Характеристика основных признаков недвижимости. Характеристика объектов государственной регистрации. Виды вещных прав на недвижимое имущество.

Понятие «недвижимость», характеристика критериев его определяющих. Содержание пообъектного состава недвижимости.

Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.

Гражданским кодексом Российской Федерации определено, что к недвижимым вещам- (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

* недвижимость неразрывно связана с землей не только физически, но и юридически (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости);

*недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

*долговечность объекта инвестирования;

*каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

*недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

*стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

*потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

*возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

*существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

*существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

*строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью;

*недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения;

Определение недвижимости предполагает выделение в ее структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

*лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

*учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

*культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

*специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку;

д) предприятия;

в) морские, речные суда, космические корабли

 

Содержание процедуры государственной регистрации объектов недвижимости.

Процесс регистрации состоит из трех этапов:

1. формирование объекта недвижимости;

2. присвоение кадастрового номера;

3. выдача свидетельства о собственности.

Формирование объекта недвижимостипредусматривает прежде всего его индивидуализацию, то есть придание объекту таких технических, экономических и юридических характеристик, которые позволяют однозначно выделять объект из всех других объектов.

Процесс формирования зданий, сооружений, квартир осуществляют бюро технической инвентаризации, которые изучают земельные паспорта, поэтажные планы и т.д. Формирование объекта недвижимости заканчивается составлением стандартного кадастрового дела на каждый объект, который заводит специальный отдел Комитета по земельным ресурсам и землеустройству. В нем содержится вся юридическая информация об участке, об имуществе и объектах недвижимости, которые находятся на участке, информация об обременениях и сервитутах, сведения по сделкам, залогам объекта и т.д.

Присвоение кадастрового номера объекту недвижимости, то есть происходит регистрация. Регистрация осуществляется в соответствии с так называемым базисным планом города, который делится на базисные кварталы.

Каждый квартал имеет свой номер, поэтому любому объекту недвижимости присваивается свой кадастровый номер. Нет ни одного даже самого маленького неучтенного объекта. Если вдруг появляется (неучтенный, не пронумерованный), то он подлежит сносу без всяких предварительных условий.

После этого информация о данном объекте заносится в кадастр недвижимости, то есть в соответствующую карту, которая существует как в электронном, так и в бумажном виде, что упрощает любую проверку информации об этом объекте.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству изготавливает и выдает собственнику земельного участка свидетельство о собственности.

Вся эта процедура о регистрации закреплена в законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (21.07.97г.)

 

Инфраструктура рынка

Застройщики

Подрядчики

Инвестиционные компании

Кредитные организации

Сущность и значение оценки стоимости недвижимости как одной из важнейших функций управления. Права и обязанности оценщика недвижимости. Содержание договора и отчета оценки недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценщик имеет право:

* выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со

 стандартами и правилами проведения оценки;

* требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой

 документации;

* запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы власти, информацию,необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммерческой тайне;

* привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие)которых он несет ответственность;

* отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нарушил условия договора.

Оценщик обязан:

* соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных применимых

 нормативных актов Российской Федерации и субъектов РФ;

* сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом, иным законодательством Российской Федерации, а также вследствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта

 недвижимости;

* обеспечивать сохранность документов, получаемых отзаказчики третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы одновременно

 с передачей ему отчета об оценке;                          

*предоставлять заказчику информацию о положении, правилах, уставе, кодексе этики соответствующего уполномоченного органа саморегулируемой организации (некоммерческой организации оценщиков), на действительность аккредитации

* сообщать заказчику о наличии лицензии на занятие оценочной деятельностью в отношении

 предусмотренной договором об оценке категории объектов оценки;

* в течение срока, определенного договором об оценке, не разглашать конфиденциальную

 информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за

 исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации;

* в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации,

 предоставлять информацию, содержащуюся в хранящемся у него отчете об оценке,

 правоохранительным, судебным, иным специально уполномоченным государственным

 органам по их официальному законному требованию;

* хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в течение трех лет.

Договор на оценку недвижимости должен содержать разделы, в которых указываются: 

- основание для составления договора; 

- вид сооружения, который подлежит оценке; 

- вид стоимости, подлежащей определению; 

- стоимость предполагаемых услуг по оценке исполнителем; 

- способ оплаты оценки заказчиком;

- материалы страхования на гражданскую ответственность исполнителя.

