Описание объекта оценки создаваемого предприятия

Содержание

 

Аннотация

. Описание объекта оценки создаваемого предприятия

. Описание технологического процесса оценки недвижимости

. Расчет трудоёмкости и времени исполнения договора оценки

. Определение необходимой численности сотрудников

. Разработка функциональной модели производства

. Разработка макромодели производства

. Расчет состава и объема материально-технических ресурсов

. Квартальная смета затрат проектируемого предприятия

Заключение

Список использованной литературы

Аннотация

 

Целью настоящего расчета является определение минимального ежеквартального (ежемесячного) оборота, выполнение которого необходимо для обеспечения «прожиточного минимума» проектируемого в курсовой работе оценочного предприятия ООО «УралИнформКонсалтинг» находящегося по адресу г. Челябинск, ул. Гагарина 51а, оф.№23 (в дальнейшем - предприятия). Дата составления расчета 04 августа 2012.г.

Граничные условия расчета:

· предприятие занимается одним видом деятельности - оценкой какого-либо типического вида недвижимости (консультации специалистов являются самостоятельным источником дохода, они выступают как дополнительный вид деятельности, а следовательно в портфеле услуг предприятия на начальном этапе расчетов отсутствуют);

· условиями трудовых договоров с сотрудниками предприятия оговорено, что до выполнения минимально необходимого объёма работ (оборота), начисление заработка производится в размере оклада, без премий и «процентов с оборота»;

· персональные надбавки у сотрудников, а также выплаты, обусловленные районным регулированием заработной платы, отсутствуют;

· все численные значения, принятые в примере, носят условный характер; в курсовой работе они должны быть сбалансированы с текущей конъюнктурой рынка на региональных товарных рынках, рынках услуг и рынке труда.

 

Введение

 

Рынок недвижимости и оценка недвижимости развивается стремительными темпами - строятся новые административные и жилые здания и сооружения, сдаются в аренду дома и квартиры, совершается множество операций на вторичном рынке жилья.

Без чего было бы невозможно грамотное проведение вышеуказанных операций? Правильно, без независимой оценки собственности. На ней основаны операции купли и продажи, стоимость недвижимости оказывает существенное влияние на разработку стратегии управления, которая не сможет быть выработана оптимальным образом при отсутствии достоверных и актуальных сведений о стоимости недвижимого имущества.

Любой ученый-экономист, опытный инвестор или риэлтор скажет вам, что недвижимое имущество всегда было и остается самым безопасным объектом для вложений денежных средств, а также является одним из типов активов, приносящий довольно неплохой доход своему владельцу. Современные тенденции таковы, что недвижимость с каждым годом приобретает все большую стоимость, в силу экономического, политического, социального развития. Действительно, экономика не стоит на месте, каждый год появляется большое количество предприятий и организаций, открываются новые магазины и торговые центры, все больше семей отдают предпочтения приобретению собственного жилья с помощью банковского кредитования.

Привлечение независимого оценщика является уже не только соблюдением требований законодательства, но и собственным желанием владельца оцениваемого имущества. Также оценка здания может производиться по требованию суда (для раздела имущества, разрешения споров, установления доли в собственности и так далее). Услуги оценщика могут быть востребованы, когда нужен прогноз о цене недвижимости в будущем или когда решение о сделке уже принято. В первом случае оценка необходима, чтобы для оперативного принятия решения управленческого характера, во втором случае оценочная компания выступает независимой стороной между лицами, совершающими сделку, анализируя состояния дел на настоящий момент. Кроме того, каждый объект относится к какому-либо определенному классу, имеющему собственные признаки и ряд факторов, оказывающих влияние на стоимость именно этого конкретного объекта. Благодаря независимой оценке недвижимости, оценке нежилого помещения или оценке строительства, вы сможете:

·         осуществить сделку купли-продажи недвижимости, например, квартиры или дома на выгодных как для продавца, так и для покупателя условиях;

·         внести имущество или его долю в уставный капитал предприятия;

·         осуществить переоценку основных фондов предприятия;

·         застраховать недвижимое имущество;

·         оформить кредитные отношения с банком под залог недвижимого имущества;

·         оптимизировать налогообложение;

·         определить арендную плату;

·         совершить процедуру приватизации.

