Договор аренды государственного и коммунального имущества

Этот договор, будучи разновидностью договора найма, характе­ризуется существенными особенностями в сравнении с ним.

Нормативно-правовая база. Основные нормативно-правовые акты, регулирующие этот договор:

Закон Украины «Об аренде государственного и коммунально­го имущества» от 10.04.92 г. в редакции Закона от 14.03.95 г. (далее — Закон).

Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества. Утверждено Постановлением Ка­бинета Министров Украины от 04.10.95 г. № 786 в редакции Постановления Кабинета Министров Украины от 19.01.2000 г. № 75.

Разъяснения и рекомендации к Методике расчета и порядку использования платы за аренду государственного имущества (в редакции Постановления Кабинета Министров Украины от 19.01.2000 г. № 75). Утверждено приказом Фонда государствен­ного имущества Украины от 22.08.2000 г. № 1765.

Методика оценки стоимости объекта аренды. Утверждено По­становлением Кабинета Министров Украины от 10.08.95 г. № 629.

Положение о порядке и условиях предоставления льгот по арендной плате арендаторам имущества государственных пред­приятий. Утверждено Постановлением Кабинета Министров Ук­раины от 29.02.96 г. № 271 в редакции Постановления Кабинета Министров Украины от 18.05.99 г. № 699.

Порядок отражения в бухгалтерском учете и отчетности опе­раций, связанных с приватизацией и арендой государственных предприятий. Утверждено приказом Министерства финансов Украины от 16.12.93 г. № 109.

Положение (стандарт) бухгалтерского учета 14 «Аренда». Ут­верждено приказом Министерства финансов Украины от 28.07.2000 г. № 181.

Порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды государственного имущества. Утверждено приказом Фон­да государственного имущества Украины от 03.09.99 г. № 1677.

Положение о патенте на право аренды зданий (сооружений, помещений). Утверждено приказом Фонда государственного иму­щества Украины от 31.01.95 г. № 90.

Положение об оценке стоимости патента на право аренды зда­ний (сооружений, помещений). Утверждено приказом Фонда го­сударственного имущества Украины от 31.01.95 г. № 91.

Перечень документов, которые представляются Арендодателю для заключения Договора аренды государственного имущества. Утверждено приказом Фонда государственного имущества Укра­ины от 19.04.96 г. № 458.

Приказ Фонда государственного имущества Украины «Об ут­верждении договоров аренды» от 23.08.2000 г. № 1774.

Типовой договор аренды целостного имущественного комплекса государственного предприятия (структурного отделения предпри­ятия). Утверждено приказом Фонда государственного имущества Украины от 23.08.2000 г. № 1774.

Типовой договор аренды индивидуально определенного (не­движимого или иного) имущества, относящегося к государствен­ной собственности. Утверджено приказом Фонда государствен­ного имущества Украины от 23.08.2000 г. № 1774.

При применении норм Закона в судебной практике важное значение имеет разъяснение Президиума Высшего арбитражного суда Украины «О некоторых вопросах практики применения За­кона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 25.05.2000 г. № 02-5/237.

Понятие договора. В отличие от найма, в Законе «Об аренде государственного и коммунального имущества» дано определе­ние понятия аренды.

Аренда определена как основанное на договоре срочное плат­ное пользование имуществом, необходимым арендатору для осу­ществления предпринимательской и иной деятельности.

Объекты аренды. Круг объектов аренды в виде государствен­ного и коммунального имущества четко определен Законом. Согласно ст.4 Закона объектами аренды являются: целостные имущественные комплексы предприятий, их струк­турных подразделений (филиалов, цехов, участков). Целостным имущественным комплексом является хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг) с предоставленным ему земельным участком, на котором он раз­мещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения;

недвижимое имущество (строения, сооружения, помещения) и другое отдельное индивидуально определенное имущество пред­приятий;

имущество, не вошедшее в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации). Наряду с имуществом, которое может быть объектом аренды, Закон прямо указывает, какое имущество не может быть объектом аренды — целостные имущественные комплексы государственных предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков), целостные имущественные комплексы структурных под­разделений казенных предприятий, осуществляющих деятельность, предусмотренную ч.1 ст. 4 Закона Украины «О предприниматель­стве» (например, деятельность, связанная с оборотом наркотичес­ких средств, психотропных веществ, их аналогов и прекурсоров).

