В многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

 

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

 

Комментарий к статье 36

 

1. Особой разновидностью общей долевой собственности является собственность на общее имущество многоквартирного дома, распоряжение которой по существу нереализуемо. Доля в общем имуществе многоквартирного дома не приобретает самостоятельного юридического значения. В литературе появилось утверждение, что речь идет об общей неделимой собственности, с чем вполне можно согласиться <4>.

--------------------------------

<4> Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. N 6. С. 16.

 

Ограниченный характер правомочий субъекта общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме заключается прежде всего в невозможности выделить свою долю в натуре. При совершении сделок с жилыми помещениями, в результате которых возникает право собственности на них, одновременно возникает право общей долевой собственности на объекты общего пользования.

Если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования многоквартирного дома. Так, согласно п. 4 ст. 37 ЖК (см. комментарий к ней) собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Как отмечено в литературе, признаки общего имущества нельзя смешивать с установленным ЖК РФ вещно-правовым режимом общего имущества МКД, в частности невозможностью выдела в натуре и отчуждения доли в праве на общее имущество отдельно от индивидуально-определенного помещения (п. п. 1 и 2 ч. 4 ст. 37) <5>.

--------------------------------

<5> Гордеев Д.П. О включении отопительных приборов в состав общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. 2010. N 3. С. 31.

 

В письме Минстроя России от 23 июля 2015 г. N 22876-АЧ/04 "О случаях отчуждения из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов" было отмечено следующее:

"Минстрой России обращает внимание на то, что изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей, способно привести к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

К объектам общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами и/или внутри квартиры".

Субъектами права общей долевой собственности на это имущество являются все собственники помещений в многоквартирном доме. Следует отметить, что ЖК говорит о собственниках помещений, а не только о собственниках жилых помещений. Из этого следует, что собственники нежилых помещений также являются участниками общей долевой собственности на общее имущество.

Спорным является вопрос о том, кто же является собственником всего многоквартирного здания, в котором проживают собственники отдельных помещений, в целом. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении, единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти только о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования.

Что касается управляющих организаций, то они собственниками не являются. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2017 г., было отмечено, что в своей деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее ограничена законом в пределах реализации прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе и организаций связи, к общему имуществу многоквартирного дома.

В ч. 1 комментируемой статьи говорится о том, какое именно имущество охватывается понятием "общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (МКД)".

Следует обратить внимание на то, что Федеральным законом от 29 декабря 2017 г. N 462-ФЗ перечень общего имущества в многоквартирном доме был расширен за счет оборудования, предназначенного для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме. А Постановлением Правительства РФ от 9 июля 2016 г. N 649 "О мерах по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов" были утверждены Правила обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме. Важно отметить, что судебная практика исходит из того, что, поскольку российским законодательством инвалидам гарантируются условия для беспрепятственного их доступа к общему имуществу в МКД, установка в МКД пандуса для инвалида не требует принятия соответствующего решения общим собранием собственников МКД (Апелляционное определение Мособлсуда от 7 сентября 2016 г. N 33-24569/2016).

Придомовая территория, которая является частью общего имущества МКД, - это земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен дом и предназначенные для его обслуживания и эксплуатации объекты, в том числе коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки. Границы земельного участка определяются на основании данных государственного кадастрового учета (подп. "е", "ж" п. 2 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).

По вопросу, касающемуся формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и перехода его в собственность собственников помещений такого дома, см. ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Согласно ч. ч. 3, 4 ст. 16 указанного Закона формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В г. Москве функции по формированию земельных участков возложены на Департамент городского имущества.

В п. 5 ст. 16 указанного Закона сказано, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи владение и пользование общим имуществом МКД его собственниками осуществляется в определенных пределах, установленных законодательством. Как отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2017 г. (ред. от 26 апреля 2017 г.), "предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников".

Термин "пользование" предполагает как безвозмездное пользование (заключение договора безвозмездного пользования), так и возмездное пользование (заключение договора аренды).