Таким образом, оценка недвижимости способствует не только реализации оптимальных сделок с ней, принятию эффективных решений по их проведению. На стоимость объектов недвижимости влияют большое количество факторов, таких как место, где расположен объект, этажность и высота, характеристики инфраструктуры района, год постройки и так далее.

Цель работы - на примере предприятия, создаваемого для оценки недвижимого имущества приобрести начальные навыки работы по эффективной организации производства подобных предприятий.

Для достижения поставленной цели были выполнены следующие задачи: выбран тип недвижимого имущества - жилая и коммерческая недвижимость; описан технологический процесс оценки; разработана функциональная модель производства; определено минимальное количество сотрудников; разработана макромодель производства; и т.п.

 

Основная заработная плата.

Расчетная величина основной заработной платы определяется по формуле в соответствии с данными, представленными в таблице 4.

 

ЗОкв = ЗОмес × n × кп,

 

где ЗОкв - квартальный фонд основной заработной платы;

ЗОмес - месячный фонд зарплаты в соответствии со штатным расписанием;

n - количество месяцев в рассматриваемом периоде

кп - коэффициент потерь фонда заработной платы, вызванных наличием в работе предприятия:

· неоплачиваемых потерь рабочего времени (например, болезнь сотрудников);

· вакантных штатных должностей;

· выплатой сотрудникам, временно исполняющими обязанности отсутствующих работников, сравнительно небольшого денежного вознаграждения и т.д.

Коэффициент потерь фонда заработной платы примем равным 1.

Таким образом, в рассматриваемом примере расчетный квартальный фонд основной заработной платы равен:

ЗОкв = 224500 × 3 × 1 = 673500 (руб.)

Социальный налог.

Сумма затрат предприятия, предназначаемая для выплаты социального налога, определяется по формуле:

 

СНкв = (ЗОкв + ЗДкв) × ксн

 

СНкв - величина социального налога, начисляемого предприятием на квартальный расчетный фонд заработной платы;

ксн - ставка социального налога (в рассматриваемом примере - 0.355).

Соответственно, определяем сумму затрат предприятия, предназначаемую для выплаты социального налога:

СНкв = (673500 + 61227) × 0.355 = 257154 (руб.)

Амортизация

Сумма затрат на амортизацию определяется по формуле (4)

 

Акв = (SФбi × каi) × 0.25 (4), где

 

Акв = квартальная сумма амортизационных отчислений;

i - порядковый номер балансовой единицы основных фондов;

Фбi - балансовая стоимость i-ой единицы основных фондов;

каi - годовой норматив амортизационных отчислений по группе оборудования, в которую входит i-ая единица основных фондов;

0.25 - коэффициент, соответствующий доле квартальных затрат на амортизацию в составе годовой суммы соответствующих затрат.

В рассматриваемом примере в собственности предприятия находятся несколько единиц вычислительной техники, а также оргтехники совокупной стоимостью 283000 рублей со сроком полезного пользования 8 лет. В этом случае годовой норматив амортизационных отчислений по группе составляет:

Каi = 1 / 8 = 0.125

Следовательно, квартальная сумма затрат на амортизацию на предприятии составит:

Акв = 283000 × 0.125 × 0.25 = 8844 (руб.)

Затраты на командировки

Предприятие работает исключительно на региональном рынке недвижимости, ограниченном границами одного населённого пункта, затраты на командировки отсутствуют.

В рассматриваемом примере сумму командировочных расходов принимаем равной нулю.

Затраты на услуги связи

Затраты на услуги связи принимаются исходя из плановых потребностей предприятиях в услугах связи (почтовые услуги, услуги ГТС и МТС, Internet).

