Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Совокупный резерв повышения эффективности производства на предприятиях определяется разницей между производственным потенциалом и достигнутым уровнем выпуска продукции.
Б15\4. Ведение государственного кадастра недвижимости. Принципы ведения. Субъекты, осуществляющие ведение государственного кадастра недвижимости. ГКН -систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Кадастр состоит из сл частей: 1) регистрации прав пользователей объектов нед-ти; 2) учет кол-ва и кач-ва; 3) экономическая оценка. Принципы: 1) принцип единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации 2) Непрерывность ведения ГКН 3) Совместимость и сопоставимость информации. Те. Информация должна быть сопоставлена с др. кадастрами 4) Достоверность и точность информации 5) Полнота сведении ГКН 6) Доступность и открытость данных, содержащихся в ГКН. 7) Централизованное руководство в сфере объектов недвижимости, осуществляется ФАКОн (фед. Агенство кадастра объектов недвижимости 8) Всесторонность и всеохватность информации, те.е необходимо учитывать все объекты недвижимости, независимо от форм собственности и др. показателеи. 9) Вся информация об объектах, содержащихся в электронном в идее и бумажных носителях, законом признается равнозначно 10) Бессрочность деиствия информации Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией РФ и Федеральным конституционным законом
Б15\5. Основные этапы процесса оценки недвижимости. Требования к отчёту, примерное содержание. Процесс оценки - совокупность процедур последовательного решения задач по определению рын. (или отличной от нее) ст-ти им-ва в соотв. с поставленной целью.
Процесс оценки включает в себя: 1. Предварительный этап: интервью с Заказчиком (представителем Заказчика);запрос в устной и/или письменной форме правовой, бухгалтерской, технической и другой документации и информации, необходимой для выполнения оценки; визуальный осмотр объекта оценки, проведение фотосъемки. 2. Аналитический этап: сбор, обработка и анализ собранной информации; анализ рынка, к которому относится объект оценки;подбор аналогов и рыночной информации. 3. Основной расчетный этап: выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке;осуществление необходимых расчетов;определение стоимости объекта оценки с применением стандартных методов оценки;согласование результатов и определение окончательной величины рыночной стоимости. 4. Заключительный этап: оформление результатов оценки (подготовка Отчета об оценке); передача Заказчику письменного отчета об оценке. Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы: 1) Постановка задания на оценку (цель оценки, вид определяемой ст-ти, установление оцениваемых имущ. прав, дата проведения оценки); 2) Составление плана и договора на проведение оценки (график работ по оценке, источники инфы, выбор методов оценки, затраты на проведение оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки, составление договора на оценку; 3) Сбор и анализ инфы (осмотр объекта и прилегающей территории, юр. описание объекта нед-ти, физ. хар-ки и местоположение, эк-кая инфа, проверка достоверности собранной инфы, анализ и обработка инфы, анализ рынка, подборка объектов аналогов); 4) Анализ лучшего и НЭИ (анализ зем. участка как условно свободного, анализ зем. участка с улучшениями); 5) Расчет оценочной стоимости объекта нед-ти на основе 3 подходов; 6) Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины ст-ти объекта нед-ти (проверка полученных данных о величине стоимости, допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной инфы, выведение итоговой величины ст-ти); 7) Составление отчета об оценке.
