Теоретические основы земельного кадастра.

Земельный кадастр

 

Государственная регистрация прав на земельный участок

1. Задачи и содержание регистрации объектов недвижимости.

2. Идентификация земельного участка.

3. Порядок кадастрового учёта земельного участка, как объекта недвижимости.

4. Процесс регистрации прав на земельный участка, как объект недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимость – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения перехода или прекращения прав на недвижимость. Данную регистрацию осуществляет федеральная служба регистрации, кадастра, картографии- Росреестр.

Права на недвижимость
Право собственности						Аренда		сервитут
государственная		муниципальная		частная		Краткосрочная Долгосрочная субъаренда		Публичный частный
				общая	индивидуальная
федеральная	субъектная
Право пользования			Право пожизненного наследуемого владения				Право хозяйственного ведения	Право оперативного управления
Бессрочное (постоянное) Временное (срочное)			Присуще земельному участку				Не распространяется на земельные участки

Законодательство предусматривает 2 формы регистрации:

1. Регистрация прав на недвижимость

2. Регистрация сделок с недвижимостью

К сделкам относят: купля-продажа, сдача в аренду, ипотека, передача по наследству, мена, дарение, рента, внесение в уставной капитал.

Основополагающим законом по регистрации является: о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на земельный участок

Задачами государственной регистрации объектов недвижимости являются:

1. Создание правовой защиты прав граждан и юридический лиц.

2. Обеспечение государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом.

3. Способствование упорядочиванию взиманию налогов, связанных с объектом недвижимости и их правообладателями.

4. Обеспечение доступности сведений о зарегистрированных правах.

Обременения земельного участка.

1. Понятие

2. Классификация

3. Учёт обременений в документах кадастра.

Под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами условий запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении прав на конкретный объект недвижимости.

Обременения устанавливаются органами власти для фиксирования зон особыми правовыми явлениями.

Обременение, ограничение.

Понятия обременение, ограничение – тождественны. Обременения хозяйственной деятельности устанавливается органами власти для фиксирования зон особыми правовыми режимами. Это делается для достижения следующих целей:

1. Обеспечение условий для жизни и деятельности населения. Например: решение транспортных проблем, проходов к местам отдыха и объектам административного и культурно-бытового назначения.

2. Создание необходимых условий для нормальной эксплуатации промышленных, транспортных и иных объектов. Например: предоставляются подъезды для обслуживания и ремонта транспортных магистралей.

3. Сохранение и воспроизводство определённых видов природных ресурсов. Это достигается посредством создания зелёных зон, санитарно- защитных зон и других мер защиты.

Данные цели достигаются при следующих условиях:

1. При отводе земельных участков должны быть зафиксированы границы зон с особым правовым режимом.

2. Определены конкретные признаки правового режима использования земель.

3. Должна быть установлена ответственность за нарушение использования данных земель.

Вывод:

· Основание возникновения обременения является закон.

· Обременение не связано с изъятием

· Обременения рассматриваются как субъективные права, которые ведут к стеснению реализации права собственности.

Классификация обременений.

В соответствии с законадательством, установлены следующие обременения:

1. Аренда

2. Доверительное управление земельным участком

3. Ипотека земельных участков

4. Рента

5. Сервитуты

6. Градостроительные ограничения

7. Резервирование земель

8. Зоны с особым режимом использования территорий

9. Иные ограничения.

Аренда земельных участков.

По договору аренды, арендодатель передает арендатору земельный участок не только во временное владение и пользование но и во временное распоряжение, т.е. арендованное имущество можно сдать в субаренду, в залог и внести в качестве вклада в уставной капитал.

Доверительное управление земельного участка заключается в том, что одна сторона передает другой земельный участок на определённый срок в доверительное управление, которое в свою очередь осуществляет управление этим имуществом.

Ипотека земельного участка.

Суть залогового обязательства заключается в следующем: кредитор при неисполнении или при ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства, имеет право получить задолжность и стоимость имущества. Договор оформляется в письменном виде и подлежит государственной обязательной регистрации.

Рента.

Рента обременяет земельный участок или другое недвижимое имущество, переданное под её выплату. В случае отчуждения такого имущества, плательщиком ренты, его обязательства по оговору ренты переходят на приобретателя имущества.

Сервитуты

Сервитут может быть срочным и бессрочным. Сервитуты бывают публичные, частные. Водные, лесные сервитуты….

