Глава 8. Социальный наем жилого помещения

 

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

 

Комментарий к статье 60

 

1. В ч. 1 комментируемой статьи дается определение самого договора социального найма жилого помещения.

Из этого определения следует, что данный договор является консенсуальным, в котором права и обязанности возникают с момента заключения договора социального найма. Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилым помещением", определяют порядок пользования в том числе жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленными по договору социального найма жилого помещения.

2. Бессрочность договора социального найма жилого помещения, о которой идет речь в ч. 2 комментируемой статьи, вытекает из самой сущности права граждан на жилище, установленного ст. 40 Конституции Российской Федерации. Бессрочный характер договора социального найма обеспечивает стабильность права владения и пользования гражданами предоставленными им жилыми помещениями.

3. Примером изменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, является потеря статуса малообеспеченного в связи с наступлением определенных обстоятельств (например, получение наследства). Подобные изменения не могут служить основанием для расторжения ранее заключенного договора социального найма жилого помещения.

 

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма

 

Комментарий к статье 61

 

1. Наниматель жилого помещения и члены его семьи обязаны использовать жилое помещение по его прямому назначению, то есть для проживания. Статья 678 Гражданского кодекса РФ также содержит положение, согласно которому жилое помещение должно использоваться только для проживания в нем, то есть в соответствии с его целевым назначением. Пользование жилым помещением, предоставленным по договору социального найма жилого помещения, должно осуществляться в соответствии с установленными правилами пользования жилыми помещениями. В настоящее время действуют Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилым помещением", которые также определяют порядок пользования жилыми помещениями, в том числе жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов.

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи наниматель вправе кроме предоставленного жилого помещения пользоваться еще и общим имуществом в многоквартирном доме. Объекты общего имущества многоквартирного дома указаны в ст. 36 (см. комментарий к ней). К ним относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

 

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

 

Комментарий к статье 62

 

1. Понятие и виды жилых помещений, которые рассматриваются в качестве предмета договора социального найма жилого помещения, раскрываются в ст. ст. 15 и 16 (см. комментарии к ним).

2. Предметом договора социального найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи неизолированное жилое помещение (смежные комнаты), помещения вспомогательного использования (например, кладовая), а также общее имущество в многоквартирном доме (чердак и т.п.) не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения. Аналогичное положение содержится и в ст. 673 Гражданского кодекса РФ.

 

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

 

Комментарий к статье 63

 

1. Под формой договора как разновидности сделки понимается способ выражения воли сторон при его заключении. Воля в договоре может быть выражена устно либо письменно, а также проявлена путем совершения конклюдентных действий, а форма сделки, соответственно, подразделяется на письменную (простую и нотариальную) и устную.

Для договора социального найма жилого помещения в ч. 1 комментируемой статьи установлена простая письменная форма на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Законодатель ничего не говорит о недействительности такого договора как последствия несоблюдения предусмотренной законом письменной формы. Следовательно, таким последствием будет невозможность ссылаться на свидетельские показания.

2. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения". Однако договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу указанного Постановления, переоформлению не подлежат.

Типовой договор социального найма жилого помещения настолько жестко регламентирует его условия, что не оставляет сторонам никакой свободы по согласованию его условий. В связи с этим говорить о наличии договорных отношений в данном случае можно с определенной натяжкой.

 

Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

 

Комментарий к статье 64

 

Перечисленные в комментируемой статье вещные права обладают свойством следования. Соответственно, переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения.

Другими словами, они обременяют указанный договор и занимаемое по договору найма жилое помещение. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора социального найма жилого помещения.

 

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

 

Комментарий к статье 65

 

1. Основное право наймодателя по договору социального найма состоит в праве требования внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 комментируемой статьи). Соответствующая обязанность возникает у нанимателя (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).

Структура платежей за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя включает: плату за пользование жилым помещением (плату за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения; плату за коммунальные услуги (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ). Установление размера платы за наем находится в компетенции органов местного самоуправления и дифференцируется в зависимости от качества, благоустройства жилых помещений и месторасположения жилых домов. При этом плата за наем для граждан должна устанавливаться в таком размере, чтобы у нанимателя не возникло право на получение субсидии в соответствии с действующим законодательством (ч. ч. 2, 4, 5 ст. 156 ЖК РФ).

Согласно п. 63 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") потребители обязаны своевременно вносить плату за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги вносится потребителями исполнителю либо действующему по его поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту.

2. В ч. 2 комментируемой статьи закреплены четыре основные обязанности наймодателя.

При этом в конкретном договоре могут быть и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и непосредственно договором социального найма.

Так, согласно п. 5 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения", наймодатель обязан:

а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем;

г) предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

д) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж) обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора.

 

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

 

Комментарий к статье 66

 

1. В комментируемой статье речь идет об ответственности только одной из сторон договора социального найма жилого помещения - наймодателя. Его ответственность может быть административной и гражданско-правовой.