Общие требования к отчету об оценке: Отчет об оценке должен содержать обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества. При этом, согласно Закону «Об оценочной деятельности в РФ», при составлении Отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность Отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. В Отчете об оценке должен быть четко аргументирован выбор конкретных подходов к оценке, методов оценки и способов определения отдельных показателей. Данные, используемые в Отчете об оценке, должны поддаваться верификации, т.е. должна существовать объективная возможность проверки достоверности всех указанных в Отчете фактов (в частности, цен и характеристик аналогов объекта оценки, набора прав, ассоциируемых с объектом оценки и т.п.). В Отчете об оценке должны найти отражение все обстоятельства, допущения, ограничения, которые принимались во внимание в процессе оценки. В Отчете об оценке в обязательном порядке указываются: 1) Дата составления; 2) Порядковый номер Отчета; 3) Основание для проведения оценки, например: договор на оценку: номер и дата составления договора, полное наименование сторон; 4) Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки; 5) Местонахождение Оценщика; 6) Сведения о выданной Оценщику лицензии на осуществление оценочной деятельности: наименование органа, выдавшего лицензию, номер лицензии и дата выдачи, срок действия лицензии; 7) Сведения о страховании профессиональной ответственности Оценщика: наименование страховщика, номер страхового полиса и дата выдачи, срок действия страхового полиса. Ответственные исполнители: указываются полные фамилия, имя, отчество экспертов-оценщиков и иных специалистов, принимавших участие в составлении Отчета; 8) Точное описание объекта; 9) Задача (назначение оценки): указывается содержание предполагаемых действий в отношении объекта. Б16\1. Бизнес-план, его содержание, методика разработки. Бизнес-план предст. собой док-т внутрифирменного план-ия, излагающий все основные аспекты план-ия произв-ной и коммерческой деят-ти пр-ия, анализирующий проблемы, с кот. оно может столкнуться, а также определяющий способы решения фин.-хозяйственных задач. Цель бизнес-плана - обоснование концепции предложения, технической возможности и экон-ой целесообразности инвестирования. Осн. задачами бизнес-плана являются: · Определить конкретные направления деятельности фирмы. · Целевые рынки и место фирмы на этих рынках. · Сформулировать долговременные и краткосрочные цели фирмы, стратегию и тактику их достижения. · Определить лиц, ответственных за реализацию стратегии. · Выбрать состав и определить показатели товаров и услуг, которые будут предложены фирмой потребителям. · Оценить производственные и торговые издержки по их созданию и реализации. · Выявить соответствие имеющихся кадров фирмы, условий мотивации их труда предъявляемым требованиям для достижения поставленных целей. · Определить состав маркетинговых мероприятий фирмы по изучению рынка, рекламе, стимулированию продаж, ценообразованию, каналам сбыта и др.
· Оценить финансовое положение фирмы и соответствие имеющихся финансовых и материальных ресурсов возможностям достижения поставленных целей. Предусмотреть трудности, «подводные камни», которые могут помешать практическому выполнению бизнес-плана. Функции бизнес-плана: разработка стратегии фирмы, план-ие, позволяет привлекать ден. Ср-ва и инвесторов. Процесс составления бизнес-плана позволяет тщательно проанализировать начатое дело во всех деталях. Бизнес-план служит основой бизнес-предложения при переговорах с будущими партнерами; он играет важную роль при приглашении на работу основного персонала фирмы. Структура бизнес-плана: 1. обзорный раздел (резюме); 2. описание при-ия; 3. описание продукции (услуг); 4. анализ рынка; 5. произв-ый план; 6. план сбыта; 7. фин. план; 8. анализ чувствит-ти проекта; 9. экологическая и нормативная инф-ия приложения. Стадии разработки бизнес-плана: 1) опред-тся источники необходимой для создания док-та инф-ии ( исследования рынка, исследования сырья, осн-ых и вспомогательных произв-ых материалов; исследование месторасположения пр-ия и оценка его воздействия на окружающую среду; исследования оптимизации масштабов произ-ва, как часть исследований по выбору технологии; исследования, посвященные выбору специализированного оборудования). 2) определение целей разработки бизнес-плана. Цели определяются тем перечнем проблем, которые призван решать бизнес-план, и должны быть ясно и кратко сформулированы. 3) необходимо определить его целевых читателей. 4) установление общей структуры док-та. В соответствии с общепринятыми правилами, бизнес-план должен включать следующие осн. разделы: резюме; описание пр-ия и отрасли; исследование и анализ рынка; описание продукции; план маркетинга; инвестиционный план; производственный план; организационный план, в т. ч. правовое обеспечение; фин. план и показатели эффективности бизнес-плана; анализ рисков (анализ чувствительности); выводы; приложения. 5) сбор инф-ии для подготовки каждого из намеченных разделов бизнес-плана. 6) написание бизнес-плана.
