Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

 

Орлова Елена Витальевна

 

Сделки с недвижимым имуществом составляют в настоящее время значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Вместе с тем, процесс реформирования правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется законодателем в целом бессистемно и непоследовательно, что приводит к принятию некачественных норм, являющихся причиной неоднозначного их толкования и сложности в практическом применении.

Мировой опыт показывает, что для защиты прав на недвижимость - как частных собственников, так и государства, предоставления гарантий инвесторам необходимо создать регистрационную систему. Она гарантирует надежность и гласность гражданского оборота недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной информации о недвижимости. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из важнейших элементов правового режима недвижимости [2]. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно: главное место в нем занимают Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации – регистрация как акт государственного органа.

В законодательстве и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о целях и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Их неопределенность лишает регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности. Анализ законотворчества свидетельствует о том, что изменения законодательства в основном направлены на решение частных проблем и не носят системного характера. Отсутствует концепция развития административного законодательства, определяющего основные положения, направленные на совершенствование административно-правовых норм, образующих в совокупности правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон – Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 2 ст. 8); право частной собственности охраняется законом (ч. 1 ст. 35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35) [1]. В развитии положений основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 131) закрепляет обязательность государственной регистрации. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Помимо ГК РФ и ФЗ ««О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» можно выделить иные законодательные акты, направленные на государственную регистрацию недвижимого имущества: Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ. Значение подзаконных нормативных актов в регулировании отношений регистрации прав на недвижимое имущество немаловажно.

 В начале 90-х гг. данные отношения преимущественно регулировались подзаконными актами, многие из них продолжают действовать и сейчас (в части не противоречащей действующему законодательству). В настоящее время регистрация недвижимости и сделок с ней регулируются законодательными актами. Подзаконные же акты (нормативные акты полномочных органов – Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ) могут приниматься только во исполнение положений действующего законодательства и только тогда, когда это предусмотрено самим законом. Непосредственно порядок регистрации конкретных сделок с недвижимостью устанавливается специальными нормативными актами, инструкциями, правилами. Регистрация права на недвижимость дает уверенность участникам гражданского оборота в действительности своих прав и прав других участников рынка недвижимости. Являясь актом признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда много большую, чем в условиях отсутствия регистрации. Данная цель имеет особое значение. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан. Регистрация прав на недвижимое имущество является составной частью правового режима недвижимости, выступая одновременно его основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов.

Таким образом, цель защиты имущественных прав участников оборота недвижимости выступает не только главной целью регистрации прав на недвижимость, но и всего правового регулирования оборота недвижимости. Целью системы регистрации должно стать предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. В первую очередь, социальной профилактики правонарушений. Поскольку в сфере недвижимости особенно важно различать действия, связанные с неправильным поведением участника гражданского оборота, за которое предусмотрена гражданско-правовая ответственность, и умышленными действиями, ответственность за которые установлена уголовным законодательством. Анализируя содержание правоустанавливающих документов с точки зрения их соответствия гражданскому законодательству, регистрирующий орган может выявить и предупредить уголовное правонарушение (рейдерские захваты). Действующая сегодня система государственной регистрации должна быть ориентирована не только на более или менее добросовестных участников рынка, но и на борьбу с преступными проявлениями в данной сфере. Это должно найти отражение как в нормах, устанавливающих порядок регистрации, так и в организации взаимодействия между регистрирующими и правоохранительными органами.

Еще одной существенной целью регистрации прав на недвижимость, является обеспечение контроля за поступлением в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней. Функция государства по защите прав граждан и юридических лиц всегда сочетается с функцией контроля исполнения ими своих обязанностей. Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь, доходы государства от налогов, связанных с владением и распоряжением недвижимостью, составляют существенную часть государственных доходов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме, государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа, сдача в аренду, получение в дар и пр.).

Известно, что нередки случаи, когда владельцы объектов недвижимости (прежде всего, вновь созданных) осуществляют владение ими без государственной регистрации. Не получая данных об этих объектах, налоговые органы не начисляют соответствующие налоги на такие объекты.

Вопросы регистрации сделок с недвижимостью приобретают все большее значение в практической работе юридических лиц, предпринимателей и всех граждан. При этом, как отмечают исследователи, некоторые виды сделок не вызывают особых проблем, поскольку механизм их регистрации сравнительно четко определен законодательством и отработан практикой (в частности, договоры купли-продажи квартир, нежилых зданий и др.). Иные же требуют дополнительных разъяснений законодателя, выработки практических механизмов реализации [3].

Таким образом, как показывает проведенный анализ, необходимо формирование концепции системы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечения условий эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовой защиты этих интересов.

                                            Список использованной литературы:

1. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации
от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ).

2. Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве // Законодательство. – 2002. – № 2.

3.  Станкевич Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. – 2003. – № 12.