Продаж приміщень без повідомлення співвласника будівлі.

У господарській діяльності кожного підприємства рано чи пізно настає момент, коли необхідно придбати або продати об'єкт нерухомості, будь то офісне чи виробниче приміщення. При цьому на етапі документального оформлення угоди керівником підприємства не завжди беруться до уваги деякі особливості національного законодавства, тим більше якщо треба приймати рішення і складати договір у дуже короткий термін. Наслідки бувають різними. Наведу приклад, коли договір купівлі продажу нерухомого майна був визнаний недійсним.

 

Суть ситуації.

Між ВАТ "А" та приватним підприємством "Б" було укладено договори купівлі-продажу нерухомого майна 9 і 11 січня 2002 року. За цими договорами до ПП "Б" перейшло право власності на 1-й, 5-й, 6-й, 7-й поверхи адміністративної будівлі, що знаходиться в м. Чернігові. У подальшому ПП "Б" продало згадане вище майно ТОВ "В", уклавши відповідний договір 1 квітня 2002 року. З огляду на те що в 2002 році не існувало обов'язкового нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майка між юридичними особами, сторони провели ці операції, не користуючись послугами нотаріуса, за умовною ціною, яка, звичайно, не склала значної суми. Таким чином, ТОВ "В" придбало у ПП "Б" 762, 2 кв. м площі будівлі (5-й і 6-й поверхи) за 5 000 грн. і 877,1 кв. м (1-й і 7-й поверхи) за 7000 грн.

Укладаючи чималі кошти в капітальний ремонт придбаного нерухомого майна, керівництво ТОВ "В" не звернуло уваги на те, що власником інших поверхів адміністративної будівлі є не тільки ВАТ "А", але ще і ВАТ "Г", яке за договором купівлі-продажу нерухомого майна 25 листопада 1998 року придбало у власність 3-й поверх тієї ж адміністративної будівлі.

"Сусіди" - ВАТ "Г" мали добрі партнерські стосунки з ТОВ "В" аж до вересня 2003 року, коли 1-й, 5-й, 6-й і 7-й поверхи не перетворилися із звичайних "совдеповських" приміщень на досить пристойні офісні і розважальні апартаменти. І тут події набули несподіваного обороту: співвласник будівлі звернувся до суду.

 

Розгляд справи у суді

Позиція позивача

У вересні 2003 року ВАТ "Г" звернулося до Господарського суду Чернігівської області з позовом про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 09.01.02 р. і 11.01.02 р., укладеними між "А" і "Б", і договору від 01.04.02 р., укладеного між "Б" і "В", та про переведення прав і обов'язків покупця 1, 5, 6, 7-го поверхів адміністративної будівлі на себе.

 

Позиція відповідача

Відповідач-1 (ВАТ "А"), у свою чергу, вказував на відсутність між сторонами ознак спільної часткової власності, зокрема спільної участі у сплаті всякого роду податків та платежів, у витратах з утримання та збереження спільного майна.

 

Висновки суду

Господарський суд дійшов висновку, що внаслідок укладення договору від 25.11.1998 року на купівлю-продаж 3-го поверху адміністративної будівлі у позивача (ВАТ "Г") та Відповідача-1 (ВАТ "А") виникло право спільної часткової власності на один об'єкт нерухомості - зазначену адміністративну будівлю.

Твердження відповідача про відсутність спільної власності судом не було прийнято до уваги. Пояснювалося це тим, що оскільки ні Позивач (ВАТ "Г"), ні Відповідач-1 (ВАТ "А") не заперечують факту самостійної оплати комунальних послуг, сплати податків на землю та інших витрат, то фактично кожен з учасників спільної часткової власності ніс свою частку витрат на підтримання та зберігання спільного майна, тим самим забезпечуючи спільну мету зі збереження та утримання спільного майна.

Згідно із нормами Цивільного кодексу УРСР, які діяли до 1 січня 2004 року, володіння, користування і розпорядження майном при спільній частковій власності повинне проводитися за згодою всіх учасників, у той же час кожен учасник спільної часткової власності має право на оплатне або безоплатне відчуження іншій особі своєї частки в спільному майні (ст. 113). При цьому саме учаснику спільної часткової власності належить пріоритетне право на купівлю частки, що продається, за ціною, за якою вона продається, і на інших рівних умовах. На продавця ж покладено обов'язок повідомити в письмовій формі решту учасників спільної часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов продажу (ст. 114).

Відповідач-1 (ВАТ "А") не заперечував, що не повідомив письмово ВАТ "Г" про свій намір продати 1. 5, 6 і 7-й поверхи адміністративної будівлі сторонній особі та про умови продажу. Порушення ним приписів ст. 114 ЦК УРСР не дало можливості позивачеві (ВАТ "Г") скористатися переважним правом на купівлю цих поверхів адміністративної будівлі. Тому суд дійшов висновку, що відчуження ВАТ "А" своєї частки у спільній частковій власності сторонній особі - ПП "Б" є неправомірним. Отже, у ПП "Б" не виникало право власності на цей об'єкт нерухомості, тому ПП "Б" не мало права розпоряджатися даним майном.

 

Рішення суду

Виходячи з наведеного, суд вирішив:

þ замінити покупця за договорами купівлі-продажу нерухомого майна від 09.01.02 р. та від 11.01.02 р. з ПП "Б" на ВАТ "Г" та стягнути з ВАТ Т" (аж!) 12 006,00 грн.;

þ договори купівлі-продажу нерухомого майна між ПП "Б" та ТОВ "В" визнати недійсними.

Зазначене рішення суду оскаржувалося в апеляційному і касаційному порядку, але було залишене без змін.

Таким чином, ТОВ "В", витративши на ремонт приміщень суму коштів в декілька разів більшу, ніж вартість самих приміщень, утратило право власності на них, натомість отримавши лише 12 006,00 грн.

 

Рекомендації

Розглянута справа базується на нормах Цивільного кодексу Української РСР, але і в новому ЦК України, що набув чинності з 01.01.04 р., містяться аналогічні норми, які регламентують порядок відчуження частки у спільній частковій власності.

Так, юридична сутність ст. 113 ЦК УРСР відповідає ст. 358 ЦК України, переважне право купівлі частки у спільній частковій власності викладене в ст. 362 ЦК України (ст. 114 ЦК УРСР), а ст. 658 ЦК України аналогічна ст. 225 ЦК УРСР.

Потенційним же покупцям нерухомості можна порадити таке: при придбанні окремих приміщень у будівлі поцікавтеся у продавця, чи є він одноосібним власником чи будівля знаходиться в спільній власності.

Як правило, якщо об'єкт нерухомості належить кільком особам, то мова йде про спільну часткову власність (якщо інше не передбачене договором або законом).

Тому перед укладенням договору купівлі-продажу необхідно зобов'язати продавця подати письмові докази того, що він повідомив інших учасників спільної часткової власності про намір продати свою частину. Такими доказами можуть бути:

þ відповідна заява продавця з відміткою про вручення його іншим учасникам спільної власності;

þ видане нотаріусом свідоцтво, яке підтверджує, що передача такої заяви була здійснена через нотаріуса:

þ заява інших учасників спільної часткової власності про їх відмову від права переважного придбання частини майна.

Ще одним способом захисту інтересів покупця і продавця нерухомості буде нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, тим більше що починаючи з 1 січня 2004 року згідно зі ст. 657 ЦК таке посвідчення є обов'язковим, причому незалежно від того, хто виступає сторонами договору.