Субсидии для улучшения жилищных условий

На государственную помощь в жилье ориентирована программа «Жилище», принятая на период 2015-2020 г.г. В частности, в ней указано, что она ориентирована на оказание поддержки гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Государство оказывает помощь по обеспечению граждан жильем. В частности, государство действует с задачей улучшения жилищных условий в помещениях для категории молодых семей.

Данная программа направлена на формирование условий для создания сегмента рынка бюджетного, доступного жилья, увеличения объемов застроек, совершенствования строительной сферы в рамках мероприятий по поддержке строительства жилых помещений в регионах. Все это делается в целях улучшения жилищных условий граждан.

Одним из видов поддержки граждан со стороны государства в целях улучшения жилищных условий выступают субсидии. Существуют определенные правила, которые назначают порядок предоставления этих выплат населению для улучшения жилищных условий. Правила зафиксированы в постановлении высшего органа, принадлежащего к исполнительной ветви власти от 2009 года (№63). Субсидия может быть задействована в купле-продаже жилого помещения, направлена на улучшение жилищных условий гражданских служащих. Субсидия также используется как паевой взнос, но при условии того, что гражданин выступает членом жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

 

16.  Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма.

Различаются основания и порядок представления по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда и жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации и жилищного фонда субъекта Российской Федерации.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются категориям граждан, которые определены федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации. Данные граждане должны быть признанными нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации. Таким категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма также и жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном названным кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации.

Далее мы будем рассматривать вопросы предоставления по договорам социального найма жилого помещения жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Для того, чтобы получить жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, граждане должны быть:

1. малоимущими;

2. признанными по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, в установленном этим кодексом порядке;

3. проживать в данном населенном пункте.

Разберем первый критерий. Малоимущие — граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Итак, ЖК РФ назвал два критерия, которыми следует руководствоваться при признании гражданина малоимущим: невысокий доход в расчете на каждого члена семьи и отсутствие имущества, подлежащего налогообложению, выше определенной стоимости. На уровне законодательства субъектов Российской Федерации устанавливается порядок признания граждан малоимущими. И непосредственно орган местного самоуправления осуществляет признание граждан малоимущими.

Приказом Минрегионразвития России от 25.02.2005 № 17 утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.

В Москве, например, действует Закон г. Москвы от 25.01.2006 № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях», в ст. 2 которого установлено, что малоимущими гражданами признаются жители города Москвы, имущественная обеспеченность которых меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека. Имущественная обеспеченность определяется как сумма стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, и денежного выражения дохода всех членов семьи за расчетный период. При этом стоимость принадлежащих членам семьи на праве собственности жилых помещений или их частей не учитывается. Методика расчета дохода и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, утверждена Постановлением Правительства Москвы от 06.06.2006 № 362-ПП «О мерах по реализации закона города Москвы «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях». Стоимость общей площади жилого помещения, необходимого членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека, определяется по цене, устанавливаемой для расчета безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность.

Далее перейдем к рассмотрению второго критерия — признание гражданина нуждающимся в жилых помещениях. Однако прежде необходимо усвоить виды жилищных норм. Государство не может отказаться от нормирования жилых помещений, предоставляемых во владение и пользование по договору социального найма, как в силу дефицита жилья, так и потому, что речь идет о социальном найме, то есть о предоставлении жилья на более благоприятных условиях, нежели обычно существующие.

Законодатель предусматривает следующие виды жилищных норм:

1. норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ч. 1 ст. 50 ЖК РФ).

Данная норма устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

В Москве норма предоставления площади жилого помещения установлена законом субъекта Российской Федерации и составляет 18 кв. м на одного человека. При предоставлении жилого помещения одиноко проживающему гражданину норма предоставления площади жилого помещения может быть превышена с учетом конструктивных особенностей жилого помещения, но не более чем в два раза¹ Пункты 3, 5 ст. 20 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» // Вестник мэра и Правительства Москвы. 2006. № 42.;

2. учетная норма площади жилого помещения (норма для принятия на учет в качестве нуждающихся в жилье) — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ч. 4 ст. 50 ЖК РФ).

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

Так, учетная норма в Москве устанавливается в размере 10 кв. м площади жилого помещения для отдельных квартир и в размере 15 кв. м площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых предоставлены разным семьям.