Численная величина этих затрат определяется исходя из:

· имеющегося в распоряжении предприятия количества номеров телефонов, принадлежащих городской телефонной сети, а также величины абонентской платы за пользование этими телефонами;

· потребности в услугах междугородней телефонной связи, плановой продолжительности междугородних переговоров и тарифа на эти услуги;

· имеющегося в распоряжении предприятия количества мобильных телефонов, плановой продолжительности МТС-переговоров и тарифа на эти услуги;

· потребности в услугах Internet, плановых объёмов Internet-анализа и тарифа на эти услуги.

В рассматриваемом примере сумму затрат на оплату услуг связи принимаем в размере 5500 рублей (3500 рублей в месяц оплата сотовой связи, 1000 рублей internet, 1000 рублей МТС). (16 500 рублей в квартал).

Арендная плата

Ежемесячная (ежеквартальная) величина арендной платы определяется условиями соответствующих договоров аренды.

В рассматриваемом примере в состав арендованного имущества включены:

· производственное помещение;

· охрана помещения;

· уборка помещения.

Ежемесячную величину арендной платы условно принимаем в размере:

· 24 000 рублей - аренда производственного помещения;

Таким образом, квартальная сумма арендных платежей составит 72 000 рублей.

10. Затраты на содержание производственных помещений.

Затраты на содержание производственных помещений определяются исходя из фактических эксплуатационных затрат и условий аренды в случае, если производственные помещения не являются собственностью предприятия, занимающегося недвижимым имуществом.

В состав затрат на содержание производственных помещений могут быть включены:

· арендная плата за пользование производственным помещением (в случае, если эти затраты не учтены в статье «Арендная плата»);

· оплата коммунальных услуг;

· оплата услуг по уборке производственных помещений (в случае, если подобный договор заключен, и затраты не учтены по статье «Оплата услуг сторонних организаций).

В рассматриваемом примере затраты на содержание производственных помещений учтены в составе затрат на оплату арендованного имущества и оплату услуг сторонних организаций. Поэтому по статье «Затраты на содержание производственных помещений» приняты равными нулю.

Затраты на рекламу

Затраты на рекламу определяются путём разработки вспомогательной сметы затрат в соответствии с принятой на предприятии программой информационной поддержки своей деятельности. Как правило, организации, занимающиеся недвижимым имуществом, используют такие рекламные средства, как:

· реклама на радио, на телевидении, в периодических изданиях;

· сайт в Internet;

· прямая почтовая рассылка;

· наружная реклама, в том числе - оформление так называемой входной группы предприятия.

В рассматриваемом примере затраты на рекламу условно принимаем в размере 10 000 рублей в месяц (30 000 рублей в квартал).

Затраты на а/м

Так как планируется нанимать на работу водителей со своим автомобилем, то затраты на а/м, можно считать затратами на ГСМ. Примем их равными 5000 рублей в месяц.

Представительские расходы

Сумма затрат на представительские расходы определяется планом проведения соответствующих мероприятий, которых в рассматриваемом примере не предусмотрено (величина представительских расходов принята равной нулю).

Затраты на охрану труда

Затраты на охрану труда определяются фактическими условиями труда работников, а также условиями договоров оценки.

В рассматриваемом примере за безопасные условия труда сотрудников предприятия при проведении обследовательских работ отвечает заказчик, поэтому затраты по анализируемой статье приняты равными нулю.

Затраты на РКО

Для ведения РКО выберем пакет «Базисный» в банке «Нейва» Стоимость пакета 330 рублей в месяц (1000 рублей в квартал).

Прочие неучтенные затраты

Сумма прочих неучтённых затрат определяется, как правило, в размере от 5% до 10% от общей суммы затрат предприятия.

В рассматриваемом примере сумма прочих неучтённых затрат составляет 19253 рублей.

