Проблемы оценивания имущества.

 

Важная проблема, с которой приходится часто сталкиваться в процессе санации, реорганизации или ликвидации предприятий, состоит в оценке стоимости их имущества. Потребность в этом наступает в следующих основных случаях: в случае банкротства и ликвидации предприятия, когда оценка имеет целью определить стоимость ликвидационной массы; при реорганизации предприятия – чтобы определить базу для составления передаточного или распределительного баланса, а также установить пропорции обмена корпоративных прав; в случае продажи предприятия как целостного имущественного комплекса – определить реальную цену продажи имущества; в случае залога имущества и когда необходимо определить кредитоспособность (цель оценки – определить реальную стоимость кредитного обеспечения); в процессе санационного аудита с целью определения санационной способности – чтобы рассчитать эффективность санации; при приватизации имущества государственных предприятий – найти начальную цену продажи объекта приватизации.

Оценка стоимости имущества предприятия относится к наиболее сложным финансовым проблемам. С целью разработки унифицированных подходов к методологии и порядку проведения оценки в 1981 году был создан Международный комитет по стандартам оценки стоимости имущества. Им был разработан ряд стандартов и правил оценки:

- МСО 1: Рыночная стоимость как база оценки.

- МСО 2: Базы оценки, отличные от рыночной стоимости.

- МСО 3: Оценка с целью финансовой отчётности и смежной документации.

- МСО 4: Оценка обеспечения ссуды, залога и долговых обязательств.

- Правило № 1: Концепция оценки действующего предприятия.

- Правило № 2: Учёт токсичных и вредных веществ при оценке.

- Правило № 3: Оценка основных средств, машин и оснащения.

- Правило № 4: Оценка бизнеса.

В соответствии с отечественным законодательством, оценивая имущество предприятия, следует руководствоваться Методикой оценки стоимости имущества при приватизации²². Установлено, что для имущества, продающегося на аукционе, оценочная стоимость является начальной. Для оценки уполномоченные на это органы (собственники имущества, арбитражный управляющий, Фонд государственного имущества) имеют право привлекать на основании договора экспертов по оценке имущества. Соответственно различают два способа оценки: массовая и экспертная. Массовая оценка имущества – это определение стоимости имущества с использованием стандартной методологии и стандартного набора исходных данных без привлечения экспертов. Экспертная оценка состоит в определении оценочной стоимости имущества экспертом согласно договора с заказчиком.

Оценивая имущество, следует придерживаться определённых принципов. К основным принципам оценки стоимости имущества предприятия следует отнести:

Принцип замещения – состоит в том, что покупатель не заплатит за объект цену, превышающую существующую минимальную цену имущества с аналогичной полезностью.

Принцип полезности – сводится к тому, что объект имеет стоимость лишь тогда, когда он полезен для потенциального собственника. Полезность может быть связана с ожиданием будущих доходов либо иных выгод.

Принцип оптимального размера – состоит в том, что наивысшим спросом пользуются объекты оптимальных размеров.

Принцип изменения стоимости – стоимость объекта оценки постоянно изменяется с изменением внутреннего состояния и под действием внешних факторов.

Принцип наиболее эффективного использования – среди всех возможных вариантов эксплуатации объекта выбирается тот, который обеспечивает наиболее эффективное использование его функциональных характеристик.

Принцип разумной осторожности оценок – оценщик должен критически (с разумной предубеждённостью) относиться ко всей информации, предоставляемой ему администрацией объекта оценки, и, по возможности, проверять эту информацию, обращаясь к независимым источникам.

Принцип альтернативности оценок – использование разных методов оценки и сравнение показателей стоимости, полученных в результате использования альтернативных методов.

Рассмотрим наиболее распространённые виды оценки стоимости предприятий в целом и его отдельных имущественных объектов. Выбор того или иного метода зависит от характера объекта оценки. В зависимости от объекта различают следующие виды экспертной оценки имущества: оценка целостных имущественных комплексов предприятий; оценка акций (долей, паёв) в уставных фондах хозяйственных обществ; оценка нематериальных активов; экспертная оценка движимого имущества; экспертная оценка недвижимости. Особенно сложно оценить стоимость предприятия как целостного имущественного комплекса, а также корпоративные права субъекта хозяйствования, если эти права не котируются на бирже.

Чтобы правильно организовать работу по оценке стоимости имущества, необходимо придерживаться определённой последовательности действий, выбирая оптимальную для конкретного объекта методику оценки. Вообще оценка стоимости имущества предприятия складывается из таких этапов: сбор информации об объекте оценки; инвентаризация имущества; аудиторская проверка финансовой отчётности предприятия; составление акта обследования и технического состояния объекта оценки; экспертная или массовая оценка; составление акта оценки стоимости имущества или отчёта о его экспертной оценке и заключений эксперта об оценочной (ликвидационной) стоимости имущества; утверждение результатов оценки.

В литературе по вопросам оценки стоимости имущества предприятий описано множество методов и способов выполнения этой работы. Отдельные методы имеют ряд модификаций и разновидностей, что создаёт дополнительные трудности в их идентификации и использовании. В литературных источниках и нормативных актах используют разные названия одного и того же метода оценки. Именно поэтому необходима чёткая классификация применяемых методов. В зарубежной и отечественной практике оценки стоимости имущества наибольшее распространение получили три метода: метод балансовой стоимости; метод рыночной стоимости; метод капитализированной стоимости. Каждый из этих методов не имеет принципиальных отличий от других. Выбор того или иного метода зависит от конкретных условий и объектов оценки. Нередко на практике, оценивая стоимость активов, используют некоторые модификации указанных методов либо их комбинации.

