Цена земли и арендная плата за землю

 

Как следует из предыдущего материала, на рынке земли используется ряд очень тесно связанных между собой понятий — рента, цена земли и арендная плата. Хотя эти понятия очень близки друг другу, их не надо смешивать. Напротив, теперь, после анализа целого ряда особенностей рынка земли, необходимо четко разграничить данные понятия. Прежде всего, остановимся на соотношении понятий ренты и цены земли.

Главное, что отличает ренту и цену земли, это то, что рента означает лишь оплату «услуг земли», в то время как цена земли представляет собой плату владельцу земельного участка за то, что он передает другому владельцу право собственности на этот участок.

Так как при надлежащем уходе и обработке земля может бесконечно долго обеспечивать любому владельцу ежегодный доход в виде ренты, то землю обычно рассматривают как одну из разновидностей так называемых бессрочных активов. При продаже таких активов, как известно, их владельцы фактически передают покупателям возможность получать в будущем бесконечно долго доход от продаваемой собственности. Соответственно, цена на такие активы должна компенсировать их бывшим владельцам всю сумму утрачиваемых ими доходов. Вместе с тем, поскольку доходы от последующего использования земли будут получены лишь в будущем, то их суммирование производится не по номинальным величинам будущих доходов, а на основе уже известного нам принципа дисконтирования, т. е. по формуле:

,

 

где Р — цена реализуемого бессрочного актива;

    R_j — ожидаемый ежегодный доход от этого актива;

    i — текущая рыночная ставка процента;

    j — количество лет, в течение которых предполагается получение доходов.

Поскольку в случае бессрочного актива величина 1 / (1 + i)^j становится с возрастанием j все меньшей и меньшей, и значения дополнительных доходов постепенно приближаются к нулю, то цена бессрочного актива может быть определена по упрощенной формуле:

 

,

 

где R — ожидаемый ежегодный доход;

    i — рыночная ставка процента.

Если в числителе последней формулы ежегодный ожидаемый доход представить в виде земельной ренты (R_L), то цену земли можно определить как

.

Если, например, ежегодная рента с какого-то участка земли ожидается в размере 2000 долларов, то при 10% годовых цена данного участка составит:

.

 

Ясно, что в случае, например, снижения процентной ставки, цена земли возрастет. Если процентная ставка в данной экономике составит всего 5% годовых, то цена данного участка удвоится:

 

 

Арендная плата с участка, как уже отмечалось, может превышать размер земельной ренты, если на данном участке имеются различные сооружения, постройки, оборудование, передаваемые в аренду вместе с землей. Так как эти сооружения и оборудование надо обновлять, то в арендную плату могут входить амортизационные отчисления, связанные с использованием данных активов. В то же время, использование таких активов может давать определенный доход (доход на капитальные вложения), и, соответственно, собственник земли должен иметь право на получение дохода от своих вложений. Рента с сооружений на земле будет в этом случае взиматься в дополнение к земельной ренте.

 

Вопросы для самоконтроля

1. Какие виды ренты выделяются в экономике?

2. Какую роль играет природная рента в экономике современной России?

3. Что такое дифференциальная рента? Чем она отличается от абсолютной ренты?

4. Как определяется цена земли?