Б10.5. Восстановительная стоимость, стоимость замещения. Пересчет в текущую стоимость. Методы расчетов восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Восстановительная стоимость – рассчитываемая в текущих ценах стоимость оцениваемых объектов как новых, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Теоретическое определение данных терминов следующее:

Стоимость воспроизводства – это затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемых объектов, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения – определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объектов одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности:

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объектов, идентичного объектам оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения – сумма затрат на создание объектов, аналогичных объектам оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа.

Расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов, выполнен по формуле: РС = ПВС - И_н,

где: ПВС – полная восстановительная стоимость (стоимость замещения) объекта оценки без НДС, руб.; И_н - накопленный износ.

Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

§ Метод количественного анализа

§ Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам)

§ Метод сравнительной единицы

§ Индексный способ

Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. Метод наиболее точный, но наиболее трудоемкий

Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.).

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления.

Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

Определение величины накопленного совокупного износа. При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.

Б11/1. Формирование и организация использования средств производства.

Средства производства- это совокупность средств и предметов труда. Основные средства - это такие средства производства, которые участвуют в процессе производства многократно, выполняют одну и ту же производственную функцию в течение ряда производственных циклов, и частями переносят свою стоимость на стоимость готовой продукции. К ним относят: здания, сооружения, передаточные устройства, машины и оборудование, транспортные средства, инструмент. Оборотные средства – такие предметы труда, которые используются только в одном производственном цикле, в течение которого полностью потребляются.(ГСМ, семена, корма). Показатели оснащенности предприятия основными производственными средствами: Фондоотдача = стоимость ВП: среднегодовая стоимость ОПФ. Показывает сколько продукции с/х в денежном выражении получено на 1 руб. ОПФ. За ряд лет в сопоставимых ценах. Фондоемкость (обратный показатель) = среднегодовая стоимость ОПФ: стоимость ВП. Показывает сколько ОС было затрачено на производство на 1 руб. продукции. Фондоообеспеченность = среднегодовая стоимость ОПФ / площадь земли – низкая обеспеченность предприятий ОПФ приводит к несвоевременному выполнению важнейших технологических операций, росту трудоемкости и увеличению материально-денежных затрат на производство единицы продукции. Наличие большого количества сверхнормативных средств производства приводит к росту амортизационных отчислений, увеличению затрат, удорожанию произведенной с/х продукции. Высокая эффективность достигается при оптимальной обеспеченности предприятий ОПФ. Фондовооруженность = среднегодовая стоимость ОПФ / среднесписочная численность занятых в производстве – Уровень оснащенности труда ОПФ зависит от стоимости средств производства и численности работников занятых в с/х. Источники воспроизводства основных средств: источники простого воспроизводства→амортизационный фонд, источники расширенного воспроизводства→ отчисления от прибыли, денежные поступления от ликвидации основных средств, долгосрочные кредиты, краткосрочные кредиты. Источники пополнения оборотных средств→те же самые кроме амортизационного фонда. Организация: при недостатке машин-их покупка, приобретение по лизинговому контракту, прокат, применение универсальных машин, способных выполнять различные работы. Обеспечение готовности машин к работе в обозначенный срок, их надежности. Корректировка их состава и размера, использование специальной техники и подготовленных работников на постоянной основе, замена одних марок другими, подбор разнородных, но взаимодополняемых машин, их комплексов и систем, применение хорошо оборудованным рабочим местом.

 

 

Б11/2. Планирование производственной программы.

Производственная программа планируется на всех предприятия, выпускающих продукцию для реализации потребителям или выполняющих отдельные виды работ и услуг. При разработке производственной программы учитывается основная цель предприятия – увеличения объема продаж при росте прибыльности продукции и рентабельности капитала. Для достижения этой цели составляется стратегия развития предприятия на несколько лет вперед. При выработке долгосрочной стратегии необходимо учитывать стадии жизненного цикла основной номенклатуры производ. программы предприятия. Каждый товар проходит четыре стадии жизненного цикла, начало, развитие, зрелость старение. Для того чтобы обеспечить сбалансированность финансов на перспективу, необходимо знать критерии оценки всех фаз жизненного цикла товара и управлять этим процессом. Учитывая особенности последних фаз жизненного цикла товара, необходимо постоянно обеспечивать диверсификацию производства (ассортимента продукции). При разработке произв. программы предприятия применяются натуральные, трудовые, и стоимостные измерители. Они позволяют вести планирование, учет и контроль себестоимости, объема продаж, номенклатуры, ассортимента, трудоемкости выпускаемой продукции. Обобщающим показателем произ. программы предприятия является реализованная продукция или выручка от реализованной продукции, работ, услуг.