Понятие, виды и форма сделок

 

Статья 153. Понятие сделки

Комментируемая статья дает определение сделки как важнейшего основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Из определения сделки следует, что - это волевое правомерное действие, результатом которого является установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, сделки являются одним из видов юридических фактов.

Хотя в комментируемой статье указано, что сделки совершают граждане и юридические лица, в данном случае надо применить расширительное толкование и распространить право совершать сделки на других субъектов гражданских прав (публичных образований).

Понятие сделки, данное в комментируемой статье, было предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. Данное понятие оспаривалось в связи с тем, что в соответствии с этим понятием к сделкам не относят действия, в том числе неправомерные, влекущие за собой установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей у других лиц. В частности, в Определении Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2006 г. N 576-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Рябовой Веры Сергеевны на нарушение ее конституционных прав статьей 153, положением пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями части шестой статьи 152 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" было отмечено, что указанные доводы не могут рассматриваться в качестве основания для признания положения комментируемой статьи неконституционным.

Согласно Определению ВАС РФ от 6 ноября 2007 г. N 10604/07 по делу N А39-3951/06-360/17 к сделкам не относятся непосредственно действия, совершаемые в рамках исполнения сделки. Так, перечисление денежных средств в счет погашения задолженности по договору является не самостоятельной сделкой, а обязательством, возникшим из договора.

 

Статья 154. Договоры и односторонние сделки

1. Сделки могут определенным образом классифицироваться. В зависимости от числа лиц, волеизъявление которых необходимо для совершения сделки (стороны сделки), сделки могут быть односторонними или двух - или многосторонними (договорами).

2. Для совершения односторонней сделки необходимо и достаточно изъявление воли только одной стороны - например, отказ от наследства, составление завещания, публичное объявление конкурса и др. Обычно односторонняя сделка создает обязанности лишь для лица, совершившего ее. Обязанности для других лиц она может создавать лишь в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами (см. комментарий к ст. 155 ГК).

3. Двух или многосторонние сделки называются договорами. Для совершения таких сделок необходимо согласование воли двух или более сторон. Наиболее распространенными являются такие двух - и сделки (договоры) - купля-продажа, аренда, подряд и т.п.

В качестве примера многосторонней сделки можно привести договор о совместной деятельности (ст. 1041 ГК).

В п. 51 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено следующее.

"Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена".

 

Статья 155. Обязанности по односторонней сделке

В силу того, что для односторонней сделки необходимо волеизъявление только одной стороны, соответственно только для нее по общему правилу и возникают соответствующие обязанности. Однако, в случаях, установленных законом либо соглашением, обязанности могут возникнуть и для других лиц.

Примером, когда односторонняя сделка может создавать обязанности для других лиц, являются положения п. 1 ст. 1137 ГК РФ, согласно которому завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

 

Статья 156. Правовое регулирование односторонних сделок

В соответствии с комментируемой статьей к односторонним сделкам, то есть сделкам, для которых достаточно волеизъявления только одной стороны, применяются общие положения об обязательствах и о договорах (раздел III ГК), но с определенным ограничением: если такое ограничение не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Так, подраздел 1 разд. III "Общая часть обязательственного права" части первой ГК РФ распространяет свое действие на обязательства, вытекающие как из многосторонних сделок (договоров), так и односторонних.

При этом следует учитывать, что правовое регулирование отдельных видов односторонних сделок осуществляется специальными статьями ГК РФ: доверенность (ст. 185-189), публичное обещание награды (ст. 1055, 1056), публичный конкурс (ст. 1057-1061), завещание (ст. 1118-1140) и т.д.

О применении гражданского законодательства РФ к отношениям, возникшим из односторонних сделок на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, см. статью 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ, в п. 1 которой сказано, что условия договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, сохраняют силу, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

 

Статья 157. Сделки, совершенные под условием

1. Комментируемая статья посвящена так называемым условным сделкам, которые подразделяются на сделки, совершенные под отлагательным либо отменительным условием (обстоятельством, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет).