Стороны в договоре аренды государственного и коммуналь­ного имущества — арендодатель и арендатор. Ст.ст. 5, 6 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» ука­зывают круг арендодателей и арендаторов. Арендодатели:

Фонд государственного имущества, его региональные отделе­ния и представительства — в отношении целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, являющегося государственной собствен­ностью, а также имущества, не вошедшего в уставные фонды хо­зяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации); органы, уполномоченные Верховным Советом Автономной Республики Крым и органами местного самоуправления управ­лять имуществом — в отношении целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и не­движимого имущества, которое, соответственно, принадлежит Ав­тономной Республики Крым или находится в коммунальной соб­ственности;

предприятия — в отношении отдельного индивидуально опре­деленного имущества (кроме недвижимого), а с разрешения вы­шеуказанных арендодателей — также в отношении структурных подразделений предприятий (филиалов, цехов, участков) и недви­жимого имущества.

Государственные и коммунальные предприятия не вправе быть арендодателями целостных имущественных комплексов (даже при наличии согласия уполномоченных органов).

Таким образом, предприятия имеют право выступать арендо­дателями, как правило, относительно отдельного индивидуально определенного имущества. Для того, чтобы предприятие имело право передать в аренду его структурное подразделение или не­движимое имущество (здание, сооружение, помещение), оно долж­но получить разрешение Фонда государственного имущества Ук­раины, его регионального отделения, представительства; если иму­щество находится в собственности Автономной Республики Крым или в коммунальной собственности, то такое разрешение может быть предоставлено органом, указанным в абз.З ст.5 Закона.

Арендаторы — хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива предприятия, его структурных подразделе­ний; другие юридические лица и граждане Украины, иностранных государств, международные организации, а также лица без граж­данства.

Физическое лицо, которое желает заключить договор аренды государственного имущества, до его заключения обязано зарегис­трироваться как субъект предпринимательской деятельности.

Следовательно, если арендодателями могут быть лишь те лица, которые названы в Законе в отношении того или иного вида иму­щества, то ограничений по кругу субъектов аренды, выступающих в качестве арендаторов, Закон не предусматривает.

Форма договора. Закон «Об аренде государственного и комму­нального имущества» не содержит специальных требований отно­сительно формы договора аренды. Следовательно, здесь должны применяться общие требования о форме договора найма (аренды).

Порядок заключения договора. В Законе нашли специальное регулирование вопросы, касающиеся порядка заключения дого­вора аренды:

1) инициатива (предложение) относительно аренды имущества (ст.7 Закона);

2) порядок принятия решения трудового коллектива предпри­ятия, его структурного подразделения об аренде целостного имущественного комплекса (ст.8 Закона);

3) порядок заключения договора аренды (ст.9 Закона). Инициатива относительно аренды имущества может исходить

от лиц, которые могут быть арендаторами в соответствии со ст. 6 Закона, предложение может поступать от арендодателей, указан­ных в ст.5 Закона. На лиц, желающих заключить договор аренды имущества предприятий, возложена обязанность вместе с заявле­нием о заключении договора аренды направить арендодателю проект договора, а также другие документы согласно перечню, определенному Фондом государственного имущества Украины.

В случае отказа в заключении договора аренды имущества по основаниям, не предусмотренным абз.7 ч.4 ст.93 Закона, а также неполучения ответа в установленный срок, заинтересованное лицо имеет право обратиться в хозяйственный суд с заявлением о по­нуждении компетентного органа (предприятия) заключить дого­вор аренды (ч.8 ст.9 Закона). Такие споры рассматриваются хо­зяйственным судом по местонахождению арендодателей (ст.15 Хозяйственного процессуального кодекса Украины). При разре­шении таких споров следует руководствоваться п.4 ст.9 указан­ного Закона, которым установлен исчерпывающий перечень ос­нований, по которым может быть отказано в передаче в аренду объектов государственной собственности. Что касается объектов других форм собственности, то заключение договора аренды иму­щества может иметь место только с согласия собственника (п. 4.4 разъяснения Президиума Высшего арбитражного суда Украины от 25.05.2000 г.).