Теоретически возможны оба варианта, однако с практической точки зрения единственно возможным вариантом пользования общим имуществом в многоквартирном доме представляется договор аренды. Максимальный срок договора аренды действующим законодательством не предусмотрен, однако вряд ли целесообразно заключать договор аренды на срок более 50 лет, поскольку в противном случае нельзя исключать отказ в государственной регистрации договора аренды по тому основанию, что такая длительная аренда по существу прикрывает передачу помещений в собственность.

Что касается правомочия распоряжения, то оно по существу нереализуемо, прежде всего из-за невозможности выделить в натуре отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме.

3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Реконструкция - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (см. п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

4. Несомненно, ограничена в данном случае и возможность осуществления такого правомочия собственника, как правомочие пользования. Возможность передачи помещений, входящих в объекты общего имущества многоквартирного дома (в том числе чердачные помещения), в пользование предусмотрена ч. 4 комментируемой статьи, в которой говорится, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, а также ч. 2 ст. 44 ЖК (см. комментарий к ней), согласно которой к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Для заключения подобного договора необходимо проведение внеочередного (ч. 2 ст. 45 ЖК) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решение которого оформляется протоколом общего собрания в порядке, установленном общим собранием собственников помещений (ч. 1 ст. 46 ЖК). После этого должен заключаться договор аренды, в котором в качестве арендодателя выступают все собственники жилых помещений в данном многоквартирном доме, а в качестве арендатора лицо, которому предоставляется помещение во владение и пользование за плату.

Договор аренды подлежит государственной регистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной службы. Согласно п. 1 ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ (ред. от 25 ноября 2017 г.) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Нельзя не обратить внимание на то, что положения ч. 4 комментируемой статьи сформулированы двусмысленно. В ней, в частности, сказано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

При буквальном толковании этой нормы можно прийти к выводу о том, что помещения могут передаваться в пользование только иным лицам, то есть не собственникам жилых помещений (хотя в п. 2 ст. 44 ЖК говорится о передаче помещений в пользование без указания, о каких лицах идет речь). Кроме того, фраза "Если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц" дает возможность для самого широкого толкования. При этом очевидно, что передача в пользование части общего имущества на длительный срок в той или иной степени нарушает права и законные интересы других собственников.

Наконец, переданное в пользование помещение будет сохранять статус нежилого помещения, даже если фактически будет использоваться для проживания. Перевести его в жилое в силу ч. 4 ст. 22 ЖК РФ, установившей, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц, практически невозможно.

Комментируемый Жилищный кодекс РФ в ст. ст. 45 - 48 предусматривает, что решения по вопросам, выносимым на собрание, затрагивающее общее домовое имущество, принадлежащее всем собственникам жилых помещений на долевых началах, в том числе государству и органам местного самоуправления, обязательны для всех собственников помещений. Таким образом, налицо противоречие со ст. 246 ГК, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении соглашения - в порядке, установленном судом. Таким образом, даже если решение выносится большинством собственников жилых помещений, это противоречит указанным положениям ГК. Практическая целесообразность указанных положений ЖК вполне понятна: в противном случае решать проблемы, связанные с использованием общего домового имущества, было бы просто невозможно. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля, как уже отмечено, не может быть отчуждена отдельно от помещения.

5. Согласно ч. 5 комментируемой статьи земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также земельный участок вокруг него может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами, или, другими словами, правом сервитута. Право ограниченного пользования на основании комментируемой части могут иметь лица, например, владеющие недвижимым имуществом, находящимся на территории земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому. В этом случае в их пользу может быть установлено обременение, в соответствии с которым эти лица вправе пользоваться частью земельного участка для обслуживания принадлежащего им имущества, а также правом прохода и проезда по земельному участку. Если имущество других лиц возникло на земельном участке, прилегающем к многоквартирному дому, до введения в действие ЖК РФ, то запрет на установление обременения с целью пользования этим имуществом не допускается. Новые обременения могут быть установлены по соглашению между собственниками помещений в многоквартирном доме и другими лицами, требующими установления обременения. При установлении новых обременений (после введения в действие ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме уже имеют право возражать против обременения, запрещать его установление. Споры об установлении обременений и об их условиях подлежат разрешению в судебном порядке по иску одной из заинтересованных сторон.