Условие в сделке должно отвечать определенным требованиям: оно не должно быть неизбежным, оно должно быть неопределенным (сторонам достоверно не известно, наступит оно или нет) и оно должно быть правомерным.

Согласно п. 1 комментируемой статьи сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (например, квартира будет сдана внаем с определенного срока, если дом, в котором она находится, будет к этому сроку принят в эксплуатацию). Такая сделка порождает права и обязанности только с момента наступления отлагательного условия.

2. Сделка под отменительным условием, о которой говорится в п. 2 комментируемой статьи) предполагает, что в результате наступления определенного условия прекращаются гражданские права и обязанности. Таким образом, стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (например, договор найма квартиры прекращается, если на постоянное жительство приедет сын наймодателя). Такая сделка сразу же порождает правовые последствия, но при наступлении отменительного условия их действие прекращается на будущее время.

Как отмечено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42 "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством," "в качестве отменительного условия (пункт 2 статьи 157 ГК РФ) в договоре поручительства может быть указано, в частности, прекращение либо признание недействительными или незаключенными других обеспечительных сделок, заключенных кредитором и должником"

3. Согласно п. 3 комментируемой статьи если наступлению условия недобросовестно препятствовала сторона, которой его наступление невыгодно, или недобросовестно содействовала сторона, которой его наступление выгодно, условие признается соответственно наступившим или ненаступившим.

В ч. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" отмечено, что если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ)".

Вопрос о том, были ли совершаемые действия добросовестными или нет, решается с учетом постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в котором было отмечено следующее.

"Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное".

 

Статья 157.1. Согласие на совершение сделки (введена Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1. 2. В установленных законом случаях для совершения сделки может требоваться согласие субъекта гражданского права, не являющегося стороной сделки (третьего лица), либо органа юридического лица или государственного либо муниципального органа (ст. 157.1 ГК).

Следует отметить, что случаев, когда нужно получать такое согласие, в действующем законодательстве достаточно много. Так, Семейным кодексом РФ предусмотрено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК). Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Есть много и других подобных примеров.

В таких случаях третье лицо или соответствующий орган, чье согласие необходимо для совершения сделки, сообщают о своем согласии или об отказе в нем стороне сделки или иному заинтересованному лицу.

О соответствующем решении запросившего согласие лица в соответствии с п. 2 комментируемой статьи необходимо информировать в разумный срок. При этом следует учитывать, что это - оценочное понятие, которое законодательно не установлено.

В пункте 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указывается, что "если третье лицо, орган юридического лица или соответствующий орган, действующий от имени публично-правового образования как участника гражданских правоотношений, не ответили на запрос стороны сделки в разумный срок, считается, что в даче согласия отказано. Однако указанное обстоятельство не препятствует в дальнейшем выражению согласия на совершение сделки или ее последующему одобрению".

Процедура получения такого согласия в ранее действовавшем законодательстве была несовершенна. Хотя отсутствовали общие положения, касающиеся природы, формы и видов согласия на совершение сделок, однако существовало довольно большое количество специальных норм, предусматривающих необходимость получения такого согласия.

О необходимости уделить большее внимание правовому регулированию получения согласия на совершение сделок говорилось в Концепции развития гражданского законодательства, подготовленной в соответствии с пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" и одобренной 7 октября 2009 г. решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Как отмечено в п. 4.1.2 Концепции, "действующему российскому законодательству известны многочисленные случаи, в которых действительность сделки поставлена в зависимость от того, согласно ли с ней какое-либо лицо, не являющееся стороной в данной сделке. Гражданское законодательство должно предусматривать виды согласия на совершение сделки - предварительное и последующее, устанавливать требование определенности согласия, предусматривать форму, в которую должно облекаться согласие на сделку, и регулировать последствия отсутствия необходимого согласия (оспоримость сделки или ее недействительность в отношении лица, управомоченного давать согласие)". Как будет отмечено ниже, не все эти положения Концепции были учтены при внесении изменений в ГК.