Административная ответственность предусмотрена ст. 6.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях "Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта", согласно которой нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Можно также указать на ст. 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях "Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений", согласно которой нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

2. Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по проведению в установленный срок капитального ремонта жилого помещения, а также общего имущества дома влечет для наймодателя ответственность, предусмотренную ч. 2 комментируемой статьи. Эта ответственность может предусматривать указанные в ней конкретные санкции, которые по своей природе являются гражданско-правовыми.

Представляется, что перечень этих санкций является исчерпывающим и иные формы гражданско-правовой ответственности в данном случае неприменимы.

О капитальном ремонте см. комментарий к разделу IX. Об общем имуществе дома см. комментарий к главе 6.

 

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

 

Комментарий к статье 67

 

1. Комментируемая статья устанавливает права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Нельзя не обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 комментируемой статьи права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, иными актами жилищного законодательства, а также заключенным в соответствии с ними договором социального найма жилого помещения. Таким образом, при реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.

Все упомянутые в ч. 1 комментируемой статьи права нанимателя подробно регламентируются другими статьями ЖК РФ. Так, о праве нанимателя сдавать имущество в поднаем см. комментарии к ст. ст. 76 - 79.

О праве нанимателя осуществлять обмен см. комментарии к ст. ст. 72 - 75.

О праве нанимателя на замену занимаемого жилого помещения см. комментарий к ст. 81.

2. В ч. 2 комментируемой статьи сказано, что перечень прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма не является исчерпывающим и он может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Представляется, что указание на договор социального найма как источник дополнительных прав для нанимателя является излишним, поскольку указанный договор жестко регламентируется ЖК РФ и не может содержать условий, не предусмотренных последним.

3. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 комментируемой статьи.

Об использовании жилого помещения по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом, см. комментарий к ст. 17.

Об обязанности своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги см. комментарий к ст. 155.

4. В ч. 4 комментируемой статьи сказано, что перечень обязанностей нанимателя, указанный в ней, не является исчерпывающим. Так, в п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилым помещением", сказано, что наниматель дополнительно обязан:

осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

 

Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

 

Комментарий к статье 68

 

Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма может быть жилищно-правовой, гражданской, административной.

Комментируемая статья регламентирует жилищно-правовую ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма, которая обеспечивается специфическими санкциями, предусмотренными в ЖК РФ. Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья заключается в возможности их выселения из занимаемых жилых помещений вследствие виновного поведения. Такое выселение может быть осуществлено как без предоставления другого жилого помещения, так и с предоставлением другой, но меньшей по размеру и менее благоустроенной, жилой площади.

О гражданской ответственности нанимателя речь идет в ст. 155 ЖК РФ, согласно которой в ч. 14 указанной статьи сказано, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

 

Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

 

Комментарий к статье 69

 

1. В ч. 1 комментируемой статьи дается определение понятия членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения.

Условно, как следует из комментируемой статьи, все члены семьи нанимателя подразделяются на три вида:

1. Супруг, дети и родители нанимателя жилого помещения. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает, что для приобретения указанными лицами статуса членов семьи нанимателя они должны совместно проживать с нанимателем в одном жилом помещении. При этом супругом может считаться лицо, которое состояло с умершим в зарегистрированном браке. Документом, подтверждающим нахождение супругов в браке, является свидетельство о заключении брака (глава III ФЗ от 15 ноября 1997 г. N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния"). Исключение из этого правила - случаи, когда переживший супруг находился в фактических, но признанных в судебном порядке, брачных отношениях, возникших до 8 июля 1944 г. и продолжавшихся после 8 июля 1944 г. до смерти одного из супругов. Это обстоятельство должно быть подтверждено в судебном порядке. Кроме того, к зарегистрированным бракам приравниваются браки, заключенные по религиозным обрядам на оккупированных территориях, входивших в состав СССР в период Великой Отечественной войны до восстановления на этих территориях органов записи актов гражданского состояния (п. 6 ст. 169 СК РФ).

Законодатель в комментируемой статье под детьми имел в виду в первую очередь сыновей и дочерей, родившихся в зарегистрированном или приравненном к нему браке. Материнство (то есть происхождение ребенка от матери) устанавливается органом загса на основании документов, подтверждающих рождение ребенка от данной матери (они выдаются медицинскими учреждениями). При рождении ребенка вне медицинского учреждения запись может производиться на основании других документов, а также свидетельских показаний или иных доказательств.

Если ребенок родился от лиц, состоявших в браке, а также в течение 300 дней с момента расторжения брака (признания брака недействительным, смерти супруга матери ребенка), отцом ребенка признается супруг (бывший супруг) матери, если не доказано иное.

Что касается детей, рожденных вне брака, то отцовство признается лишь в тех случаях, когда отцовство подтверждено в установленном законом порядке. В частности, отцовство может быть установлено в добровольном порядке и судебном.