Метод балансовой стоимости базируется на использовании отражённой в бухгалтерском балансе предприятия информации о стоимости активов. Одна из наиболее часто используемых модификаций этого метода – оценка по восстановительной стоимости активов. Как правило, этим методом оценивают стоимость основных средств. Он базируется на показателях первоначальной стоимости активов, степени их износа и индексации. Первоначальная стоимость рассматривается как стоимость воспроизводства основных средств на дату оценки с учётом индексации и затрат, связанных с их улучшением. Восстановительная стоимость – это стоимость воспроизводства объекта оценки на дату оценки, определяемая умножением первоначальной стоимости активов на коэффициент индексации, установленный Госкомстатом. Учитывается и степень физического и морального износа. Реальная стоимость материальных и нематериальных активов характеризуется их остаточной стоимостью, определяемой как разница между их первоначальной стоимостью и проиндексированной суммой износа. Этот метод применим, если балансовая и рыночная стоимость активов существенно не различаются. На практике же балансовая стоимость активов часто занижена или завышена в силу ряда причин.

Чтобы избежать указанных недостатков, стоимость имущества оценивают методом рыночной стоимости. На практике для оценки отдельных объектов активов часто используют две разновидности этого метода: метод затрат и метод аналогов (метод сравнения продаж). Для оценки предприятия как целостного имущественного комплекса и для оценки финансовых вложений используют одну из модификаций метода рыночной стоимости – метод оценки по рыночной стоимости корпоративных прав. Метод затрат целесообразно использовать прежде всего в случае оценки стоимости основных средств. Этот метод, как и метод балансовой стоимости, базируется на определении восстановительной стоимости активов. Однако восстановительная стоимость теперь определяется на основе информации о стоимости воспроизводства имущества в существующем виде в рыночных ценах на момент оценки. В основу метода положен тезис о том, что покупатель не заплатит за объект цену, превышающую его возможные совокупные затраты на воспроизводство объекта в текущем состоянии и в действующих ценах. В отличии от метода балансовой стоимости стоимость объекта оценки по методу затрат – это рыночная цена, которую необходимо заплатить, чтобы приобрести основные средства, характеризующиеся такими же параметрами и такой же степенью износа, как и оцениваемое имущество. Восстановительная стоимость определяется на основе реальных затрат на приобретение основных фондов и реального уровня инфляции, а реальная степень износа объекта оценки устанавливается с учётом не только физического, но и морального старения. Метод аналогов базируется на оценке стоимости имущества с учётом цены аналогичных объектов. Метод предусматривает, что субъекты рынка осуществляют операции купли-продажи имущества по ценам, которые были установлены при купле-продаже аналогичных объектов. Поскольку абсолютных аналогов практически не существует, сравнительные цены в соответствии с этим методом корректируются на специально вычисленные поправочные коэффициенты. Трудность в использовании этого метода обусловлена тем, что реальные цены купли-продажи объектов в Украине никто не знает, и, как правило, известные цены существенно занижены, чтобы избежать налогообложения. Однако указанные методы не учитывают стоимости гудвила предприятия, т.е. потенциальной прибыли, которую можно получить, эксплуатируя объект оценки.

Метод капитализированной стоимости целесообразно использовать, оценивая стоимость предприятия как целостного имущественного комплекса, а также корпоративные права предприятия. В основу метода положен тезис о том, что инвестор, вкладывая капитал в куплю предприятия, прежде всего преследует цель получать стабильные доходы. Этот метод построен на нынешней стоимости будущего Cash-flow оцениваемого предприятия. Чистый денежный поток (Cash-flow) – сумма чистой прибыли, всех видов начисленной амортизации и прироста наличных средств за счёт освобождения средств по другим позициям баланса. Стоимость объекта оценки приравнивается к суммарной нынешней стоимости будущих чистых денежных потоков (Cash-flow), которые можно получить в результате эксплуатации предприятия. На оценку стоимости предприятия этим методом данные о стоимости, составе и структуре активов непосредственно не влияют, а принимается во внимание только информация о способности активов генерировать доходы. В основу определения будущего Cash-flow положены прогнозируемые данные о будущих финансовых результатах деятельности предприятия, которые, в свою очередь, определяются как разница между прогнозируемыми объёмами выручки от реализации и затратами на производство реализованной продукции. Трудности, связанные с использованием метода капитализированной стоимости, обусловлены тем, что спрогнозировать финансовые результаты предприятия очень тяжело.

На практике комбинируются метод затрат с методом капитализированной стоимости, используя так называемый метод средней оценки, в соответствии с которым оценки, полученные в результате использования методов затрат и капитализации, суммируются и результат делится на 2. В оптимальном случае, если оценка проведена верно и основана на рыночных показателях, то значения, полученные разными методами должны совпадать, чего на практике достичь практически невозможно.

Важнейшей составляющей процесса оценки стоимости имущества предприятия является инвентаризация, главная цель которой – определить наличие и состояние имущества по данным бухгалтерского учёта, урегулировать инвентаризационные разницы и отразить результаты инвентаризации в передаточном (распределительном) балансе. Таким образом, с помощью инвентаризации устанавливается наличие основных фондов, нематериальных активов, товарно-материальных ценностей, ценных бумаг, денежных средств и документов, определяются объёмы незавершённого производства в натуре и проверяется их соответствие данным бухгалтерского учёта. От того, насколько полно и правильно осуществлена инвентаризация имущества предприятия, зависит объективность оценки его стоимости. В какой мере соблюдены требования по инвентаризации имущества и насколько правильно её последствия отражены в бухгалтерском учёте, устанавливается при аудиторской проверке финансовой отчётности предприятия. Аудиторская проверка финансовой отчётности имеет целью подтвердить достоверность данных, отражённых в бухгалтерской отчётности.