Реализация незавершенного строительства

По строке баланса «незавершенное строительство» предприятия отражают свои затраты на: строительно-монтажные работы (осуществляемые как хозяйственным, так и подрядным способами), приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов, длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геологоразведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством, на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и другие). Кроме того, в составе незавершенного строительства могут находиться объекты капитального строительства, находящиеся во временной эксплуатации до ввода их в постоянную эксплуатацию, а также объекты недвижимого имущества, на которые отсутствуют документы, подтверждающие их государственную регистрацию в установленных законодательством случаях или оборудование, требующее монтажа и предназначенное для установки.

Предприятию прежде всего необходимо проанализировать состав незавершенного строительства с последующим выделением из состава материально-вещественных объектов его непроизводственной части.

Продажа объектов незавершенного строительства производственного назначения означает остановку ведущихся инвестиционных проектов (деинвестирование). Решение о деинвестировании должно приниматься на основании анализа сроков и объемов возврата средств на вложенный капитал. При этом стратегические соображения не играют определяющей роли. Так например, если конкретный инвестиционный проект начнет давать отдачу за пределами горизонта финансового оздоровления, он может быть ликвидирован. Сохранение долгосрочных инвестиционных проектов в условиях финансового кризиса — верный путь к банкротству.

Объекты незавершенного строительства непроизводственного назначения должны быть реализованы в обязательном порядке. Это, как указывалось выше, позволит, во-первых, выручить денежные средства и направить их на погашение своей кредиторской задолженности, а во-вторых - избавиться от текущих расходов по их содержанию.

Именно такой подход и был выбран ЗАО «СК Промстрой». По состоянию на 01.10.02 у Общества имелось незавершенное строительство в размере 12 921 тыс. руб. Указанная сумма состоит из понесенных Обществом затрат на постройку нового административного здания в городе Тюмень. После проведенного анализа было принято решение реализовать данный объект незавершенного строительства. С этой целью Общество начало процедуру оформления (регистрации) права собственности на указанный объект незавершенного строительства, поскольку это необходимо для его продажи.

 

Реализация доходных вложений в материальные ценности

Доходные вложения в материальные ценности означают вложения предприятий в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые предприятием за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода.

Следовательно, указанное имущество нельзя реализовать по причине обременения данного имущества правом его пользования другим лицом.

Однако, учитывая то, что данное имущество представляет несомненный интерес для лица, которое осуществляет его пользование, можно предложить данному лицу реализацию имущества со скидкой. Такой вариант возможен только при согласии пользователя имущества.

 

Реализация долгосрочных финансовых вложений

Долгосрочными в бухгалтерском учете считаются финансовые вложения, если срок обращения (погашения) по ним превышает 12 месяцев после отчетной даты.

Долгосрочными финансовыми вложениями могут быть инвестиции в дочерние и зависимые общества, инвестиции организации в уставные (складочные) капиталы других организаций, в государственные ценные бумаги, облигации и иные ценные бумаги других организаций, а также предоставленные другим организациям займы.

Реализация долгосрочных финансовых вложений означает ликвидацию участия предприятия в других предприятиях. Решение об этом должно приниматься на основании анализа сроков и объемов возврата средств на вложенный капитал. При этом, как и при реализации объектов незавершенного строительства, стратегические соображения не могут определять принимаемые решения. Предприятие должно понять, что основной стратегической задачей является недопущение банкротства (финансовое оздоровление), а сохранение долгосрочных финансовых вложений в условиях кризиса только способствует ухудшению финансового положения предприятия.

Так, в связи с тяжелым финансовым состоянием и угрозой возникновения банкротства ЗАО «СК Промстрой» было принято решение о продаже всех своих долгосрочных финансовых вложений. Их общая сумма составляет 25 514 тыс. руб. При этом осуществленные долгосрочные финансовые вложения были признаны Обществом неудачными, поскольку за всю деятельность так и не был получен доход ни по одному осуществленному вкладу. Перед реализацией юридическому управлению Общества было поручено провести оценку определения действительной стоимости доли Общества в уставных капиталах других организаций. Учитывая то, что все организации, где Общество является владельцем определенной доли уставного или акционерного капитала, успешно работают и получают прибыль. Общество надеется, как минимум, получить за продажу указанных долей суммы, потраченные на их приобретение, то есть 25 514 тыс. руб.

