Глава 16. Общая собственность

 

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Гражданский кодекс допускает возможность возникновения права собственности нескольких лиц в отношении одного объекта. Наличие такой возможности продиктовано объективной необходимостью, поскольку иногда в собственности нескольких лиц оказывается неделимое имущество или делимое имущество, в отношении которого требуется установить порядок реализации прав до момента определения дальнейшей судьбы данного имущества (например, при наследовании). Однако это не означает отказ от начала исключительности, которое характеризует право собственности, не допускает совместного существования нескольких прав собственности на одно и то же имущество, а также "расщепление" права собственности, т.е. признание собственниками обладателей отдельных правомочий. Общая собственность предполагает не разделение правомочий собственника между несколькими субъектами, а совместное осуществление ими правомочий, предусмотренных ч. 1 ст. 209 ГК. Сособственники, вырабатывая единую волю в вопросах владения, пользования и распоряжения общей вещью, выступают в отношениях с другими лицами как единый собственник. Отношения между сособственниками носят обязательственный характер.

2. Законодательство предусматривает два вида общей собственности - долевая и совместная. Если имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности - это долевая собственность. Если доли в праве общей собственности изначально не определяются - собственность совместная. При этом долевая собственность предусматривает установление доли в праве собственности, а не выделение сособственнику реальной части имущества. Доли имеют идеальный характер и могут определяться в виде дроби либо в процентом выражении. Режим долевой собственности позволяет выделить в качестве объекта гражданского оборота, помимо самого имущества, находящегося в общей собственности, еще один оборотоспособный объект - долю в праве собственности. И если осуществление правомочий в отношении общей вещи возможно, по общему правилу, только на основании волеизъявления всех сособственников, то своей долей каждый распоряжается самостоятельно, с учетом ограничений, установленных законодательством.

3. П. 3 комментируемой статьи устанавливает презумпцию общей долевой собственности, т.е. при поступлении имущества в собственность нескольких лиц, предполагается, что это имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности, если иное (режим совместной собственности) не установлено законом. Режим долевой собственности более соответствует потребностям гражданского оборота, ибо позволяет изначально определить долю каждого сособственника и в соответствии с этим распределять доходы от общего имущества, а также расходы на его содержание. Кроме того, как указывалось выше, долевая собственность позволяет субъекту распорядиться своей долей. Общая совместная собственность возникает только в случаях, прямо предусмотренных законом. Так, ч. 1 256 Кодекса, ст. 33 СК устанавливают, что законным режимом имущества супругов является режим общей совместной собственности. Согласно п. 1 ст. 257 Кодекса, ч. 3 ст. 6 ФЗ от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. Причем, режим совместной собственности по соглашению сособственников может быть изменен на режим общей долевой собственности.

4. П. 4 комментируемой статьи устанавливает, что по общему правилу, режим общей собственности возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (например, для земельных участков минимальные размеры устанавливаются в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования).

5. Общая собственность может устанавливаться также в отношении делимого имущества, поступающего в собственность нескольких лиц. Право общей долевой собственности на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом (например, в отношении наследственного имущества) или договором. В случаях, когда закон предусматривает возникновение режима общей совместной собственности, данный режим распространяется как на неделимые, так и на делимые вещи.

Общая долевая собственность возникает при смешении однородных вещей (например, при иррегулярном хранении), принадлежащих двум и более лицам, если иное не предусмотрено законом или договором. В этом случае размеры долей в праве общей собственности определяются пропорционально количеству вещей, принадлежавших каждому из сособственников до смешения.

6. Режим общей совместной собственности может быть изменен на режим общей долевой собственности. Данное положение императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Соглашение об отказе от права на изменение режима общей совместной собственности ничтожно. Изменение режима общей совместной собственности возможно по взаимному согласию и в таких случаях изменение режима оформляется договором (соглашением) между сособственниками. При недостижении согласия долевая собственность на общее имущество может быть установлена по решению суда.

