Прекращение срока действия договора найма

Когда договор найма жилья заканчивает срок своего действия, проживающие в помещение должны в течение месяца освободить его и провести сдачу по акту. Если они откажутся освобождать помещение в добровольном порядке, к ним будет применено выселение по решению суда.
Важно знать, что законодательством предусмотрена возможность досрочного расторжения договора, причиной для этого может быть:

· заявление, поданное нанимателем;

· наличие соответствующего решения комиссии из-за потери особой статуса беженца;

· покупка или получение иного жилья;

· выявление в документах, которые были предоставлены, сведений, которые не соответствуют действительности и т.д.;

· решение судебной инстанции, принятое в результате спора между сторонами.

Иск в судебную инстанцию может подаваться только после того, как истец сделал все возможное, чтобы ситуация была урегулирована в досудебном порядке. Для этого ответчику отправляется заказное письмо с просьбой покинуть помещение с указанием причин для этого (окончание срока действия контракта, утрата статуса беженца и т.д.). Если в течение 30 дней от ответчика не будет получен ответ или полученный ответ не будет соответствовать требованиям, выдвигаемым истцом, он имеет полное право обращаться в суд.

 

 

32. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

 Жк ст 101 1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. 2. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. 3. Договор найма специализированного жилого помещения, за исключением договора найма специализированного жилого помещения, предусмотренного статьей 98.1 настоящего Кодекса, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях. 4. Договор найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более одного года и отсутствия соглашения по погашению образовавшейся задолженности по оплате жилых помещений и (или) коммунальных услуг; 2) разрушения или систематического повреждения жилого помещения нанимателем или проживающими совместно с ним членами его семьи; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению.

 

 

33. Договор коммерческого найма жилого помещения.

34. Жилищный и жилищно-строительный кооперативы как формы некоммерческих организаций.

35. Правовое положение членов жилищного кооператива.

 Основанием для предоставления и использования жилых помещений может служить членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, в силу которого гражданину предоставляется право на получение жилого помещения в построенном или приобретенном кооперативом жилом доме.

Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Особенностью жилищного кооператива является то, что его члены своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Особенность жилищно-строительного кооператива состоит в том, что его члены своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 2—3 ст. 110 ЖК).

Как указано в ч. 4 ст. ПО ЖК, жилищные и жилищностроительные кооперативы (далее – жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

Действие положений ЖК, относящихся к жилищным кооперативам, не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16лет, и (или) юридические лица.

Категории граждан, имеющие право на предоставление жилья по договорам социального найма, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления (ст. 111 ЖК).

В соответствии со ст. 112 ЖК количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Учредительным документом жилищного кооператива является его устав. В соответствии со ст. 113 ЖК в уставе должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из него и выдачи паевых взносов, размере, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать другие, не противоречащие ЖК, иным федеральным законам положения.

Жилищный кооператив подлежит государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (ст. 114 ЖК).

Органами управления жилищного кооператива являются:

1. общее собрание членов жилищного кооператива;

2. конференция, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3. правление и председатель правления жилищного кооператива (ст. 115 ЖК).

Как предусматривает ст. 116 ЖК, высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание его членов (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с ЖК.

Общее собрание членов жилищного кооператива признается правомочным (имеет кворум), если на нем присутствуют более 50% членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины, а по вопросам, указанным в уставе кооператива, – более 3/4 членов кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

Решение собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом (ст. 117 ЖК).

Исполнительным органом жилищного кооператива является его правление. Правление избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и принятия им решений устанавливается уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом).

Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции) (ст. 118 ЖК).

В соответствии со ст. 119 ЖК председатель правления жилищного кооператива избирается правлением из своего состава на срок, определенный уставом кооператива. Он осуществляет следующие полномочия:

1. обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2. без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3. иные полномочия, не отнесенные ЖК или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется его уставом. Члены ревизионной комиссии не могут одновременно быть членами правления кооператива, а также занимать иные должности в органах управления кооператива. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1. в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже одного раза в год;

2. представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3. отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференции) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся его деятельности.

Порядок работы ревизионной комиссии определяется уставом и другими документами кооператива (ст. 120 ЖК).

Прием в члены жилищного кооператива регулируется ст. 121 ЖК, в соответствии с которой гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены кооператива. Данное заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания его членов (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Статьей 122 ЖК предусмотрено, что жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья, т. е. возможна реорганизация жилищного кооператива путем преобразования в другую организационно- правовую форму.

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. 123 ЖК).