 

Реализация запасов

Запасы предприятия означают остатки материально-производственных запасов, предназначенных для использования при производстве продукции, выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд организации (сырье, материалы и другие аналогичные ценности), для продажи или перепродажи (готовая продукция, товары), а также другие материальные ценности (животные на выращивании и откорме). В составе запасов отражаются также затраты организации, числящиеся в незавершенном произ­водстве (издержках обращения) и расходы будущих периодов.

В связи с этим запасы необходимо проанализировать в соответствии с их классификацией, а именно:

· сырье и материалы;

· животные на выращивании и откорме;

· затраты в незавершенном производстве (издержках обращения);

· готовая продукция и товары для перепродажи;

· товары отгруженные;

· расходы будущих периодов;

· прочие запасы и затраты.

Реализация остатков сырья и материалов может проводиться только в части, которая не повлияет на нормальную деятельность производства. Для этого необходимо разделить остатки на производственные и непроизводственные, и определить норматив (если такой норматив не установлен) остатков производственных материалов, необходимых для осуществления производственной деятельности предприятия.

На основе проведенного анализа и определяются остатки сырья и материалов, подлежащие реализации. При этом необходимо быть готовым продать их с убытком.

Характерным выходом из данной ситуации является решение, принятое ЗАО «Стройкомплект». Учитывая острую нехватку денежных средств для приобретения материалов, необходимых для осуществления строительства жилого дома, ЗАО «Стройкомплект» вынуждено было реализовать часть строительных материалов с убытком. Эти материалы также были необходимы для проведения строительных работ, однако они могли быть использованы только на более поздних этапах строительных работ. Для того, чтобы продолжить строительство и по фафику сдавать выполненные этапы работ заказчику, руководство ЗАО «Стройкомплект» пошло на такой шаг. При этом позднее ЗАО «Стройкомплект» все равно вынуждено будет закупать материалы, которые были реализованы.

Другая ситуация сложилась в ЗАО «СК Промстрой». Последнему для осуществления нормальных темпов строительных работ необходим двухмесячный запас материалов, который по расчетам экономического отдела Общества в 2002 году составлял 131 321 тыс. руб. (с учетом НДС - 157 585тыс. руб.). В тоже время на 01,10.02 остатки сырья и материалов составляли 275 775 тыс. руб. (с учетом НДС — 330 930 тыс. руб.), что является запасом сырья и материалов на срок 4,2 месяца. Сверхнормативный остаток сырья и материалов на 01.10.02 составлял 144 454 тыс. руб. (с учетом НДС -173 345 тыс. руб.). После проведенной инвентаризации было принято решение реализовать остатки сырья и материалов на сумму 96 452 тыс. руб. по цене их возможной реализации. Сверхнормативный остаток сырья и материалов в размере 48 002 тыс. руб. (144 454 тыс. руб. - 96 452 тыс. руб.) было решено сохранить, поскольку потребность в этих запасах возникнет в ближайшее время.

Затраты в незавершенном производстве (издержках обращения) анализируются прежде всего на предмет превращения указанных затрат в дебиторскую задолженность (сдача выполненных работ заказчику или предъявления издержек обращения] покупателям) или готовую продукцию (выпуск из производства готовой продукции). После этого проводится анализ на предмет скорейшего погашения возникшей дебиторской задолженности или реализации готовой продукции.