 

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

1. Комментируемая статья устанавливает правила определения долевой в праве общей долевой собственности. По общему правилу, размер долей или порядок его определения устанавливается законом или соглашением сторон. В установленным законом случаях доли могут определяться на основании односторонней сделки, например, наследодатель вправе определить в завещании доли наследников в завещанном имуществе (ст. 1122 ГК РФ). По умолчанию, доли участников общей долевой собственности признаются равными.

2. Порядок установления размера долей участников общей собственности может, если иное не предусмотрено законом, определяться на основании соглашения собственников. Также законодатель допускает возможность установления соглашением участников общей собственности оснований изменения долей по их единогласному решению. Критерием определения доли субъекта в общем имуществе может быть размер вклада, вносимого в общее имущество. При изменении размера долей может учитываться роль участника в приращении общего имущества, в частности, могут быть учтены деятельность, направленная на приращение имущества, дополнительные взносы в общее имущество и т.д. Однако такая возможность существует не всегда - иногда законодатель императивно определяет критерии, которые учитываются для определения доли каждого из сособственников. К примеру, согласно ч. 1 ст. 37 ЖК, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

3. П. 3 комментируемой статьи определяет последствия внесения улучшений в общее имущество. Эти последствия различаются от характера улучшений - отделимые (могут быть отделены от вещи без существенного ущерба для нее), либо неотделимые (которые не могут быть отделены без нанесения ущерба вещи). При этом имеются в виду именно улучшения, т.е. изменения, повышающие качественные характеристики и ценность имущества. Улучшения общего имущества следует при этом отличать от исполнения обязанности собственника по содержанию общего имущества (ст. 249 ГК). Исполнение данной обязанности, в том числе, несение расходов на проведение необходимого текущего, капитального ремонта, не может рассматриваться как основание для увеличения размера долей в праве общей собственности. Также учитывается добросовестность участника при внесении улучшений. Если участник долевой собственности осуществил за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Данное право императивно и не может быть изменено соглашением сторон. При возникновении спора об увеличении размера доли, он может быть решен в судебном порядке. Если улучшения вносились участником с нарушением установленного порядка, он не может требовать увеличения своей доли.

Если улучшения отделимы от вещи, они, по общему правилу, поступают в собственность того из участников, который их произвел. По соглашению между участниками общей долевой собственности может быть предусмотрен иной режим отделимых улучшений. Они могут поступать в общую собственность, а их осуществление являться основанием для увеличения доли в праве общей собственности.

 

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Участник долевой собственности имеет долю в праве собственности, а не реальную долю (часть) общего имущества. Поэтому распорядиться объектом, находящимся в общей долевой собственности, можно только в целом. Любые распорядительные действия с общей вещью осуществляются по общему согласию. Вместе с тем, в некоторых случаях закон допускает решение вопросов, связанных с распоряжением общим имуществом, большинством голосов участников общей собственности. Например, ст. 46 ЖК предусматривает принятие решений, касающихся общего имущества многоквартирного дома большинством голосов от числа лиц, участвующих в общем собрании.

2. В отличие от общей вещи, доля в праве собственности может являться объектом сделок, совершаемых участником общей долевой собственности. Согласия иных собственников на совершение указанных сделок не требуется, однако, при возмездном отчуждении у сособственников возникает преимущественное право покупки доли (ст. 250 ГК).