Признание граждан нуждающимися в жилье является одним из условий заключения с ними договора социального найма жилого помещения.

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях закреплены в ч. 1 ст. 51 ЖК РФ.

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются лица:

1. не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или их членами семей;

2. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или их членами семей, но обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3. проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или их членами семей, и проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности.

Перечень соответствующих заболеваний устанавливается постановлениями Правительства РФ от 16.06.2006 № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире», от 21.12.2004 № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь». Так, к тяжелым формам хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, отнесены: активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза; злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями; хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями; эпилепсия с частыми припадками; гангрена конечностей; гангрена и некроз легкого и некоторые другие.

Если у гражданина или членов его семьи несколько жилых помещений, в том числе принадлежащих им на праве собственности, то определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения производится исходя из суммарной площади всех его жилых помещений (ч. 2 ст. 51 ЖК РФ). Супруги и их несовершеннолетние дети независимо от места регистрации являются членами одной семьи.

 

17.  Правовое положение членов семьи нанимателя.

 

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи, поскольку они приобретают равные с нанимателем права и обязанности по данному договору (ч. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст. 672 ГК), тем самым становясь и участниками возникающих на его основе обязательственных отношений по использованию жилого помещения. Дееспособные члены семьи нанимателя в силу закона несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

К членам семьи нанимателя закон относит только супруга нанимателя, его детей и родителей. Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях - по решению суда). К их числу относятся: - другие родственники нанимателя (в том числе родственники его супруга) независимо от степени родства; - нетрудоспособные иждивенцы; - в исключительных случаях - и иные лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях).

Согласно ч. 1 ст. 70 ЖК наниматель вправе с письменного согласия всех членов своей семьи (включая временно отсутствующих) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей и родителей, а при наличии дополнительно письменного согласия наймодателя - также и других граждан в качестве совместно с ним проживающих членов своей семьи. Такого согласия не требуется лишь при вселении к родителям их несовершеннолетних детей. Вместе с тем при вселении новых жильцов в нанятое жилое помещение установлены определенные ограничения в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Прекращение

К числу оснований прекращения правоотношения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора, которое можно определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, - по иску наймодателя. Расторжение договора социального найма возможно и по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК, п. 1 ст. 450 ГК). Последствием расторжения договора найма жилого помещения является обязанность освобождения жилого помещения. Оно может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке.

Прекращение правоотношения социального найма жилья может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Так, утрата (разрушение) жилого помещения - предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам, например при необходимости сноса ветхого жилого дома.

Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи (ч. 5 ст. 83 ЖК).

 

18.  Права и обязанности нанимателя.

19.  Права и обязанности наймодателя.

  Наймодатель

Наймодатель по данному договору обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, а также осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ремонт общего имущества дома (ст. 676 ГК).

Если иное не предусмотрено договором, на наймодателе лежит также обязанность по производству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК).

Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.

Наниматель

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (если только иное не предусмотрено договором), а также своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

С согласия наймодателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма). Допускается также вселение нанимателем в используемое им по договору жилое помещение других граждан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с согласия наймодателя.

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по требованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В любом случае для замены нанимателя необходимо и согласие наймодателя.

По истечении срока действия заключенного договора коммерческого найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК).

 

20.  Право на обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма.

 При невозможности совместного проживания жилое помещение может быть разделено через обмен жилыми помещениями (ч. 2 ст. 72 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ содержит развернутую регламентацию обмена жилыми помещениями, при этом разрешает обмены только жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, т.е. субъектами договора обмена могут выступать только граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями жилищного фонда социального использования.

Следует указать на то, что договоры обмена и мены — это различные соглашения. Представляется необходимым проводить отличие этих сделок по четырем основным признакам.

Во-первых, при мене обе стороны (как физические, так и юридические лица) являются собственниками жилья. При обмене стороны всегда физические лица, при этом стороны не являются собственниками жилых помещений, занимают их по договорам социального найма.

Во-вторых, при мене стороны руководствуются ГК РФ наряду с ЖК РФ и нормативными актами, принимаемыми субъектами федерации.

В-третьих, у данных сделок различен порядок оформления. Договор мены заключается в письменной форме, и переход права собственности на обмениваемые объекты недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор обмена также заключается в письменной форме, но оформление происходит через орган местного самоуправления.

