимос­ти содержания с иждивением;

- в случае досрочного выкупа ренты ее плательщикам. Все эти виды доходов физического лица — получателя ренты имеют единую экономическую природу: они образу­ются в результате отчуждения недвижимого имущества и облагаются налогом в установленном порядке. Поэтому в со­ответствии со ст. 220 НК РФ гражданин — получатель рен­ты имеет право на имущественные налоговые вычеты по сумме доходов, получаемых в каждом последующем кален­дарном году. Однако действующее законодательство содер­жит неоднозначные положения о налогообложении доходов по договорам ренты. Так, ст. 585 ГК РФ установлено, что если по договору ренты недвижимое имущество передает­ся за плату, то к отношениям сторон применяются правила купли-продажи, а если бесплатно — правила договора да­рения. Налогообложение операций с недвижимостью в этих случаях существенно различаются.

Плательщик ренты, получивший за плату недвижимость (квартиру, дом) в собственность с обременением, также име­ет право на налоговые имущественные вычеты из своих доходов в пределах 600 000 рублей (ст. 270 НК РФ).

При операциях с залогом недвижимости в случае обра­щения кредитором взыскания на объект залога у физического лица — залогодателя налоговые обязательства определяются по нормам гл. 23 НК РФ для доходов, получаемых от продажи недвижимого имущества. Если кредитор оставляет предмет залога за собой в процессе взыскания долга, доход залогодателя принимается равным сумме обязательства, погашенного кредитором.

Если при обращении взыскания предмет залога перехо­дит к залогодержателю по цене существенно ниже рыноч­ной, то у кредитора возникает объект обложения налогом в форме материальной выгоды, равной разнице между ры­ночной ценой недвижимого имущества и фактическими из­держками приобретателя.