В результате выполнения договорных обязательств составляется отчет об оценке объекта в письменной форме согласно всем нормативным требованиям, который подписывает исполнитель и заверяет печатью, затем передается заказчику. Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», материалы отчета об оценке должен быть заполнены:

- датой составления и порядковым номером отчета;

-основанием, которое дает право на оценку объекта оценки;

-юридическим адресом оценщика и сведениями о выданной ему лицензии на оценочную деятельность по этому виду имущества;

- точным описанием объекта оценки, а по отношению к объекту оценки, который принадлежит юридическому лицу, — реквизитами юридического лица и балансовой стоимостью этого объекта;

-стандартами оценки по определению прописанной стоимости объекта оценки, обоснованием их использования при оценке этого объекта оценки, перечнем использованных в ходе оценки этого объекта сведений со ссылкой на источник их получения, а также принятыми в ходе оценки объекта оценки допущений;

- последовательностью исчисления стоимости объекта и ее итоговой величиной, а также ограничениями и пределами применения имеющегося результата;

-датой исчисления стоимости сооружения оценки;

-перечнем документов, которые использовал оценщик, и устанавливающими количественными и качественными характеристиками объекта оценки.

 

Классификация видов стоимости недвижимости в зависимости от различных признаков. Примеры использования видов стоимости.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:
рыночная – наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
потребительская (в использовании) –стоимость недвижимости для специфического потребителя.
инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функц-ми свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
восстановительная –стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
ликвидационная – стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Содержание основных этапов процедуры оценки недвижимости затратным методом.

основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

Этапы:

· оценка рыночной стоимости земельного участка;

· оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

· расчет выявленных видов износа;

· расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

 

Содержание и различие оценочного и бухгалтерского износов. Виды износа в зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости.

Износ – потеря стоимости вследствие ухудшения физического состояния объекта и его морального устаревания, а также вследствие воздействия внешних факторов.

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те, или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки.

Суть износа в бухгалтерском учете сводится к тому, чтобы распределить однажды понесенные расходы по серии отчетных периодов.

Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью объекта (восстановительная или замещение) и реальной рыночной стоимостью на дату оценки.

В зависимости от причин вызывающих потерю стоимости износ подразделяется:

1.Физический – потеря стоимости вследствие физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Выражается в старении, изнашивании, разрушении или конструктивных дефектах элементов строения. При определении устранимого или неустранимого физического износа все элементы подразделяются на долговременные и кратковременные.

Долговременные элементы – основание, фундамент, несущая конструкция, перекрытия и т.д.

2.Функциональный (моральный) – потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением созданным для таких же целей. Может быть устранимым и неустранимым. Устранимым считается износ при котором стоимость ремонта или замена устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или существенно не превышает величину прибавляемой полезности или стоимости.

3.Внешний – характеризуется факторами извне, финансовыми или законодательными условиями, общеэкономической ситуацией в стране или регионе.

19.Метод сравнения продаж, как метод оценки износа: содержание, формула накопления износа.

Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. При использовании этого метода рекомендуется такая последовательность процедур:

* Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительной стоимости зданий.

* Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.

* Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.

 * Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта по методике, описанной в данной главе.

* Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий вычитанием их цен с учетом износа из текущей восстановительной стоимости тех же зданий.

* Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.

Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды.

Однако в российских условиях это достоинство метода превращается в его недостаток. При отсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок метод лишается информационной базы. Другой его недостаток состоит в обезличенности выявленного износа, т. е. в отсутствии дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает использование этого показателя в управлении недвижимостью. И наконец, метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.

 Метод основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:

И = (ЭВ/ЭЖ)*ВС,

где ЭВ — эффективный возраст;

ЭЖ — срок экономической жизни;

ВС — восстановительная стоимость.

 

 

20.Метод эффективного износа, как метод оценки износа: содержание, формула накопления износа.

Совокупный накопленный износ является функцией времени объекта.

При расчете эффективного износа используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за мещения) здания.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ: ФЖ)•100% = [ЭВ:(ЭВ + ОСФЖ)] • 100

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно ис пользовать упрощенную формулу

И = (ХВ: ФЖ) • 100%, (6.5)

где И – износ, %;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 6.4.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = СВ • (И: 100), (6.6)

где И – износ, %;

СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).

