Договор аренды зданий и сооружений.

В условиях современной рыночной экономики наблюдается все большее распространение арендных отношений, поскольку на данный момент у многих субъектов экономической деятельности отсутствуют финансовые средства для приобретения в собственность необходимого имущества, а иные субъекты, в свою очередь, это имущество просто не используют.

Объектами аренды могут выступать самые разнообразные недвижимые и движимые вещи, например, здания и сооружения, предприятия и транспортные средства, оборудование, а также иные вещи, которые не утрачивают своих натуральных свойств в ходе их использования.

Согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение, а также пользование либо во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договоры аренды зданий или сооружений являются возмездными, консенсуальными и двустороннеобязывающими договорами.

Статья 651 ГК закрепляет обязательную письменную форму договоров аренды зданий или сооружений. При этом, требуется составление одного документа, подписываемого каждой из сторон.

Ст. 610 ГК предусматривает два вида договоров аренды:

1) заключаемый на определенный срок;

2) заключаемый на неопределенный срок.

При этом договор аренды здания или сооружения, заключаемый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Сторонами в договорах аренды зданий или сооружений выступают арендаторы и арендодатели. Понятие арендодателей раскрывается в ст. 608 ГК. Прежде всего, к ним относятся собственники имущества. Учитывая же, что действующим законодательством не ограничивается круг лиц, способных быть собственниками имущества, включая здания и сооружения, то в качестве арендодателя может выступать как юридическое, так и физическое лицо.

В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» определено, что арендодатели должны быть собственниками имущества в момент его передачи арендаторам.

Говоря о собственнике здания, сооружения и иного вновь созданного объекта недвижимости, то, учитывая обязательность государственной регистрации такого имущества, право собственности на него возникает с момента этой регистрации, что определено в ст. 219 ГК.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК в случае перехода права собственности и иных вещных прав на имущество, которое было сдано в аренду, к другим лицам, договоры аренды не подлежат изменению или расторжению.

В случае смерти арендодателей – физических лиц договоры аренды не прекращаются. При этом, права, а также обязанности таких арендодателей переходят к их наследникам. Об этом, в частности, указывается в п. 2 ст. 218 ГК, согласно которому в случаях смерти граждан право собственности на принадлежащее им имущество переходит по наследству к лицам, указываемым в завещаниях либо определяемым в соответствии с нормами ГК о наследовании по закону. В статьях 1114 и 1152 ГК закреплены положения, предусматривающие момент перехода наследственного имущества к наследникам. В частности, такой переход определяется днем открытия наследства, а именно – днем смерти граждан-наследодателей, поэтому момент перехода не связан со временем фактического принятия наследства, а также моментом государственной регистрации прав на наследственное имущество, если подобная регистрация предусмотрена законом. Следовательно, у наследников, принявших наследство, право собственности на данное имущество возникает со дня смерти наследодателей вне зависимости от даты государственной регистрации этих прав, что было отмечено нами ранее в параграфе §2.2 настоящей работы.

В п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 разъясняется, что переход прав собственности на сданное в аренду имущество к другим лицам сам по себе не служит основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договоров аренды, заключенных прежними собственниками с арендаторами (за исключением изменения в договорах сведений об арендодателях).

Таким образом, при смене собственника арендуемого имущества права арендаторов в части пользования таким имуществом не изменяются. В таких ситуациях договоры аренды продолжают действовать, что следует также из положений ст. 621 ГК. Арендодателями здесь становятся другие лица, то есть новые собственники имущества. Однако при смене арендодателей потребуется решение некоторых процедурных вопросов, что выражается в необходимости заключения дополнительных соглашений, связанных с заменой стороны арендного договора – арендодателя. При этом, счета за аренду будут выставляться от имени уже новых арендодателей.

Как уже отмечалось, зачастую, вместе со зданиями и сооружениями в аренду передаются земельные участки, на которых расположены эти объекты. При этом, арендодатели зданий или сооружений могут являться как собственниками земельных участков, так и не собственниками. Соответственно, при первом варианте, заключая договоры аренды зданий или сооружений, одновременно решаются вопросы сдачи в аренду и земельных участков, на которых расположены эти здания или сооружения.

Резюмируя изложенное, отметим, что договоры аренды зданий и сооружений являются консенсуальными, то есть считаются заключенными с того момента, когда стороны достигли согласия по всем существенным условиям данных договоров, а именно по их предмету и размеру арендной платы. Специфика этих договоров состоит в том, что они могут быть заключены лишь в письменной форме. Кроме того, для договоров аренды зданий и сооружений сроком от одного года и более требуется обязательная государственная регистрация.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог настоящей работе, необходимо отметить следующее.

В отношении недвижимой вещи российское право опирается на принцип дуплицитета (двойственности): недвижимостью является как земельный участок, так и то, что на нём возведено.

Ответ на вопрос о статусе объекта как недвижимой вещи может быть получен путем прохождения двухступенчатого теста:

1. Необходимо определить, имеется ли между земельным участком и расположенным на нём объектом неразрывная связь. Это должно быть выражено в том, что перемещение объекта без причинения ему несоразмерного ущерба невозможно. При получении отрицательного ответа следует считать объект движимой вещью.

2. При получении положительного ответа следует определить следующее:

a. Располагается ли объект исключительно в границах земельного участка, принадлежащего использующему объект лицу, и предназначается ли объект для удовлетворения нужд только данного пользователя и

b. Отсутствует ли у объекта собственное назначение в обороте, отличное от назначения земельного участка.

Если ответы на все поставленные вопросы положительные, следует признать объект составной частью земельного участка. При наличии хотя бы одного отрицательного ответа, имеется недвижимая вещь.

Российское законодательство устанавливает так называемый «принцип внесения»: права на недвижимость не возникают без записи в реестр; сама сделка, которая является основанием для перехода права, право на недвижимость не переносит, она порождает обязательства. Перенос вещного права на недвижимость осуществляется исключительно в силу записи. Записи в реестре изменяются регистрирующим органом под влиянием частных волеизъявлений – заявлений о регистрации перехода права, которые совершаются сторонами сделки, потому что они – стороны – приняли на себя соответствующие обязательства.

Из принципа внесения имеется ряд исключений, в частности, случаи универсального правопреемства: наследование и реорганизация юридических лиц.

В процессе подготовки настоящего исследования выполнено следующее:

1. Установлено понятие недвижимой вещи российском праве.

2. Определены подходы отечественной судебной практики в квалификации вещей в качестве недвижимых.

3. Проанализированы предлагаемые проектом реформы вещных прав изменения в части правового режима недвижимости.

4. Установлены содержательные черты государственной регистрации как основания возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимое имущество.

5. Выявлены особенности перехода прав на недвижимое имущество в порядке наследования и при реорганизации юридических лиц.

6. Выявлены отдельные особенности заключения и исполнения гражданско-правовых договоров в отношении недвижимого имущества.

Таким образом, поставленная цель достигнута.

В завершении отметим, что при детальном рассмотрении российского гражданского законодательства видно, что нередко его нормы изобилуют нечеткими и противоречивыми формулировками в отношении самых фундаментальных основ гражданского законодательства, к числу которых принадлежат такие понятия, как "недвижимость", "недвижимая вещь". Без четкого понимания содержания данных категорий невозможно вести речь о совершенствовании законодательства, регламентирующего их.

В этой связи предлагаемые изменения в части реформирования вещных прав целом, и правового статуса недвижимости, в частности, представляются обоснованными и способствующими формированию развитого правопорядка, обладающего такой важной чертой как правовая определенность.