Объем информации о юридических лицах, их органах, представителях физических и юридических лиц

 

Правоспособность юридического лица нотариус устанавливает на основании информации, содержащейся в учредительных документах юридического лица и Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц – предпринимателей. Специальная правоспособность юридического лица при удостоверении сделок, предмет которых связан с лицензируемыми видами деятельности, деятельностью, в связи с которой обязательно членство в саморегулируемой организации, устанавливается нотариусом в объеме, определяемом соответствующей лицензией или свидетельством саморегулируемой организации о допуске юридического лица к определенным видам деятельности.

Информацию о наименовании органа юридического лица, действующего без доверенности от имени юридического лица, и порядке его формирования нотариус устанавливает на основании учредительных документов юридического лица, договора с управляющей организацией или управляющим, документа (протокола, решения) о назначении лица на соответствующую должность, судебного акта о назначении арбитражного управляющего, иного документа о наделении лица полномочиями представителя, и сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц - предпринимателей, за исключением случаев подтверждения полномочий органа юридического лица для внесения сведений о нем в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц – предпринимателей.

При наличии у нотариуса сомнений относительно предоставленных документов, он может истребовать дополнительные сведения или документы от этого юридического лица, государственного регистратора, налоговых органов, других органов, учреждений и физических лиц. Информация о юридическом лице и его органе, действующем без доверенности, фиксируется в реестре регистрации нотариальных действий в порядке, установленном Минюстом ДНР.

Полномочия представителя, при совершении нотариальных действий, нотариус устанавливает на основании:

- нотариально удостоверенной доверенности;

- договора, если это следует из его содержания;

- решения собрания.

При совершении нотариальных действий с участием уполномоченного представителя нотариус устанавливает его личность, проверяет его дееспособность и объем предоставленных ему полномочий, а также выясняет наличие оснований для прекращения представительства по доверенности (отмене доверенности) путем истребования соответствующего заявления. Нотариус получает информацию о действительности нотариально удостоверенной доверенности, отмене нотариально удостоверенной доверенности по сведениям, содержащимся в Реестре доверенностей ЕИСН и, при необходимости, других реестрах, находящихся в открытом доступе.

По результатам проверки действительности доверенности нотариусом изготавливается подтверждение (извлечение) из Реестра доверенностей ЕИСН и, при необходимости, других реестров, находящихся в открытом доступе. Указанное подтверждение (извлечение) прилагается к экземпляру нотариально оформляемого документа, который остается в делах нотариуса, либо информация о соответствующей проверке фиксируется нотариусом на экземпляре нотариально оформляемого документа, который остается в его делах.

При наличии сомнений относительно объема полномочий уполномоченного представителя, а также его гражданской дееспособности нотариус имеет право сделать запрос соответствующему физическому или юридическому лицу, от имени которого действует представитель. Информация о представителе фиксируется в реестре регистрации нотариальных действий в порядке, установленном Минюстом ДНР.

Нотариус истребует от физических и юридических лиц сведения и документы, необходимые для совершения нотариальных действий. Такие сведения и документы должны быть поданы в срок, определенный нотариусом. Этот срок не может превышать одного месяца, если иное не установлено законодательством. Непредоставление сведений и документов по требованию нотариуса является основанием для отложения, приостановления совершения нотариального действия или отказа в его совершении в соответствии со статьями 48, 57 Закона «О нотариате».

Документы, на основании которых совершено нотариальное действие, и документы или копии (выписки) из них, необходимые для совершения нотариального действия, обязательно приобщаются к экземпляру сделки и остаются в делах нотариуса. Оригиналы документов (например, соответствующие свидетельства о факте государственной регистрации актов гражданского состояния – о рождении, браке, смерти, учредительные документы юридического лица) возвращаются лицам, которые их подали, а у нотариуса остаются их копии или выписки из таких документов.

