По государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, представленных гражданам и их объединениям для ведения садоводства на территории Новгородской области

По государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, представленных гражданам и их объединениям для ведения садоводства на территории Новгородской области

_________________________________________________________________

по состоянию на 01.01.2013

Том 1

 

 

Оценщики:

 

   

Дмитриева И.Г.   _________________

    

 

Плужникова Л.С.   _________________       

 

 

 

Великий Новгород, 2013

СОДЕРЖАНИЕ

Уточнения, необходимые для установления содержания

терминов, используемых в отчете (определения)……………………………….. 4

I. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ………………………………………………………………… 6

1.1 Наименование субъекта Российской Федерации, основание, дата и сроки

проведения кадастровой оценки…………………………………………………………..............6  

1.2 Перечень нормативных правовых актов, методических и нормативно-

технических документов, которые использовались при определении кадастровой

 стоимости объектов оценки……………………………………………………………………….6

1.3. Сведения об  Исполнителе работ по определению.

кадастровой стоимости……………………………………………………………………………..8

1.4.Сведения об оценщиках, работающих на основании трудового договора с

Исполнителем работ и принимавших участие в работах по определению

кадастровой стоимости.…………………………………………………………………………….8

1.5 Сведения о договоре страхования ответственности……………………………….……......9

1.6 Резюме отчета…………………………………………………………………………………...9

1.7. Допущения и ограничительные условия……………………………………………………….11

II. РСЧЕТНАЯ (ОСНОВНАЯ) ЧАСТЬ …………………………………………………. 13

2.1. Анализ земель сельскохозяйственного назначения, представленных гражданам и их объединениям для ведения садоводства на территории Новгородской области…………………13

2.1.1. Анализ сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости Новгородской области………………………………………………………………………………………………...15

2.2. Социально-экономическое развитие Новгородской области в

январе-декабре 2012 года……………………………………………………………………………15

2.3. Анализ рынка садоводческих объединений в Новгородской области………………………18

2.4 Анализ рынка загородной недвижимости Новгородской области……………………………22

2.5 Выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние

рынка недвижимости в Новгородской области…………………………………………………..26

2.6. Определение перечня ценообразующих факторов для садоводческих объединений………27

2.7. Формирование перечня объектов оценки…………………………………………………...30

2.8. Описание процесса группировки объектов оценки………………………………………….32

Результаты сбора ценовой информации о земельных участках для группы

объектов оценки……………………………………………………………………………………..33

2.10. Анализ ценовой информации……………………………………………………………….35

2.11. Построение моделей оценки…………………………………………………………………40

2.12. Результаты расчета кадастровой стоимости объектов оценки…………………………….41

2.13. Результаты расчета средних уровней кадастровых стоимостей объектов оценки

 в разрезе муниципальных районов………………………………………………………………42

III. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ……………………………………………………….43

 

ПРИЛОЖЕНИЯ (в электронном виде на CD-R):

Приложение 1

Государственный контракт №0150200000613001082-0079645-02 от 06 августа 2013 года

Приложение 2 Организационная схема выполнения работ

Приложение 3 Перечень объектов оценки

01 Исходный перечень ЗУ

02 Перечень СОД

03 Перечень ЗУ, не вошедших в оценку

04 Письмо Администрации Валдайского муниципального района

Приложение 4 Расчет КС эталонных ЗУ

01 Перечень объектов оценки

02 Источники информации о значениях факторов кластеризации

03 Перечень эталонных ЗУ

05 Источники рыночной информации

06 Исходная рыночная информация с поправками

10 Рыночная цена ОА

11 УПКС эталонных ЗУ

Дополнительные отчеты

Исходная информация- письма и запросы

Исходная информация с сайта

Исходная рыночная информация

Приложение 6 Результат КО ЗУ

01Результат государственной кадастровой оценки

XML-КС

XML-УПКС

XML-ФД_ГКО

ЗУ с УПКС_Лист_1

ЗУ с УПКС_Лист_2

Приложение 7 Средние значения УПКСЗ приказ МЭРТ 222

7. Средние значения УПКСЗ приказ МЭРТ 222

Приложение 8 Обобщенные показатели ГКОЗ СОД

8. Обобщенные показатели ГКОЗ СОД

БАЗА (в электронном виде на CD-R)

 

Приложения (на бумажном носителе):

Приложение I  Государственный контракт №0150200000613001082-0079645-02 от 6 августа 2013 года

Приложение II  Информация муниципальных районов о факторах кластеризации

Приложение III  Исходная рыночная информация

Приложение IV Результаты определения кадастровой стоимости земель

сельскохозяйственного назначения, представленных гражданам и их объединениям для ведения садоводства на территории Новгородской области (2 тома)

 

Уточнения, необходимые для установления содержания терминов, используемых в отчете (определения).

