Проблема выбора эффективной модели управления в многоквартирном доме

Существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно регулирует правовые отношения в области управления многоквартирными жилыми домами, но оно не предоставляет собственникам возможности выбора наиболее эффективного способа управления недвижимостью как инструмента реализации права распоряжения своей собственностью.

В предыдущих разделах работы нами были рассмотрены основные преимущества и недостатки, с которыми приходится сталкиваться собственникам жилых помещений при выборе одной из моделей управления собственностью. Кроме обозначенных недостатков действующих моделей управления МКД, их эффективной реализации мешают следующие главные проблемы, сложившиеся в сфере ЖКХ на данный момент: 1. Инертность потребителей коммунальных услуг (в том числе собственников помещений), выражающийся в нежелании участвовать в процессе хозяйствования многоквартирных домов; 2. Техническая сложность жилищного фонда, его высокий износ; 3. Отсутствие дифференциации населения по социальному признаку: в одном и том же доме живут как обеспеченные, так и социально-незащищенные слои граждан, интересы которых существенно различаются, как и мнение по поводу выбора модели управления домом[28]. К сожалению, эти проблемы практически неразрешимы в ближайшей перспективе и ещё долго будут тормозить развитие жилищно-коммунального хозяйства. Однозначных путей решения вышеозначенных вопросов нет. Однако, даже в современных условиях возможно создание такого механизма правового регулирования социально-экономических отношений по поводу управления многоквартирными домами, который был бы жизнеспособен и эффективен в условиях рыночной экономики и превратил бы ЖКХ из планово-убыточной отрасли в прибыльную. В связи с этим, возникает объективная необходимость в принятии ряда законодательных инициатив, способствующих созданию для этого условий.

Любая из трех существующих моделей управления МКД несовершенна, поэтому мы пришли к выводу о том, что на сегодняшний день наиболее эффективным способом управления многоквартирным домом является управление ТСЖ с передачей некоторых функций управляющей организации.

В основе предлагаемой модели управления многоквартирным домом лежит принцип разделения функций между общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ и управляющей организации. Основные преимущества предложенного «смешанного» способа управления многоквартирным домом:

– профессиональное управление многоквартирным домом;

– деньги от собственников помещений поступают на расчетный счет ТСЖ, а собственники помещений, правление ТСЖ и ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ могут отслеживать перемещение денежных средств со счета, что позволит контролировать собственникам целевое расходование выплаченных ими денежных средств;

 – ТСЖ не теряет возможности накапливать на своем счете средства на капитальный ремонт без налогообложения;

– правление ТСЖ имеет те же интересы, что и собственники помещений, при этом обладает достаточным числом полномочий и обязанностей, чтобы не оставаться пассивным;

– управляющая организация ограничена рамками заказов на выполнение работ или оказание услуг и получает вознаграждение только за результат;

– поскольку для управляющей организации ТСЖ один из клиентов, стоимость услуг управления может быть гораздо ниже, чем при самостоятельном управлении ТСЖ;

– управляющую организацию можно сменить, а деловые контакты, налаженные связи с подрядчиками останутся и т.д.[29]

 Кроме того, описанная модель управления многоквартирными домами сохраняет основные преимущества управления многоквартирным домом ТСЖ. К недостаткам рассматриваемого «смешанного» способа управления многоквартирным домом относится значительный объем расходов, которые понесут собственники помещений в многоквартирном доме.

 Таким образом, законодатель должен создать условия, чтобы волеизъявление собственников помещений о способе управления многоквартирным домом, выборе управляющей организации могло быть реализовано надлежащим образом и не влекло в общем случае непомерных издержек. Только при создании данных условий возможно создание нового механизма правового регулирования управления многоквартирными жилыми домами.

 

                                                     

 

Заключение

Государство предоставляет собственникам жилья право по выбору способа управления и тем самым принять участие в реформировании жилищно-коммунального хозяйства. И чем быстрее собственники жилья осознают это, тем с большей выгодой для себя они смогут воспользоваться предоставленными им правами. Ведь, в конечном счете, самоуправление в жилищной сфере является одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников жилья, контроля со стороны населения за объемом и качеством жилищно-коммунальных услуг, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования по обслуживанию и ремонту жилья.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья; управление управляющей организацией. В первом случае собственники не имеют статуса юридического лица, а, следовательно, ограничены в хозяйственной деятельности, без которой управление многоквартирным домом затруднительно, а в последнем - лишены возможности контроля за деятельностью управляющей организации и влияния на неё. Наиболее рациональной формой управления является создание товарищества собственников жилья. С введением в действие Жилищного кодекса РФ делается акцент на товарищество собственников жилья, как одну из эффективных форм управления многоквартирным домом. Ему предоставляется широкий круг полномочий: управление многоквартирным домом, заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг. Но, несмотря на все проблемы, существующие в организации управления жилищными кооперативами, члены кооператива выбирают самоуправление, как один из способов управления многоквартирным домом.

Лучший способ управления и лучшая модель управления/обслуживания – такие, которые в максимально возможной степени соответствуют реальной ситуации: количеству и активности собственников помещений, их профессиональной квалификации, возможности и готовности заниматься управлением и/или обслуживанием своего дома; сложности конкретного дома как инженерно-строительного объекта; состоянию рынка услуг и работ по управлению и обслуживанию многоквартирных домов (наличию управляющих и обслуживающих организаций, уровню конкуренции между ними, заинтересованности в клиентах).

Главное, чтобы этот выбор происходил не формально, а чтобы собственники многоквартирного дома исполнили свою обязанность по Жилищному кодексу и выбрали способ управления многоквартирным домом, обдуманно, взвешенно, на основе анализа преимуществ и недостатков возможных способов и моделей управления/обслуживания применительно к конкретному многоквартирному дому в данное время.

 

Список использованной литературы

I. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Собрание законодательства РФ. - 08.08.2020. - № 31. - ст. 4398.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188- ФЗ (в ред. от 03.04.2018) // Российская газета. 2004 12 января.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11. 1994 № 51-ФЗ. – [Электронный ресурс]: URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 05.04.2021).

4. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28 января 2006 г. № 47 (в ред. от 28.02.2018) // Российская газета.

5. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, продолжительность» от 13 августа 2006 г. № 491 (в ред. от 09.09.2017) // Российская газета.

6. Приказ Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. № 29 Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества. – [Электронный ресурс]: URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_514211/ (дата обращения: 06.04.2021).

II. Учебная литература

7. Альбов А.П., Николюкин С.В. Жилищное право: Учебное пособие. М.:Юстиция, 2016. – 176 с.

8. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры. – М.: Юрайт, 2017. – 394 с.

9. Крашенинников П.В. Жилищное право: Учебная литература. – М.: Статут, 2017. – 415 с.

III. Научная литература

10. Бархатова Е.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (с постатейными материалами). – М.: Велби, 2015. – 368 с.

11. Гассуль В.А. Многоквартирный дом: стандарты управления и инфраструктура. – СПб.: Питер, 2018. – 240 с.

12. Голубев А.В. Обязательства собственников жилых помещений в многоквартирном доме по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги // Законодательство и экономика. – 2009. – №2. – С.15-19.

13. Давыдова О.В. Оперативное управление и содержание общего имущества // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. ­– 2016. – № 12. – С. 33-36.

14. Каменева Е.А. Шейкин С.В. Управляющая компания в жилищной сфере: правовые, экономические и финансовые аспекты // Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа. – 2006. – №6. – С.3-7.

15. Корнилова Н.В. О способах управления многоквартирным домом // Закон. – 2007. – №6. – С. 16-21.

16. Макаров Г.В.  Правовой статус товариществ собственников жилья и порядок их формирования // Хозяйство и право. – №4. – 2010. – С. 112-116.

17. Моргунова Г.А. Проблемы определения и содержания термина «управление многоквартирными домами» на современном этапе // Интернет-журнал Науковедение. – 2012. – №4. – С. 11-17.

18. Павлова Г.Г. Проблемы практики непосредственного управления многоквартирным домом // Вестник государственного челябинского университета. – 2014. – № 9. – С. 137-141.