Следует отметить, что в комментируемой статье в общем виде раскрыто содержание подобных согласий, однако ничего не сказано о форме, в которой должно быть дано такое согласие. Ничего не сказал он и о субъектах, которые должны давать или получать согласия. Непонятно также, идет ли речь о необходимости получения согласия на каждую подобную сделку, или же можно получить принципиальное согласие на совершение однотипных сделок.

В п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 дается разъяснение лишь о том, что "согласие на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия. При этом важно помнить, что молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (п. 4 ст. 157.1 ГК, п. 4 ст. 468 ГК, п. 2 ст. 540, п. 2 ст. 621, ст. 684 ГК, п. 4 ст. 837, п. 3 ст. 995, ст. 1016 ГК)".

Представляется, что все эти вопросы должны быть конкретизированы в законодательстве. Это обусловлено тем, что в противном случае возможны споры относительно того, было ли получено такое согласие и было ли оно правильно оформлено. Тем более что в некоторых случаях даже действующее законодательство предусматривает дополнительные требования для получения такого согласия. Например, в п. 6 ст. 83 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" предусмотрено, что в решении об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, должны быть указаны лицо (лица), являющееся(-иеся) ее стороной(-ами), выгодоприобретателем(-ями), цена, предмет сделки и иные ее существенные условия.

Правила комментируемой статьи применяются к случаям дачи необходимого в силу закона согласия на совершение сделок после дня вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации".

3. Согласие на совершение сделки, как следует из п. 3 комментируемой статьи может быть предварительным или последующим. Последующее согласие иначе называется одобрением. По общему правилу п. 3 ст. 157.1 ГК в предварительном согласии на сделку должна быть определен предмет сделки, на которую дается согласие.

При одобрении должна быть определена сделка, на которую дано согласие, в том числе указаны ее стороны, существенные условия либо порядок их определения.

До совершения сделки предварительное согласие на нее может быть отозвано в том же порядке, в каком оно дано. Однако право на отзыв согласия может быть ограничено законом или соглашением с лицом, управомоченным давать согласие. Лицо, отозвавшее свое согласие, несет риск неблагоприятных имущественных последствий, вызванным отзывом согласия.

4. Если лицо, управомоченное дать согласие на сделку, не ответило на просьбу о таком согласии в срок, установленный законом или в предусмотренном им порядке, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, предполагается что в согласии на совершение сделки отказано. Иными словами, в соответствии с п. 4 комментируемой статьи молчание не считается согласием на сделку или ее одобрением.

При этом следует обратить внимание на правило ст. 165.1 ГК (см. комментарий к ней), согласно которому заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для последнего такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения адресату или его представителю. Сообщение считается доставленным и в том случае, когда оно было направлено, но не было фактически получено адресатом по зависящим от него обстоятельствам.

 

Статья 158. Форма сделок

1. Под формой сделки, о которой идет речь в комментируемой статье, понимается способ выражения воли сторон сделки. Воля может быть выражена устно либо письменно, а также проявлена путем совершения конклюдентных действий, а форма сделки, соответственно, подразделяется на письменную (простую и нотариальную) и устную.

При простой письменной форме сделки она заключается путем составления документа, в котором письменно излагается ее содержание. В этом документе должны быть указаны стороны сделки; ими же (или уполномоченными ими лицами) документ должен быть подписан.

Устная форма сделки - это, прежде всего, обмен определенными произносимыми словами, из которых явствует желание совершить сделку.

Она возможна как при непосредственном общении, так и в разговоре по телефону или при ином способе обмена информацией без ее фиксации на каком-либо материальном носителе.

Устная форма сделки допускается лишь тогда, когда это прямо предусмотрено законом.

2. Сделки, для которых законом допускается устная форма совершения, могут быть совершены путем так называемых конклюдентных действий, т.е. поведения лица, из которого явствует его воля совершить сделку. К конклюдентным же действиям стороны прибегают только тогда, когда отсутствует необходимость согласовывать какие-либо условия и закон, а также существо сделки допускают применение такого способа совершения. Примером конклюдентных действий служит приобретение товаров через торговые автоматы.