Под земельным участком садоводческого объединения понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (ГКОЗ CОД) – комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 01 января года проведения работ.

Кадастровая стоимость земельного участка (КС ЗУ)– расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Объект государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических объединений – земельный участок в границах садоводческих, огороднических объединений.

Земельный участок – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Исходный перечень земельных участков – перечень земельных участков, сформированный на основе кадастровых планов территории, по состоянию на 1 января года проведения работ по ГКОЗ СОД, содержащий участки, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Перечень объектов оценки – перечень земельных участков, подлежащих ГКОЗ СОД, содержащий непротиворечивые сведения обо всех учетных характеристиках земельных участков, код классификатора адресов России (код КЛАДР) и расположенных на оцениваемой территории, сформированный по состоянию на 1 января года проведения работ по ГКОЗ СОД.

Вид разрешенного использования земельного участка – его использование с учетом целевого назначения и установленных обременений.

Специальное программное обеспечение (СПО) - часть программного обеспечения АС, представляющая собой, совокупность программ, разработанных при создании данной АС.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель (УПКСЗ)– расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1м²) объекта ГКОЗ СОД.

Кластеризация - процедура группировки земельных участков ГКОЗ СОД по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение объектов ГКОЗ СОД в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между сжатыми факторами.

Фактор кластеризации – качественная или количественная характеристика объекта, влияющая на стоимость объекта, выраженная в конкретных единицах измерения.

Эталонный земельный участок - участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. При этом под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся («обычные») характеристики земельного участка. Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим.

 

 

I. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

Резюме Отчета

В соответствии с Государственным контрактом №0150200000613001082-0079645-02 от 6 августа 2013 года проведена государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения, представленных гражданам и их объединениям для ведения садоводства на территории Новгородской области: 50 419 земельных участков, находящихся в составе 652 садоводческих объединениях. Результаты представлены в соответствующих разделах и приложениях к настоящему отчету.

Настоящий отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков садоводческих объединений Новгородской области состоит из 1 тома, который называется «Отчет №06-09/2013 по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, представленных гражданам и их объединениям для ведения садоводства на территории Новгородской области» (далее Отчет), приложений (в электронном виде на CD-R), приложений на бумажном носителе (2 тома).

Отчет включает в себя следующие разделы: уточнения, необходимые для установления содержания терминов, используемых в отчете (определения вводную часть, расчетную (основную часть), заключительную часть, приложения в электронном виде и на бумажном носителе.

Отчет состоит из 47 страниц, 4 диаграмм, 8 таблиц, 8 приложений в электронном виде, четырех приложений на бумажном носителе (три из них представлены в отчете, четвертое – отдельно в двух томах).

В основной части  Отчета содержатся следующие сведения:

- описание земель садоводческих объединений Новгородской области;

- описание работ по определению кадастровой стоимости земельных участков садоводческих объединений Новгородской области;

- проверка полноты наличия характеристик в составе перечня объектов оценки;

- расчет кадастровой стоимости эталонных земельных участков садоводческих объединений;

- результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, представленных гражданам и их объединениям для ведения садоводства на территории Новгородской области (далее ГКОЗ);

- анализ результатов ГКОЗ, выводы по результатам выполненных работ, оценку полноты решения целей и задач кадастровой оценки земель, экономической и социальной значимости работы;

- основные результаты выполнения работ по ГКОЗ на территории Новгородской области; промежуточные расчеты и иную используемую в работе  документацию.