Договор считается заключенным с момента достижения дого­воренности по всем существенным условиям и подписания сто­ронами текста договора (ч.1 ст.12 Закона). Таким образом, общее правило подтверждает консенсуальность договора аренды.

В случае передачи спора на рассмотрение суда, хозяйственного суда договор аренды считается заключенным с момента вступле­ния в силу решения суда, хозяйственного суда о заключении дого­вора аренды и на условиях, указанных в нем (ч.2 ст.12 Закона).

Согласно разъяснению Высшего арбитражного суда Украины от 25.05.2000 г. при разрешении споров, связанных с заключени­ем договора аренды государственного имущества, необходимо вы­яснить, соблюдены ли арендодателем требования по согласова­нию с органом, уполномоченным управлять имуществом, и органом Антимонопольного комитета Украины вопроса о передаче имущества в аренду (абз. 2-4 ч.2 ст. 9 Закона). Если, несмотря на получение заявления о передаче имущества в аренду, арендода­тель не направит соответствующие документы указанным орга­нам, то есть уклонится от заключения договора аренды государ­ственного имущества по основаниям, не предусмотренным в За­коне, производство по делу о понуждении заключить такой договор следует приостановить и обязать арендодателя направить необхо­димые документы этим органам на согласование. В случае укло­нения от исполнения определения хозяйственного суда может быть решен вопрос о применении к арендодателю ответственности, ус­тановленной п. 5 ч.1 ст.83 Хозяйственного процессуального ко­декса Украины.

Созданное членами трудового коллектива хозяйственное об­щество имеет преимущественное перед другими физическими и юридическими лицами право на заключение договора аренды имущества того предприятия, структурного подразделения, где создано это общество.

Порядок заключения договоров аренды государственного иму­щества, находящегося на балансах открытых акционерных обществ, утвержден приказом Фонда государственного имущества Украи­ны от 05.03.99 г. № 402. Целью этого Порядка является защита экономических интересов государства и унификация рассмотре­ния в органах приватизации обращений относительно аренды государственного имущества, находящегося на балансах ОАО, со­зданных в процессе приватизации и корпоратизации.

В соответствии со ст. 5 Закона единственными возможными арендодателями государственного имущества, находящегося на балансах негосударственных предприятий и организаций, явля­ется Фонд государственного имущества, его региональные отделе­ния и представительства.

Договор аренды государственного имущества, находящегося на балансах ОАО, заключается органом приватизации, который осу­ществлял приватизацию данного предприятия, в соответствии с требованиями Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Государственным органом управления государственным иму­ществом, находящимся на балансе ОАО, согласно Постановлению Кабинета Министров Украины от 28.10.98 г. № 1703, является соответствующий государственный орган приватизации. Поэто­му согласование договоров аренды с министерством, которое было органом управления арендованным имуществом до начала при­ватизации, не является обязательным и может иметь характер консультации.

Кроме договора аренды, который заключается с органом при­ватизации, арендатор в случае необходимости заключает с балансодержателем договоры о возмещении расходов балансодержате­ля на содержание объекта аренды и возмещении стоимости ком­мунальных услуг, предоставляемых балансодержателем.

Срок договора. Регулирование срока договора аренды государ­ственного и коммунального имущества имеет определенную спе­цифику. Согласно Закону Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», срок договора определяется по согла­шению сторон.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора аренды в течение одного месяца после окон­чания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены дого­вором.

Следовательно, правила продолжения действия договора арен­ды государственного и коммунального имущества характеризу­ются тем, что:

договор считается не возобновленным, а продленным;

договор считается продленным не на неопределенный срок, а на тот же срок и на тех же условиях, которые были ранее предус­мотрены договором;

действие этих правил связывается не только с отсутствием возражений со стороны арендодателя, но с отсутствием заявле­ний любой из сторон о прекращении или изменении договора аренды.

