Управление товариществом собственников жилья и жилищно-строительным кооперативом

Товариществом собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Оно может заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории. Для создания ТСЖ требуется проведение общего собрания собственников жилья, на котором должны быть рассмотрены следующие вопросы: выбор способа управления домом; принятие решения о создании ТСЖ; принятие устава ТСЖ; избрание руководящих и ревизионных органов. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме[23].

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Оно является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Управление ЖК (ЖСК) актуально для тех случаев, когда члены кооператива ставят перед собой цель обеспечить себя жилыми помещениями. Для достижения этой цели члены таких кооперативов консолидируют свои денежные средства, внося паевые взносы. И лишь после приобретения членами кооператива права собственности на помещения в многоквартирном доме на первый план выходит цель управления таким домом.

Товарищество собственников жилья вправе: заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу; предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме[24].

ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, выполнять обстоятельства договора.

К основным преимуществам управления ТСЖ относятся: – самостоятельное решение вопросов управления многоквартирным домом, включая планирование работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома, выбор подрядных организаций и т.д.; – самостоятельное формирование бюджета ТСЖ и постоянный контроль над расходованием денежных средств, имеющихся в его распоряжении; – возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей, выполнения работ и оказания услуг собственникам помещений (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.); – создание условий к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий, а также для более бережного отношения к местам общего пользования; – эффективная деятельность по защите прав собственников помещений в многоквартирном доме при намерении органов государственной власти или органов местного самоуправления предложить им не приемлемые правила обслуживания или вообще снести дом, изъяв земельный участок, занимаемый им, под предлогом наличия государственной или муниципальной нужды, а также в случае возникновения проблем с подрядными организациями[25].

Впрочем, имеются у управления ТСЖ и недостатки. Во-первых, ТСЖ – объединение собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих управление таким домом на непрофессиональной основе. Следовательно, в условиях дефицита руководящих кадров должность председателя ТСЖ достаётся, как правило, малоквалифицированным, юридически не грамотным людям. Так же на законодательном уровне не регламентирован размер заработной платы председателя ТСЖ, в этих условиях председатель может использовать своё положение для личного обогащения, увеличивая себе зарплату и выписывая премии. Во-вторых, управление ТСЖ – наиболее дорогой способ управления многоквартирным домом, поскольку предполагает дополнительные затраты по содержанию ТСЖ как юридического лица. К тому же ТСЖ, как правило, не осуществляет самостоятельное техническое обслуживание многоквартирного дома, а нанимает подрядные организации, что также требует отдельного финансирования[26].

Таким образом, хотя при создании ТСЖ существует немало подводных камней, но, на наш взгляд, на данный момент – это наиболее эффективный способ управления многоквартирным домом.