В соответствии с законодательством, сервитут не может быть предметом купли-продажи и других сделок. Сервитут лишён самостоятельности и не может быть объектом экономического оборота.

Резервирование земель

Резервирование земель – это возможность ограничения не только права собственности, но иных вещных прав на землю.

Резервирование земель для муниципальных и государственных нужд осуществляется в следующих случаях:

1. выполнение международных обязательств.

2. Размещение объектов федеральных энергетических систем, объектов атомной энергетики, объекты обороны и безопасности, линейные объекты федерального и регионального значения, автомобильные дороги, объекты, обеспечивающие космическую деятельность, объекты газо - водоснабжения, объекты, обеспечивающие защиты государственной границы.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных и муниципальных служб может быть проведено только при условиях предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка. Порядок выкупа и определения выкупной цены определяется гражданским кодексом.

Земли для государственных и муниципальных нужд могут резервироваться на срок, не более 7 лет, а в отдельных случаях срок может быть продлён до 20 лет (строительство линейных объектов). Решение о резервировании земель принимается органом исполнительной власти (если земля резервируется для государственных нужд) или органом местного самоуправления (для муниципальных нужд).

Такое решение принимается на основании государственных программ, либо на основании территориального планирования. К такому решению прилагается схема резервируемых земель, а также перечень номеров земельных участков, которые расположены в границах резервирования. Решения о резервировании публикуются.

Параллельные ряды.

Сущность метода параллельных рядов состоит в сравнении данных, расположенных в табличной форме в виде параллельно размещаемых аналогичных показателей.

Метод аналитических группировок.

При этом методе производят группировку по одному признаку и вычисляют средние и относительные значения другого признака для каждой группы. Например, данный метод позволяет выявить зависимость результатов деятельности сельхоз предприятия от площади землепользования, контурности угодий.

Достоверность данных учёта земель зависит от способов получения земельно-кадастровых сведений и от методов их статистической обработки.

Количественный учёт земель.

Задача количественного учёта земель состоит в том, чтобы:

· Указать существенные показатели для категорий земель.

· Произвести соответствующие измерения в натуре.

· Выбрать наиболее приемлемые и наглядные формы отображения соответствующих показателей.

Система количественного учёта формировалась длительное время, а также подтвергается изменениям вследствие реформировании земельных отношений.

Количественный учёт земель включает сведения природного и хозяйственного состояния земель. На следующих уровнях:

1. Землепользование

2. Административный район (город)

3. Субъект РФ

4. РФ в целом

Основными учётными единицами являются землепользования.

Земельно-учётные данные хранятся в автоматизированных земельно-кадастровых базах данных. Базы данных имеют несколько иерархических уровней:

1. Административный район

2. Субъект РФ

3. РФ в целом

Между уровнями существует обмен информации в прямом и обратном направлениях.

Земельный кадастр административного района представляет собой свод земельных кадастров землепользований, расположенных в границах района, поэтому на данном уровне сохраняется весь набор показателей.

Земельный кадастр субъектов является инструментом выработки и принятия региональных программ по охране земель, поэтому возможно сокращение объёма показателей. Земельный кадастр федерального уровня представляет собой сжатую кадастровую информацию. Количественный учёт земель состоит из определения площадей: административно-территориальные единицы, категории земель, земли находящиеся в различных формах собственности, видов и подвидов угодий, земель, подлежащих мелиорации.

Количественный учёт земель ведётся в гектарах с точностью до 0,1 га. В населённых пунктах количественный учёт может проводиться с точность до 1 м². Определение состава угодий определяется на основе специального госта ГОСТ22640-85.

Вывод:

1. Основным элементом количественного учёта является земельное угодье.

2. Каждое угодье состоит из отдельных контуров, поэтому контур поступает в качестве первичного учётного документа. Контур – это территория, состоящее из однородного угодья и имеющее замкнутую внешнюю границу.

3. При учёте земель, в зависимости от их использования, могут быть применены другие элементы учёта (поливной, экологически однородный участок, рабочий участок).Состав и качественное состояние земельных угодий не является неизменным.

4. Учёту подлежат изменения, которые произошли на законном основании и зафиксированы на местности.

Учёт качества земель

Учёт качества земель дополняет характеристику природного и хозяйственного состояния земель. Данный учёт базируется на выделении зональных типов почв категорий пригодности, классов, видов земель и содержит характеристику угодий по почвенному покрову, механическому составу почв, геоботаническому и мелиоративному состоянию земель.

