Договор найма (аренды) земельного участка

Нормативно-правовая база:

Гражданский кодекс Украины; Земельный кодекс Украины;

Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. При применении в практике важное значение имеет информа­ционное письмо Высшего арбитражного суда Украины «О Законе Украины «Об аренде земли» от 14.01.99 г. № 01-8/10.

Понятие договора. Согласно ст.792 ГК договор найма (арен­ды) земельного участка — это договор, по которому наймодатель обязуется передать нанимателю участок на установленный дого­вором срок во владение и пользование за плату. Земельный уча­сток может передаваться в наем вместе с насаждениями, строени­ями, сооружениями, водоемами, которые находятся на нем, или без них. Отношения по найму (аренде) земельного участка регу­лируются законом.

Согласно ст.93 Земельного кодекса Украины право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное плат­ное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной де­ятельности.

В Законе Украины «Об аренде земли» содержатся законода­тельные (легальные) определения двух понятий — аренды земли и договора аренды земли. В соответствии с Законом аренда зем­ли — это основанное на договоре срочное, платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

Передавать землю в аренду разрешено только по договору арен­ды земли, который определен в Законе как соглашение сторон о взаимных обязательствах, в соответствии с которыми арендода­тель за плату передает арендатору во владение и пользование зе­мельный участок для хозяйственного использования на обуслов­ленный договором срок.

Закон «Об аренде земли» предоставляет наибольшие полномо­чия арендатору, включая в содержание правомочий арендатора не только пользование (что характерно для найма и аренды госу­дарственного и коммунального имущества), но и владение, т.е. фактическое обладание имуществом. Это обусловлено тем, что земля — это недвижимое имущество, т.е. при аренде земли речь идет о пользовании недвижимым имуществом, что невозможно без передачи его во владение арендатору. Поэтому арендатор ста­новится и субъектом правомочия владения, основанием которо­го является заключенный им с арендодателем договор аренды земли.

Объекты аренды. Согласно ст.4 Закона «Об аренде земли» объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц Украины, территори­альных громад сел, поселков, городов (коммунальной собственно­сти), государства.

Объектами аренды могут быть земельные участки с насажде­ниями, строениями, сооружениями, водоемами, расположенными на них, если это предусмотрено договором аренды.

В соответствии с письмом Высшего арбитражного суда Украи­ны от 14.01.99 г., по смыслу п.2 ст.4 Закона, расположенные на земельном участке насаждения, строения, сооружения, водоемы могут быть объектами аренды вместе с участком, если это предус­мотрено договором аренды.

Земельные участки не могут быть объектами лизинга (п.З ст.2 Закона Украины «О лизинге»).

Стороны в договоре. Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности кото­рых находятся земельные участки (ч.1 ст.5 Закона). Следовательно, как указывается в письме Высшего арбитражного суда Украины от 14.01.99 г., физические и юридические лица, которым земля предоставлена в пользование (ст. 19 Земельного кодекса Украи­ны) арендодателями быть не могут.

Так же как при аренде государственного и коммунального имущества, при аренде земли Закон не содержит ограничений относительно круга лиц, могущих быть арендаторами. Единствен­ное ограничение установлено в ч.З ст. 6 Закона для арендаторов земельных участков сельскохозяйственного назначения для ве­дения товарного сельскохозяйственного производства — ими мо­гут быть юридические лица, учредительными документами кото­рых предусмотрено осуществление этого вида деятельности, а так­же физические лица, которые имеют необходимую квалификацию или опыт работы в сельском хозяйстве. Ограничение относительно юридических лиц соответствует общим понятиям о правоспо­собности юридических лиц — осуществления деятельности в со­ответствии с целями деятельности, указанными в учредительных документах.

Нарушение требований ч.3 ст.6 Закона, в соответствии с пись­мом Высшего арбитражного суда Украины, может служить осно­ванием для признания договора аренды земли недействительным согласно Гражданскому кодексу Украины.

Форма договора. В соответствии со ст. 13 Закона договор арен­ды земельного участка заключается в письменной форме. Неотъем­лемой частью договора аренды является план (схема) земельного участка. Договор аренды земельного участка нотариально удос­товеряется по его местонахождению.

Несоблюдение нотариальной формы договора аренды земли влечет за собой его недействительность.