Содержание метода дисконтирования денежного потока, как составной части доходного метода оценки недвижимости.

Доходный подход базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом.

Метод дисконтирования - позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

· имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

· потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

· оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;

· объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод ДДП —универсальный метод, позволяет определить настоящую стоимость будущих денежных потоков.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

 

Сущность техники корректировок в процессе оценки недвижимости методом прямого сравнения продаж. Содержание основных методов выполнения корректировок в процессе оценки недвижимости методом прямого сравнения продаж.

МСП  основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости. Исходя из этого формулируется основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж.

Корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировке.

Методы корректировок:

1. Анализ парного набора данных. Цены продажи сравниваются по двум объектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения. При этом два выбранных объекта недвижимости идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и проводится анализ.

2. Анализ вторичного рынка применяется, когда рыночная информация по продажам не дает возможности оценщику провести анализ парного набора данных. В этом случае определение величины корректировок базируется на рыночных данных, не относящихся непосредственно к рассматриваемому объекту оценки и объектам сравнения.

3. Качественный анализ применяется, когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных, а также при необходимости проведения экспресс-расчета оценки объекта недвижимости. Этот метод основывается на ранжировании качественных характеристик (элементов сравнения) в категориях типа: значительно лучше, немного лучше, равный, немного хуже, значительно хуже.

Местоположение.

Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для сельскохозяйственных угодий – плодородие, наличие мелиоративных систем и т.п., для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) – транспортная доступность, состояние природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д.

Физическая характеристика.

физические характеристики определяют полезность (а следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость. Можно перечислить некоторые из возможных: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и т.д.

Содержание метода валовой ренты как частного случая общего метода сравнения продаж при оценке недвижимости. Последовательность реализации метода валовой ренты при оценке недвижимости.

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т.п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:

Этап 1. Расчет МВР:

· Формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе

· Расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР

· Согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту

Этап 2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:

· Определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости

· Анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки

· Расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта

Этап 3. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

· Умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.

 

Сущность и функции ипотечного кредитования. Содержание нормативно-правовой базы ипотечного кредитования в РФ.

Суть ипотеки (или ипотечного кредита) в следующем. Заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому ему выделяются деньги на покупку недвижимости. За пользование предоставленным кредитом он платит банку проценты, а также ежемесячно производит возврат заемных средств. Недвижимость, приобретенная за счет кредита, будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита заемщиком. То есть если у заемщика изменится финансовое положение и он не сможет выполнять кредитные обязательства перед банком, то банк продаст квартиру и вернет свои деньги. В качестве ипотеки может выступать имущество, уже находящееся у потенциального заемщика в собственности на момент заключения договора (например, квартира, дорогой автомобиль и т. п.).

Обязательным условием выдачи ипотечного кредита является страхование. На вторичном рынке жилья применяется, как правило, три вида страхования: жизни и здоровья заемщика; риска утраты квартиры; титула собственности.
Ипотечное кредитование выполняет следующие основные экономические функции:
- служит финансовым механизмом привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства;
- обеспечивает благоприятные условия для гарантированного возврата заемных средств;
- стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, когда иные способы (прямаякупляпродажа и др.) экономически затруднены вследствие массовой недостаточности платежеспособности граждан. 2.Нормативно-правовое

Основной задачей государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Развитие ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием нормативной базы, регулирующей ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

Ипотечное жилищное кредитование стало приобретать законодательно урегулированные черты с принятием в 2000 году Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Этот документ стал основополагающим для создания в России системы долгосрочного ипотечного кредитования, включающей в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также:

- Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции от 17 июля 2009 г.);

- Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (в редакции от 27 июля 2006 г.);

- Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 17 июля 2009 г.);

- постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию";

- постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации";

- постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию";

- рядом положений и инструкций Банка России.

 

Понятие «недвижимость», характеристика критериев его определяющих. Содержание пообъектного состава недвижимости.

Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.

Гражданским кодексом Российской Федерации определено, что к недвижимым вещам- (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

* недвижимость неразрывно связана с землей не только физически, но и юридически (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости);

*недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

*долговечность объекта инвестирования;

*каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

*недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

*стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

*потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

*возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

*существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

*существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

*строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью;

*недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения;

Определение недвижимости предполагает выделение в ее структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и соору