Зональные типы земель – это основная таксономическая единица классификации земельного фонда, выделенная в процессе природно-сельскохозяйственного районирования.

Районирование является научной разработкой.

Зональные типы территориально совпадают с границами природно-с/х зон и выражают зональные условия и общие направления преимущественного использования сельского и лесного хозяйства. Было выделено 15 зональных типов.

Категории пригодности бывают следующие:

· Земли, пригодные под пашню

· Земли, пригодные преимущественно под сенокосы

· Земли пастбищные

· Земли, пригодные под с/х угодья после коренных мелиораций

· Земли малопригодные под с/х угодья

· Земли непригодные под с/х угодья

· Нарушенные земли

Основанием выделения категорий пригодности являются качественное состояние земель и возможность их использования под основные с/х угодья.

В пределах каждой категории пригодности выделяют классы земель. Классы земель представляют собой участки земной поверхности с близкими природными и хозяйственными качествами, характерны общностью использования, направлениями окультуривания и повышения производительности. Классы земель обособлены почвообразующими породами, механическим составом, степенью засоления, эродированности и т.д.

Составными частями классов являются виды земель. Виды земель соответствуют агропроизводственным группам почв, которые выделяются в процессе почвенного обследования.

Учёт качества земельных угодий в пределах видов земель производится по следующим паказателям:

1. Механический состав почв.

2. Степень засоленности. Различают слабо, средне и сильнозасоленные почвы.

3. Кислотность

4. Увлажнённость. Не достаточно увлажнённые, нормального увлажнения, заболоченные.

5. Эродированность

6. Каменистость

Каждый кадастровый показатель выражает количественную сторону учитываемых явлений в неразрывной связи с его качеством.

Кадастровая оценка земли.

·  общие положения

· Цели проведения кадастровой оценки земли

· Кадастровая стоимость и налогообложения.

· Кадастровая оценка земель различного целевого назначения.

· Учёт обременений при кадастровой оценки земли.

В мировой оценочной практике выделяют 2 вида оценки земли: массовая (кадастровая), оценка единичного земельного участка (рыночная).

Кадастровая оценка – это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам.

Кадастровая и рыночная оценка проводится с использованием 3-х подходов: сравнительного, доходного и затратного. Для выполнения массовой оценки необходима значительная численность персонала и разработка стандартных методик, способных унифицировать процедуру оценки большого количества объектов на конкретную дату.

Рыночная оценка выполняется небольшим количеством персонала. Кадастровая оценка проводится по единой методике по всей территории РФ.

При проведении кадастровой оценки должны соблюдаться следующие принципы:

1. Принцип единства системы. Разработаны методики кадастровой оценки земель в зависимости от категории.

2. Принцип достоверности и обоснованности. Принцип достигается путём формирования исходных данных на основании достоверной информации о обработки их современными методами.

3. Принцип простоты и универсальности. Данный принцип достигается использованием специального технического обеспечения.

4. Принцип охвата всех земель и иерархичности. Принцип предполагает оценку земель различного назначения и расчёт стоимости земельного участка на основе последовательного учёта факторов.

5. Принцип совместимости. Принцип обеспечивается использованием исходных данных и результатов кадастровой оценки.

6. Принцип учёта особенностей. Заключается в использовании опыта оценки земель различных субъектов РФ.

7. Принцип адаптивности. Реализуется через учёт традиционных подходов (сравнительный, доходный, затратный).

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований. Правовой базой проведения кадастровой оценки является постановление правительства РФ «об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» 8.06.2000г.

В настоящее время результаты кадастровой оценки используются для:

1. Налогообложения (при взимании налога и арендной платы)

2. При определении стартовых цен продажи, прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах.

3. При устранении недостатков землепользования в землеустройстве.

4. При обосновании наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки.

5. Для уточнения схемы экономического зонирования территории.

6. Иные случаи.

Кадастровая оценка проводится без учёта формы собственности. Кадастровая оценка позволяет определить ценность земель различных категорий в зависимости от доходности, спроса и предложения, вкладывающихся на земельном рынке.

Вспомогательные документы

Книги учёта входящих документов используются для регистрации входящих документов, которые являются основанием для кадастрового учёты, подготовки кадастровых паспортов и др. производственной информации.

