Затратный подход к оценке стоимости земельных участков

Базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

 

Рисунок 4.17 – Методы затратного подхода при оценке стоимости земельных участков

Метод изъятия

Определяет рыночную стоимость собственно земель­ного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта не­движимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стои­мости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Условия использования метода изъятия:

- при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;

- если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незаст­роенными земельными участками.

Алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия.

1-й этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улуч­шениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Если недо­статочно информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стои­мости объектов.

2-й этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участ­ке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться стои­мость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства- это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных ма­териалов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесо­образно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения- это затраты в текущих рыночных ценах на строительство современного объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования, материалов, проектов и технологий.

Рисунок 4.18 – Состав стоимости воспроизводства или стоимости замещения

3-й этап. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

4-й этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и соору­жений величины накопленного износа для получения их остаточной (фак­тической) стоимости на дату оценки.

5-й этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех зат­рат на дату оценки.

Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скоррек­тировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оце­нить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооруже­ний) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спро­са и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостатки метода изъятия:

- он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооруже­ний, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости умень­шается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

- в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

 

Метод определения затрат на освоение

Применяется при оценке незаст­роенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые за­тем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычита­ются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения сто­имости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жи­лой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производствен­ные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влия­ние оказывает окружающая среда.

1-й этап. Определение разме­ров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юри­дических и физических возможностей, а также экономической целесообраз­ности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2-й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогич­ным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3-й этап. Расчет всех затрат на освоение:

- расходы на приобретение земельного массива и оформление доку­ментов;

- инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и ком­мунальных сооружений;

- оплата налогов, страхования;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

- расходы на продажу и рекламу.

4-й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.

5-й этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связан­ный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, получен­ной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринима­тельской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.