Определение перечня ценообразующих факторов для садоводческих объединений

Перечень факторов кластеризации для садоводческих объединений на уровне Новгородской области определялся на основании анализа обзоров рынка недвижимости Новгородской области.

На уровне Новгородской области на основе типового перечня факторов кластеризации с использованием материалов исследований рынка недвижимости риэлторских компаний в регионе, опубликованные на Интернет-сайтах (Приложение 4, исходная информация с сайта), Оценщиками определен перечень факторов кластеризации для садоводческих объединений.

Существует ряд факторов, влияющих на привлекательность земельного участка в садоводческом товариществе. При этом одни из них могут существенно повысить ее, а другие понизить. Основным критерием, определяющими спрос и цену на участок является его местоположение, а в соответствии с этим выделяются ценообразующие факторы, такие как:

1 Фактор – Муниципальный район, Муниципальный район, на территории которого располагается садоводческое объединение, не только характеризует местоположение в пределах области. Так в разных муниципальных районах органами местного самоуправления создаются разные условия для садоводов. В некоторых районах вводятся специальные летние дачные маршруты, со стоимостью проезда равной городской. Например, в Новгородском районе существуют летние расписания маршрутов городского транспорта, учитывающие «дачные» направления, например, район Панковки, Новой Мельницы. http://transport.nov.ru/

Существуют районы, в которых созданы общества садоводов, защищающие интересы своих членов.

2. Расстояние до областного центра  - города Великий Новгород. При покупке объектов загородной недвижимости большинство опрошенных покупателей сравнивают поселки по близости к городу (92%), стоимости (92%) и по направлению (85%).

http://marketing.rbc.ru/news_research/29/09/2008/562949953508426.shtml#top_research  Поэтому фактор «Расстояние до областного центра-города Великий Новгород» влияет на ценообразование земельных участков.

3. Расстояние до районного центра. На территории Новгородской области земельные участки садоводческих объединений расположены в 11 муниципальных районах. Предложения о продаже участков в садоводческих объединениях в большом объеме представлены на территории Новгородского района, Старорусского, Боровичского районов.

Так как в настоящее время, в основном, вокруг районных центров складывается основная социально-бытовая инфраструктура (магазины, поликлиники и т.д.) гораздо больше желающих приобрети садовый участок ближе к райцентру. Это облегчает доступность владельцев к своим участкам, дает возможность гораздо чаще бывать и трудиться на «заветных» шести сотках. Учитывая возрастную планку основной массы владельцев садовых участков, можно сделать вывод, что фактор - расстояние до районного центра от садоводческого объединения, оказывает влияние на величину рыночной стоимости земельных участков.

4. Наименование населенного пункта, жители которого преимущественно являются пользователями, собственниками земельных участков в садоводческих, огороднических объединений. Изнаименования населенного пункта, жители которого преимущественно являются пользователями, собственниками земельных участков в садоводческих, огороднических объединений можно определить уровень экономического развития данного поселения или региона, а следовательно, и сложившийся уровень цен. Кроме того, этот фактор используется для определения ряда других показателей (расстояние до населенного пункта, численность населения и т.д.).

5.Фактор - Расстояние до населенного пункта, жители которого преимущественно являются пользователями собственниками земельных участков в садоводческих объединениях. Есть категория людей, для которых одним из основных ценообразующих факторов является наличие садового участка в пределах минимальной пешеходной доступности, что дает им возможность минимизировать транспортные расходы и затраты на строительство садового домика.

6. Фактор - Численность городского населения в административном районе, в котором расположен объект оценки. Более крупные города, рабочие поселки с хорошо развитой инфраструктурой, как правило, имеют более высокую численность населения. Жители таких населенных пунктов больше нуждаются в отдыхе на природе. Поэтому все садоводческие объединения расположены около крупных, более развитых населенных пунктов, где достаточно высока численность населения. Как уже говорилось выше,  в Новгородской области 80 % объединений расположены вблизи Великого Новгорода и 12.3 % около города Старая Русса. Цены предложений на садовые участки, расположенные около  Великого Новгорода выше (в среднем 89,9 руб. за кв. м,) чем цены предложений на садовые участки, расположенные около г. Старая Русса (около 53,7 руб./кв. м.)

 В связи с этим фактор «Численность городского населения в административном районе, в котором расположен объект оценки» влияет на стоимость земельных участков.

 7. Фактор - Качество покрытия подъездной дороги. Хорошая транспортная доступность объекта, наличие непосредственного асфальтированного (или с твердым покрытием) подъезда к объекту предпочитают (80%) покупателей, удаленность от шоссе до 100 м (50%), до 500 метров (40%); наличие транспортных коммуникаций (железнодорожная станция - от 1000 м, маршрутные автобусы - от 100 м, в частности расположение вблизи остановок городского общественного транспорта). Особое внимание обращается на содержание дорог и их обслуживание в зимний период (60%), перспективы развития схем движения в данном районе. http://terijoki.spb.ru/z_nedv.php?item=6 Поэтому данный фактор имеет место в ценообразовании земельных участков СОД.