Б16\2. Виды безработицы. Естественный уровень безр-цы. Издержки безр-цы. Закон Оукена. Выделяют следующие основные виды безр-цы: 1) Фрикционная - связана с поисками и ожиданием работы. К фрикционным безработным относятся лица, меняющие место работы, лица впервые вступающие на рынок труда. 2) Безр-ца структурная (технологическая) – безр-ца, связанная с механизацией и автоматизацией произ-ва, т.е. НТП, в результ. кот. часть рабочей силы становится излишней либо нуждается в более высоком уровне квалификации. 3) Циклическая – возникает в период экон. спада произ-ва в стране или регионе. Предст. собой разницу м/у уровнем безработицы в текущий момент экон. цикла и естественным уровнем безр-цы. 4) Скрытая - имеет сл. формы проявления укороченный раб. день (неделю), административные отпуска. Наиболее опасный тип безр-цы, т.к. сопровождается падением показателей эффективности экон-ки.
Также выделяют безр-цу вынужденную и добровольную, зарегистрированную, неустойчивую, сезонную, маргинальную (слабозащищенных слоев населения), институциональную (вмешательство гос-ва и профсоюзов в установление з/п). Уровень безр-цы - объективно складывающийся, относительно стабильный долговременный уровень безработицы, обусловленный естественными причинами (текучесть кадров, миграция, демографические факторы), не связанный с динамикой экономического роста. Рассчитывается как УБ = (Число безработных / рабочая сила) * 100%. Рабочая сила - это лица в трудоспособном возрасте (16-55/60) пригодных к труду и желающих работать. Лица, не имеющие работы и активно её не ищущие, считаются выбывшими из состава рабочей силы. Совокупность фрикционных и структурных безработных образует естественный уровень безработицы. К издержкам безр-цы - потери, которое несет общество в связи с расходами на образование, профессиональную подготовку и обеспечение определенного уровня квалификации людям, кот. в результате оказываются не в состоянии их применить, а, следовательно, окупить. Закон Оукена - «Превышение уровня безр-цы на 1 % над уровнем естественной безработицы снижает реальный ВНП по сравнению с потенциальным более чем на 1 %, на 2,5 %». Для других стран и других времен он может быть численно иным. Назван по имени американского экономиста Артура Оукена. В реальности это не закон, а тенденция со множеством ограничений по странам, регионам, миру в целом и периодам времени. Практика показывает, что закон Оукена выполняется далеко не всегда, т.е. не является универсальным экон-ким законом. Б16\3. Источники и условия финансирования проектов. Источники фин-ия инв-ий - это ден. ср-ва, кот. могут использоваться в качестве инвестиционных ресурсов. Методы фин-ия - это механизм привлечения инвестиционных ресурсов с целью фин-ия инвестиционного процесса. К методам фин-ия относят: 1. Самофинансирование - осуществляется за счет собственных (внутренних) источников пр-ия (чистая прибыль, амортизационные отчисления, средства от страховых возмещений). Самофинансирование самый надежный метод, но он ограничен в размерах. 2. Кредитное фин-ие - может выступать формой фин-ия: банковский кредит, облигационный займ, привлечение заемных средств населения (для потребительской кооперации). 3. Акционерное фин-ие - могут использовать АО, простое товарищество, коммандитное товарищество. Акционирование как метод фин-ия инвестиционных проектов используется обычно на начальном этапе реализации проектов.