6. Как следует из ч. 6 комментируемой статьи, в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома, собственники помещений в этом доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался дом, и на иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

При этом доли в праве собственности на земельный участок участников долевой собственности остаются теми же, которые были на общее имущество в многоквартирном доме. Сохраняются и ограничения на осуществление правомочий пользования и распоряжения.

 

Статья 36.1. Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете

 

Комментарий к статье 36.1

 

1. Денежные средства на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме имеют целевой характер и в связи с этим в соответствии с действующим законодательством должны быть помещены на специальный счет (см. комментарий к ст. 175). В связи с этим для собственников помещений в многоквартирном доме открывается специальный счет, на который аккумулируются средства на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Формируется он за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.

Более подробно понятие специального счета на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме раскрыто в ст. 175 (см. комментарий к ней).

2. На указанные денежные средства возникает общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме, которая имеет ряд особенностей, схожих с общей долевой собственностью на общее имущество в многоквартирном доме.

Эти особенности перечислены в ч. ч. 2 - 6 комментируемой статьи.

1. Размер доли пропорционален размеру взносов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля в праве на общие денежные средства, предназначенные на проведение капитального ремонта, является неотъемлемой частью права собственности на квартиру или нежилое помещение в таком доме. Поэтому доля в праве на указанные денежные средства следует судьбе права собственности на такое помещение, т.е. при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме (например, продаже квартиры) новый собственник приобретает в собственность не только квартиру, но и долю в праве на общие денежные средства, которая равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника. При этом доля в праве на общие денежные средства у нового собственника помещения возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное им имущество в многоквартирном доме.

3. Права на денежные средства, находящиеся на указанном выше специальном счете, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме, при переходе права собственности на помещение к новому собственнику переходит и доля в праве на эти денежные средства.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете в натуральной форме. Данное правило ч. 5 комментируемой статьи сформулировано в императивной норме и не может быть изменено, например, соглашением сторон договора, на основании которого происходит переход права собственности на помещение в многоквартирном доме, уставом или внутренним документом товарищества собственников жилья, жилищного кооператива и т.п.

3. В ч. 7 комментируемой статьи особо подчеркивается, что если в договоре, предусматривающем переход права собственности на помещение в многоквартирном доме (купли-продажи, мены и т.д.) не предусмотрено условие о переходе доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, то подобный договор является ничтожным.

 

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

 

Комментарий к статье 37

 

1. В ч. 1 комментируемой статьи сказано, каким образом определяется размер доли собственников как жилых, так и нежилых помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Об определении общей площади см. комментарий к ст. 15.

Хотя правомочия собственника доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ограничены, определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет важное значение. В частности, размер обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2 - 3. При совершении сделок с жилыми помещениями, в результате которых возникает право собственности на них, одновременно возникает право общей долевой собственности на объекты общего пользования. Так, если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования и квартиры (кухня, коридор, ванная комната и др.), и многоквартирного дома. К таким объектам закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами и/или внутри квартиры. Субъектами права общей долевой собственности на это имущество являются все собственники помещений в многоквартирном доме.

4. Согласно ч. 4 комментируемой статьи собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, даже если на это есть согласие других сособственников. Невозможность выдела доли в натуре влечет и невозможность отчуждения доли в праве на общее имущество отдельно от индивидуально-определенного жилого помещения.

