Отдельные особенности заключения и исполнения гражданско-правовых договоров в отношении недвижимого имущества

 

В числе объектов гражданских прав недвижимое имущество занимает особое место, поскольку, во-первых, такое имущество выступает в качестве базы, без которой не представляется возможным существование и развитие экономики развитого государства или общества, во-вторых, объекты недвижимого имущества обладают повышенной экономической ценностью для субъектов правовых отношений, в том числе, физических лиц и государства. Следовательно, в силу вышесказанного, все сделки, которые совершаются с объектами недвижимого имущества, приобретают особую важность в плане законодательного регулирования. Среди таких сделок следует, прежде всего, выделить договор купли-продажи недвижимости.

Договор продажи недвижимости, являясь видом договора купли-продажи, сохраняет все основные черты договора купли-продажи товаров.

Согласно легальному определению, данному в п. 1 ст. 549 ГК, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из приведенной выше дефиниции договора купли-продажи можно заключить, что он создает обязательство продавца по передаче недвижимой вещи. Указанная норма ничего не говорит об обязательствах покупателя, но таковые легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК).

Основы правового регулирования договора продажи недвижимости определены следующей схемой. Параграф 7 гл. 30 ГК содержит специальные правила, которые регламентируют заключение договора продажи недвижимости, определяют его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Предусмотренные ГК правила определены как специфические нормы, которые исключают действие общих положений о купле-продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли – продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, которые включены в параграф 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли – продажи товаров. Далее применяются общие положения о договорах, общие положения об обязательствах, принципы гражданского права.

В качестве существенных условий договора продажи недвижимости следует признавать:

– предмет договора;

– цену продаваемого объекта недвижимого имущества.

Предметом договора продажи недвижимости объединены два вида объекта:

– непосредственно продаваемое недвижимое имущество;

– действия сторон по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

В юридической литературе высказана точка зрения о том, что предмет договора продажи недвижимости относится лишь к продаваемому объекту недвижимости, однако, не учитывается, что предметом любого договорного обязательства являются действия обязанной стороны.

В случае с договором продажи недвижимости основное значение следует придавать такому элементу предмета договора, как продаваемый объект недвижимости. Именно особенности, которые присущи недвижимому имуществу, создают необходимость установления специальных правил, которые и регламентируют действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Признавая экономическую ценность и значимость объектов недвижимости, следует повторно отметить сложности правового характера, связанные с признанием объектов в качестве недвижимого имущества.

Легальное определение договора продажи недвижимости содержит перечень его возможных предметов — земельный участок, здание, сооружение, квартира. Данный перечень является открытым. Соответственно, предметом договора может быть любое имущество, признаваемое недвижимым в силу его естественных свойств (неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению), или отнесенное к недвижимости прямым указанием закона — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и др. (п. 1 ст. 130 ГК, абз. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации).

В соответствии со ст. 554 ГК условие о предмете договора купли-продажи недвижимости является существенным. При этом вопрос о том, является ли фактическое исполнение договора купли-продажи недвижимости основанием для признания его заключенным, если предмет договора надлежащим образом не согласован, в настоящее время разрешается судами по-разному.

Согласно первой позиции реальное исполнение договора купли-продажи недвижимости, предмет которого надлежащим образом не согласован, является основанием для признания его заключенным. Так, судом было установлено, что между сторонами был подписали договор купли-продажи, согласно которому предметом является здание телятника. В акте приема-передачи был указан инвентарный номер, год постройки, адрес.

Нижестоящие суды признали договор купли-продажи незаключенным, указав на отсутствие сведений, позволяющих достоверно идентифицировать предмет договора.

Вместе с тем, вышестоящая инстанция отметила, что в договоре и акте приема-передачи указаны инвентарный номер и год постройки здания, а также его местонахождение. Доказательства наличия у должника иного здания телятника с такими же характеристиками управляющий в материалах дела не имелось.

Таким образом, не может быть признан незаключенным договор, исполненный сторонами, по мотиву отсутствия согласования предмета договора. Сторона, подтвердившая каким-либо образом действие договора, не вправе ссылаться на незаключенность этого договора.

Согласно второй позиции реальное исполнение договора купли-продажи недвижимости, предмет которого надлежащим образом не согласован, не является основанием для признания его заключенным.

Так, судом было установлено, что предмет договора купли-продажи был определен следующим образом: одноэтажное кирпичное строение (автозаправочная станция), расположенное в Оренбургской области по Нежинскому шоссе с правой стороны при въезде в город Оренбург.

Суд со ссылками на необходимые данные, предусмотренные ст. 554 ГК указал, что фактическое пользование объектами недвижимости, наличие акта приема-передачи и свидетельства о праве собственности на эти объекты не являются доказательствами соблюдения сторонами требований, установленных в ст. 554 ГК.

В качестве сторон договора продажи недвижимости могут выступать любые субъекты гражданского права.

В юридической литературе распространено мнение, что продавцом может выступать только собственник недвижимости либо лицо, обладающее ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие по распоряжению недвижимостью. Однако подобный подход не учитывает, что § 7 гл. 30 ГК не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ № 54). Таким образом, возможность заключения договора не зависит от наличия титула в отношении отчуждаемой вещи. Соответственно, в качестве продавца может выступать любое лицо, независимо от того, является ли оно собственником, или нет.

Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца. При отсутствии согласия сделка может быть оспорена.

Существенным условием договора продажи недвижимости является его цена. Восполняющие правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, в отношении продажи недвижимости не действуют. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная сторонами цена продаваемой недвижимости включает либо цену соответствующего земельного участка, либо цену права аренды этого участка, в зависимости от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором.