Права и обязанности сторон по договору

Арендодатель:

• В обязанности арендодателя прежде всего входит предоставление в пользование имущества в состоянии годном для эксплуатации, т. е. в соответствующем назначении имущества или специальным условиям договора;

• Арендодатель несет ответственность за любые недостатки имущества явные или скрытые. Он не отвечает за них, если не знал о них в момент заключения договора, либо если арендатор в момент заключения договора об этих недостатках;

• На арендодателе также лежит обязанность по поддержанию вещи в состоянии годном для эксплуатации. Это означает, что он должен устранять недостатки, не вызванные эксплуатацией объекта, а также производить капитальный ремонт. Проведение мелкого текущего ремонта составляет обязанность арендатора;

• Арендодатель должен обеспечить арендатору возможность спокойного пользования вещью.

Арендатор:

• Арендатор обязан пользоваться имуществом добросовестно, как хороший хозяин, т.е. эксплуатировать объект в соответствии с обычным хозяйственным назначением, правилами технического использования и специальными условиями договора;

• Кроме того, арендатор обязан обеспечить хранение имущества и сообщать арендодателю о всех обнаруженных недостатках.

• Обязанностью арендаторы является оплата арендной платы в сроки установленными договором. Размер платы устанавливается по соглашению сторон, как правило сумма всех платежей по аренде превышает сумму платежей имущества. В договоре могут быть не указаны сроки уплаты арендной платы, в этом случае производится в соответствии с законом или с обычаем, как правило 1 месяц. Не платёж арендной платы, рассматривается как основание расторжения договора со стороны арендодателя.

• Еще одной обязанностью является возвращение вещи арендодателю по окончанию срока действия договора. Арендатор обязан возвратить вещь в таком состоянии, в каком она была положена с учетом нормального износа. Он несет ответственность за ухудшение вещи, если не докажет, что оно наступило без его вины.

Договор может предусматривать дополнительные обязанности арендатора. На арендатора может быть возложено страхование имущества. Кроме того, арендатор можно обязать принимать меры, которые исключали бы возможность ознакомления конкурентов с техническими или эксплуатационными качествами объекта.

В связи с договором аренды возникает ряд проблемных вопросов.

· Субаренда. Арендатор имеет право на сдачу в аренду имущества третьим лицам только при прямом согласии на то арендодателя, при этом при субаренде арендатор несет свои прежние обязанности перед арендодателем и несет ответственность за эксплуатацию имущества субарендаторам перед арендодателем.

· Улучшение имущества. В этом вопросе суды исходят прежде всего из квалификации улучшения, они бывают неотделимые от имущества без нанесения вреда и отделимые. Отделимые, которые проведены арендатором, без согласия арендодателя, возмещению не подлежат. Если же они были проведены с согласием арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение стоимости таких улучшений. Отделимые же улучшения, произведенные арендатором ща свой счет, считаются его собственностью.

· Прекращение действия договора. Действие договор прекращается за истечением срока на который он был заключен, а при не указании срока, прекращается по заявлению одной из сторон с соблюдением срока предупреждения одной стороной. (15 дней или месяц) Если по истечению срока действия договора, арендатор при отсутствии возражений арендодателя продолжает пользоваться вещью, договор считается продленным на неопределенный срок. (Не более года)

· Смена собственника вещи. По общему правилу переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Здесь обязательственному праву арендатора сообщается своеобразное право следования.

 

Договор о лизинге

 

Лизинг – это особый вид договора аренды. Выделяют две формы лизинга: финансовый (подлинный) и операционный (эксплуатационный). Рассмотрим подробно финансовый.

В отличии от обычного договора аренды, финансовый лизинг характеризуется тем, что охватывает более сложный комплекс хозяйственно-экономических отношений. Участником этих отношений выступают три стороны: фирма изготовитель, лизинговая фирма (арендодатель), фирма пользователь (арендатор). В связи с этим лизинг охватывает более сложный комплекс договорных отношений, он осуществляется на базе двух или более договоров, прежде всего это ДКП и договор аренды.

По ДКП между фирмой производителем и лизинговой фирмой, лизинговая фирма приобретает оборудование в собственность, специально для последующей сдачи его в аренду. По договору аренды между лизингом и пользователем технический объект сдается в аренду. Это неразрывная связь двух операций, купли-продажи и аренды дает основание называть договор о лизинге, как договор Аренды Продаж, по этому, при разрешении споров суды применяют общие нормы обязательственного права, а так же по аналогии нормы соответствующих видов договоров.

