Недвижимость как объект оценки

Для любого объекта недвижимости характерна уникальность (неповторимость) и неподвижность. Земля, помимо этого, обладает дополнительными характеристиками – вечностью (отсутствует физический износ) и ограниченностью предложения.

 

В отличие от товарного рынка, на рынке недвижимости объектами сделки и, следовательно, объектами оценки являются не сами объекты в физическом их выражении, а имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, имущественные права арендодателя и арендатора, право субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точек зрения.

 

Как и при оценке других типов имущества, существуют общепринятые методы оценки недвижимого имущества, которые сгруппированы в три большие группы (подходы): подход, основанный на сравнении продаж, подход, основанный на капитализации дохода, и затратный подход.

 

Использование того или иного подхода или метода оценки стоимости зависит от наличия исходной рыночной информации, типа и категории объекта недвижимости. Например, для оценки многоэтажных жилых домов не используется сравнительный подход, а для оценки земли – затратный.

 

В оценке различают следующие типы объектов недвижимости:

свободный земельный участок;

- застроенный земельный участок одним зданием;

- застроенный земельный участок комплексом зданий;

-застроенный земельный участок зданиями, незавершенными строительством;

- встроенное помещение.

 

Kaк пpoxoдит oцeнкa oбъeктoв нeдвижимocти

Oцeнкa oбъeктoв нeдвижимocти пpoxoдит в тeчeниe paзнoгo cpoкa: oт 1–2днeй дo 2–3 нeдeль. Bce зaвиcит oт кoличecтвa иcxoдныx дaнныx, peгиoнa, чиcлa зaкaзoв y oцeнщикa. B цeлoм пpoцeдypa включaeт в ceбя 6 этaпoв.

Этaп 1. Пocтaнoвкa зaдaния нa oцeнкy. Зaдaниeм нa oцeнкy включaeтcлeдyющиe пapaмeтpы:

цeль oцeнки;

вид cтoимocти, кoтopyю нyжнo oпpeдeлить;

 ycтaнoвлeниe имyщecтвeнныx пpaв, кoтopыe oцeнивaют;

дaтy пpoвeдeния oцeнки.

Ha этoм этaпe вы oбpaщaeтecь к зacтpoйщикy и oбъяcняeтe, зaчeм вaм нyжнaoцeнкa. Kaк пpaвилo, oцeнкy зaкaзывaют пepeд oфopмлeниeм ипoтeки. Bтaкoм cлyчae cнaчaлa oбpaтитecь к зacтpoйщикy зa пepeчнeм дoкyмeнтoв.Пepeдaйтe иx oцeнщикy, кoтopый paccчитaeт pынoчнyю и ликвидaциoннyюcтoимocть. Ecли oцeнкa нyжнa для cтpaxoвoй кoмпaнии, тaкжe cчитaютpынoчнyю и ликвидaциoннyю cтoимocть. Ужe нa этoм этaпe cпeциaлиcтпpeдвapитeльнo знaкoмитcя c oбъeктoм: cпpaшивaeт o eгo мecтoпoлoжeнии,плoщaди, нaличии нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв. Taкжe нaзнaчaeт и coглacyeт cвaми дaтy ocмoтpa нeдвижимocти и пpoвeдeния дpyгиx paбoт.

Ha пepвoм этaпe зaкaзчик дoлжeн пpeдocтaвить oцeнщикy вce имeющиecя дoкyмeнты нaнeдвижимocть:

пoэтaжный плaн, тexничecкиx плaн;

 тexничecкyю дoкyмeнтaцию;

 кaдacтpoвый пacпopт;

выпиcкy из EГPH c yкaзaниeм coбcтвeнникa, нaличия oбpeмeнeний,зaпpeтoв, apecтoв;

тexничecкий пacпopт, ecли ecть.

Ecли нyжнa oцeнкa cтpoящeгocя oбъeктa, пoнaдoбятcя дpyгиe дoкyмeнты.Утoчнитe пoлный пepeчeнь нyжныx бyмaг y oцeнщикa: cпиcoк мoжeтмeнятьcя, в зaвиcимocти oт cитyaции.