4. Лизинг - это долгосрочная аренда имущества для предпринимательских целей с последующим правом выкупа. 5. Гос. фин-ие - осуществляется в следующих формах: 1) фин. поддержка высокоэффективных инвестиционных проектов, прошедших конкурсный отбор. 2) фин-ие в рамках целевых программ. 3) фин-ие в рамках национальных проектов. 4) фин-ие проектов в рамках гос-ных внешних заимствований. 6. Смешанное финансирование - осуществляется путем привлечения финансовых средств, необходимых для реализации инновационных проектов, из различных источников. 7. Факторинг - это комплекс услуг для производителей и поставщиков, ведущих торговую деят-ть на условиях отсрочки платежа. В факторинговых операциях имеется 3 участника: факторинговая компания; поставщик (кредитор); покупатель (должник, дебитор).Осн. деят-тью факторинговой компании явл. кредитование поставщиков путём выкупа краткосрочной дебит. задол-ти, как правило, не превышающей 180 дней. 8. Проектное фин-ие – фин-ие инвестиционных проектов, при кот. сам проект является способом обслуживания долговых обязательств. Основной особенностью проектного фин-ия является учет и управление рисками, распределение рисков между участниками проекта, оценка затрат и доходов с учетом этого распределения. Проектное финансирование называют финансированием с определением регресса. Различают 3 формы проектного фин-ия: 1. финансирование с полным регрессом на заемщика; 2. фин-ие без права регресса на заемщика; 3. фин-ие с ограниченным правом регресса. Б16\4. Сегменты рынка недвижимости, выделяемые для целей оценки, их основные характеристики. Методы оценки недвижимости отдельных сегментов рынка. Рынок недв-ти - это средство перераспределения объектов м/у собственниками и пользователями, на основе конкурентного спроса и предложения, используя рыночные методы и регуляторы. Сегментация рынка недв-ти - разделение рынка на однородные сектора, имеющие сходные характеристики субъектов и объектов. Конкретные сегменты рынка недв-ти характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. Рынок недв-ти по способам осуществления сделок можно разделить на: первичный и вторичный. Рынок недв-ти разделяется на жилую и нежилую недв-ть. Жилая недв-ть в свою очередь делится на городскую и загородную. Нежилая разделяется на офисные, торговые, складские и промышленные помещения, специального назначения. Рынок нежилой недв-ти составляет меньший процент, чем рынок жилой недв-ти. По сравнению с жилой, он более привлекательный для инвесторов, так как имеет более высокую стоимость. Рынок недв-ти делится по географическому фактору: на международный, региональный, местный. В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости: 1. Жилая недв-ть (городская: многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты; загородная: сельские инд.дома, коттеджи, таунхаусы). 2. Коммерческая недв-ть (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны). 3. Промышленная недв-ть (промышленные пр-ия, здания НИИ, заводы, цехи, комбинаты и др. производственные помещения). 4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых). 5. Недв-ть спец. назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.). В зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости. В зависимости от типа операций: рынок аренды, рынок продажи, рынок мены, рынок ипотеки. По инструментам инвестирования в недв-ть: рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов. В зависимости от класса (качества, цены): социальное, эконом класс, бизнес класс, премиум класс, класс делюкс. Методы оценки нед-ти: 1. Затратный подход оценки недв-ти - совокупность методов оценки ст-ти недв-ти, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа (м-д сравнительной единицы, сметный м-д, индексный м-д); 2. Рыночный подход оценки недв-ти - совокупность методов оценки ст-ти недв-ти, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении кот. имеется инф-ия о ценах сделок с ними (м-д сравнения продаж, валовый рентный мультипликатор); 3. Доходный подход оценки недв-ти - совокупность методов оценки ст-ти недв-ти, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества (м-д прямой капитализации дохода, м-д дисконтирования будущих доходов). При оценке рыночной стоимости земельных участков рекомендуют использовать методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования. Б16\5. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом. Условия законности сделок с недвижимым имуществом. Операция (сделка) - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом. Виды сделок: 1. Изменение собственника (купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия); 2. Изменение права пользования и владения (аренда, сервитут, лизинг, безвозмездное пользование).Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация операций (сделок) с недв-тью - организованная система взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт гос. признания и подтверждения определенных прав на объекты недв-ти.Факт гос. регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недв-ти и его параметрах в Едином гос. реестре.Б17\1. Осн. эконом. проблемы и способы их решения. Модели экономики, их эволюция. Экономическая модель каждой страны - это результат длительного исторического процесса, в течение которого выстраивается соотношение элементов модели и формируется механизм их взаимодействия. Именно поэтому каждая национальная экономическая система уникальна, и механическое заимствование ее достижений невозможно. Эффективность той или иной экономической модели определяется ее жизнеспособностью, возможностью постоянно и адекватно реагировать на внешние и внутренние дисбалансы. В конечном счете наиболее полно эффективность модели оценивается в показателях роста экономического потенциала и благосостояния населения. При всей своей устойчивости каждая национальная экономика имеет свой жизненный цикл. Достаточно длительные (обычно не менее 10 лет) периоды стабильного и динамического роста той или иной страны, сопровождающегося прогрессивными преобразованиями в структуре экономики и ростом благосостояния, иногда называют «экономическим чудом». Конечно, в разных странах системы отличаются друг от друга. В зависимости от страны в системе всегда будут преобладать элементы рынка или плана. Одни страны опираются в основном на командные, другие - на рыночные рычаги. Различают несколько моделей смешанной экономики Например, модель с минимальным участием государства в регулировании экономики. В ней преобладает сфера рынка по сравнению с государственным сектором. Это американская (или либеральная) модель рыночной экономики. Германская модель - это модель социального рыночного хозяйства, которая расширение конкурентных начал увязывает с созданием особой социальной инфраструктуры, смягчающей недостатки рынка и капитала, с формированием многослойной институциональной структуры субъектов социальной политики. В Германии государству отведена регулирующая функция. При этом действует принцип: «как можно меньше государства, насколько это возможно, и столько государства, насколько это нужно». Шведская модель отличается сильной социальной политикой, направленной на сокращение имущественного неравенства за счет перераспределения национального дохода в пользу наименее обеспеченных слоев населения путем высокой нормы налогообложения. Такая модель получила название «функциональной социализации», при которой функция производства ложится на частные предприятия, действующий на конкурентной рыночной основе, а функция обеспечения высокого уровня жизни - на государство. Японская модель - модель регулируемого корпоративного капитализма, в которой благоприятные возможности накопления капитала сопрягаются с активной ролью государственного регулирования в сферах программирования экономического развития, структурной, инвестиционной и внешнеэкономической политики и с особым социальным значением корпоративного (внутрифирменного) начала. Итак, проведя анализ описных выше моделей рыночной экономики, можно прийти к выводу, что при наличии частных различий для всех развитых стран характерен ряд общих закономерностей: -господство частной собственности и частной инициативы; -рыночная экономика играет решающую роль в их развитии; -основными производителями являются крупные объединения, контролирующие движение капитала; -государственное регулирование экономики стало необходимым условием экономического роста, и государство стало активным субъектом экономики; -наблюдается тенденция к формированию социально-ориентированных систем; -стремление к открытой экономике. Б17\2. Виды планов. Методы планирования. Виды планов: 1) Перспективные планы - определяют направление, масштабы и темпы экон. и социального развития пр-ия на несколько лет вперед. К ним относятся план организационно-хозяйственного устройства, план экономического и социального развития на 3 года, бизнес-план с инновационным проектом. 2) Годовые (текущие, тактические) планы - строятся на основе перспективных планов и представляют собой программу деят-ти пр-ия на календарный год. Годовой план по сравнению с перспективным более конкретен. Его разрабатывают по широкому числу показателей, детализируют сроки выполнения заданий, доводят их до исполнителей. К ним относятся: план производственно-фин. деят-ти; производственные программы бригад, цехов, участков, подразделений; хозрасчетные задания цехам, бригадам, участкам и подразделениям; бизнес-план на год. 3) Оперативные планы – сост-ся для обеспечения своевременного выполнение работ, в них детально определяется организация отдельных рабочих процессов. К ним относятся: рабочие планы по периодам работ; календарные задания (планы-графики); планы-наряды на выполнения отдельных работ. План-ие осущ-ся с помощью сл. методов: 1) Балансовый - позволяет увязывать ресурсы, кот. располагает пр-ие и потребности в них в рамках планового периода. Баланс представляет собой бюджетную таблицу, в левой части кот. отражаются источники ресурсов, а в правой их распределение. Составляют балансы ресурсов: материально-вещественные, стоимостные, трудовые. 2) Нормативный - основывается на нормах затрат различных видов ресурсов на единицу продукции. Они явл-ся основой для разработки плановых заданий на опред. период и разработки балансов. 3) Программно-целевой - предполагает установление реально поставленной цели и разработки для ее реализации нескольких вариантов взаимосвязанных соц-эк программ. 