Добровольное установление отцовства производится органами загса в следующих случаях:

1) если заявление о регистрации рождения ребенка подается совместно отцом и матерью ребенка;

2) если получить согласие матери невозможно (в случае ее смерти, признания недееспособной, лишения родительских прав, невозможности установления ее места нахождения и т.д.) - по заявлению отца ребенка (с согласия органа опеки и попечительства либо по решению суда);

3) если отцовство признано в добровольном порядке до рождения ребенка (при наличии обстоятельств, дающих основания полагать, что подача совместного заявления об установлении отцовства может оказаться невозможной или затруднительной).

Установление отцовства производится по заявлению отца ребенка с согласия органа опеки и попечительства, а при отсутствии такого согласия - по решению суда (п. 3 ст. 48 СК РФ).

Для того чтобы супруг смог стать членом семьи нанимателя и приобрести соответствующий жилищно-правовой статус, необходимо выполнить два условия. Во-первых, такой супруг должен фактически вселиться в жилое помещение. Несмотря на то что данное требование в комментируемой статье прямо не установлено, оно в настоящее время применяется в судебной практике. К примеру, в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2005 г. прямо указывается, что фактическое вселение в жилое помещение является обязательным условием приобретения права на жилое помещение.

Если супруг фактически в жилое помещение не заселится, членом семьи нанимателя он не станет. Во-вторых, супруг должен фактически проживать в таком жилом помещении и рассматривать его в качестве своего основного места жительства. Если супруг в данном жилом помещении фактически проживать не будет, по иску заинтересованных лиц указанного супруга можно будет признать утратившим право на жилое помещение.

2. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы нанимателя также могут быть признаны членами семьи нанимателя. Для того чтобы такие лица могли считаться членами семьи нанимателя, комментируемая статья устанавливает два условия. Во-первых, такие лица должны быть вселены в жилое помещение именно в качестве членов семьи нанимателя, а не иных (посторонних) лиц. Во-вторых, указанные лица должны вести совместно с нанимателем общее хозяйство.

3. Иные лица, проживающие совместно с нанимателем. Такие лица могут быть признаны членами семьи нанимателя только в исключительных случаях и только в судебном порядке.

В п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" было отмечено следующее: "Разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам необходимо учитывать, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен частью 1 статьи 69 ЖК РФ. К ним относятся:

а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;

б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации", содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.

Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (ст. 55 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право".

2. В ч. 2 комментируемой статьи говорится о правах, обязанностях и ответственности членов семьи нанимателя. В соответствии с положениями комментируемой статьи члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Причем временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: бессрочно пользоваться жилым помещением (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ); сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения (п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ), расторжения договора социального найма (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ).

Солидарная ответственность как дееспособных, так и ограниченных судом в дееспособности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, означает, что соответствующие требования могут быть предъявлены каждому из них в полном объеме.

3. В ч. 3 комментируемой статьи говорится о необходимости указания в договоре социального найма жилого помещения членов семьи нанимателя жилого помещения.

4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права и обязанности, какие имеют наниматель и члены его семьи. Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, то есть он обязан оплачивать коммунальные услуги и вносить плату за наем жилого помещения.

 

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи

 

Комментарий к статье 70

 

1. Из ч. 1 комментируемой статьи следует, что для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи должно быть получено согласие не только самого нанимателя и членов его семьи (включая отсутствующих), но и наймодателя, который вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Согласно п. 28 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" предусматривается, что, если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов его семьи, а также согласия наймодателя (когда оно необходимо), такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. Лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

2. Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя, согласно ч. 2 комментируемой статьи, влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в данном договоре. Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи (п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

 

Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

 

Комментарий к статье 71

 

Положения комментируемой статьи детализировали конституционное право граждан на жилище и установили правило о сохранении прав и обязанностей по договору социального найма нанимателя или членов его семьи на весь период их временного отсутствия. Таким образом, в отличие от ранее действовавшего законодательства, установившего предельный срок временного отсутствия в шесть месяцев, не влечет за собой изменение прав и обязанностей по договору социального найма временное отсутствие ни самого нанимателя жилого помещения по договору социального найма, ни кого-либо из проживающих совместно с нанимателем членов его семьи.

 

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

 

Комментарий к статье 72

 

1. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть охарактеризовано как одно из правомочий нанимателя по распоряжению жилым помещением, вытекающее из условий заключенного им договора социального найма.

По обмену жилого помещения наниматели, имеющие права на жилое помещение, передают свое жилое помещение другим лицам, получая взамен другое жилое помещение на основе предварительного соглашения о соответствующей взаимной передаче прав и обязанностей.

В ч. 1 комментируемой статьи подчеркивается необходимость получения письменного согласия на обмен наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи.

В п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" было отмечено следующее:

"При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена - наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя ("родственный" обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.

Исходя из положений статьи 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 года.