К сожалению, законодатель не внес ясности в вопрос о том, является ли сделка, совершенная с помощью конклюдентных действий, самостоятельным видом формы сделок, или же это разновидность устной формы сделки. Как известно, на этот счет нет единой точки зрения. В п. 2 ст. 158 ГК воспроизведено ранее существовавшее положение о том, что сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

Кроме того, без внимания остались вопросы, которые возникли в связи с развитием технического прогресса. Так, авторы оставили без внимания вопросы, связанные с такими непоименованными формами сделок, как выражение воли с помощью СМС сообщений, сделок, совершаемых в сети Интернет без применения электронно-цифровой подписи (когда достаточно только кликнуть мышью компьютера, чтобы выразить волю на совершение сделки).

Наконец, ничего не сказано о выражении воли при помощи языка жестов, используемого в общении слабослышащих людей или людей с ограниченными возможностями речи. Другими словами, ничего не сказано о том, можно ли говорить об особой форме устного волеизъявления.

3. Молчание как способ выражения волеизъявления, означает по общему правилу отказ лица от совершения сделки. Однако в случаях, прямо предусмотренных законом или соглашением сторон, молчание признается выражением воли лица на совершение сделки. Примером могут служить п. 2 ст. 621 ГК, ст. 999 ГК, п. 2 ст. 1153 ГК.

 

Статья 159. Устные сделки

1. Пункт 1 комментируемой статьи в целях ускорения гражданского оборота предусматривает в виде общего правила возможность совершения сделок в устной форме во всех тех случаях, когда законом или соглашением сторон для сделки не установлена письменная форма. К сделкам, для которых законом требуется письменная форма, в том числе относятся: сделки юридических лиц между собой и с гражданами, сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей (а в случаях, особо предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки).

2. Исполнение сделки при самом ее совершении означает отсутствие временного разрыва между моментами возникновения и прекращения прав и обязанностей сторон по сделке, т.е. исполнение производится немедленно по достижении соглашения между сторонами сделки.

Очевидно, законодатель в данном случае исходит из того, что составление письменных документов в данной ситуации вряд ли целесообразно с практической точки зрения. Примером таких сделок являются сделки по покупке дорогостоящих товаров гражданами в магазинах.

3. Сделками во исполнение договора, заключенного в письменной форме о которых говорится в п. 3 комментируемой статьи, являются действия сторон по исполнению заключенного договора и возникших из него обязательств (передача имущества, приемка работ и т.д.). Совершение таких сделок допускается по соглашению сторон в упрощенной - устной форме и не требует по общему правилу дополнительного письменного оформления. Однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть установлено законом, иным правовым актом и договором.

Например, согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Пункт 4 ст. 753 ГК РФ установил, что сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной.

 

Статья 160. Письменная форма сделки

1. В п. 1 комментируемой статьи разъясняется, что понимается под письменной формой сделки. Речь идет по общему правилу о составлении единого документа, выражающего ее содержание.

Такой документ должен быть подписан каждым лицом, совершающим сделку, или лицом, имеющим полномочие на подписание сделки (представителем). Полномочие на подписание сделки может исходить от участника сделки (добровольное представительство) либо устанавливаться законом (законное представительство). Сделки юридических лиц должны быть подписаны их руководителями либо представителями.

Согласно ч. 3 п. 1 комментируемой статьи Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования к форме договора: совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.д. В ней также предусмотрены последствия несоблюдения этих требований.

Например, стороны могут предусмотреть, что при несоблюдении этих условий договор будет считаться незаключенным. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, предусмотренные пунктом 1 статьи 162 ГК (см. комментарий к ней). Эти последствия заключаются в том, что стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Следует также отметить, что хотя Гражданский кодекс РФ не содержит императивного требования о наличии печатей в договоре и оставляет решение этого вопроса на усмотрение сторон, но отсутствие печати (так же, впрочем, как и отсутствие единого документа, закрепляющего выдачу кредита или совершение иной хозяйственной операции) неизменно вызывает непонимание у налоговых органов*(19).