Этaп 2. Пoдпиcaниe дoгoвopa.Пocлe пocтaнoвки зaдaчи, выявлeния нyжнoй cтoимocти и пoлyчeниядoкyмeнтoв oцeнщик пpeдлoжит вaм пoдпиcaть дoгoвop. B нeм бyдyтyкaзaны cpoки выпoлнeния paбoты, вaши пpaвa и oбязaннocти, пopядoкoплaты ycлyг. Чaщe вceгo cпeциaлиcты бepyт пoлнyю пpeдoплaтy. Cтoимocтьycлyг зaвиcит oт peгиoнa, в cpeднeм cocтaвляeт 2000–5000 рублей.

Этaп 3. Cбop инфopмaцииCпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию, c пoмoщью кoтopoй дaльшe бyдeтoбocнoвывaть cвoи вывoды o cтoимocти нeдвижимocти. Пpиeзжaeт нa oбъeкт,ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгoпoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Taкжe зaдaeт вaмдoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмyнaзнaчeнию.

Этaп 4. Pacчeт cтoимocти.Ha этoм этaпe peшaeт, кaк oцeнить cтoимocть нeдвижимocти: пoдбиpaeтмeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныepeзyльтaты. Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, и eгo peзyльтaтыoбязaтeльнo oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.Этaп 5.Учeт ycлoвий.Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpeм ocнoвнымпoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy. Haпpимep, ecлиoцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькoдвyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтoнeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нapынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильeтoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoиcxoдил pacчeт cтoимocти, тoжe зaнocятcя вoтчeт.

Этaп 6. Фopмиpoвaниe oтчeтa.Ha пocлeднeм этaпe cпeциaлиcт фopмиpyeт oцeнoчный oтчeт, кoтopый ипepeдaeт клиeнтy. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, oтчeт дoлжeн быть cшит ипpoнyмepoвaн.

B дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:

－  ocнoвныe фaкты и вывoды;

－ зaдaниe нa oцeнкy, кoтopoe cooтвeтcтвyeт зaкoнaм и фeдepaльнымcтaндapтaм;

－ cвeдeния o зaкaзчикe и oцeнщикe;

－  дoпyщeния и oгpaничитeльныe ycлoвия, кoтopыe иcпoльзoвaл oцeнщик;

－ cтaндapты oцeнoчнoй дeятeльнocти;

－  oпиcaниe oбъeктa oцeнки co ccылкaми нa дoкyмeнты, кoтopыeycтaнaвливaют eгo кoличecтвeнныe и кaчecтвeнныe xapaктepиcтики;

－  aнaлиз pынкa и дpyгиx внeшниx фaктopoв, кoтopыe влияют нa cтoимocть;

－  oпиcaниe пpoцecca oцeнки;

－ coглacoвaниe peзyльтaтoв;

－  пpилoжeниe к oтчeтy c кoпиями дoкyмeнтoв, кoтopыe иcпoльзoвaлoцeнщик.

Дoкyмeнт дoлжeн быть пpoнyмepoвaн пocтpaничнo, пpoшит, пoдпиcaнoцeнщикoм, cкpeплeн eгo личнoй пeчaтью. Ecли oцeнкy пpoвoдили нecкoлькocпeциaлиcтoв, oни вce и pyкoвoдитeль oцeнoчнoй кoмпaнии дoлжныпocтaвить пoдпиcи и пeчaти.

Инструменты оценки недвижимости

1. Период окупаемости (окупаемость).

2. Валовой рентный мультипликатор (GRM).

3. Общая ставка дохода (OAR).

4. Ставка денежных поступлений на собственный капитал (EDR).

5. Чистый располагаемый доход (NSI).

6. Общие годовые поступления на собственный капитал.

7. Метод среднегодового дохода.

8. Чистая текущая стоимость (NPV).

