Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

 

принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

 

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

В оценочной практике при определении стоимости объектов недвижимостивыделяют следующие основные элементы сравнения:

1. приобретаемые права

2. условия финансирования

3. условия продажи

4. дата продажи

5. перевод из цены предложения в цену сделки

6. местоположение

7. транспортная доступность

8. площадь объекта недвижимости

9. уровень отделки

10. износ объекта недвижимости

 

 

 

Со – стоимость оцениваемого объекта;

См² - стоимость 1м² типичного сооружения на базовую дату;

Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных поплощади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие междуоцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (дляидентичного = 1);

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовойдатой и датой на момент оценки;

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%)

 

 

Где Со – стоимость оцениваемого объекта;

См² - стоимость 1м² типичного сооружения на базовую дату;

Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%)

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

 

 

Рассмотрим данные объекты-аналоги.

1) Объект 1 расположен на улице Ураево 9,  в городе Йошкар-Ола. Квартира находится в десятиэтажном панельном доме на 4 этаже, как и объект оценки. Общая площадь квартиры – 66,9 м2, из них жилая – 62 м2. Санузел раздельный. Три комнаты, пластиковые окна и внутренняя отделка, пригодные для проживания. Состояние квартиры среднее. Стоимость – 2200000 руб.

2) Объект 2 расположен на улице Воинов-Интернационалистов 22а, города Йошкар-Ола. Квартира на четвертом этаже десятиэтажного панельного дома, общая площадь – 77,2 м2, жилая – 71,7 м 2. Санузел раздельный, как и в объекте оценки. Состояние квартиры среднее. Наличие ремонта и мебели после продажи по желанию покупателя, что несколько отличает стоимость квартиры от Объекта 1. Стоимость – 2550000 руб.

3)Объект 2 расположена на улице Воинов-Интернационалистов 24, города Йошкар-Ола. Квартира находится в десятиэтажном панельном доме на третьем этаже. Общая площадь квартиры - 70,8 м2, из нихжилая-68,7 м2.Санузел раздельный. Три комнаты, пласитковые окна. Состояние квартиры среднее. Стоимость – 2450000руб.

Таблица 11 – Сравнительная оценка объекта оценки с аналогами

Наименование	Объект оценки	Аналог
		1	2	3
Местоположение	ул. Петрова 20	ул. Ураево 9	Воинов-Интернационалистов 22а	Воинов-Интернационалистов 24
Этаж	2	8	4	3
Число этажей	10	10	10	10
Жилая площадь	68,7	62	71,7	68,7
Общая площадь	70,8	66,9	77,2	70,8
Санузел	раздельный	раздельный	раздельный	раздельный
Состояние квартиры	среднее	среднее	среднее	среднее
Стоимость	2 380 500	2 200 000	2 550 000	2 450 000
Скорректированная стоимомть	2 350 360	2 368 900	2 470 970	2 520 900

Теория оценки предоставляет достаточное количество методикрасчета рыночной стоимости объекта при применении подхода сточки зрения сравнения продаж. В их числе - метод парногосравнения продаж, метод относительного сравнительного анализа,корреляционно-регрессионныйанализ и др.

Стоимость объекта оценки, полученная на основесравнительного подхода с учётом округления, составляет 2 454 861(Два миллиона четыреста пятьдесят четыре тысячи восемьсот шестьдесят один) рублей.