В-четвертых, по договору мены жилое помещение может быть обменено на любой объект, не изъятый из гражданского оборота. Обмен возможен только в отношении жилого помещения, и на другое жилое помещение. Кроме того, нельзя не учитывать то обстоятельство, что для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается по ЖК РФ.

На основании ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, включая временно отсутствующих.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена жилого помещения на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия также возможно и через многофункциональный центр.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.

В статье 73 ЖК РФ предусмотрены случаи, когда запрещено заключать договор обмена:

1. если к нанимателю жилого помещения предъявлен судебный иск, т.е. право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, о признании недействительными обменов жилых помещений, об оспаривании права пользования обмениваемым жилым помещением. В случае возникновения таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение договор не может быть заключен;

2. если обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания;

3. если жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, либо грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких жилых помещениях, другого, благоустроенного жилья;

4. если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В случаях капитального ремонта без переустройства и перепланировки обмен допустим;

5. обмен жилыми помещениями, если в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний;

6. обмен служебного жилья и общежитий. Правовое положение служебного жилого помещения не позволяет производить обмен этих квартир, так как служебное жилье предоставляется для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать вблизи от места работы. Обмен привел бы к изменению режима служебного жилья. В качестве общежития жилое помещение предоставляется на период работы или учебы гражданина, поэтому обмен не допускается.

Данный перечень не является исчерпывающим.

В настоящее время порядок осуществления обмена жилыми помещениями установлен в ст. 74 ЖК РФ. Для обмена жилыми помещениями между нанимателями необходимо получить согласие в письменной форме соответствующих наймодателей (с той и другой стороны) — от соответствующих должностных лиц органа местного самоуправления либо членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих.

Порядок оформления обмена жилыми помещениями. Во-первых, заключается договор об обмене жилыми помещениями. Заключается такой договор в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Во-вторых, договор представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений.

В-третьих, каждый из наймодателей дает согласие или отказ в даче такого согласия на осуществление обмена, которое оформляются в письменной форме и должно быть выдано им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. В-четвертых, на основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия каждого наймодателя ранее заключенные договоры социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями расторгаются.

В-пятых, одновременно каждым из наймодателей заключаются новые договоры социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом. Это осуществляется наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения гражданина и представления вышеназванных документов.

Согласно ст. 75 ЖК РФ совершаемый или совершенный обмен жилыми помещениями по иску заинтересованных лиц (членов семьи нанимателя, органов местного самоуправления, жилищно-коммунальных организаций), прокурора может быть признано судом недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, как оспоримые или ничтожные сделки, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований ЖК РФ.

В случае признания обмена недействительным стороны договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена. Возмещается только реальный ущерб, а не упущенная выгода.

 

21.  Правовое положение поднанимателей и временных жильцов по договору социального найма.

 В соответствии со ст. 76 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Ст. 77 ЖК РФ закрепляет, что договор поднайма заключается в письменной форме и его экземпляр передается наймодателю. В договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Договор поднайма заключается на срок, определяемый сторонами. Если срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Договор поднайма является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем устанавливаются по соглашению сторон.

Договор поднайма прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1. по соглашению сторон;

2. при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Если после предупреждения нанимателя виновные лица продолжают нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Правовой статус временных жильцов определен в ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ.

Наниматель, занимающий жилое помещение на условиях договора социального найма, вправе предоставить право пользования занимаемым жилым помещением (или его частью) временным жильцам. Временными жильцами могут быть любые граждане: друзья, знакомые, дальние родственники нанимателя и т.д. Родственники нанимателя, совместно с ним проживающие, которых судебная практика не признает членами семьи нанимателя, если нет оснований считать их поднанимателями, должны также рассматриваться как временные жильцы.

Безвозмездное проживание граждан в качестве временно проживающих (временных жильцах) возможно с согласия членов семьи нанимателя и с предварительным уведомлением наймодателя. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

 

22.  Изменение договора социального найма.

 Поменять действующий договор социального найма возможно по ряду оснований, описанных в положениях российского Жилищного Кодекса. В частности, статья 82 указанного правового акта дает прямую отсылку к поводам для изменения договора, остановимся на каждом из них.