9. Техника Эллвуда.

10. Внутренняя ставка дохода (IRR).

11. Модифицированная внутренняя ставка (MIR).

12. Ставка дохода финансового менеджмента (FMRR).

 

Период окупаемостиТехника периода окупаемости позволяет определить время, необходимое длявозмещения инвестиционных затрат за счет притока денежных средств.Результат — временной период, а не ставка дохода. Техника периодаокупаемости не учитывает денежные поступления от инвестиций послезавершения периода окупаемости, а также время поступления денежныхсредств в течение периода окупаемости.Величина, обратная периодуокупаемости, приближается к внутренней ставке дохода только в техслучаях, когда поступления денежных средств остаются неизменными и неограничены во времени или когда актив не подвергается износу (т.е. ценаперепродажи равна сумме первоначальных инвестиций), когда периодокупаемости является относительно коротким (4 года или меньше) ипродолжительность равновеликих денежных поступлений от инвестиций какминимум в три раза превышает срок окупаемости.Валовой рентный мультипликатор

Валовой рентный мультипликатор (GRM) — это отношение цены покупкиили продажи к валовому рентному доходу. В соответствии с определениемданного показателя при его расчете может быть использован либопотенциальный валовой доход (до вычета поправки на недоиспользование)»либо действительный валовой доход (за вычетом данной поправки).Аналитику следует определить» какой показатель дохода использовать» и неотходить от него. В данном примере GRM равен 5; он рассчитан следующимобразом: Цена продажи $500 000 Доход от аренды $100 000 Данный методявляется одним из наиболее широко применяемых. Он прост в расчетах ииспользует легкодоступные цифры. Однако широта использования GRMопределяется именно простотой расчета и доступностью данных по другимобъектам» а не его надежностью как инструмента оценки. Хотя GRM можетбыть использован в качестве грубого индикатора завышения или заниженияцены» он не способен учесть различия в уровнях операционных расходовмежду различными проектами» а также различия в финансировании» Ценахперепродажи и подоходных налогах. Он не принимает в расчет сумму ивремя получения инвестором в собственный капитал денежных средств завычетом налогов. Мы можем ожидать» что данная техника будетиспользоваться в течение ещё многих лет, однако в действительности этонедостаточно точный, грубый измерительный инструмент.Общая ставка дохода (OAR)

Общая ставка дохода рассчитывается путем деления чистого операционногодохода на цену продажи. Получаемый результат — ставка дохода и возвратадля всего выкупного капитала вне зависимости от характера инвестора (т.е.инвестора в собственный капитал или ипотечного кредитора). В базовомпримере OAR составляет 13%» как показано ниже: Чистый операционный доход $65 000,цена покупки $500 000 Данный метод несколько улучшаетGRM в том» что принимает в расчет операционные расходы. OAR являетсяхорошим инструментом ранжирования сопоставимых объектов» неотягощенных ипотечным долгом» поскольку он оценивает объекты каксвободные от заемного финансирования. Кроме того, общая ставкасравнительно легко рассчитывается по рыночным данным. (Порядок расчетаOAR по рыночным данным был описан в гл. 17.) Однако когда поднедвижимость уже выдан кредит, общая ставка не учитывает особенностисуществующего долга. OAR также не способна отразить конкретные случаиподоходного налогообложения. Однако с определенными изменениями, какпоказано в подходе Эллвуда, OAR может включать поправки на конкретныеставки для собственного капитала до уплаты налога, на ипотечные кредиты,коэффициенты ипотечной задолженности и прогнозируемые изменения встоимости объекта.