В ходе выполнения Отчета были проведены следующие работы по определению кадастровой стоимости:

1	Кластеризация садоводческих объединений.
2	Анализ перечня земельных участков в составе садоводческих объединений.
3	Определение перечня факторов кластеризации для каждой из групп объединений на уровне Российской Федерации.
4	Определение эталонного земельного участка для каждого объединения.
5	Объединение эталонных земельных участков в кластеры на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе факторов кластеризации.
6	Сбор достаточной информации о рыночных ценах на земельные участки по каждому из полученных кластеров.
7	Расчет рыночной стоимости земельных участков в составе объединений.
8	Проведение статистического анализа связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи.
9	Проверка достаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации, на основе уравнения между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации.
10	Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих объединений.
11	Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель объединений, входящих в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков.
12	Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель объединений, входящих в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков.
13	Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих объединений.
14	Расчет средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе садоводческих объединений для муниципальных образований.
15	Анализ результатов работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам и их объединениям для ведения садоводства на территории Новгородской области (сравнение актуализированных показателей кадастровой стоимости земель с показателями кадастровой стоимости земель, полученными в предыдущем туре оценки).
16	Составление отчета об определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам и их объединениям для ведения садоводства на территории Новгородской области.

Организационная схема выполнения работ представлена в электронном виде в Приложении 2 к Отчету.

В качестве исходной информации использовались:

- информация в электронном виде от Департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области о количестве земельных участков, расположенных в садоводческих объединениях и товариществах в муниципальных районах Новгородской области;

- информация от Администраций муниципальных районов Новгородской области о значениях факторов кластеризации (Приложение 4);

- информация из СМИ о рынке недвижимости на территории муниципальных районов Новгородской области;

- информация из территориального органа федеральной службы государственной статистики по Новгородской области о численности городского населения по административным районам;

- информация с сайта Росреестра о зарегистрированных сделках купли-продажи земельных участков из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства», и земель сельхозназначения, переданных гражданам для целей ведения садоводства и огородничества, в Новгородской области за период с 01.01.2012 по 01.01.2013 годы.

Полученная исходная информация представлена в полном объеме, является актуальной и полностью пригодной для проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, представленных гражданам и их объединениям для ведения садоводства на территории Новгородской области.

Население.

На 1 января 2013 года, на территории области проживало 625 970 человек,  http://novgorodstat.natm.ru/public/Inform. По численности населения Новгородская область занимает 69 место среди субъектов Российской Федерации. Доля жителей области в численности населения Российской Федерации составила 0.4%, в Северо-Западном федеральном округе - 4.6%.

Уровень жизни населения

Среднедушевые денежные доходынаселения за январь - ноябрь 2012 года составили 18260 рубль и увеличились по сравнению с соответствующим периодом 2011 года на 12,5%.

За 2012 год среднедушевые денежные доходынаселения составили в объеме 18905 рублей (111,3% к уровню 2011 года), реальные располагаемые денежные доходы – 107,5% к 2011 году.

Среднемесячная начисленная заработная платаза январь-ноябрь 2012 года в среднем по области составила 20472,9 рублейи превысила уровень января-ноября 2011 года на 15,7 %. Реальная заработная плата возросла по сравнению с январем-ноябрем 2011 года на 10,6%.

В ноябре 2012 года величина средней заработной платы по области составила 21575,8 рублей, 114,3% к ноябрю 2011 года.

Занятость населения

На рынке труда области на конец декабря 2012 года численность незанятых трудовой деятельностью граждан, состоящих на учете в органах государственной службы занятости, составила 3,6 тыс. человек, из них численность официально зарегистрированных безработных – 3,4 тыс. человек.

Уровень зарегистрированной безработицына 1 января 2013 года составил 1,0% от численности экономически активного населения области, что соответствует уровню на 1 декабря 2012 года.

В рейтинге регионов Северо-Западного федерального округа Новгородская область по уровню официальной безработицы занимает третье место, следуя за г. Санкт - Петербургом и Ленинградской областью.

В разрезе муниципальных районов уровень зарегистрированной безработицы к численности трудоспособного населения на 01.01.2013г. составил от 0,2 процента в Батецком районе до 2,3 % в Демянском районе.