В экономическом отношении лизинг рассматривает как новая форма финансовой операции, способ осуществления капиталовложения, то есть приобретая оборудование в собственность, для последующей сдачи его в аренду лизинговая фирма осуществляет инвестирование в капитал и таким образом операция по сдаче имущества пользованию приобретает финансовый характер. В рамках этой операции, арендодатель как бы предоставляет арендатору финансовый кредит с особыми условиями его погашения.

Механизм же лизинговой операции сводится к следующему образу.

1. Арендатор сам выбирается фирмы производителя, с ней согласовывает условия продажи все это делается без участия лизинговой фирмы и получает от будущего арендатор готовое досье по результатам коммерческих переговоров.

2. Лизинговая фирмы с учетом договоренностей приготавливает проект договора купил продажи, с моменты подтверждения этого проекта возникает поручения лизинговой фирмы со стороны арендатора заключить договор по имеющимся спецификациям.

3. После подписания ДКП арендатор, как уполномоченный осуществляет контроль за поставкой при этом арендатор обязан информировать лизинговую фирму о соответствии объекта поставки условиям договора.

Таким образом важное отличие от обычного договора аренды в организационно-хозяйственном плане состоит в том, что в пользование сдается технический объект, который специально приобретён для арендатора и по его просьбе. Отличия не исчерпываются только в этом.

Договор о лизинге характеризуется рядом юридических особенностей, которые отличают его от договора аренды,

Во-первых, договор заключается обычно на твердо установленный длительный срок, этот срок охватывает эффективной службы оборудования, то есть срок полной расчётной амортизации, в течении этого периода договор не может быть расторгнут ни одной из сторон, а платежи не могут быть прекращены, в этих условиях следует учитывать, что в процессе эксплуатации имущество может морально устареть, на этот случай в договоре оговаривается возможность досрочного приобретения пользователем в собственность, для перепродажи этого объекта или обмена его на более совершенную модель с доплатой.

Во-вторых, платежи за пользование устанавливаются в соответствии на период экономической жизни имущества (10-12 лет), сроки платежи определяются на 4-7 лет. Это позволяет лизинговой фирме возвратить произведенные затраты на приобретение имущества. Размер платежей включает плату за амортизацию имущества, проценты за пользование кредитом, а также оплату услуг лизинговой фирмы. Общая сумма платежей превышает покупную сумму имущества, это превышение составляет прибыль лизинговой фирмы, к тому же после истечении срока договора лизинговая фирма сохраняет в своей собственность не полностью амортизированное имущество.

В-третьих, по истечении срока действия договора арендатору предоставляется по условиям контракта право выбора: купить имущество с оплатой по размеру остаточной его стоимости, как правило, не превышающей 5—6% первоначальной, либо возвратить его лизинговой фирме, либо, наконец, возобновить контракт, обычно на один-два года, на условиях выплаты сниженных платежей. Право пользователя на приобретение имущества в собственность и, следовательно, обязанность арендодателя его продать составляют важную отличительную черту аренды на условиях лизинга.

Остаточная стоимость имущества как база установления его цены при купле-продаже или возобновлении контракта определяется по-разному. В одних случаях она устанавливается сторонами или экспертизой по действительной, или «справедливой», рыночной стоимости, а в других она заранее установлена в договоре, как сниженная номинальная цена.

В-четвертых, для договора о лизинге характерно иное распределение ряда прав и обязанностей между сторонами. Лизинговая фирма освобождается от ряда обычных для арендодателя обязанностей, и в этом проявляется, в частности, чисто финансовый характер операции. И наоборот, арендатор несет дополнительные обязанности.

На арендатора перекладываются все риски, связанные со случайной гибелью или повреждением объекта. Не будучи собственником объекта, пользователь несет тем не менее все риски порчи или гибели имущества. Кроме того, на арендатора возлагаются все эксплуатационные риски и обязанности по любому ремонту технического объекта, т.е. не только по текущему, но и капитальному.

И наконец, на пользователе лежит обязанность по страхованию имущества. Он либо страхует его за свой счет в пользу лизинговой фирмы, либо присоединяется к страхованию, осуществляемому этой фирмой.

Операционный, или эксплуатационный, лизинг, будучи ближе к обычному договору аренды, сохраняет ряд особенностей, отличающих его от финансового лизинга. Договор заключается на срок, значительно меньший полного срока амортизации имущества, и по истечении срока действия договора объект повторно сдается в аренду. Исключается право арендатора на приобретение имущества в собственность. Предполагается оказание арендодателем услуг по поддержанию имущества в рабочем состоянии.