Кроме этого, правила аренды государственного и коммуналь­ного имущества предусматривают, что по истечении срока догово­ра аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право, при прочих равных условиях, на продление договора аренды на новый срок (ст. 17 Закона).

Таким образом, как указывает Президиум Высшего арбитраж­ного суда Украины в разъяснении от 25.05.2000 г., если после окончания срока действия договора аренды арендодатель пере­дал спорное имущество в аренду другому лицу, арендатор по пре­дыдущему договору имеет право обратиться в Хозяйственный суд с заявлением о понуждении арендодателя продлить действие это­го договора на новый срок и о признании договора с новым арен­датором недействительным.

Однако следует учитывать, что арендатор может реализовать преимущественное право на продление договора аренды на но­вый срок, если докажет факт или намерение арендодателя сдать этот объект аренды другому лицу.

Так, в арбитражный суд области обратилось производствен­но-торговое предприятие (далее — Предприятие) с иском о вы­селении Общества с ограниченной ответственностью из арен­дуемого последним помещения (далее — Общество).

Решением арбитражного суда иск был удовлетворен по мо­тивам истечения срока договора аренды. Надзорной инстанци­ей решение было оставлено в силе по тому же основанию.

Не согласившись с состоявшимися по делу решениями, обще­ство обратилось в судебную коллегию Высшего арбитражного суда Украины по пересмотру решений, определений, постановле­ний с заявлением об их отмене, поскольку считало, что: имеет преимущественное право на пролонгацию договора на следую­щий срок; истцом не соблюден установленный ст.17 Закона Ук­раины «Об аренде государственного и коммунального имущества» месячный срок для уведомления арендатора о прекращении дого­вора; истцом не соблюден претензионный порядок урегулирова­ния спора.

Проверив материалы дела и доводы заявителя, судебная кол­легия заявила следующее:

В апреле 1996 г. Предприятие заключило с Обществом договор аренды нежилого помещения сроком на один год. По истечении этого срока действие договора аренды было продлено еще на один год — до апреля 1998 г. В феврале—марте 1998 г. стороны вели переписку, из которой были очевидны намерения арендодателя-Предприятия прекратить договорные отношения с арендатором-Обществом. 17 апреля 1998 г. Предприятие направило Обществу копию искового заявления в арбитражный суд с требованием по­нудить Общество освободить арендуемое им помещение. Оценка этих доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что арендодатель своевременно предупредил арендатора о своем намерении прекратить договорные отношения после 01.04.98 г., то есть по окончании срока действия договора.

Ссылка Общества на нарушение Предприятием требований ст.17 Закона Украины «Об аренде государственного и комму­нального имущества» не заслуживает внимания, поскольку пре­дусмотренный ч.2 ст.17 названного Закона месячный срок со дня окончания срока действия договора не лишает арендодате­ля права уведомить арендатора о своем намерении прекратить договорные отношения и ранее этого срока. Уведомление, сделан­ное ранее, не ущемляет прав арендатора, а, наоборот, создает благоприятные условия для подготовительных мер, связанных с освобождением помещения.

Что же касается преимущественного права арендатора на продление договора аренды на новый срок, предусмотренного ч. 3 ст. 17 Закона Украины «Об аренде государственного и комму­нального имущества», то такое право арендатор имеет перед другими лицами, которым арендодатель имеет намерение пе­редать либо уже передал помещение в аренду. Какие бы то ни было доказательства нарушения своего преимущественного

перед другими лицами права на продление договора аренды за­явитель не представил. Кроме того, ссылаясь на необоснован­ный отказ арендодателя от продления договора аренды на новый срок., Общество не представило доказательств соблю­дения им порядка разрешения этого спора в установленном порядке.

В соответствии с ч.1 ст. 27 Закона Украины «Об аренде го­сударственного и коммунального имущества» по окончании сро­ка договора аренды и отказа от его продления арендатор обязан возвратить объект аренды на условиях, указанных в договоре

аренды.