Договоры (двусторонние и многосторонние сделки) могут согласно пунктам 2 и 3 статьи 434 ГК (см. комментарий к ней) совершаться путем обмена письмами, телеграммами и т.д.

Однако существуют договоры, для заключения которых закон специально оговаривает необходимость составления отдельного документа под страхом недействительности сделки (договор продажи недвижимости - ст. 550 ГК).

2. Согласно п. 2 комментируемой статьи помимо собственноручной подписи при совершении сделок в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон допускается использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронной подписи либо иного аналога собственноручной подписи.

В Письме МНС РФ от 01.04.2004 N 18-0-09/000042@ "Об использовании факсимиле подписи" отмечено следующее.

"В соответствии со статьей 160 Гражданского кодекса Российской Федерации использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования при совершении сделок допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Учитывая, что данный порядок не установлен действующим законодательством, использование факсимиле допускается только при взаимном соглашении сторон. Кроме того, факсимиле не допускается использовать на доверенностях, платежных документах, других документах, имеющих финансовые последствия".

В ст. 11 Федерального закона от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" отмечено, что в целях заключения гражданско-правовых договоров или оформления иных правоотношений, в которых участвуют лица, обменивающиеся электронными сообщениями, обмен электронными сообщениями, каждое из которых подписано электронной подписью или иным аналогом собственноручной подписи отправителя такого сообщения, в порядке, установленном федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или соглашением сторон, рассматривается как обмен документами.

3. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает случай, когда за гражданина, являющегося стороной сделки, ее может подписать другое лицо - так называемый рукоприкладчик. Это происходит в тех случаях, если само физическое лицо, обладающее дееспособностью и отдающее отчет в своих действиях, не может подписать сделку собственноручно ввиду физического недостатка, болезни или неграмотности. По его просьбе сделку подписывает другое дееспособное физическое лицо, а данный факт удостоверяется нотариусом с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Аналогичное правило установлено, п. 3 ст. 1125 ГК РФ, согласно которому если завещатель в силу физических недостатков, тяжелой болезни или неграмотности не может собственноручно подписать завещание, оно по его просьбе может быть подписано другим гражданином в присутствии нотариуса. В завещании должны быть указаны причины, по которым завещатель не мог подписать завещание собственноручно, а также фамилия, имя, отчество и место жительства гражданина, подписавшего завещание по просьбе завещателя, в соответствии с документом, удостоверяющим личность этого гражданина.

В официальном тексте последнего абзаца пункта 3 комментируемой статьи, видимо, допущена ошибка: имеется в виду пункт 3, а не пункт 4 статьи 185.1 ГК РФ.

В нем сказано, что доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий или на получение корреспонденции, за исключением ценной корреспонденции, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

 

Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме

1. В п. 1 комментируемой указаны случаи, когда сделки должны совершаться в простой письменной форме. В таких случаях учитывается субъектный состав участников сделки, а в сделках между гражданами - сумма сделки, под которой понимается цена предусмотренного возмездной сделкой предоставления имущественного характера или стоимость такого предоставления в безвозмездной сделке. В частности, речь идет о сделках на сумму, превышающую десять тысяч рублей. В ранее действовавшей редакции комментируемой статьи речь шла о сумме, превышающей 10 минимальных размеров оплаты труда.

Правила комментируемой статьи, касающиеся юридических лиц, применяются также и к публично-правовым образованиям (Российской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям).

2. Правила п. 1 комментируемой статьи не распространяются на сделки, исполняемые при самом их совершении (см. комментарий к п. 2 ст. 159).

 

Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

1. 2. Существует два вида последствий несоблюдения простой письменной формы сделки. Общее последствие заключается в том, что стороны сделки в случае спора лишаются права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Например, займодавец не может ссылаться на свидетелей, при передаче данной взаймы суммы, превышающей определенный размер, если такая передача не была надлежащим образом оформлена.

Однако он может представить суду письменный документ (например, письмо), в котором заемщик признает факт получения денег взаймы.