Демография

В январе-декабре 2012 года родилось 7480 детей, 103,6% к соответствующему периоду 2011 года. В расчете на 1000 человек населения коэффициент рождаемости увеличился до 11,9 с 11,4. Коэффициент смертности снизился до 17,9 с 18,3, коэффициент естественной убыли снизился до - 6,0 с – 6,9.

В 2012 году органами ЗАГС Новгородской области зарегистрировано 5812 браков, 93,4 % 2011 году.

 

Промышленность

В промышленном комплексе области объем отгруженных товаров собственного производства составил 142,2 млрд.руб., индекс промышленного производства по полному кругу предприятий составил – 105,2%.

Потребительский рынок

Оборот розничной торговли составил 77 млрд. рублей, что выше уровня аналогичного периода предыдущего года на 8,6%.

Сельское хозяйство

Индекс производства продукции сельского хозяйства в хозяйствах всех категорий составил 105% к 2011 году.

Посевные площади под урожай 2012 года в хозяйствах всех категорий области составили 190,6 тыс.га, что на 0,2% больше чем в 2011 году.

Валовой сбор картофеля в хозяйствах всех категорий области составил 325,3 тыс.тонн, что на 7,6% выше уровня 2011 года, овощей - 87,8 тыс.тонн, что на 1,5 % выше уровня 2011 года, зерна в весе после доработки - 28,5 тыс.тонн, что на 0,3 % выше уровня 2011 года. 

По оперативным данным озимые сельскохозяйственные культуры посеяны на площади 6,5 тыс.га, что на 8,8 % больше, чем в 2011 году. Вспашка зяби произведена на площади 5,1 тыс.га, что на 3,3 % больше, чем в 2011 г.

В хозяйствах всех категорий производство скота и птицы на убой в живом весе увеличилось на 4,3 % по сравнению с 2011 годом и составило 126,2 тыс.тонн, молока - снизилось на 3,1 % по сравнению с 2011 годом и составило 97,6 тыс.тонн, яиц - увеличилось по сравнению с 2012 годом на 25,7 % и составило 205,2 млн.штук.

Средний надой молока на одну корову в сельскохозяйственных организациях области в 2012 году по сравнению с 2011 годом увеличился на 6,4% и составил 4196 кг, средняя яйценоскость одной курицы-несушки - уменьшилась на 1,6% и составила 307 штук. Сельскохозяйственные организации являются основными производителями продукции животноводства. На их долю приходится 62,2 % от общего объема производства молока, 94,9% мяса, 91,2% яиц.

Поголовье КРС в хозяйствах всех категорий области увеличилось по сравнению с 2011 годом на 0,1 % и составило 43,2 тыс.голов, том числе поголовье коров сократилось на 5,7 % и составило 21,5 тыс.голов, поголовье свиней - увеличилось по сравнению с 2011 годом на 25,0 % и составило 157,2 тыс.голов, овец - увеличилось по сравнению с 2011 годом на 4,4 % и составило 21,0 тыс. голов.

В 2012 году сельскохозяйственными товаропроизводителями приобретено 283 единицы сельскохозяйственной техники и оборудования на общую сумму 267,4 млн.рублей.

http://region.adm.nov.ru/vlast/ADM/Apparat/KMiA/SocEconRazvit/index.php

Наличие электричества.

        При покупке садового участка немаловажное значение придается наличию электрических сетей. Обеспеченность электричеством одно из основных требований, предъявляемых к садовому участку.

http://new-dubki.ru/jm/press/articles/65-articles-about-us-6.html

Отсутствие электроснабжения значительно снижает стоимость садового участка.

Наличие водопровода.

    Как наличие электричества, так и наличие централизованного водоснабжения обязательное условие нормального функционирования садового участка. Устройство индивидуального водоснабжения требует значительных материальных затрат. Наличие или отсутствие этих коммуникаций может в несколько раз повысить или понизить цену садового участка.

Анализ ценовой информации

В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов кластеризации, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков садоводческих объединений, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы кластеризации для построения статистических моделей.

При анализе информации осуществлялась проверка информации по следующим критериям:

– правильность собранной рыночной информации;

– достоверность собранной рыночной информации;

– полнота собранной рыночной информации.

Проверка правильности собранной рыночной информации:

– проверка собранной рыночной информации на грамматические или фактологические ошибки.