 

8. Квартальная смета затрат проектируемого предприятия

 

Таблица 6

Наименование статей затрат	Сумма затрат (руб.)
1. Основная заработная плата	673 500
2. Дополнительная заработная плата	61 227
3. Социальный налог	257 154
4. Амортизация	8 844
5. Затраты на командировки	0
6. Затраты на охрану производственных помещений	0
7. Затраты на услуги связи	16 500
8. Оплата услуг сторонних организаций	15 000
9. Арендная плата	72 000
10. Затраты на содержание производственных помещений	0
11. Затраты на материалы, МБИПИ	15 000
12. Отчисления в ремонтный фонд	4 500
13. Затраты на информационное обслуживание	1 500
14. Затраты на рекламу	30 000
15. Затраты на а/м	15 000
16. Представительские расходы	0
17. Затраты на охрану труда	0
17. Затраты на повышение квалификации сотрудников	0
18.Затраты на РКО	1 000
19.Прочие неучтённые затраты	57 811
20. Итого затрат за квартал	1 214 036

 

Для определения наименьшего оборота предприятия условно назначаем стартовую норму прибыли в размере 25%.

В этом случае минимальный ежеквартальный объём оценочных работ, выполнение которого необходимо для обеспечения «прожиточного минимума» проектируемого в курсовой работе предприятия, определяется по формуле:

 

Окв = [Скв × (кпр + 100)] / 100, где

Окв - квартальный объём оценочных работ;

Скв - сумма квартальных затрат (себестоимость работ по оценке) по предприятию;

Кпр - плановая норма прибыли.

Окв = [1 214 986 × (25 + 100) / 100 = 1 518 732 (руб.)» 1 518,7 (тыс. руб.)

В результате проведённых расчетов установлено: если проектируемое предприятие в течение квартала выполнит оценочных работ на сумму» 1070,1 тысяч рублей, то оно достигнет так называемой «точки безубыточности», при условии, что его затраты, включая заработную плату сотрудников, будут минимальными. Если предприятие сумеет довести свой квартальный оборот до 1518,7 тысяч рублей, оно может получить прибыль в размере 303,7 тысяч рублей или увеличить свои расходы сверх запланированного жесткого минимума.

 

Заключение

 

По результатам выполненной работы можно сделать следующие выводы:

Проектируемое предприятие, при максимальной загруженности, обрабатывает 36 договоров в месяц. Примем, что 1 договор оценки оплачивается в сумме 30 тыс.руб.

Общий доход (мах) = 36*30 000 = 1 080 000 (руб.)» 1080 (тыс. руб.) в месяц.

Для определения наименьшего оборота предприятия условно назначаем общий доход (мах) = 100%. Минимальные затраты, включая заработную плату сотрудников, равны 404,6 (тыс. руб.). Т.е., если проектируемое предприятие в течение квартала выполнит оценочных работ на сумму» 404,6 тысяч рублей, то оно достигнет так называемой «точки безубыточности».

/404,6» 37%

Из расчета видно, что для достижения «точки безубыточности», предприятие должно работать на 37% от своих возможностей, то есть выполнять 12 договоров в месяц, при условии, что его затраты, включая заработную плату сотрудников, будут минимальными.

 

Список использованной литературы

 

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации;

2. Вяткин В.Н. Организационное проектирование хозяйственных комплексов. - М.: Экономика, 1987;

3. Вейе Г., Деринг У. Введение в общую экономику и организацию производства. - Красноярск: Государственный университет, 1997;

4. Кожекин Г.Я., Синица Л.М. Организация производства. - Минск: ЭКОПЕРСПЕКТИВА, 1998;

5. Мильнер Б.З. Теория организаций. М. - ИНФРА-М, 1998;

6. Основы организации производства: Учебник / под ред. Н.А. Чечерина. - Самара: СГЭА, 1999;

7. Величко О.В., Цветков В.А., Церуас О.Р. Организационно-структурные формы корпоративных объединений в рыночной экономике. - М.: БУК, 1999;

8. Фахрутдинов Р.А. Организация производства. - М.: ИНФРА-М, 2000;

9. Организация производства на предприятии (фирме): Учеб. пособие / под ред. О.И. Волкова, О.В. Девяткина. - М.: ИНФРА-М, 2004;

10.Михалина Л.М. Конспект лекций по дисциплине «Организация производства на предприятиях, занимающихся недвижимым имуществом». - Челябинск: ЮУрГУ, 2005.