В книге учёта выданных сведений используются для регистрации исходящих документов, выдаваемых заявителям и организациям по установленному регламенту.

Каталоги координат ОМС – представляет собой документ, включающий описание, местоположение пунктов ОМС, значение их координат и способы их определения.

Производные документы

Кадастровый паспорт земельного участка (выписка из кадастра) представляет собой сложный документ, состоящий из совокупности форм для заполнения которых используются бланки установленного образца.

Кадастровый паспорт состоит из следующих форм:

1. Форма, содержащая общие сведения о земельном участке: кадастровый номер, местоположение, категория земель, разрешённое использование, площадь.

2. Форма, содержащая чертёж границ земельного участка и его частей.

Справки в налоговую инспекцию – представляют собой документы следующих видов:

· справки о кадастровом учёте земельного участка

· список налогоплательщиков кадастрового района, содержащий краткие сведения о земельных участках и их правообладателях.

· Справки по запросам

Перечни земель, находящиеся в собственности РФ и муниципальных образований. Перечни представляют собой документы установленной формы, в которые вносятся сведения о земельных участках, являющиеся федеральной собственностью, собственностью субъектов и муниципальных образований.

Статистические отчёты. Представляют собой документы, формируемые в установленном порядке на основании сведений ГЗК по всему кадастровому району. Примером такого отчёта может быть отчёт о наличии и распределении земель (формы 22).

Производные кадастровые карты. Представляет собой карты, составляемые на основании информации кадастра. Орган кадастрового учёта ведёт кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц, т.е. публичные кадастровые карты. Данные карты размещаются в интернете, реализуя тем самым главный принцип открытости и доступности кадастра.

На кадастровых картах размещаются следующие сведения кадастра:

1. Кадастровые номера и границы земельных участков.

2. Сведения об ограничениях (обременениях).

3. Категория земель.

4. Разрешённое использование.

5. Адрес объекта недвижимости.

6. Границы и кадастровый номер, здания, строения, сооружения.

7. Границы и наименование населённых пунктов.

8. Границы и наименование муниципальных образований.

9. Границы и наименование субъектов

10. Описание государственной границы.

11. Местоположение и наименование пунктов ОМС.

12. Номера и границы единиц кадастрового деления.

13. Граница территориальных зон.

Вывод:

· кадастровые карты должны создаваться на территории кадастрового округа.

· При создании карт должна использоваться топографическая основа.

Земельный кадастр

 

Теоретические основы земельного кадастра.

Общие положения

Понятия и содержание земельного кадастра

Принципы ведения земельного кадастра

В современной системе государственного регулирования использования земельных ресурсов, особое место занимает кадастр недвижимости.
Кадастр недвижимости — это федеральный информационный ресурс, который представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе. Кадастр является государственным мероприятием, но часть задач передано коммерческим посредникам.

К недвижимому имуществу  относится: земельные участки, здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства …

С физической точки зрения, объект недвижимости представляет совокупность принципиально разных частей: земельного участка и сооружений на нём.

Земельный участок — это природный ресурс, право собственности на который носит ограниченный характер.

Сооружения, расположенные на земельном участке относятся к объектам го улучшения.

Исходя из этого, в кадастре необходимо отражать разные характеристики. Так, для земельных участков важнейшими признакам учета и оценки являются: категории земель, разрешённое использование, общая площадь, состав угодий, плодородие почв, растительность, мелиоративное состояние,....

 

Для зданий и сооружений важно определить следующее:

1) функциональное назначение

2) капитальность

3) строительный материал

4) Этажность

5) Наличие элементов благоустройства.

 

Вывод:

Наряду с кадастром недвижимости необходимо вести земельный кадастр и выделять земельную составляющую стоимости объекта.

 

В современных условиях земельный кадастр — это государственная система учета, которая осуществляет систематизацию документальных сведений у местоположения целевом назначении, правовом положении земель, а так же расположенных на земельных участках объектов недвижимости.

Функциональные особенности получения и использования кадастровых данных имеются в каждом государстве, однако общие цели и задачи заключаются в следующем:

1) является государственным информационным ресурсом.

2) Сведения земельного кадастра по правовому положению и фактическому состоянию земельных участков, являться официальным источником достоверных данных, для решения вопросов управления, оборотов и земельных споров.

Принцип непрерывности ведения земельного кадастра.

