Як укласти договір купівлі-продажу житла.

Що мають знати громадяни про укладенні договору купівлі-продажу житлового приміщення?

Перш за все, їм слід ознайомитися з правовстановлюючими документами, що підтверджують право власності на житлові приміщення. Такими документами можуть бути: нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни; свідоцтво про придбання житлового будинку (частини будинку) з прилюдних торгів, свідоцтво про право приватної власності, яке видається відповідним органом (при приватизації житла), свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, інші правовстановлюючі документи. За такими документами громадянин пересвідчиться, кому належить житлове приміщення.

У разі, коли житлове приміщення належить громадянам на праві спільної часткової власності, його відчуження може бути здійснено за згодою всіх учасників. При продажу частини житлового приміщення, яке перебуває в спільній власності, сторонній особі решта учасників спільної часткової власності має право привілеєвої купівлі частки, що продається за ціною, за якою вона продається, і на інших рівних умовах, окрім випадку продажу з прилюдних торгів.

Продавець частки в спільній частковій власності зобов'язаний повідомити в письмовій формі решту учасників спільної часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, за яких її продає. Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовляться від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснить цього права протягом одного місяця з дня одержання повідомлення, продавець має право продати свою частку будь-якій особі. Якщо кілька учасників спільної часткової власності виявили бажання придбати частку в спільній власності, право вибору покупця надається, продавцеві.

Положення про право привілеєвої купівлі частки в спільній власності регулюється ст. 114 Цивільного кодексу УРСР.

Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовиться від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснить його впродовж одного місяця з дня отримання повідомлення про намір і умови продажу, нотаріус після одержання заяви про відмову або після закінчення місячного терміну може посвідчити договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі.

Правила привілеєвої купівлі частки майна в спільній сумісній власності не стосуються укладення договорів дарування, міни, довічного утримання, відчуження частини майна, виділеної за згодою співвласників або за рішенням суду, а також у разі продажу частини будинку з прилюдних торгів.

Продаж житлового приміщення, що належить власникам на праві спільної сумісної власності, може здійснюватися за згодою всіх співвласників. Слід мати на увазі, що майно, нажите подружжям за час шлюбу, належить йому на праві спільної сумісної власності. Кожен з подружжя має рівні права володіння, користування і розпорядження (ст. 16 Закону України "Про власність", ст. 22 Кодексу про шлюб та сім'ю УРСР). Навіть, якщо в правовстановлюючому документі власником виступає один з подружжя, а це майно придбане ним за час шлюбу, то при укладенні угоди про відчуження спільного майна подружжя, що потребує обов'язкового нотаріального посвідчення, слід отримати письмову згоду другого з подружжя. Ст. 23 Кодексу про шлюб та сім'ю УРСР передбачено, що майном, нажитим за час шлюбу, подружжя розпоряджається за спільною згодою.

Ці положення не стосуються майна, що належало кожному з подружжя до одруження, а також отриманого ними під час шлюбу в дар або в порядку успадкування. Таке майно є власністю кожного з них, якою вони самостійно розпоряджаються (ст. 24 Кодексу про шлюб та сім'ю УРСР).

У тому разі, коли співвласником житлового приміщення є неповнолітні діти або громадяни, визнані судом недієздатними чи обмежено дієздатними, угоди від їхнього імені вчиняють батьки, усиновителі або опікуни за наявності дозволу органів опіки і піклування (ст. 13, 14, 15, 16 Цивільного кодексу УРСР, ст. 78, 144 Кодексу про шлюб та сім'ю). Такими угодами, зокрема є договори, що потребують нотаріального посвідчення і спеціальної реєстрації: відмова від належних підопічному майнових прав, поділ майна, поділ або обмін житлової площі тощо. При цьому слід мати на увазі, що закон забороняє опікунам і піклувальникам здійснювати дарування від імені підопічного.

Громадяни також мають дізнатися чи не накладено заборону або арешт на відчуження житлового приміщення. Інформація про накладені заборони і арешти міститься в Єдиному реєстрі заборон на відчуження об'єктів нерухомого майна. Положення про Єдиний реєстр для реєстрації заборон відчуження об'єктів нерухомого майна затверджено наказом міністра юстиції України від 27.05.98 р. за N 41/5, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 27.05.98 р. за N 194/1998. Довідки про відсутність заборон та арештів на відчуження об'єктів нерухомого майна видаються на запит нотаріуса щодо нерухомого майна, яке є предметом угоди, що подано до посвідчення.

Заборони на відчуження накладаються нотаріусом чи посадовою особою відповідних Рад у населених пунктах, де немає нотаріусів при посвідченні договору довічного утримання, договору про заставу, в інших випадках, передбачених законом.

Арешти на відчуження нерухомого майна накладаються судовими і слідчими органами у випадках, передбачених законом.

За наявності заборони угоду про відчуження майна, обтяженого боргом, може бути укладено за згодою кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.

Громадяни також мають пересвідчитись в тому, що в житловому приміщенні, яке вони збираються придбати, не проживають за договором найму або оренди інші громадяни, оскільки зміна власника не тягне за собою припинення договору найму, чи оренди, якщо інше не передбачено такими договорами.

Громадяни також мають упевнитися в тому, що продавцем сплачено квартирну плату і плату за житлово-комунальні послуги.