 

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Поскольку образование общей собственности не предполагает разделения ("расщепления") правомочий собственника, участники общей долевой собственности осуществляют правомочия, предусмотренные ч. 1 ст. 209 Кодекса, совместно. То есть, для реализации любого из правомочий требуется достичь соглашения между всеми собственниками. При этом реализовать правомочие распоряжения можно, по общему правилу, только в добровольном порядке, понуждение кого-либо из собственников к совершению действий по распоряжению общим имуществом, в том числе, путем предъявления сособственниками соответствующего требования в судебном порядке, не допускается. Несколько иначе законодатель регулирует отношения, связанные с определением порядка пользования общим имуществом. По общему правилу, порядок пользования также определяется соглашением всех собственников. Если соглашение о порядке пользования не было достигнуто, он может быть установлен судом по требованию любого из сособственников. Данная норма не позволяет полностью блокировать возможность использования имущества в хозяйственном обороте в ситуации, когда такое имущество является неделимым или соглашения о разделе имущества, выделе долей или распоряжении общей вещью иным образом достичь не удается.

2. П. 2 комментируемой статьи устанавливает право участника долевой собственности на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, если это возможно, исходя из потребительских свойств и назначения имущества. Предоставление определенной части имущества осуществляется в рамках соглашения о порядке пользования и не означает раздела общего имущества или выдела из него определенной доли в натуре.

Если участнику общей долевой собственности невозможно предоставить в пользование часть общего имущества, соответствующую его доле, он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. При возникновении спора, он может быть передан на рассмотрение суда.

 

Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

В статье определяется судьба приращений общего имущества - плодов, продукции и доходов. Установлено правило, что любые приращения, полученные в результате использования общего имущества, поступают в состав общего имущества и должны распределяться соразмерно долям участников. Данное правило действует, если иной порядок распределения плодов, продукции и доходов не определен соглашением участников общей долевой собственности. Например, при раздельном владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности, плоды, продукция и доходы, полученные от использования соответствующей части имущества, поступают в собственность того собственника, который владеет ею.

 

Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Обязанность участников общей долевой собственности нести расходы по содержанию общего имущества корреспондирует норме о возложении на собственника бремени содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Применительно к общей собственности - это не только обязанность собственника перед неопределенным кругом лиц, но и обязанность, которую каждый собственник несет перед другими участниками общей собственности. Несение расходов по содержанию общего имущества необходимо для обеспечения его сохранности и возможности использования. Поскольку право собственности в данном случае принадлежит нескольким лицам, возникает необходимость определение доли участия каждого из сособственников в расходах на общее имущество. Законодательством установлен принцип соразмерности участия в расходах доле в праве собственности на общее имущество.

Исполнение обязанности участника долевой собственности нести расходы по содержанию общего имущества носит императивный характер и не ставится в зависимость от осуществления собственником права пользования имуществом. В то же время, в судебной практике при создании другими собственниками препятствий в пользовании имуществом, им может быть отказано в требовании о взыскании расходов на содержание имущества с участника, который вынужденно не пользовался общим имуществом (Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 29 сентября 2014 г. по делу N 33-8348/2014 // СПС "Гарант").

 

Статья 250. Преимущественное право покупки

Наделение участников общей собственности преимущественным правом на покупку отчуждаемой доли обусловлено спецификой складывающихся правоотношений между данными лицами.

У участника общей собственности нет свободы усмотрения в осуществлении своих правомочий собственника.

Преимущественное право направлено на прекращение права общей собственности и возникновение права частной собственности или уменьшение количества участников правоотношения общей собственности и, как следствие, сведение конфликтов к минимуму.

Преимущественное право можно обойти, совершив отчуждение либо небольшой части доли, либо всей доли на основании безвозмездной сделки. Преимущественное право в правоотношении общей собственности можно обойти, совершив сделку дарения. Однако и в этом случае правообладатель может его защитить посредством признания данной сделки недействительной. Как показывает анализ судебной практики, основная сложность заключается в доказательстве притворности сделки.