Законодательством определены порядок и периодичность внесения соответствующих изменений в кадастровую документацию.

Принцип достоверности и точности земельного кадастра.

Достоверными и точными считаются те сведения, которые признаны государством и зарегистрированы в кадастре.

Принцип доступности и открытости данных земельного кадастра.

Информация земельного кадастра ежегодно публикуется в печати (государственный доклад о состоянии и использовании земельных ресурсов) и на электронных носителях.

 

Принцип централизованного руководства.

 

Принцип полноты сведений земельного кадастра.

Полнота сведений и степень детализации показателей определяется потребностями общества  и зависит от уровня ведения кадастра.

 

Вывод: принципы позволяют обеспечить объективность земельно-кадастровых действий

Земельная кадастровая информация является основой для проведения работ по землеустройству, почвенных, геоботанических и иных объектов изыскания. Для того чтобы успешно выполнять возлагаемые задачи и обеспечивать по полноте и доступности сведения, современный земельный кадастр должен располагать значительными техническими, кадровыми и финансовыми ресурсами.

Выводы:

1. Каждый земельный участок, землепользование должен быть размежёван,т.е. установлены точные бесспорные границы.

2. Каждый земельный участок, землепользование требует установление правового режима использования земель, сервитуты.

Сервитут- право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитуты различают публичные (установленные государством), частные.

Публичный сервитут: проход проезд, забор воды, проведение изыскательных работ…(за такой вид сервитута не взимается плата)

Частный сервитут: право складирования строительных материалов, право прохода/проезда/забора воды. За частный сервитут взимается плата.

3. Необходимо проводить количественную, качественную и стоимостную оценку земель. Данная оценка необходима для налогообложения, арендной платы и регулирования оборота земли.

Содержание земельного кадастра определяется государством и соответствует задачам и требованиям рационального использования земельных ресурсов на данном этапе социально-экономического развития.

Принципы ведения кадастра.

К принципам относят:

1. Многоцелевой характер земельного кадастра:

· Формирование и стабилизация землепользований

· Организация оборота земли

· Ипотечное кредитование

· Охрана земель

2. Кадастр ведётся на 3-х уровнях:

· Муниципальное образование (МО)

· Субъект РФ

· РФ

На муниципальном уровне ведётся реестр земель, находящихся в муниципальной собственности и регистрируются сведения обо всех объектов, расположенных на территории данного образования.

К компетенции органов местного самоуправления отнесены вопросы землепользования. На муниципальном уровне кадастр отличается наибольшей полнотой и подробностью земельно-кадастровых данных.

На уровне субъекта РФ обобщаются сведения, содержащиеся в кадастрах муниципальных образований, а также сведения о территориальных зонах и землях находящихся в собственности субъекта.

Например, к территориальным зонам относят: полосы отвода железных и автомобильных дорог, прибрежные полосы, водоохранные зоны, защитные леса.

Федеральный уровень РФ. Содержатся сведения о государственной границе, границах субъектов РФ, землях, находящихся в федеральной собственности, сведения о территориальных зонах (ТЗ) федерального значения.

4. Принцип ведения системы технологии кадастра.

Данный принцип означает, что земельно-кадастровая документация на всей территории РФ должна быть унифицирована и должна выполняться по единой технологии.

5. Это принцип совместимости и сопоставимости земельно-кадастровой информации с другими видами кадастров: лесной, водный, градостроительный, месторождения полезных ископаемых. Земельный кадастр является основным по отношению к другим.

Сопоставимость обеспечивает установление сроков и объектов учёта, а также характер сведений.

6. Принцип непрерывности ведения земельного кадастра. Законодательством определены порядок и периодичность внесения соответствующих изменений в земельно-кадастровую документацию.

7. Принцип достоверности и точности земельного кадастра. Достоверными и точными считаются те сведения, которые признаны государством и зарегистрированы в кадастре.

8. Принцип доступности и открытости данных земельного кадастра. Информация земельного кадастра ежегодно публикуется в печати (государственный доклад о состоянии использования земельных ресурсов) и на электронных носителях

9. Принцип централизованного руководства. (Росреестр)

10. Принцип полноты сведений земельного кадастра. Полнота сведений и степень детализации показателей определяется потребностями общества и зависит от уровня ведения кадастра.

Вывод: принципы позволяют обеспечить объективность земельно-кадастровых действий.