Проверка достоверности собранной рыночной информации:

– проверка существования указанных источников информации;

– проверка на достоверность информации о местоположении объекта, относительно основных магистралей, указанных в данных об объекте;

– проверка на непротиворечивость данных об объекте (одинаковая размерность, правильность соотношений между факторами кластеризации);

– проверка даты объявления на актуальность.

Проверка полноты рыночной информации:

– проверка на наличие значений всех факторов кластеризации у всех объектов-аналогов.

Для сбора и последующего анализа информации о рынке недвижимости собранная информация вносится в СПО в едином формате.

    В качестве рыночной информации использовалась информация за 2012 год о сделках с чистыми земельными участками в Новгородской области, представленная на сайте Росреестра через Портал госуслугhttps://portal.rosreestr.ru/wps/portal

В п.1.7 настоящего отчета кратко говорилось о крайне незначительном количестве зарегистрированных сделок за период с 01.01.2012 по 01.01.2013 годы с земельными участками сельхозназначения, переданных гражданам для целей ведения садоводства и огородничества.

https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hPd68AD293QwP3QB8DA09nl2DDAEdzA4MAI_1wkA48Kgwg8gY4gKOBvp9Hfm6qfkF2dpqjo6IiAGGp0WM!/dl3/d3/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnZ3LzZfNEMwSUo5UzM0VjIwRjBJUDI4S1NVSDJHMjM!/

В связи с этим обстоятельством Оценщики были вынуждены в ходе проведения кадастровой оценки применить также сведения о зарегистрированных сделках купли-продажи земельных участков из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства», наряду с землями сельхозназначения, переданных гражданам для целей ведения садоводства и огородничества. Проанализировав действующее законодательство, Оценщики обосновали использование аналогов из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства» следующим образом.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ, все земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли, указанные выше, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Землями населенных пунктов называются земли, которые используются и предназначаются для застройки, а также развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от земель других категорий границами городских и сельских населенных пунктов.

Существуют предписания градостроительного регламента, исходя из которых разные участки земли, находящиеся в одном и том же населенном пункте, могут иметь различные предназначения, предположим, для личного подсобного хозяйства и для жилищного строительства.

Земли сельхозназначения располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства. По виду использования такие земли могут предназначаться для огородничества, для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового, для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства.

Личное подсобное хозяйство мало отличается от садоводства по своему функциональному назначению. По сути, это одно и то же: граждане, имеющие земельные участки из земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства» используют свои земельные участки для тех же целей, что и граждане, владеющие «заветными шестью сотками», но из земель сельхозназначения, переданные им для ведения садоводства и огородничества.

Почти для любой категории земель и участков возможен перевод в земли населенных пунктов. Прямого запрета на перевод в земли для поселений других категорий земель в Российском земельном законодательстве нет, исключая земли специально охраняемых объектов и территорий. Перевод земель в Российской Федерации из одной категории в другую регулируется  Федеральным законом от 21.12.2004 года №172-ФЗ (в ред. от 07.06.2013 №108-ФЗ) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

В соответствии с действующим законодательством получается, чтобы увеличить состав земель поселений, необходимо включить в них земли из других категорий земель. Это возможно, в случае перевода земель в поселенческие земли посредством изменения целевого назначения земли из шести оставшихся категорий.

Это означает, что специальной процедуры земельного перевода из других категорий в земли населенных пунктов, кроме как по изменению границ поселения, не нужно. И эта же причина, при земельном переводе участков из других земельных категорий в земли населенных пунктов не используется общий порядок перевода, применяемый при земельном переводе из одной категории в другую. http://gradmoscow.ru/izmeneniya-celevogo-naznacheniya-zemli

Органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, регулируя границы своих поселений, фактически регулируют рынок земли пригодной для строительства. Иллюстрацией тому может служить пример Валдайского района, земли садоводческих товариществ которого не вошли в настоящую оценку, так как были переведены в земли населенных пунктов в соответствии с постановлением Департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области от 1 августа 2013 г. N 3 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов». При этом назначение земельных участков не изменилось: разрешенное использование так и осталось «для ведения садоводства и огородничества». Об этом говорилось в предыдущих разделах отчета.