В связи с изложенным решение и постановление соответ­ствуют действующему законодательству и материалам дел, а поэтому судебной коллегией Высшего арбитражного суда Укра­ины оставлены без изменений [Бизнес. Бухгалтерия. — 1999. — № 10. — С.88].

Субаренда. Ст. 22 Закона «Об аренде государственного и ком­мунального имущества» предусматривает общее правило — арен­датор имеет право передать в субаренду недвижимое и индивиду­ально определенное имущество (отдельные станки, оборудование, транспортные средства, нежилые помещения и др.), если иное не предусмотрено договором аренды.

Сходство этого правила с правилом, регулирующим поднаем, в том, что оно имеет диспозитивный характер и предусматривает возможность иного решения вопроса о субаренде непосредствен­но в договоре аренды.

Однако это правило существенно отличается от правила о под­найме тремя ограничениями:

1) в предмете договора субаренды — содержится прямой зап­рет передачи в субаренду целостных имущественных комп­лексов;

2) в сроке предоставления имущества в субаренду — он не может превышать срока действия договора аренды;

3) в размере платы за субаренду — она не должна превышать арендной платы арендатора.

Хотя два последних ограничения в отношении срока и платы за субаренду не сформулированы непосредственно в ГК, однако можно считать, что они присущи поднайму. Такой вывод вытека­ет из производного, зависимого характера субаренды (поднайма) от договора аренды (найма).

Существенные условия договора:

объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом индек­сации);

срок, на который заключается договор;

арендная плата с учетом ее индексации;

порядок использования амортизационных отчислений;

восстановление арендованного имущества и условия его воз­врата;

исполнение обязательств;

ответственность сторон;

страхование арендатором взятого им в аренду имущества;

обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества.

По соглашению сторон в договоре аренды могут быть и иные условия (ст. 10 Закона).

Президиум Высшего арбитражного суда Украины в разъясне­нии «О некоторых вопросах практики применения Закона Укра­ины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 25.05.2000 г. № 02-5/237 указал следующее: согласно ГК Ук­раины договор считается заключенным, когда между сторона­ми достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются те условия договора, которые призна­ны таковыми по закону, в ст. 10 Закона Украины «Об аренде госу­дарственного и коммунального имущества». Таким образом, толь­ко при наличии указанных условий, если такие условия не урегу­лированы действующим законодательством, можно считать договор аренды имущества заключенным. Условие договора от­носительно стоимости объекта аренды должно соответствовать методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины (ст. 11 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества»). Кроме того, в соответствии с ГК существенными ус­ловиями договора аренды могут быть также все те условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно п. 2 ст. 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» по согласованию сторон в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие условия, например, относительно использования арендатором объекта аренды по целевому назначению.

Арендная плата. Ст.19 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» детально регламентирует вопросы, связанные с арендной платой, в частности:

1) дает определение арендной платы как платежа, который вносит арендатор арендодателю независимо от последствий хозяйственной деятельности;

2) ограничивает максимальный размер арендной платы — годо-

вая арендная плата за пользование целостным имуществен­ным комплексом предприятия, его структурным подразде­лением не может превышать десяти процентов стоимости арендованного имущества! В случае определения арендатора на конкурсных началах условиями конкурса может быть предусмотрен больший размер арендной платы;

3) указывает порядок зачисления и использования арендной платы — она зачисляется на специальные счета и исполь­зуется для финансирования капитальных вложений;

4) указывает органы, которые определяют методику расчета, размеры и порядок использования арендной платы;

5) предусматривает возможность предоставления льгот по арендной плате. Постановлением Кабинета Министров Ук­раины от 29.02.96 г. № 271 утверждено Положение о по­рядке и условиях предоставления льгот по арендной плате арендаторам имущества государственных предприятий. Оно определяет предоставление льгот по арендной плате арен­даторам целостных имущественных комплексов государ­ственных предприятий, их структурных подразделений в целях предотвращения их банкротства, улучшения финан­сового состояния. Указанные льготы предоставляются арен­даторам в том случае, если в течение последних 6 месяцев (в агропромышленном комплексе — 12 месяцев) до заклю­чения договора аренды государственное предприятие было убыточным или уровень рентабельности был ниже 25 про­центов от средней по отрасли (подотрасли), а также если объект аренды имеет важное социальное значение. Льготы могут быть предоставлены на срок до 2 лет;

