Описание процесса группировки объектов оценки

Для каждого садоводческого объединения в Новгородской области определяется эталонный земельный участок.

Под эталонным земельным участком понимается земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. При этом, под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся («обычные») характеристики земельного участка.

Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим. В виду сложности выбора реально существующих земельных участков, обладающих наиболее часто встречающимися характеристиками, в качестве эталонных земельных участков использовались гипотетические. Определение эталонного земельного участка и его характеристик для каждого объединения Новгородской области осуществлялось с учетом  мнений специалистов администраций муниципальных районов. При этом значения количественных факторов описывающих местоположение (расстояния от объединений до остановок, населенных пунктов и т. д.) принимались как усредненные величины для всех земельных участков в объединении. Для качественных факторов принимались наиболее часто встречающиеся значения для всех земельных участков объединения.

В Таблице 2 Приложения 4 приводятся сведения об источниках информации о значениях факторов кластеризации (характеристиках эталонных земельных участков).

Перечень эталонных земельных участков садоводческих, огороднических объединений в разрезе факторов кластеризации приводится в Таблице 3 Приложения 4.

Документы, подтверждающие значения факторов кластеризации, приводятся в папке «Исходная информация» Приложения 4.

Кластеризация эталонных земельных участков объединений представляет собой группировку эталонных земельных участков объединений по общности признаков на основе кластерного анализа.

Кластеризация садоводческих объединений.

До проведения кластеризации проводится группировка эталонных земельных участков каждого из видов объединений по фактору, оказывающему наибольшее влияние на стоимость земель этого вида объединений.

Территория Новгородской области относительно не велика по размерам. В области отсутствуют явно выраженные природные, экономические или социальные факторы (крупные водоемы, дополнительные центры влияния) присущие только одному или нескольким районам, на основании которых их можно объединить в группы. Анализ имеющейся рыночной информации подтвердил, что во всех районах Новгородской области на земельные участки садоводческих объединений влияет приблизительно одинаковые факторы, поэтому Оценщиками  принято решение объединить все земельные участки в одну группу. 

В соответствии с Техническими указаниями по ГКОЗ, в рамках сформированной группы может проводиться кластеризация эталонных земельных участков объединений по факторам. Количество кластеров определено Оценщиками с учетом мнений специалистов администраций муниципальных районов Новгородской области.  В связи с тем, что уровень цен земельных участков в Новгородской области сформировался, примерно, на одном уровне и большинство объединений находится в одинаковых условиях, было принято решение не разбивать сформированную группу на кластеры. Поскольку стоимость земельных участков в группе зависит от одних и тех же факторов, то и связь между факторами кластеризации и стоимости земельных участков можно описать одним уравнением путем подстановки в уравнение связи между рыночной стоимостью земельных участков и факторов кластеризации индивидуальных характеристик эталонного земельного участка. 

В связи с этим Таблица 4 Приложения 4 не заполнялась.