1. Допуская возможность участника долевой собственности распоряжаться своей долей в праве собственности, законодатель в то же время стремиться обеспечить интересы иных собственников общего имущества. Возможность приобрести долю позволяет сособственникам избежать появления среди них нового субъекта. Этому служит преимущественное перед иными лицами право участников долевой собственности приобрести отчуждаемую сособственником долю. Из п. 1 комментируемой статьи следует, что преимущественное право покупки распространяется на возмездные сделки (куплю-продажу, мену). При безвозмездном отчуждении доли - дарении, передаче по наследству, преимущественное право не действует, так как безвозмездные сделки не предусматривают встречного предоставления, и совершаются, как правило, в отношении лиц, с которыми у участника долевой собственности сложились определенные личные отношения. Кроме того, преимущественное право действует только при отчуждении доли третьему лицу. При приобретении доли участником общей долевой собственности преимущественное право не действует. Обязательным условием реализации преимущественного права - приобретение сособственником вещи на прочих равных условиях. Действие преимущественного права покупки ограничено сроком, установленным законом (см. комментарий к п. 2 данной статьи).

Преимущественное право не распространяется на случаи отчуждения доли в праве общей собственности с публичных торгов, а также случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Отсутствие преимущественного права покупки при продаже с публичных торгов определяется правовой природой таких торгов: их участники должны иметь равные возможности приобретения имущества.

При этом положения комментируемой статьи не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении доли, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

2. Исходя из абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, а также п. 1 ст. 447 Кодекса, торги по продаже имущества, являющегося объектом общей долевой собственности (при отсутствии согласия всех сособственников), могут проводиться лишь в случаях, прямо предусмотренных законом и в установленном им порядке.

Земельным кодексом РФ установлены специальные правила отчуждения доли в праве собственности на земельный участок, занятый строением. Согласно п. 3 ст. 35 ЗК собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки земельного участка.

3. Обязательным условием продажи доли является извещение сособственников о продаже, которое должно содержать указание на объект продажи и цену. Извещение должно быть сделано в письменной форме. Законом могут быть определены особенности извещения сособственников о продаже доли. Так, Приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 г. N 724 утвержден Порядок размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". При нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве собственности на недвижимое имущество проверяется надлежащее исполнение обязанности по извещению сособственников о продаже доли.

По смыслу комментируемой статьи, извещение о намерении продать долю в праве собственности не является офертой, соответственно, извещение не создает обязанности собственника заключить договор продажи доли в праве собственности. Он может отказаться от продажи доли, но не может продать ее третьим лицам, минуя сособственников.

4. Право преимущественной покупки действует в течение установленного законом срока, исчисляемого с момента извещения о продаже доли. Если в установленный срок участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если все участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее установленных законом сроков.

5. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к ст. 205 Кодекса этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Поскольку предъявление требование о переводе прав покупателя при нарушении преимущественного права покупки является специальным способом защиты, предусмотренным для подобных ситуаций, иск о признании сделки недействительной не будет признан надлежащим способом защиты нарушенного права и не подлежит удовлетворению (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

6. Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если приобрести долю в праве собственности изъявят желание несколько сособственников, продавец доли вправе выбрать, с кем из них заключить договор. Доля может быть также куплена несколькими сособственниками.

7. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается, поскольку это противоречит его назначению - обеспечить интересы конкретных лиц - сособственников.

8. Правила комментируемой статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены, если есть возможность предоставить отчуждающему долю собственнику эквивалент того, что он ожидает получить в качестве встречного предоставления.

 

Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

1. Ч. 1 данной статьи устанавливает изъятие из общего правила п. 1 ст. 223 Кодекса о возникновении права собственности с момента передачи вещи. Поскольку доля в праве собственности - объект идеальный, ее передача как таковая при заключении договора об отчуждении не требуется, она переходит к приобретателю с момента заключения договора, определяемого в соответствии с правилами ст. 433 Кодекса. Данное положение диспозитивно, соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент перехода доли в праве собственности.

2. В ч. 2 содержится специальное правило, касающееся момента перехода доли в праве собственности на недвижимое имущество. В случае если договор или переход права, доля в котором приобретается, требуют государственной регистрации, момент перехода доли связывается с моментом регистрации. С фактом регистрации в данном случае связывается момент перехода доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 131 Кодекса). Иной момент возникновения права на долю в праве собственности может быть установлен только законом, но не договором. Например, в соответствии со ст. 38 ЖК при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, т.е. переход доли связывается с моментом перехода права собственности на жилое (нежилое) помещение.

