Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Актуальность темы статьи обусловлена несколькими причинами. Во-первых, ростом рынка недвижимости, во-вторых, необходимостью обеспечения безопасности субъектов сделок с недвижимостью, в-третьих, необходимостью совершенствования процедуры государственной регистрации. В связи с этим, сложность и обширность законодательства в сфере государственной регистрации недвижимого имущества требует тщательного его изучения, выявления проблем и их устранения.

Проблемы государственной регистрации недвижимости на протяжении длительного времени обсуждаются на государственном уровне. Так,13 июля 2015 года был принят новый Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в котором сделана попытка решить часть существующих на тот момент проблем.[4] В рамках данного вопроса рассмотрим преимущества и недостатки нововведений. Среди преимуществ можно назвать следующие:

1. Появление Единого государственного реестра недвижимости. В настоящее время ведение данного реестра осуществляется в электронной форме с использованием федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН (ФГИС ЕГРН).

2. Закрепление правого статуса машиноместа, как объекта недвижимого имущества (однако это не касается парковочных мест вне здания).

3. Отмена градостроительного плана земельного участка.

4. Сокращение срока кадастрового учета и государственной регистрации прав.

5. Появление экстерриториальности (т. е. на сегодняшний день документы можно сдавать в любом подразделении Росреестра или МФЦ, независимо от того, где расположен объект недвижимого имущества).

6. Появление электронного обмена информацией между государственными органами (т. е. в настоящее время государственные органы могут самостоятельно обмениваться информацией, что в значительной степени облегчает процесс получения тех или иных необходимых документов и сам процесс регистрации прав), что экономит время и средства лиц, участвующих в деле и процессуальные сроки.

Таким образом, все вышеуказанные изменения безусловно делают оборот недвижимости проще и удобнее для обычных граждан и дают больше гарантий защиты со стороны государства.

Еще одним плюсом, можно назвать то, что выписка из Единого государственного реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним отражает больше сведений, это: наличие или отсутствие права собственности на недвижимое имущество; вид права собственности (полное, долевое); наличие или отсутствие обременительных прав (арест, ипотека, залог, сервитут). Следует отметить, что введенные новшества все же не решили все существующие на практике проблемы.

К недостаткам указанного закона можно отнести неудачный выбор формулировки названия федерального закона, так как государственной регистрации подлежит не недвижимость, а право на недвижимое имущество. Другим недостатком является закрепление электронной формы выписки сведений из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающий право на недвижимое имущество. Анализ норм федерального закона показывает, что электронная форма единого государственного реестра недвижимости является с одной стороны преимуществом нового закона, а с другой стороны порождает новые проблемы. Так, п. 11 статьи 7 федерального закона говорит о том, что защита сведений единого государственного реестра недвижимости осуществляется оператором федеральной государственной информационной системы ведения единого государственного реестра недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации.[5] При этом, ссылка на законодательство отсутствует. Законодательство лишь устанавливает, что функция оператора возлагается на федеральное государственное бюджетное учреждение «ФКП Росреестра».

В связи с этим необходимо законодательно регулировать процедуру защиты сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости путём принятия соответствующей инструкции. В настоящее время права на недвижимое имущество удостоверяет выписка из единого государственного реестра недвижимости. С одной стороны, выписка обладает свойством актуальности, так как она имеет силу только в момент выдачи, удобства, так как выдается и в бумажном, и в электронном виде, Но с другой стороны, при современных темпах развития информационных технологий существует угроза хакерских атак и изменения сведений о правах на недвижимость, в результате чего сведения содержащиеся в выписке могут быть недостоверны. Формат выписки упрощает мошеннические схемы с недвижимым имуществом, поскольку, если свидетельство о праве собственности выдавалось на государственном бланке, то выписка выдается на обычной бумаге. Следует отметить, что федеральный закон также не дает определения выписки и при упоминании об удостоверении права на недвижимое имущество, законодатель используют различные формулировки: выписка из единого государственного реестра недвижимости, документ, содержащий сведения из единого государственного реестра недвижимости. Следует придерживаться одной категории — выписка и определить её как документ, удостоверяющий государственную регистрацию и содержащий сведения из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выдаваемый в бумажном или электронном виде.

Говоря о минусах, внесенных в закон изменений, можно сказать то, что перестала существовать альтернатива в выборе свидетельства или выписки. Также, при каждом действии в отношении объекта недвижимости (будь то, купля-продажа, аренда, мена, дарение) потребуется данная выписка, которая облагается государственной пошлиной. Таким образом, важной задачей государства является обеспечение защиты прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество и снижение размеров государственной пошлины за выдачу выписки из Единого государственного реестра недвижимости.