4) Расчетно-конструктивный - предполагает исп-ие технико-эк коэффициентов, материально-денежных затрат, элементов процесса производства. 5) Математико-статистические - позволяют проводить оптимизационные расчеты с помощью построения разных моделей. Статистические методы широко применяются при разработке фин. плана. Методы линейного программирования позволяют определить оптимальные величины ряда переменных на основе решения системы уравнений и неравенств. Их применяют с целью определения оптимизации расходования тех или иных ресурсов. 6) Метод экономико-математического моделирования описывает экон. процессы и явления в виде экономико-математических моделей, основывается на принципе аналогии – возможности изучения объекта не непосредственно, а через рассмотрение другого, подобного ему и более доступного объекта, модели. Б17\3. Анализ фин. и экон. рисков инвестиционных проектов. Риск - вероятность возникновения условий, приводящих к негативным последствиям для всех или отдельных участников проекта. Этапы процесса оценки риска: 1) выявление источников и причин риска, этапов и работ, при выполнении которых возникает риск. 2) идентификация всех возможных исков свойственных рассматриваемому проекту. 3) оценка уровня отдельных рисков и риска проекта в целом, определяющая его экономическую целесообразность. 4) определение допустимого уровня риска. 5) разработка мероприятий по снижению риска. Процесс оценки риска принято подразделять на 2 взаимодополняющих направления: 1) качественный подход к оценки рисков (этапы 1,2,5) - носит описательный характер, но должен подвести исследователей рисков к количественному результату, к стоимостной оценке, выявленных рисков, негативных последствий и затрат по их минимизации. Главная задача - определить и описать причины и факторы, влияющие на уровень данного вида риска и предложить мероприятия по минимизации или компенсации последствий рисков. 2) количественный подход (этапы 3, 4) - базируется на данных, полученных в ходе качественного анализа и предполагает численное определение отдельных рисков и риска проекта в целом. Мероприятия по минимизации рисков: 1) диверсификация - распределение усилий пр-ия м/у отдельными видами деят-ти, результаты кот. непосредственно не связаны м/у собой. 2) распределение проектных рисков между его участниками. Данное пр-ие предполагает, что за конкретный вид риска отвечает тот участник проекта, кот. обладает возможностью точнее и качественнее рассчитывать и контролировать данный риск. 3) страхование. Передача рисков страховой компании. 4) приобретение дополнительной информации. 5) резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов. (7-12% от стоимости инвестиционного проекта). Методы количественного анализа риска: 1. статистические методы - определение вероятности наступления отдельного неблагоприятного события на основе статистического исследования, имеющихся данных о деятельности объекта в прошлом (дисперсии, среднеквадратического отклонения, коэффициентом вариации). 2. метод экспертных оценок – основывается на опыте людей, экспертов. 3. метод аналогии – заключается в анализе всех имеющихся данных об уже реализованных инвестиционных проектов, имеющих высокую степень сходства с оцениваемым проектом. 4. группа аналитических методов - можно подразделить на 2 подгруппы: методы без учета распределения вероятности и методы с учетом распределения вероятности. Б17\4. Понятие оценки недв-ти, цели и задачи. Основные нормативно-правовые акты в сфере оценки недвижимого имущества. Оценка недв-ти - это сфера профессиональной деят-ти на рынке недв-ти имущества - это практика по определению ст-ти недв-ти, как правило, его рыночной ст-ти. Отсутствие рыночного механизма ценообразования определяет необходимость экспертной оценки недв-ти. Под целями и задачами оценки, указание которых необходимо в отчете об оценке подразумевается: вид стоимости и практическое применение результатов оценки, соответственно. В частности, оценка недвижимого имущества необходима в следующих ситуациях в: 1) операциях купли-продажи или сдачи в аренду; 2) акционировании пр-ий и перераспределении имущественных долей; 3) кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недв-ти: зданий и земельных участков; 4) страховании объектов недв-ти; 5) кредитовании под залог объектов недв-ти; 6) внесении объектов недв-ти в качестве вклада в уставный капитал пр-ий и орг-ий; 7) ликвидации объектов недв-ти; 8) других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недв-ти. Цели и задачи оценки определяют особенности применения методологии оценки. Нормативно-правовые акты: 1) Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 1. 2) ФЗ «Об оценочной деят-ти в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (в ред. ФЗ от 24.07.2007 г. № 220-ФЗ). 3) Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20.07.2007 года № 256.4) Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды ст-ти (ФСО № 2)» от 20 июля 2007 года № 255. 5) Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» от 20 июля 2007 года № 254. 6) Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой ст-ти (ФСО № 4)» от 22 октября 2010 года № 508.