 

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Закон допускает раздел имущества, являющегося предметом общей долевой собственности, в натуре. Раздел общего имущества влечет за собой прекращение режима общей долевой собственности. По общему правилу, раздел общего имущества осуществляется по соглашению участников общей долевой собственности.

2. Комментируемая статья устанавливает право участника общей долевой собственности на выдел в натуре своей доли в соответствующем имуществе. Выдел доли прекращает отношения общей долевой собственности только для выделившегося собственника, отношения общей долевой собственности между остальными участниками при этом сохраняются. По соглашению участников общей долевой собственности выделяющемуся сособственнику вместо выдела натуральной доли другими сособственниками может быть выплачена компенсация ее стоимости.

3. По общему правилу, вопросы, связанные с разделом общего имущества и выделом доли, решаются по соглашению участников общей долевой собственности. В случае, когда участники приняли решение о разделе общего имущества (выделе доли в праве общей собственности), но не достигли соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Таким образом, закон не допускает требования о разделе имущества, но предоставляет заинтересованному участнику право требовать в принудительном порядке выдела его доли.

4. В некоторых случаях раздел общего имущества или выдел невозможен в силу фактической или юридической неделимости вещи. Например, раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются (абз. 2 п. 2 ст. 11 ФЗ "Об инвестиционных фондах"). Также не допускается раздел имущества и выдел доли в натуре, если это невозможно сделать без несоразмерного ущерба этому имуществу. Под несоразмерным ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (п. 35 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 6/8, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ N 4). Например, невозможно разделить автомобиль, который при отделении от него отдельных частей утратит свои потребительские свойства.

В таких случаях выделяющийся собственник имеет право требовать выплаты ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. При этом, заявить требование о выплате компенсации можно только при невозможности требовать выдела в натуре. Если выдел доли в натуре возможен, выплата денежной компенсации допустима только по соглашению участников долевой собственности.

 

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Согласно п. 1 комментируемой статьи участники совместной собственности сообща, т.е. вместе, без определения порядка пользования владеют и пользуются общим имуществом. Такой подход объясняется наличием личных отношений между участниками совместной собственности, ведением ими общего хозяйства, а также отсутствием изначального распределения долей. Тем не менее, данное правило диспозитивно и соглашением сторон может быть предусмотрен иной порядок владения и пользования. То есть, сособственники могут заключить соглашение о порядке пользования общим имуществом, определяющее какие конкретно вещи или части вещей будет использовать каждый из них.

2. Распоряжаться общим имуществом может каждый участник совместной собственности, независимо от того, кем из них и на чье имя приобретено имущество. При этом для упрощения гражданского оборота действует презумпция, что сделка совершается по согласию всех участников совместной собственности. Представлять подтверждение согласия других участников совместной собственности не требуется. Исключением являются сделки супругов по распоряжению общим недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, и/или сделки, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма, и/или сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ).

3. Согласно п. 3 комментируемой статьи, каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Таким образом, общее правило о возможности распоряжения имуществом каждым из участников совместной собственности, базирующееся на презумпции согласия другого супруга, может быть изменено по соглашению самих участников общей собственности. Например, предусмотрено право совершения всех сделок по отчуждению или некоторых из них одним из участников совместной собственности или совершение сделок по отчуждению имущества только при наличии общего письменного согласия всех участников.

Отсутствие у участника общей совместной собственности необходимых полномочий на совершение сделки дает основание для предъявления требования о признании сделки недействительной. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников, т.е. с таким требованием в суд не может обратиться лицо, которое совершило спорную сделку. Для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо доказать, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Данное положение имеет целью защиту добросовестного приобретателя, т.е. лица, которое не знало и не могло знать об отсутствии у контрагента необходимых полномочий в отношении сделки. Это правило продиктовано тем, что, по общему правилу, согласие участников предполагается, поэтому его наличие или отсутствие не всегда очевидно.