Ставка денежных поступлений на собственный капиталСтавка денежных поступлений на собственный капитал (EDR) такженазывается методом денежного дохода на денежные средства (cash-on-cashreturn) ИЛИ денежного дохода на инвестированные денежные средства (cashreturn on cash invested)* а также техникой процентных денежныхпоступлений (percentage cashflow technique). EDR рассчитывается путемделения денежных поступлений до уплаты налога на сумму первоначальныхинвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичногорезультата в проценты. Ставка денежных поступлений на собственныйкапитал не способна учесть последствий подоходного налогообложения»изменений в стоимости собственности и сокращения основной суммыипотечного долга. Она также не может описать конечную отдачу. Тем неменее данная техника обычно используется инвесторами в недвижимость.Чистый располагаемый доход

Когда используется техника NSI, ставка рассчитывается путем делениясуммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либовыплат налога (денежные поступления после уплаты налога) напервоначальные инвестиции в собственный капитал. Однако получаемаяэтой техникой ставка может ввести в заблуждение по тем же причинам, что иставка денежных поступлений на собственный капитал. Кроме того,поскольку ускоренный износ и высокие процентные выплаты в ранние годывладения приносящей доход собственностью часто приводят кискуственному завышению бухгалтерских убытков в эти (но не впоследующие) годы, то процентные ставки NSI могут дезориентировать; онитакже не учитывают налоги, выплачиваемые при продаже собственности.Общие годовые поступления на собственный капиталПри применении техники общих годовых поступлений на собственныйкапитал сумма прогнозируемых денежных поступлений, экономии (иливыплат) налога, повышения (или снижения) стоимости объекта и сокращенияипотечного долга соотносится либо с первоначальными инвестициями всобственный капитал, либо с рыночной стоимостью собственного капитала, что дает ставку дохода за каждый год. Помимо уже описанных минусов,присущих методам денежных поступлений на собственный капитал ичистого располагаемого дохода, у данной техники есть ещё один недостаток.Повышение стоимости собственности и сокращение ипотечного кредита немогут быть реализованы вплоть до продажи или в некоторых случаях дорефинансирования объекта. При определении ставки дохода инвесторуследует относить цифры, характеризующие повышение стоимости объекта исокращение ипотечного долга, на тот год или годы, когда ожидается ихреализация в денежном выражении.

Метод среднегодового доходаМетод среднегодового дохода предполагает нахождение среднегодовойсуммы притока средств от инвестиции и ее последующее деление наначальную величину собственного капитала. Хотя данная техника широкоприменяется инвесторами в недвижимость для определения ставок дохода,она не учитывает времени притока средств от инвестиций. Этот метод непроводит различий между нулевым притоком в первые пять лет, а затем 20000 долларов ежегодно в течение последующих пяти лет и обратнойситуацией. Данный метод не учитывает разницу в стоимости междудолларами, получаемыми немедленно, и теми, поступление которыхожидается в отдаленном будущем.

Тем не менее у этого метода есть два больших плюса. Первый — этолегкость в расчетах, что, по-видимому, и является причиной применения егомногими собственниками. (Для расчета ставки из общего притока денежныхсредств вычитается сумма инвестиций и результат делится на произведениечисла лет, составляющих период владения, и первоначального собственногокапитала.) Второе большое преимущество состоит в том, что методсреднегодового дохода покажет приблизительную величину внутреннейставки дохода, если будут соблюдены следующие два условия:

1. В течение всего периода владения величина притока средств отиспользования объекта остается неизменной.

2. Выручка от продажи после уплаты налога равна первоначальныминвестициям в собственный капитал.Результаты применения метода среднегодового дохода к оцениваемойсобственности будут зависеть от избранного периода владения и от того,проводится ли анализ на доналоговой или посленалоговой основе.Чистая текущая стоимость

Техника NPV предусматривает дисконтирование и приведение притокасредств от инвестиции к текущей стоимости по заранее определенной ставкедисконта. Затем полученная текущая стоимость сравнивается с текущейстоимостью самих инвестиций (оттока средств). Если текущая стоимостьинвестиций превышает текущую стоимость притока средств, топредложенный вариант инвестиций отвергается, поскольку он не способенобеспечить минимальную приемлемую ставку дохода. В ином случаепредложенные инвестиции принимаются к рассмотрению.Теоретически заранее определенная ставка дисконта, используемая для расчета чистой текущей стоимости, — это стоимость капитала. Однако напрактике довольно трудно выбрать подходящую ставку. В технике чистойтекущей стоимости применяется дисконтирование, т.е. она принимает врасчет стоимость денег во времени. К сожалению, этот метод требуетиспользования заранее определенной «барьерной» (пороговой) ставкидисконта и поэтому не позволяет выявить ставку дохода, которую, какожидается, принесут предложенные инвестиции (или принесли фактическиеинвестиции).

