Купівля-продаж житла та нерухомості.

Договори купівлі-продажу нерухомості у новому цивільному кодексі.

Нове цивільне і сімейне законодавство в корені змінило правовідносини в суспільстві. Його застосування на сьогодні поставило вже багато питань, що виникають у громадян у зв'язку з оформленням своїх прав.

Одне з них — що необхідно знати громадянам при продажі чи покупці нерухомості (будинку, квартири, іншого об'єкта).

Дуже багато чого. Останнім часом більшість громадян звертається по допомогу в агентства по нерухомості. Агенти надають допомогу в пошуках необхідного приміщення, покупця, варіантів обміну і т.п.

Як забезпечення подальшого висновку договорів і виконання домовленостей, агенти укладають зі сторонами договір "задатку", що забезпечується визначеною грошовою сумою. Такий договір є порушенням цивільного законодавства. Договір "задатку", у відповідності зі ст. 570 ЦК, забезпечує платежі боржника перед кредитором по вже існуючому договору.

Коли Продавець і Покупець домовляються про продаж, термін підписання договору, сумі продажу й інших істотних умов, вони укладають "попередній договір", передбачений ст. 625 ЦК України.

Друге порушення законодавства — це порушення форми договору. Зазначена стаття ЦК України вимагає таку ж форму "попереднього договору", як і основного договору. Договори відчуження нерухомого майна підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Отже, "попередній договір" вимагає також обов'язкового нотаріального посвідчення.

Ці вимоги законодавства агентами не виконуються, отже, і договір "задатку" є незначним.

Далі, порушенням законодавства є приховання дійсної суми продажу. Намагаючись зменшити свої витрати при оформленні договору купівлі-продажу, громадяни не турбуються про можливі втрати в майбутньому.

По-перше, покупець, у випадку розірвання договору, одержує ту суму, що зазначена у договорі, а повернути реально сплачені гроші основ немає.

По-друге, усі вже досить інформовані про сплату податку при продажі нерухомості з 2005 року. Купуючи сьогодні квартиру по "балансовій" оцінці, а не по реальній, ви збільшуєте свої витрати на сплату податку, якщо, наприклад, вирішите продати її в 2006 році, тому що податок будуть нараховувати із суми, що складе різницю між ціною, по якій продається квартира, і ціною, по якій вона була куплена.

Якщо раніше сторони мали можливість виправити свою помилку і внести зміни в договір щодо ціни, то в новому ЦК України ціна договору є незмінною.

Також дуже важливою вимогою при оформленні договору є перевірка даних про осіб, що проживають у відчужуваному будинку, квартирі. Маються на увазі не тільки зареєстровані особи, але і ті, кому власник надав право проживати в цьому приміщенні (право житлового сервітуту), тому що їхнє право не припиняється з продажем будинку чи квартири, якщо власник не уклав з ними договору, де визначений термін проживання (договору наймання, оренди). Продавець зобов'язаний попередити Покупця про наявність таких осіб.

По новому Сімейному кодексу України, як при продажі, так і при покупці коштовного майна необхідна згода чоловіка (дружини). При цьому на висновок договорів, що вимагають обов'язкового нотаріального посвідчення, підпис на заяві про згоду дружини чи чоловіка також повинен бути засвідчений нотаріально. Отже, не тільки Продавець, що продає майно, придбане в шлюбі, повинний прийти до нотаріуса з чоловіком (дружиною) (чи попередньо оформити заяву), але і Покупець.

Крім того, новий Сімейний кодекс зрівнює в таких же правах осіб, що не зареєстрували шлюб, але проживаючих однією родиною і спільними коштами здобувають майно. Отже, їхня згода необхідна в тій же формі, що і чоловіка та дружини.