Только в случаях, когда об этом прямо указано в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. В качестве примера можно привести ст. 331 ГК (см. комментарий к ней), согласно которой соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

3. В п. 3 комментируемой статьи было отменено ранее действовавшее императивное правило об обязательной письменной форме внешнеторговой сделки. О необходимости такой отмены говорилось еще в Концепции развития гражданского законодательства. Как было отмечено в ст. 4.1.4 Концепции, "правило пункта 3 статьи 162 ГК о недействительности внешнеэкономической сделки, заключенной без соблюдения простой письменной формы, было введено в отечественный правопорядок в условиях государственной монополии внешней торговли и отражало особое отношение государства к таким сделкам. В настоящее время подобное правило не оправданно, ставит стороны внешнеэкономических сделок в неравное положение по сравнению со сторонами обычных сделок и подлежит исключению из Кодекса".

Кроме того, следует учитывать, что и с практической точки зрения существование ранее действовавшего правила об обязательности письменной формы внешнеэкономической (внешнеторговой) сделки вряд ли было целесообразно, поскольку исполнение внешнеэкономической сделки всегда связано с выполнением определенных формальностей (таможенных и т.д.) и совершение такой сделки в устной форме просто невозможно.

 

Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1. В п. 1 комментируемой статьи раскрывается содержание нотариального удостоверения сделки.

Закон о нотариате и нотариальной деятельности, о котором говорится в комментируемой статье, не принят. В действующей ст. 53 Основ законодательства о нотариате сказано, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Более подробно о процедуре нотариального удостоверения сделки говорится в ст. 10 Методических рекомендаций по совершению нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, согласно которой, совершая в соответствии со статьями 53-56 Основ законодательства о нотариате удостоверение сделок с имуществом, нотариус проверяет:

1) принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве;

2) наличие сособственников;

3) наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества.

Нотариусом, как правило, также проверяются документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки.

2. В п. 2 комментируемой статьи перечислены сделки, нотариальное удостоверение которых обязательно. В ней установлено, что обязательно нотариальное удостоверение сделок в случаях, указанных в законе (подп. 1), а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (подп. 2).

Примером установления обязательности нотариального удостоверения сделки является положение п. 1 ст. 1124 части третьей ГК РФ, в соответствии с которым завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом.

3. В п. 3 ст. 163 ГК в новой редакции указано, что, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. В ранее действовавшем законодательстве похожая норма содержалась в п. 1 ст. 165 ГК, согласно которому несоблюдение нотариальной формы сделки влекло ее недействительность. Такая сделка считалась ничтожной. Нельзя не обратить внимания на то, что новая формулировка является юридически более корректной, хотя смысла не меняет.

 

Статья 164. Государственная регистрация сделок (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1. Значительные изменения произошли в правовом регулировании государственной регистрации сделок. Прежде всего, надо отметить, что в настоящее время необходимость государственной регистрации сделок может быть предусмотрена не только ГК и Законом о государственной регистрации недвижимости (как это было в ранее действовавшем законодательстве), но и другими законами.

Достаточно запутанной является ситуация с государственной регистрацией сделок с недвижимым имуществом. Следует отметить, что ранее концептуальной основой создаваемой системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимость было совмещение двух систем регистрации - регистрации прав и регистрации сделок.

Однако следует учитывать, что вопрос об отмене государственной регистрации сделок с недвижимостью ставился давно. Такая регистрация осуществлялась одновременно с регистрацией перехода прав и по существу дублировала последнюю. Другими словами, никакой полезной функции, кроме как взимания денег с населения, не имела.

Законодатель учел это мнение, и в п. 8 ст. 2 переходных положений Закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Закона, то есть после 1 марта 2013 г.

Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ исключены указания на неприменение ст.ст. 609, 651 ГК РФ (в данных статьях речь идет об аренде недвижимости и аренде зданий и сооружений).

Закон N 21-ФЗ вступил в силу 4 марта 2013 г. Следовательно, правила о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ) и, в частности, договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок один год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ), остались в силе. Указанные договоры будут считаться заключенными с момента государственной регистрации.

2. Новыми являю