Анализ рынка недвижимости в рмэ

 

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает:

 

-передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

-установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

-связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

 

Анализ рынка недвижимости представляет собойсамостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечениеобъективной информацией лиц, принимающих решения опроведении тех или иных операций на рынке.

Анализ рынка включает следующую последовательностьдействий:

-анализ и оценка текущего состояния показателей;-исследование динамики показателей;

-совместное исследование динамики различных показателей;

-исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

-прогнозирование тенденций изменения показателей.

На первичном рынке недвижимости выступает как товарвыступает впервые.

 

Таблица 1- Динамика средних цен 1 м2 общей площади квартир на рынке первичного жилья

год	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Сумм,руб.	36347	37894	39827	40153	44235	44610	40613	35297	32450	38256	39979
±,руб.(баз.)	-	967	3516	4282	8285	8267	4266	-1054	-3897	1909	-186
ТР,%	100	102,6	106,8	101,9	109,8	99,9	91,0	86,9	91,9	117,8	104,4

 

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранеебывший в употреблении и принадлежащей определенномусобственнику- физическому или юридическому лицу.

 

 

Таблица 2- Динамика средних цен 1м2 общей площади квартирна рынке вторичного жилья.

год	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Сумм,руб.	30819	34427	38737	41487	46210	29268	44944	36539	36497	40936	40771
±,руб.(баз.)	-	3608	7918	10668	15411	-1531	14145	5740	5898	10167	10002
ТР,%	100	111,7	112,5	107,0	111,3	63,3	153,5	81,2	99,8	112,1	99,5

 

Как видно из таблиц 1 и 2, средняя цена 1 м2 общей площадиквартир, на рынке первичного жилья увеличилась за последние 10лет на 4,4%, а на рынке вторичного жилья на 9,5%

Таблица 3- Динамика цен средней цены 1 м2 общей площадиквартир первичного и вторичного жилья в 2020 году

Виды жилья	Средняя цена 1м2 общей площади квартир
	Первичный рынок				Вторичный рынок
	Сумма в рублях.	отклонение от базисной цены, в		Сумма в рублях.		отклонение от базисной цены, в
		±, руб.	%			±, руб.	%
все типы квартир	41121	-		38039		-
квартиры среднего качества (типовые)	40725	-396	-9,9	34462		-3577	-9,05
квартиры улучшенного качества	41145	420	10,1	40299		5837	11,6

Самым дорогим из первичного жилья являются квартирыулучшенного качества. Цены на них на 420,00 рубля (10,1%) выше,чем у среднерыночных в Республике Марий Эл. Самым дешевымпервичным жильем являются типовые квартиры. Их цена составляет40725,00 руб. за 1 м2, что ниже среднерыночных на 9,9%.

Среди вторичного жилья типовые квартиры оказались так жесамыми дешевыми. Их цена за 1 м2 составила по данным 2020 года 2434462,00рублей, что на 9,05 % ниже среднерыночной цены. Всреднем 1 м2 по данным 2020 года стоит 38039,00 рублей.

Сравнивая цены на жилье в различных субъектах РоссийскойФедерации, что среди сравниваемых субъектов в Республике МарийЭл самые низкие цены на жилье, как первичное, таки вторичное.

Например, в Москве цены на новое жилье дороже в 8,5 раз, вНижегородской области дороже в 1,85 раз, Республике Татарстан – в2,45 раз. Ближе всех по ценам оказалась Кировская область. В нейцены выше на 0,24% на первичное жилье и 5,5% на вторичное. Всреднем по Росcии 1 м2 первичного жилья стоит 69867 рублей, и 61045 вторичного жилья.

Таблица 4-Средняя цена 1 м2общей площади квартир на рынкежилья по РМЭ

	первичный рынок		вторичный рынок
год	1 полугодие	2 полугодие	1 полугодие	2 полугодие
2010	35920	36347	29007	30819
2011	34267	37314	31962	34427
2012	37879	39863	34574	38737
2013	38240	40629	40923	41487
2014	41236	42237	41356	41939
2015	40058	39712	41950	40667
2016	41839	40898	40362	39136
2017	39811	36720	38643	36748
2018	35314	34750	36913	36497
2019	35467	35628	34750	38582
2020	38761	-	40289	-

 

 

Если сравнить Республику Марий Эл с другимиблизлежащими регионами, то можно заметить, что стоимость 1 м2самая низкая.

Выбирая место для проживания, люди изучают транспортнуюдоступность, наличие развитой инфраструктуры в районе, а значит, –и само месторасположение дома. Поэтому для них важно иметьвозможность сравнить районы Йошкар-Олы по ценовым 25показателям продажи на текущий момент, динамику и темпизменений, определить уровень доходности потенциального жилья.

Таблица 5-Средняя цена продажи квартиры на первичном и вторичном рынке

Комнат	Первичный рынок	Вторичный рынок
1-комнат.	1 520 242 руб.	1 616 003 руб.
2-комнат.	2 246 912 руб.	2 343 893 руб.
3-комнат.	3 341 309 руб.	3 156 871 руб.
4-комнат.	5 649 638 руб.	4 361 708 руб.

Из таблицы 5видна разница стоимости различных по площадии планировке квартир. Так стоимость однокомнатной квартиры навторичном рынке составляет 1616003руб., что превышает стоимостьоднокомнатной квартиры на первичном рынке на 95761 руб.,в товремя как стоимость двухкомнатной и трехкомнатной квартиры напервичном рынке значительно выше, чем на вторичном.

На вторичном рынке высокие цены на продажу жилья зафиксированы в районах:

-Однокомнатная – 1 820 238 руб., район Комсомольский

-Двухкомнатная – 2 960 564 руб., район Заречный

-Трехкомнатная – 4 100 130 руб., район Свердлова

-Четырех- и многокомнатная – 6 373 610 руб., район Ленинский

Дешевле квартира обойдется в районах:

-Однокомнатная – 798 502 руб., Ширяйково

-Двухкомнатная – 719 296 руб., Тарханово

-Трехкомнатная – 1 258 803 руб., Дубки

-Четырех- и многокомнатная – 1 455 634 руб., Дубки

На первичном рынке дороже обойдется квартира в районах:

-Однокомнатная – 2 922 184 руб., Комсомольский

-Двухкомнатная – 2 457 324 руб., Центр

-Трехкомнатная – 3 683 374 руб., Центр