6) указывает, что взыскание задолженности по арендной плате

проводится в бесспорном порядке на основании исполни­тельной надписи нотариуса;

7) устанавливает формы арендной платы — арендная плата устанавливается, как правило, в денежной форме. Она так­же может устанавливаться в натуральной или денежно-на­туральной форме (ст.20 Закона).

Если одна из сторон возражает против указанных форм аренд­ной платы, у хозяйственного суда отсутствуют правовые основа­ния для удовлетворения предложения другой стороны относи­тельно применения таких форм арендной платы (п.14.1 разъяс­нения Президиума Высшего арбитражного суда Украины от 25.05.2000г.);

8) регламентирует изменение размеров арендной платы — раз­мер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон. Размер может быть изменен по требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмот­ренных законодательством Украины (ст.21 Закона). В случае не­достижения согласия по этому вопросу по заявлению заинтересо­ванной стороны спор разрешается хозяйственным судом.

Нормативное установление новых арендных ставок является основанием для внесения в договор аренды соответствующих изменений.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения надзорной инстанцией, удовлетворены исковые требования ре­гионального отделения Фонда государственного имущества Ук­раины (далее — отделение) к акционерной страховой компании (далее — компания) о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы.

Решение мотивировано установлением новых арендных ста­вок согласно Постановлению Кабинета Министров Украины от 19.01.2000 г. № 75 «О внесении изменений и дополнений в Мето­дику расчета и порядка использования платы за аренду государ­ственного имущества» (далее — Постановление Кабинета Министров Украины от 19.01.2000 г. А? 75).

В заявлении в Высший арбитражный суд Украины компания, не соглашаясь с решением и постановлением арбитражного суда по делу и считая их противоречащими фактическим обстоя­тельствам и материалам дела, просила их отменить, а в удовлетворении исковых требований отказать. Компания обо­сновывала свое заявление тем, что одностороннее изменение размера арендной платы не допускается, ссылаясь на действие положений договора аренды в течение всего срока его действия, а также на отсутствие в Постановлении Кабинета Министров Украины от 19.01.2000 г. № 75 предписания о пересмотре раз­мера арендной платы по ранее заключенным договорам.

Проверив материалы дела и доводы заявителя, судебная кол­легия Высшего арбитражного суда Украины по пересмотру ре­шений, определений, постановлений установила, что согласно усло­виям договора арендная плата определяется в соответствии с Методикой расчета и порядком использования платы за аренду государственного имущества, утвержденными Постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.95 г. № 786, и может пересматриваться по требованию одной из сторон, в том числе в случае изменения методики ее расчета.

Статьей 21 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» предусмотрена возможность изме­нения размера арендной платы по требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в иных случаях, предусмот­ренных законодательными актами Украины. Учитывая опре­деление Постановлением Кабинета Министров Украины от 19.01.2000 г, № 75 новых арендных ставок, арендодатель обо­снованно обратился к арендатору с предложением о внесении в договор изменений в части размера арендной платы, а в связи с отказом принять предложение — передал спор на разрешение арбитражного суда.

При таких обстоятельствах судебной коллегией Высшего арбитражного суда Украины по пересмотру решений, определе­ний, постановлений решение и постановление арбитражного суда

оставлены без изменения как отвечающие действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела [Биз­нес. Бухгалтерия. — 2001. — №18/2. — С.29].

Подобно тому, как это предусмотрено в ст.266 ГК, в Законе пре­дусмотрено право арендатора требовать соответствующего умень­шения арендной платы, если по не зависящим от него обстоятель­ствам изменились условия хозяйствования, предусмотренные до­говором, или существенно ухудшилось положение объекта аренды. В отличие от ГК, основанием для такого уменьшения арендной платы по договору аренды государственного или коммунального имущества является не уменьшение возможности предусмотрен­ного договором пользования арендованным имуществом, а изме­нение условий хозяйствования, предусмотренных договором, или существенное ухудшение положения объекта аренды.