Б17\5. Методы оценки ст-ти зем. участков доходного, рыночного и затратного подходов. Методические рекомендации по оценке рын. ст-ти зем. участков рекомендуют использовать методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Метод сравнения продаж оцениваются зем. участки, как застроенные, так и незастроенные. Позволяет определить конкретную цену зем. участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. Метод выделения (изъятия) - применяется для оценки застроенных зем. участков, ст-ть кот. определяется путем вычитания из рын. ст-ти всего единого объекта нед-ти (т. е. зем. участка с улучшениями) стоимости замещения или восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. Метод распределения применяют для оценки застроенных зем. участков. Рын. стоимость оцениваемого зем. участка вычисляют, умножая рын. стоимость единого объекта недв-ти, на наиболее вероятное значение доли зем. участка в рын. ст-ти единого объекта недв-ти. К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести методы капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования. Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Ме тод остатка применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность насыщения оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагаемого использования применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением зем. участка, и доходов, кот. будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оценки с целью определения ст-ти оцениваемых прав на зем. участок. Классический затратный подход не применяют непосредственно для оценивания конкретных зем. участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в методах других подходов. Б18\1. Предпринимательские риски. Управление рисками. Под предпринимательским понимается риск, возникающий при любых видах предпр-кой деят-ти, связанных с производством продукции, товаров и услуг, их реализацией; товарно-денежными и фин. операциями; коммерцией, а также осуществлением научно-технических проектов. По сфере возникновения предприн-ские риски можно подразделить на внешние и внутренние. Источником возникновения внешних рисков явл. внешняя среда по отношению к предпр-ской фирме. Предприниматель не может оказывать на них влияние, он может только предвидеть и учитывать их в своей деят-ти. Источником внутренних рисков является сама предпр-ская фирма. Эти риски возникают в случае неэффективного менеджмента, ошибочной маркетинговой политики, а также в результ. внутрифирменных злоупотреблении. Производственный риск связан с производством продукции, товаров и услуг; с осуществлением любых видов произв-ой деят-ти, в процессе кот. предприниматели сталкиваются с проблемами неадекватного использования сырья, роста себестоимости, увеличения потерь рабочего времени, использования новых методов производства. Коммерческий риск - это риск, возникающий в процессе реализации товаров и услуг, произведенных или купленных предпринимателем. Риск, связанный с реализацией товара (услуг) на рынке. К финансовому риску относятся: валютный риск; кредитный риск; инвестиционный риск. Причиной инвестиционного риска м.б. обесценивание инвестиционно-финансового портфеля, состоящего из собственных и приобретенных ценных бумаг. Рыночный риск связан с возможным колебанием рыночных процентных ставок, национальной ден. единицы или зарубежных курсов валют, а, возможно, с тем и другим одновременно. Любой риск зависит от партнеров по сд
|
|||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2020-10-24; просмотров: 52; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.144.243.184 (0.085 с.) |