Каждый владелец земель сельхозназначения возле города, поселка или деревни обладает потенциальной возможностью произвести их перевод в земли населенных пунктов. При этом можно не менять категорию земли, а изменить только целевое назначение, определить его для ведения дачного хозяйства, либо садоводства. К землям поселений относятся как земли городских, так и сельских поселений, вокруг которых, в основном, расположены садоводческие товарищества в Новгородской области.

Таким образом, аналоги, используемые в рамках настоящей оценки, имеют равнозначное разрешенное использование (целевое назначение) с объектами оценки: поскольку ведение личного подсобного хозяйства и ведение садоводства и огородничества подразумевает одинаковые цели и правовые последствия для своих владельцев. Учитывая вышесказанное, в рамках данной оценки, применение поправок на характер использования и категорию земель могло привести к необоснованному увеличению или занижению кадастровой стоимости, в связи с чем данные поправки  не применялись.  

Минэкономики подготовило законопроект об отмене категорий земель. Поправки к Земельному кодексу и другие законы вывешены для общественного обсуждения на сайте regulation.gov.ru. Категории, на которые по целевому назначению делилась вся территория страны, согласно законопроекту, исчезнут. Вместо этого местные органы власти будут делить свои территории на зоны, устанавливая для них перечень разрешенных видов использования, которых может быть несколько. Классификацию этих видов предстоит разработать федеральному правительству. Согласно законопроекту, с 2016 года деление земель на категории по целевому назначению в РФ будет отменено.

http://sroportal.ru/publications/zemlya-dast-svobodu-zastrojshhikam/

Для идентификации рыночной информации в СПО, использовались: «местоположение земельного участка», «площадь в кв.м.», «рыночная цена земельного участка», которые были внесены в описание объекта аналога.

Наличие в исходной рыночной информации выбросов обусловлено рядом причин. Одна из них – неточные сведения об объектах аналогах в источниках.

Также искажения может вносить процедура выделения стоимости, так как в ряде случаев не было возможности учитывать индивидуальные характеристики каждого из объектов. Всё это приводит к снижению точности рыночной информации и как следствие, расширению диапазона значений стоимости объектов-аналогов (появляются как очень дешёвые, так и очень дорогие объекты без видимых на то причин). Таким образом, в рыночной информации, используемой для моделирования, в СПО  Оценщиками были отсеяны объекты-аналоги, имеющие необоснованно завышенную или заниженную стоимость (выбросы), они также не участвовали в моделировании. 

Как правило, выбросы определяются в несколько этапов. Сначала на основе анализа рынка определяются верхний и нижний пределы стоимости. После этого выборка приводится к требованию репрезентативности. Однако требование репрезентативности не всегда может быть удовлетворено. Требования к составу объектов рыночной информации различаются для количественных и качественных факторов. Для качественных факторов каждое значение качественного фактора, присутствующее в исходной выборке объектов оценки данного вида, должно присутствовать хотя бы один раз в выборке рыночных объектов данного вида. Для количественных факторов диапазон значений фактора в выборке рыночных объектов должен совпадать с диапазоном значений фактора для объектов оценки. В процессе моделирования использовался  качественный репрезентативный фактор - наличие электричества, а также количественные факторы  - расстояние до районного центра и расстояние до водоема. Оба количественных фактора так же репрезентативны.

   Информация считается достаточной, если количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации в 3 раза. Рыночной информации для установления уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации достаточно.

Установление вида уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации определяется для каждого кластера с применением СПО ГКОЗ СОД.

Достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации определяется исходя из критерия достаточности R².

Связь считается достаточной при R²>=0,7

При недостаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами, по которым проводилась кластеризация, в одном и более кластере (R²<0,7) осуществляется пересмотр факторов кластеризации и проведение новой кластеризации. Кластеризация проводится до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.

 Критерий достаточности R² рассчитывается с применением СПО ГКОЗ СОД.

Итоговая информация о рыночных ценах/рыночных стоимостях земельных участков, используемая для установления связи между рыночной ценой/ рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации, приведена в Таблице 10 Приложения 4.

Построение моделей оценки

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующей последовательности:

– выбор факторов кластеризации для построения моделей;

– построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждого кластера;

– анализ ка