У предприятий строительной отрасли в данном вопросе есть свои особенности. Практически все договора на выполнение строительных работ предусматривают выполнение целого комплекса работ в течение определенного времени, а затем передачу законченного строительством объекта заказчику. При этом объект строительства может быть закончен и через полгода, и через год, и в более поздний срок. Поэтому в договорах на строительство предусматривается ежемесячная оплата выполненных работ, а по окончании строительства объекта и передачи его заказчику производится окончательный расчет. Исходя из этого, незавершенное производство у строительных организаций может означать следующее:

· предприятие выполняет больший объем работ, чем предусмотрено договором, то есть опережает график производства работ. Данный факт отрицательно влияет на финансовое состояние предприятия, поскольку заказчик принимает от предприятия вы полненные работы и оплачивает их по согласованному сторонами графику производства работ. Предприятие же, перевыполняя согласованный план работ, в итоге на стоимость перевыполнения должно заплатить работникам, а также расплатиться за материалы и услуги, использованные при перевыполнении. В итоге предприятие получает кредиторскую задолженность, которую не может погасить;

· предприятие не списывает затраты в незавершенном производстве на себестоимость выполненных строительных работ. Причин этому может много, например нежелание показывать убытки от выполненных строительных работ;

· заказчик «тормозит» подписание выполненных объемов строительных работ, по причине отсутствия денежных средств. Такие ситуации часто происходят, когда финансирование строительства осуществляется из бюджетов различных уровней.

Анализ незавершенного производства в строительных предприятиях должен проводиться с учетом особенностей, изложенных выше, что позволит предприятию принять адекватное решение в каждой ситуации.

Готовая продукция и товары для перепродажи реализуются даже при наличии неблагоприятной конъюнктуры для их продажи. Даже если предприятие получит убыток от реализации готовой продукции и товаров, оно, тем не менее, выигрывает, поскольку получает денежные средства и погашает с их помощью определенную часть кредиторской задолженности, тем самым, уменьшая риск банкротства.

Данный вывод подходит для всех предприятий независимо от отрасли, поскольку товар по своей экономической природе и был приобретен для того, чтобы затем его продать и получить за него деньги.

Информация по строке «товары отгруженные» в Бухгалтерском балансе показывает стоимость товаров или продукции (по фактической, нормативной или плановой себестоимости), которые были отгружены, однако по которым еще не исполнены условия признания выручки от продажи товаров (продукции). При этом выручка признается в бухгалтерском учете при наличии следующих условий:

· организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретно го договора или подтвержденное иным соответствующим образом;

· сумма выручки может быть определена;

· имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации, имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;

· право собственности на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю;

· расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Данный вид активов необходимо проанализировать в том плане, на основании какого отсутствующего условия (или условий) не была признана выручка от продажи. После этого следует проработать возможность создания предприятием всех необходимых условий для признания выручки от продажи и далее скорейшим образом погасить возникшую дебиторскую задолженность. Для целей превращения данного вида актива в денежные средства определяющим условием является переход права собственности, поскольку если право собственности на товар (продукцию) к покупателю не перешло, значит у последнего не возникло и обязательства по оплате указанного товара (продукции).

Расходы будущих периодов — это расходы, произведенные в данном отчетном периоде, но относящиеся к будущим отчетным периодам. В частности, к ним относятся расходы: связанные с горноподготовительными работами; подготовительными к производству работами в связи с их сезонным характером; освоением новых производств, установок и агрегатов; рекультивацией земель и осуществлением иных природоохранных мероприятий; неравномерно производимым в течение года ремонтом основных средств (когда организацией не создается соответствующий резерв или фонд), расходы на рекламу, подготовку кадров и т. п.

По данному виду запасов необходимо провести анализ на предмет возможного предъявления данных расходов третьим лицам. В противном случае расходы будущих периодов списываются на затраты предприятия. Кроме того, в условиях финансового кризиса расходы будущих периодов должны быть максимально сокращены. Нельзя осуществлять будущие расходы, когда предприятие не может погасить текущие расходы и долги.

Статья «прочие запасы и затраты» показывает стоимость материально-производственных ценностей и признанных предприятием расходов, не нашедших отражения в предыдущих строках группы статей «запасы» Бухгалтерского баланса. Например, организация может не признавать учтенные коммерческие расходы в себестоимости проданных товаров полностью в отчетном периоде в качестве расходов по обычным видам деятельности. В этом случае, не списанные организацией в установленном порядке ходы на упаковку и транспортировку, учтенные в составе коммерческих расходов, относящиеся к остатку неотгруженной (непроданной) продукции, отражаются по вышеуказанной статье. Продать «прочие запасы и затраты» представляется маловероятным.