4. П. 4 комментируемой статьи устанавливает, что ее правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное. Так, специальные правила установлены ст. 35 СК. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. При этом возможность признания сделки недействительной не ставится в зависимость от осведомленности контрагента, так как в данном случае отсутствие надлежащего подтверждения согласия очевидно свидетельствует о нарушении установленного законом порядка совершения сделки и дает основания полагать, что согласие на ее совершение отсутствует.

 

Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

1. Поскольку доли каждого из участников совместной собственности изначально не определяются, раздел общего имущества между ними, равно как и выдел доли, возможен только после определения их долей в общем имуществе.

2. Гражданский кодекс устанавливает презумпцию равенства долей сособственников. Данное правило действует, если иное не установлено законом или соглашением участников совместной собственности. Например, п. 2 ст. 39 СК установлены случаи, когда суд вправе отступить от начала равенства долей супругов.

 

Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

1. В случае обращения взыскания на имущество лица, являющегося участников общей долевой или общей совместной собственности, взыскание в первую очередь обращается на то имущество, которое принадлежит на праве собственности только должнику. При недостаточности такого имущества кредитор участника долевой или совместной собственности кредитор не может предъявить требование о разделе общего имущества в натуре или выделе определенной его части, но он наделяется правом предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" судебный пристав-исполнитель в целях исполнения исполнительного документа наряду с кредитором должника (взыскателем) вправе в судебном порядке потребовать выдела доли должника в натуре из общей собственности и обращения на нее взыскания. В данном случае к участию в деле должны быть привлечены остальные сособственники.

2. Ч. 2 комментируемой статьи регулирует отношения по обращению взыскания в случаях, когда выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности. В обеих ситуациях кредитор наделяется правом требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. Требование реализации доли именно сособственникам обусловлено наличием у них преимущественного права покупки доли и не означает их обязанности выкупить предлагаемую долю. При отказе сособственников реализовать свое преимущественное право, возникает право требовать реализации доли с публичных торгов (см. п. 3 комментария к данной статье). Для обеспечения интересов кредиторов установлено требование о продаже доли по цене, которая определяется не свободно, по усмотрению сторон, а по рыночной стоимости. Это позволяет избежать занижения цены реализации доли. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ч. 2 ст. 3 ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности"). Закон не обязывает при продаже доли привлекать в обязательном порядке независимого оценщика, поэтому участники общей собственности могут установить данную цену самостоятельно. Кредитор, считающий свои права нарушенными в результате неверно определенной рыночной цены (представляется, что это будет иметь место лишь в случае установления явно заниженной цены), имеет возможность оспорить условие о цене продажи, доказав, что она не соответствует рыночной стоимости.

3. В ч. 3 устанавливается последствие отказа участников общей собственности от приобретения доли должника в праве общей собственности. В этом случае кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем продажи этой доли с публичных торгов. Поскольку обязательным условием продажи с публичных торгов является соблюдение права преимущественной покупки доли, требование о продаже с публичных торгов может быть заявлено по истечении сроков реализации преимущественного права, установленных ст. 250 ГК РФ.

При реализации доли с публичных торгов преимущественное право на ее приобретение не действует (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

В том случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено ее реализацией иным лицам на публичных торгах, то такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 250 ГК РФ.

 

Статья 256. Общая собственность супругов

1. В п. 1 комментируемой статьи установлено, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом, учитывается только брак, заключенный в установленном Семейным кодексом порядке. Сожительство и фактическое ведение общего хозяйства не порождают режима общей совместной собственности. Нажитое в этот период имущество, если оно приобретено совместно, может находиться на праве общей долевой собственности.