Содержание

 

Аннотация

. Описание объекта оценки создаваемого предприятия

. Описание технологического процесса оценки недвижимости

. Расчет трудоёмкости и времени исполнения договора оценки

. Определение необходимой численности сотрудников

. Разработка функциональной модели производства

. Разработка макромодели производства

. Расчет состава и объема материально-технических ресурсов

. Квартальная смета затрат проектируемого предприятия

Заключение

Список использованной литературы

Аннотация

 

Целью настоящего расчета является определение минимального ежеквартального (ежемесячного) оборота, выполнение которого необходимо для обеспечения «прожиточного минимума» проектируемого в курсовой работе оценочного предприятия ООО «УралИнформКонсалтинг» находящегося по адресу г. Челябинск, ул. Гагарина 51а, оф.№23 (в дальнейшем - предприятия). Дата составления расчета 04 августа 2012.г.

Граничные условия расчета:

· предприятие занимается одним видом деятельности - оценкой какого-либо типического вида недвижимости (консультации специалистов являются самостоятельным источником дохода, они выступают как дополнительный вид деятельности, а следовательно в портфеле услуг предприятия на начальном этапе расчетов отсутствуют);

· условиями трудовых договоров с сотрудниками предприятия оговорено, что до выполнения минимально необходимого объёма работ (оборота), начисление заработка производится в размере оклада, без премий и «процентов с оборота»;

· персональные надбавки у сотрудников, а также выплаты, обусловленные районным регулированием заработной платы, отсутствуют;

· все численные значения, принятые в примере, носят условный характер; в курсовой работе они должны быть сбалансированы с текущей конъюнктурой рынка на региональных товарных рынках, рынках услуг и рынке труда.

 

Введение

 

Рынок недвижимости и оценка недвижимости развивается стремительными темпами - строятся новые административные и жилые здания и сооружения, сдаются в аренду дома и квартиры, совершается множество операций на вторичном рынке жилья.

Без чего было бы невозможно грамотное проведение вышеуказанных операций? Правильно, без независимой оценки собственности. На ней основаны операции купли и продажи, стоимость недвижимости оказывает существенное влияние на разработку стратегии управления, которая не сможет быть выработана оптимальным образом при отсутствии достоверных и актуальных сведений о стоимости недвижимого имущества.

Любой ученый-экономист, опытный инвестор или риэлтор скажет вам, что недвижимое имущество всегда было и остается самым безопасным объектом для вложений денежных средств, а также является одним из типов активов, приносящий довольно неплохой доход своему владельцу. Современные тенденции таковы, что недвижимость с каждым годом приобретает все большую стоимость, в силу экономического, политического, социального развития. Действительно, экономика не стоит на месте, каждый год появляется большое количество предприятий и организаций, открываются новые магазины и торговые центры, все больше семей отдают предпочтения приобретению собственного жилья с помощью банковского кредитования.

Привлечение независимого оценщика является уже не только соблюдением требований законодательства, но и собственным желанием владельца оцениваемого имущества. Также оценка здания может производиться по требованию суда (для раздела имущества, разрешения споров, установления доли в собственности и так далее). Услуги оценщика могут быть востребованы, когда нужен прогноз о цене недвижимости в будущем или когда решение о сделке уже принято. В первом случае оценка необходима, чтобы для оперативного принятия решения управленческого характера, во втором случае оценочная компания выступает независимой стороной между лицами, совершающими сделку, анализируя состояния дел на настоящий момент. Кроме того, каждый объект относится к какому-либо определенному классу, имеющему собственные признаки и ряд факторов, оказывающих влияние на стоимость именно этого конкретного объекта. Благодаря независимой оценке недвижимости, оценке нежилого помещения или оценке строительства, вы сможете:

·         осуществить сделку купли-продажи недвижимости, например, квартиры или дома на выгодных как для продавца, так и для покупателя условиях;

·         внести имущество или его долю в уставный капитал предприятия;

·         осуществить переоценку основных фондов предприятия;

·         застраховать недвижимое имущество;

·         оформить кредитные отношения с банком под залог недвижимого имущества;

·         оптимизировать налогообложение;

·         определить арендную плату;

·         совершить процедуру приватизации.