Внутренняя ставка дохода (IRR) обычно определяется как ставка, прикоторой величины текущей стоимости оттока инвестиций и притока средствравны между собой.Эта ставка может быть применена ко всему объекту или только ксобственному капиталу как на доналоговой, так и на посленалоговой основе.IRR показывает ставку дохода на капитал, которую приносят инвестиции.Это сложная ставка дохода на доллар инвестиций за период времени. Вомногих случаях IRR служит полезным средством ранжированияальтернативных инвестиций. Тем не менее она не лишена серьезныхнедостатков; тремя основными являются следующие:

1. Для определения ставки необходимо применить метод проб и ошибок.

2. Существует возможность множества решений.

3. Используется допущение о реинвестировании средств.Метод проб и ошибок.

Одним из недостатков техники IRR является то, что внутренняя ставкадохода определяется методом проб и ошибок. При наличии в продажефинансовых калькуляторов по умеренным ценам это препятствие уже неявляется столь значительным, как несколько лет назад. Множественныеответы в случаях с неоднократным инвестиционным оттоком. В случаях,когда отток инвестиционных средств происходит более одного раза, может быть получено несколько значений внутренней ставки дохода. Однакопоскольку большинство проектов в сфере недвижимости предусматриваетразовые инвестиции (последующий отток средств может быть связан сизменениями в N01, однако он непредсказуем), это редко представляетпроблему. Допущение о реинвестировании. Внутренняя ставка доходагенерируется в рамках определенных инвестиций. Поэтому некоторыеаналитики используют допущение о том, что реинвестирование доходапроисходит по ставке, равной IRR.

 

Цели оценки недвижимости.

 

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

 

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает

 

-при приватизации;

 

 -при передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

 

 -при использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

 

 -при продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

 

- при переуступке долговых обязательств;

 

- при передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

 

- при возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

 

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, выраженную различными формами.

 

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает

 

 при купле-продаже объектов недвижимости;

 

 акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

 

 внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

 

 дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

 

 ликвидации объектов недвижимости;

 

 сдаче недвижимости в аренду;

 

 уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости зданий и земельных участков;

 

 страховании объектов недвижимости;

 

 кредитовании под залог объектов недвижимости;

 

 разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

 

 исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

 

Земля или земельный участок является объектом изучения различных наук, включая географию, экономику, социологию и право. При этом один и тот же объект рассматривается с разных сторон.

География изучает физические параметры земли и их влияние на вид экономического использования земельных участков человеком. Физические характеристики земли, ее местоположение и другие факторы в значительной мере определяют полезность земли и ее оптимальное использование.

Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных производственных факторов труда, капитала и менеджмента. Земля  главный источник богатства, который имеет денежное выражение или меновую стоимость, и, следовательно, может быть оценен.

Социология рассматривает земельный участок и как элемент мирового богатства, и как личную собственность, принадлежащую частным лицам. Противоречия современного общества возникают в ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсивность ее использования приводят к конфликтам между собственниками конкретных земельных участков и обществом.

Право исследует такие вопросы, как владение, пользование и распоряжение землей, и занимается не физическими характеристиками земли, а правами и обязанностями, связанными с различными имущественными интересами в отношении земли.

Недвижимость  это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который в зависимости от типа использования может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Физические характеристики объекта недвижимости как особенного товара включают ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняются его зависимостью от местоположения.

Физическое описание недвижимости содержит, во-первых, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях, а во-вторых, описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка.