Правовое положение членов жилищных кооперативов

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Данные решения являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение жилым помещением осуществляются на основании членства в жилищном кооперативе (ст. 124 ЖК).

Члену (членам) жилищного кооператива принадлежит право на пай (ст. 125 ЖК). Порядок и условия внесения паевого взноса членом кооператива определяются уставом кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам, т. е. быть их общей собственностью.

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие гл. 6 ЖК «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников» (ст. 129 ЖК).

Нормы о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива содержатся в ст. 127 ЖК, согласно которой такой раздел между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

Члену жилищного кооператива и проживающим совместно с ним членам его семьи предоставляется право по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления кооператива разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, предусмотренных для проживания таких жильцов в помещениях, предоставленных гражданам по договору социального найма (ст. 126 ЖК).

В соответствии со ст. 128 ЖКчлен жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, вправе с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления кооператива сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия – все указанное жилое помещение внаем за плату.

Жилищный кооператив в порядке, установленном его уставом, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в кооператив новых членов.

Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам сдачи в поднаем жилых помещений, предоставленных по договору социального найма (ст. 128 ЖК).

Основания прекращения членства в жилищном кооперативе перечислены в ст. 130 ЖК. Это:

1. выход члена кооператива;

2. исключение члена кооператива;

3. ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;

4. ликвидация жилищного кооператива;

5. смерть гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом кооператива.

Член жилищного кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания его членов (конференции) в случае грубого нарушения им без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК или уставом жилищного кооператива.

В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного кооператива по решению общего собрания его членов (конференции).

Как предусматривает ст. 131 ЖК, в случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в кооператив имеет его супруг при условии, что он имеет право на часть пая.

Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены кооператива.

Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива в случае, если вышеуказанные граждане отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия указанных выше трех категорий граждан, а также в случае, если супруг либо проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены кооператива либо откажутся от вступления в его члены.

Согласно ст. 132 ЖК члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевой взнос и исключенному из кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия кооперативом решения об исключении члена кооператива.

Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из кооператива по основаниям, указанным в ч. 3 ст. 130 ЖК, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны освободить его в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение данные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 133 ЖК).

В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным ЖК, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. 32 (обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд) и 86 (порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома) ЖК соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.

 

36. Правовой статус товарищества собственников жилья.

 Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в товариществе прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Органами управления ТСЖ являются:

1. общее собрание членов ТСЖ:

2. правление товарищества.

В ЖК 1>Ф не указано, что к органам управления относится председатель правления ТСЖ. хотя он своими действиями порождает права и обязанности для юридического лица, так как председатель правления имеет самостоятельную компетенцию в части принимаемых решений.

Органы управления ТСЖ являются коллегиальными образованиями и различаются набором полномочий.

В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены такого товарищества.

Права и обязанности ТСЖ это возможные пределы, в которых оно осуществляет свою деятельность, а компетенция общего собрания - это совокупность действий, которое общее собрание может осуществлять в этих пределах. Распределение полномочий между органами управления товарищества не означает, что часть вопросов, относящихся к компетенции его правления, не может быть реализована общим собранием ТСЖ. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать любые вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ. Значимость вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества, определяется количеством голосов, необходимых для их принятия.

Условно вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания, можно разделить по значимости на два блока:

1) вопросы, решения по которым принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества:

· принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

· принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

· определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

· принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

2) вопросы, решения по которым принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей:

· избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

· установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

· образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

· внесение изменений в устав товарищества;

· утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о его выполнении;

· рассмотрение жалоб на действия правления товарищества председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

· принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

· определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

· другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление избирается из числа ею членов общим собранием. Решение о составе правления ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей при наличии кворума. Желательно выбирать нечетное количество членов правления товарищества.

Правление товарищества собственников жилья осуществляет руководство текущей деятельностью ТСЖ.

Правление товарищества обязано:

· соблюдать законодательство и требования устава товарищества;

· выбирать председателя правления товарищества;

· осуществлять контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Это обеспечивается путем сверки денежных обязательств члена товарищества, установленных в карточке (лицевом счете) члена товарищества, с квитанциями, оплаченными им;

· составлять смету доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности с предоставлением их общему собранию членов товарищества для утверждения;

· управлять многоквартирным домом или заключать договоры на управление им;

· нанимать работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнять их. При найме рабочих и служащих, а также их увольнении правление обязано соблюдать нормы ТК РФ;

· заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

· вести списки членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность;

· созывать и проводить общее собрание членов товарищества;

· распоряжаться средствами товарищества (ч. 4 ст. 151 ЖК РФ);

· выполнять иные вытекающие из устава товарищества собственников жилья обязанности.

Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и компетенции общего собрания «основ ТСЖ (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Срок полномочий правления ТСЖ определяется уставом товарищества, но не более чем на два года.

Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества.

В устав ТСЖ необходимо внести положение о порядке принятия решений на заседании правления товарищества. На заседании членов правления решение должно приниматься, если за него проголосовало большинство членов.

Решение правления ТСЖ оформляется протоколом, который хранится в правлении товарищества собственников жилья бессрочно. Протоколы подписываются председателем и секретарем правления товарищества ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются. Ревизионная комиссия является органом контроля ТСЖ и осуществляет контроль его финансово-хозяйственной деятельности. Срок, на который выбирается ревизионная комиссия, не должен превышать двух лет. После указанного срока ревизионная комиссия должна быть переизбрана либо оставлена на новый срок по решению, принятому на общем собрании членов ТСЖ. Количество членов ревизионной комиссий определяется уставом такого товарищества, но должно быть нечетным.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества. 13 ст. 150 ЖК РФ нет прямого указания на то, что ревизионная комиссия избирается из числа членов ТСЖ. поэтому ревизионная комиссия (или ревизор) может быть избрана не из числа членов ТСЖ. Это позволяет включить в состав ревизионной комиссии лиц, имеющих соответствующую профессиональную подготовку. При этом может возникнуть необходимость оплаты их труда, что также решается на общем собрании членов ТСЖ.

По решению общего собрания членов товарищества вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.

Ревизионная комиссия, избранная в количестве более двух человек. обязана выбрать из своего состава председателя. Выборы председателя ревизионной комиссии оформляются протоколом, который хранится в делопроизводстве товарищества собственников жилья.

Ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не реже одного раза в год, а также вправе проводить внеплановые проверки, если иное не определено в уставе.

К каждому общему собранию членов ТСЖ ревизионная комиссия (ревизор) представляет заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается о своей деятельности.

 

37. Плата за жилье и коммунальные услуги.

 В Жилищном кодексе РФ достаточно подробно регламентируются вопросы, связанные с осуществлением платы за жилые помещения и коммунальные услуги. В соответствии со ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

· нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

· нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

· арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

· нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

· члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

· собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (с учетом того, что согласно ч. 3 ст. 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении 8 календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом).

До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена в зависимости от формы использования жилого помещения и закреплена в ст. 154 ЖК РФ.

Для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, плата включает:

· плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

· плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

· плату за коммунальные услуги.

Для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает:

· плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со ст. 156.1 ЖК РФ;

· плату за коммунальные услуги.

Плата для собственника помещения в многоквартирном доме включает:

· плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

· плату за коммунальные услуги.

Необходимо отметить, что под коммунальными услугами законодатель понимает осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или двух и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). Данное определение закреплено в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 14.02.2015) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Для всех пользователей плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Статья 156 ЖК РФ устанавливает ориентиры определения размера платы за жилое помещение. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. Размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения для указанных нанимателей, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Законом (ч. 5. ст. 156 ЖК РФ) четко закреплено, что установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Если в доме созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, то размер обязательных платежей и (или) взносов их членов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления данных юридических лиц.

Обращаем внимание на то, что граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Согласно ст. 156.1 ЖК РФ размер платы за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования устанавливается органом государственной власти, органом местного самоуправления, наймодателем по согласованию с органом местного самоуправления или в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, заключенным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. Плата за наем такого жилого помещения включает в себя возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме, расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения, капитальным ремонтом такого дома, и иные расходы. Размер платы за наем жилого помещения может изменяться не чаще чем один раз в 3 года, за исключением ежегодной индексации размера указанной платы в порядке, установленном Правительством РФ.

В соответствии со ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством РФ1.

Предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, должно влечь изменение размера платы за коммунальные услуги.

Не допускается повышение размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги выше предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в муниципальных образованиях (далее — предельные индексы), утвержденных руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предельные индексы утверждаются по согласованию с представительными органами муниципальных образований. Предельные индексы устанавливаются на основании индексов2 изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам Российской Федерации, утвержденных Правительством РФ. Предельные индексы и индексы по субъектам Российской Федерации устанавливаются на долгосрочный период (на срок не менее чем три года, если иное не установлено Правительством РФ) в соответствии с основами формирования индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги в Российской Федерации.

В случае нарушения порядка утверждения предельных индексов уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти выдает высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации)

обязательные для исполнения предписания об устранении допущенных нарушений.