Таким образом, оценка недвижимости способствует не только реализации оптимальных сделок с ней, принятию эффективных решений по их проведению. На стоимость объектов недвижимости влияют большое количество факторов, таких как место, где расположен объект, этажность и высота, характеристики инфраструктуры района, год постройки и так далее.

Цель работы - на примере предприятия, создаваемого для оценки недвижимого имущества приобрести начальные навыки работы по эффективной организации производства подобных предприятий.

Для достижения поставленной цели были выполнены следующие задачи: выбран тип недвижимого имущества - жилая и коммерческая недвижимость; описан технологический процесс оценки; разработана функциональная модель производства; определено минимальное количество сотрудников; разработана макромодель производства; и т.п.

 

Описание объекта оценки создаваемого предприятия

 

Объект оценки - нежилое помещения № 19 (офис), общей площадью 216,7 м ², расположенного по адресу: город Челябинск, улица Энгельса, дом 26-а.

Оценка производится с целью передачи объекта банку для погашения долга по кредиту.

Базой оценки выступает рыночная стоимость, под которой понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Оценка включает в себя, осмотр объекта недвижимости, установление его качественных и количественных характеристик, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, исследование рынка офисной недвижимости, проведение расчетов по стандартным методам оценки.

Оцениваемый объект представляет собой систему офисных встроенных помещений, расположенных на первом и в цокольном этажах 13-этажного жилого дома (с административными помещениями на двух первых этажах). Ранее помещение использовалось как офис фирмы, продающей торговое оборудование. На первом этаже размещались кабинеты сотрудников и «переговорная», в цокольном этаже - кабинеты и демонстрационный зал.

Помещение имеет два отдельных входа с улицы, с первого этажа в офисную часть, и с цокольного этажа в демонстрационный зал. Цокольный и первый этаж помещения связаны друг с другом внутренним лестничным маршем. В офисе сделан хороший ремонт, с применением элементов дизайнерского решения, внутреннее пространство разделено на кабинеты в основном с применением стеклянных перегородок из закаленного стекла.

Элитный жилой дом, в котором расположено оцениваемое помещение, находится на второй линии домов, в 50 м от перекрестка двух основных транспортных магистралей города - пр. Ленина и ул. Энгельса. От рассматриваемого офисного помещения до ближайших остановок общественного транспорта по проспекту Ленина - 100 м., по улице Энгельса - 100 м. По этим улицам проложено большое количество маршрутов общественного транспорта, соединяющих центр города с другими административными районами.

Удаленность от центра города: до площади Революции - 1,0 км.

Инфраструктура: ближайшее окружение составляют 14-ти и 5-ти этажные жилые дома, Банк «Снежинский», филиал «Райффайзенбанка», продуктовый магазин «Проспект», ресторан «Уральские пельмени» и др. известные в городе магазины и коммерческие объекты социальной направленности.

Степень застройки: Высокая.

Темпы развития: Высокие.

Оценка рыночной стоимости объектов оценки производится исходя из наиболее эффективного способа их использования, под которым, согласно Международным стандартам оценки, понимается «вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость имущества будет максимальной.

Принимая во внимание основные характеристики объекта оценки, а именно местоположение в центре города, недалеко от главной магистральной улицы Центрального района - пр. Ленина, принадлежность к недвижимости офисного типа, а также его этажное расположение, будем считать, что текущее использование объекта в качестве офисного помещения соответствует наиболее эффективному.

Определение рыночной стоимости объекта будет произведено двумя методами: методом сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода, и методом капитализации в рамках доходного подхода.

Затратный подход, который основан на оценке затрат на создание нового аналогичного имущества (в частности на строительство жилого здания) и оценке накопленного износа, для оценки рыночной стоимости объекта оценки не использовался, поскольку при приобретении встроенных помещений у покупателя нет альтернативы строительства подобных объектов.