Б8/4. Недвижимости как объект оценки. Виды оценочной стоимости недвижимого имущества. Особенности оценки недвижимости для различных целей.

Недвижимость согласно ст130 ГК РФ включает: земельные участки, участки недр и все что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты

К объектам незавершенного строительства относятся объекты у которых в установленном порядке не оформлены документы о приемке в эксплуатацию. Незавершенное строительство может быть в стадии консервации, объекты с полном прекращением строительства.

Виды оценочной стоимости недвижимого имущества:

1.Восстановительная стоимость – рассчитываемая в текущих ценах стоимость оцениваемых объектов как новых, без учета износа и соотнесенная к дате оценки.

2.Стоимость замещения – определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объектов одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

3. ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов

4. стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров

5. инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях

6. утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки

7. специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки

Особенности оценки н. для различных целей

Оценка м.б. массовая и единичная (для конкретных нужд)

1. Для составления финансовой отчётности. Проводится на основе стоимости замещения для материалов. Выделяется балансовая стоимость не с учётом накопительного износа (потери стоимости)

2. Для определения величины залогового обеспечения кредита. Выполняется для обоснования возможности гарантного возмещения средств кредитора в случае продажи объекта залога, при не выполнении заемщиком своих обязательств.

3. Для страхования налогообложения

4. Для экспертных заключений. При проверке результатов оценки для возмещения ущерба через суд при изъятии недвижимости.

Б8/5. Основные подходы и методы оценки стоимости предприятия (бизнеса). Итоговое заключение об оценке стоимости предприятия

В процессе оценки стоимости предприятия применяются методологические подходы, такие же как и при оценке недвижимости, машин и оборудования, интеллектуальной собственности. Но при этом они носят несколько отличный характер. Принимаются следующие подходы:- доходный;- сравнительный;- затратный (имущественный).

Доходный подход основывается на допущении, что рациональный инвестор (будущий владелец) не заплатит за предприятие больше полученных в перспективе доходов. Поэтому задача сводится к прогнозированию деятельности компании на перспективу и определению величины доходов, приносимых собственным капиталом. При этом учитывается, что будущие доходы, если их оценивать сегодня, будут меньше на величину упущенной выгоды от невозможности их «крутить» сейчас.

Методы: капитализации (капитализация дивидендов; капитализация денежного потока); дисконтирования денежного потока.

Сравнительный подход, называемый в оценке бизнеса методом компании-аналога, базируется на допущении, что наибольшая стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, которая может быть получена за аналогичное предприятие. Основная идея метода - найти предприятия-аналоги, у которых известны либо цена акций, либо цена сделки при приобретении предприятия. Дальше при расчетах исходят из гипотезы о прямой пропорциональности цены и некоторых финансовых показателей (например, чистой прибыли на акцию). Следовательно, знать соотношение цены и чистой прибыли на акцию у аналога, то можем рассчитать цену акций своего предприятия, умножив свою чистую прибыль на полученное по аналогу соотношение.

Методы: метод сделок; метод отраслевых коэффициентов; метод компании-аналога (метод рынка капитала).

Затратный подход, чаще называемый имущественным, заключается в том, что стоимость предприятия соответствует затратам, которые понес владелец. Все затраты (как текущего, так и капитального характера) материализуются в имуществе предприятия. Но деятельность компании может финансироваться и за счет заемного капитала. Следовательно, задача определения стоимости собственного капитала сводится к расчету рыночной стоимости всех активов предприятия, которая затем уменьшается на величину заемного капитала.

Методы: метод чистых активов; метод скорректированных чистых активов; метод замещения; метод ликвидационной стоимости.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна основываться на расчетных величинах, полученных в результате применения используемые методов оценки, и зависеть от соответствия примененных подходов и методов оценки применяемым методам оценки, принципам оценки, характеристикам объекта оценки, предмету и условиям предполагаемой сделки с объектом оценки. Оценщик обосновывает в отчете соответствие результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки, вышеприведенным критериям и выбор того или иного значения удельного веса, приданного каждому методу при выведении итоговой величины стоимости.