В соответствии с Перечнем документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариусов, утвержденным Постанов­лением Кабинета Министров Украины от 29.06.99 г. № 1172, в таком порядке возможно взыскание задолженности по арендной плате за пользование государственным и коммунальным имуще­ством. Для получения исполнительной надписи представляются: а) оригинал договора аренды; б) удостоверенная взыскателем ко­пия счета, высланного должнику, с отметкой о непогашении задол­женности после вручения письменного предупреждения.

Обязанности сторон. Закон «Об аренде государственного и коммунального имущества», так же как и ГК, не называет обязан­ностей арендодателя, следовательно, их можно определить как корреспондирующие соответствующим правам арендатора. Они сходны с обязанностями наймодателя по договору найма.

В частности, если объектом аренды является государственное или коммунальное имущество, то передача объекта аренды арен­додателем арендатору осуществляется в сроки и на условиях, определенных в договоре аренды. Арендованное имущество (кро­ме отдельного индивидуально определенного имущества) вклю­чается в баланс предприятия, хозяйственного общества с указани­ем, что это имущество является арендованным. Арендованное не­движимое и другое отдельное индивидуально определенное имущество остается на балансе предприятия или хозяйственного общества, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), с указанием, что это имущество передано в аренду, и зачисляется на внебалансовый счет арендатора с указанием, что это имуще­ство является арендованным (ст. 13 Закона).

Основные обязанности арендатора названы в ст.18 Закона:

использовать объект аренды по целевому назначению в соответ­ствии с профилем производственной деятельности предприятия, использования, после окончания срока действия договора он под­лежит возврату наймодателю.

Сейчас отношения проката в Украине регулируются, кроме ГК, Правилами бытового обслуживания населения, утверж­денными Постановлением Кабинета Министров Украины от 16.05.94 г.

Предмет договора проката передается нанимателю за плату, которая согласно ст. 789 ГК устанавливается по тарифам наймодателя.

Как правило, при получении предмета договора проката нани­матель вносит наймодателю плату за весь срок проката.

Предмет проката при передаче нанимателю должен быть в его присутствии проверен и при выявлении неисправности заменен иным.

Во время заключения договора проката наймодатель обязан предоставить нанимателю всю необходимую и достоверную ин­формацию о предмете проката, а также нормативные документы, если они предусмотрены изготовителем, содержащие правила и условия эффективного использования этого предмета.

При вручении предмета проката наймодатель должен ознако­мить нанимателя с правилами технической эксплуатации, а при выдаче предметов бытовой техники приложить инструкцию о порядке пользования ими. Это способствует усилению гарантий нанимателя относительно передачи ему вещей надлежащего ка­чества и надежного их использования.

Для отдельных видов имущества предусмотрены ограничен­ные сроки проката, согласуемые с длительностью пребывания на­нимателя в установленных местах.

Так, лицам, отдыхающим в санаториях и домах отдыха, пред­меты проката предоставляются не более чем на срок пребывания в этих учреждениях при предъявлении паспорта и санаторно-ку­рортной книжки. Лицам, проживающим в гостиницах, предметы проката предоставляются на срок, не превышающий времени пре­бывания в гостинице.

Особенностью договора проката:

1) наниматель вправе в любое время отказаться от договора проката и возвратить вещь наймодателю. При этом плата за вещь, уплаченная нанимателем за весь срок договора, умень­шается соответственно длительности фактического пользова­ния вещью (ст.790 ГК);

2) наниматель не имеет права на заключение договора под­найма;

3) наниматель не имеет преимущественного права покупки вещи в случае ее продажи наймодателем;

4) капитальный и текущий ремонт вещи осуществляет наймо­датель за свой счет, если не докажет, что ее повреждение произошло по вине нанимателя (ст. 791 ГК).