В соответствии с ранее сложившейся практикой допускалось заключение так называемых инвестиционных договоров, когда физическое или юридическое лицо заключало с государственным или муниципальным жилищным органом договор, по которому принимало на себя обязательство провести реконструкцию объекта общего пользования (например, чердачного помещения), а взамен получало право собственности на этот объект. Такая практика продолжалась и после принятия части первой ГК РФ, хотя в ст. 290 ГК прямо установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество дома. Таким образом, такая практика противоречила законодательству, и в ряде случаев подобные договоры в судебном порядке были признаны недействительными. Вместе с тем нельзя не обратить внимание на то, что указанная норма ЖК противоречит нормам ГК РФ, поскольку согласно ст. 252 ГК участник общей долевой собственности имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества. Кроме того, она противоречит ст. 246 ГК, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

При этом следует иметь в виду, что этот вопрос приобретает особую значимость в связи с тем, что есть случаи, когда все собственники жилых помещений в многоквартирном доме не возражают против того, чтобы передать, например, чердак или подвал в собственность одного из жильцов, получив взамен ту или иную компенсацию.

 

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

 

Комментарий к статье 38

 

1. Положениями ст. 38 ЖК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). И наконец, ЖК РФ закрепил общий для всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме принцип, в соответствии с которым доля в праве собственности на общее имущество в доме следует юридической судьбе самого помещения. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 1 ст. 38 ЖК РФ). При этом условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (п. 2 ст. 38 ЖК РФ).

2. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает, что условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

 

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

 

Комментарий к статье 39

 

1. Статус собственника помещения многоквартирного дома предполагает не только обязанность нести бремя расходов на содержание собственного помещения, но и обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" утверждены Правила, которые регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Указанные Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. В судебной практике разъяснено, что п. 11 Правил предусмотрен исчерпывающий перечень видов деятельности, включенных в услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома (Постановление ФАС Московского округа от 17 апреля 2013 г. по делу N А40-99977/11-87-807).

В соответствии с п. 17 указанных Правил собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень соответствующих услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. А в п. 11 этих Правил разъясняется, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;

в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

д(1)) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности;

д(2)) содержание мест накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями (подп. "д(2)" введен Постановлением Правительства РФ от 27.02.2017 N 232);

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подп. "а" - "д" п. 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;

к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.);

л) приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг).

Следует также учитывать Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме").

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения (ч. ч. 1, 2, 3 ст. 39 ЖК РФ; п. 28 Правил N 491):

а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с указанными организациями (ч. ч. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ).

3. Под правилами, о которых идет речь в ч. 3 комментируемой статьи, имеются в виду уже упоминавшиеся в части первой комментируемой статьи Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

4. Принципы формирования органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 августа 2010 г. N 646.

 

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

 

Комментарий к статье 40

 

1. В ч. 1 комментируемой статьи говорится о праве собственника помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, объединить эти помещения в одно помещение при выполнении следующих условий:

1) границы других помещений, границы и размер общего имущества в многоквартирном доме не будут изменены;

2) доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не будут изменены.

2. Часть 2 комментируемой статьи допускает с согласия всех собственников комнат в данной коммунальной квартире изменение размера общего имущества в ней.

Такое изменение возможно путем переустройства и (или) перепланировки (о проведении работ по переустройству и перепланировке см. комментарии к ст. ст. 25 - 29).

Таким образом, необходимо получить согласие всех собственников помещений, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (о реконструкции см. комментарий к ч. 3 ст. 36).

Понятия переустройства и перепланировки даны в ст. 25 (см. комментарий к ней).

Так, например, является незаконным и нарушающим права других собственников устройство в жилой комнате камина с выводом дымохода на крышу многоквартирного дома, поскольку крыша является в соответствии со ст. 36 ЖК РФ общим имуществом многоквартирного дома, переустройство которого осуществляется с согласия всех собственников.

 

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

 

Комментарий к статье 41

 

1. Поскольку комментируемый ЖК однозначно определяет комнату как объект жилищных прав (см. комментарий к ст. 16), в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания одной комнаты или более (общее имущество в коммунальной квартире).

Таким образом, в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.