19. Столяров Д.А. Содержание общего имущества и управление МКД с учетом нововведений // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2018. – № 5. – С. 52-53.

20.  Тимофеева К.В. Товарищество собственников жилья. – СПб.: Слово, 2007. – 520 с.

21. Умрихин М.В. Управление многоквартирными домами: проблемы законодательного регулирования на современном этапе // Российская юстиция. – 2015. – № 12. – С. 23-26.

22.   Цахоев А.Н. Сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом // Пробелы в российском законодательстве. – 2017. - №3. – С. 165-170.

23. Чубаров С.А. Общее собрание членов товарищества собственников жилья: проблемы применения отдельных положений Жилищного кодекса РФ // Законодательство. – 2017. – № 11. – С.60-65.

IV. Электронные ресурсы

24.  Сычева К.Е. Тенденции развития законодательства по управлению многоквартирными домами. [Электронный ресурс]: URL: https://e.mail.ru/attachment/150951818400000001641. (Дата обращения: 14.04.2021).

 

[1] Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020).

[2] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188- ФЗ (в ред. от 03.04.2018).

[3] Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11. 1994 № 51-ФЗ. – [Электронный ресурс]: URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 05.04.2021).

[4] Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28 января 2006 г. № 47 (в ред. от 28.02.2018).

[5] Приказ Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. № 29 Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества. – [Электронный ресурс]: URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_514211/ (дата обращения: 06.04.2021).

[6] Моргунова Г.А. Проблемы определения и содержания термина «управление многоквартирными домами» на современном этапе. – 2012. – №4. – С. 11.

[7] Гассуль В.А. Многоквартирный дом: стандарты управления и инфраструктура. – СПб., 2018. – 240 с.

[8] Цахоев А.Н. Сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом. – 2017. - №3. – С. 165-170.

 

[10] Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020).

[11] Приказ Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. № 29 Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества. – [Электронный ресурс]: URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_514211/ (дата обращения: 08.04.2021).

[12]Гассуль В.А. Многоквартирный дом: стандарты управления и инфраструктура. – СПб., 2018. – С. 36.

[13] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188- ФЗ (в ред. от 03.04.2018) // Российская газета. 2004 12 января.

[14] Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28 января 2006 г. № 47 (в ред. от 28.02.2018).

[15] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188- ФЗ (в ред. от 03.04.2018).

[16] Альбов А.П., Николюкин С.В. Жилищное право: Учебное пособие. М., 2016. – С. 112.

[17] Столяров Д.А. Содержание общего имущества и управление МКД с учетом нововведений. – 2018. – № 5. – С. 52.

[18] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188- ФЗ (в ред. от 03.04.2018).

[19] Бархатова Е.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (с постатейными материалами). – М., 2015. – С. 96.

[20] Павлова Г.Г. Проблемы практики непосредственного управления многоквартирным домом. – 2014. – № 9. – С. 138.

[21] Умрихин М.В. Управление многоквартирными домами: проблемы законодательного регулирования на современном этапе. – 2015. – № 12. – С. 24.

[22] Цахоев А.Н. Сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом. – 2017. - №3. – С. 166.

[23] Давыдова О.В. Оперативное управление и содержание общего имущества. – 2016. – № 12. – С. 34.

[24] Чубаров С.А. Общее собрание членов товарищества собственников жилья: проблемы применения отдельных положений Жилищного кодекса РФ. – 2017. – № 11. – С.61.

[25] Цахоев А.Н. Сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом. – 2017. - №3. – С. 167.

[26] Макаров Г. В. Правовой статус товариществ собственников жилья и порядок их формирования. – №4. – 2010. – С. 113.

[27] Каменева Е.А. Шейкин С.В. Управляющая компания в жилищной сфере: правовые, экономические и финансовые аспекты. – 2006. – №6. – С.4.

[28] Цахоев А.Н. Сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом. – 2017. - №3. – С. 168.

[29] Корнилова Н.В. О способах управления многоквартирным домом. – 2007. – №6. – С. 18.