Условия перевода жилого помещения в нежилое

Закон устанавливает определенные условия, при которых возможен перевод жилого в нежилое помещение. В соответствии с ч. 1 ст. 22 ЖК перевод жилых помещений  в нежилые и нежилые помещения в жилые допускается в соответствии с требованиями Кодекса и градостроительного законодательства[11]. Такая передача не влияет на разрешенное использование земли, на которой расположен соответствующий многоквартирный дом. Кодекс не раскрывает значение термина «нежилое помещение». Нежилые помещения – это обычно помещения, расположенные в жилых домах, которые используются для коммерческих, бытовых и других непромышленных целей. В более широком смысле нежилое помещение – это помещение, не соответствующее характеристикам жилого помещения. В Гражданском кодексе Российской Федерации также упоминается только перевод жилых помещений в нежилые помещения. Такой перевод должен быть произведен в порядке, установленном жилищным законодательством. Часть 1 статьи 22 ЖК устанавливает общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые разрешается и наоборот, с учетом обязательных требований Кодекса и законодательства о градостроительстве. Градостроительная деятельность – это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и других населенных пунктов, пространственного планирования, зонирования, территориального планирования, архитектурно-строительного планирования, строительства, капитального благоустройства, реконструкции объектов капитального строительства[12]. Акты, принятые субъектами Российской Федерации в соответствующих сферах компетенции, имеют практическое значение в регулировании отношений по передаче жилого помещения в нежилое на территории каждого региона и наоборот. Например, в г. Москве указанные отношения регулируют ст. 16 Закона г. Москвы от 27.01.2010 № 2 «Основы жилищной политики города Москвы», Постановление правительства Москвы от 15.05.2007 № 382–ПП «Об утверждении Регламента подготовки в режиме «одного окна» выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение». Указанный регламент устанавливает порядок рассмотрения в режиме «одного окна» вопросов о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности на территории города Москвы, а также определяет порядок подготовки и выдачи выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы (Городской МВК) о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение[13]. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается: если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК)[14]. В литературе указывается, что переводу в нежилое помещение препятствуют, в частности, договоры аренды, коммерческого найма и залога, заключенные в отношении переводимого помещения. На квартиры введено дополнительное ограничение: перевод квартиры в нежилое помещение допускается только в том случае, если такая квартира находится на первом этаже или выше первого этажа, а квартира, переданная непосредственно в нежилое назначение, не подлежит (ч.3 ст. 22 ЖК). Исключения, установленные в ч. 2 ст. 22 ЖК, действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям[15]. Формулировка «выше первого этажа», использованная в ч.3 ст. 22 ЖК позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома, например 10-й, 16-й. Однако, необходимо помнить о том, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, обустроить отдельный вход). Поэтому толковать это правило следует узко: оно распространяется на нижние уровни многоквартирного дома. Осуществление переноса нежилых помещений в новые жилые комплексы регулируется статьей 22[16]. Ограничений всего два. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не соответствует установленным требованиям, либо если невозможно обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение затруднено. Следовательно, во-первых, такое перевод не допускается, если соответствующие помещения не соответствуют требованиям для проживания или невозможно гарантировать, что такие помещения соответствуют указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, о которых говорилось выше, а также иные требования законодательства. Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, найма, доверительного управления и т.п.)[17].