Документы, по которым установлена личность заявителя или уполномоченного представителя, возвращаются лицам, которые их подали. В реестре регистрации нотариальных действий записываются название документа, серия, номер, дата выдачи и наименование органа, выдавшего его. При удостоверении сделок, выдаче свидетельств или оформлении других документов, экземпляры которых остаются в делах нотариуса, копия (выписка) документа, удостоверяющего личность, в котором отражены все заполненные страницы, касающиеся реквизитов предоставленного документа, его действительности и имеющие значение для совершенного нотариального действия, приобщается к делам нотариуса.

В делах нотариуса остаются копии:

- документов, которые подтверждают право собственности физических или юридических лиц на недвижимое имущество, в том числе земельный участок – если удостоверяются договоры залога (ипотеки), аренды или найма (ссуды), отчуждения собственником (собственниками) части принадлежащего ему (им) имущества, а также, если участники общей долевой собственности имеют один общий правоустанавливающий документ на упомянутое имущество и один из них отчуждает принадлежащую ему долю (или доли от доли); договоры об определении или изменении размера долей в общей долевой собственности; договоры о порядке владения и пользования имуществом. При удостоверении договоров об отчуждении доли (или доли от доли) имущества или выдачи свидетельств о праве на наследство на правоустанавливающих документах, которые возвращаются отчуждателям (сособственникам), делается отметка о переходе права собственности на отчуждаемую долю (или долю от доли) имущества к приобретателю или наследнику, проставляются дата, подпись нотариуса и его печать. Например: «Мною, Ивановым И. И., нотариусом Донецкого городского нотариального округа, 20 февраля 2019 года под реестровым № 245 удостоверен договор купли-продажи 1/2 части этой квартиры от имени Петрова К. Ф. на имя Писаренко В. Д.». В случае возврата оригиналов указанных документов нотариусом делается отметка на экземплярах соответствующих сделок, на заявлениях о выдаче свидетельств о праве на наследство и свидетельств о праве собственности или на других документах, которые приобщаются к нотариально оформленным документам и остаются в делах нотариуса. Отметка должна содержать название документа, кем, когда, по какому номеру и на чье имя он выдан, и подписываться нотариусом;

- сертификатов о праве на земельную долю (пай) – при выдаче свидетельства о праве на наследство;

- свидетельств о регистрации транспортных средств, технических паспортов на транспортные средства, другие самоходные машины и механизмы – при удостоверении договоров об их отчуждении, залоге, аренде, ссуде, при выдаче свидетельства о праве на наследство.

При совершении нотариальных действий имущественного характера нотариусом в текстах сделок указывается код налогоплательщика: для физических лиц – регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика – физического лица (далее – налоговый номер) или серия и номер паспорта (для физических лиц, которые из-за своих религиозных убеждений отказались от принятия налогового номера и уведомили об этом соответствующий территориальный орган доходов и сборов и имеют справку (отметку в паспорте) о праве осуществлять любые платежи по серии и номеру паспорта); для юридических лиц – идентификационный код из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц – предпринимателей.

В подтверждение наличия номера (кода) нотариусу предоставляется соответствующий документ, копия которого приобщается к экземпляру сделки, остающемуся в делах нотариуса. Если лицо, из-за своих религиозных убеждений отказалось от принятия налогового номера и сообщило об этом в соответствующий территориальный орган доходов и сборов, нотариус проверяет этот факт по отметке в его паспорте о наличии права осуществлять любые платежи по серии и номеру паспорта или справке о наличии права осуществлять любые платежи по серии и номеру паспорта.

Нотариусы не принимают для совершения нотариальных действий документы, не соответствующие требованиям, установленным нормами действующего законодательства, или содержащие сведения, порочащие честь, достоинство и деловую репутацию физического лица или деловую репутацию юридического лица.

Дописки, зачеркнутые слова и иные исправления, которые содержатся в документах, предоставляемых для совершения нотариальных действий, должны быть скреплены подписью соответствующего должностного лица и печатью учреждения, предприятия или организации или лица, выдавшего документ. При этом исправления должны быть сделаны таким образом, чтобы можно было прочитать как исправленное, так и ошибочно написанное, а затем исправленное или зачеркнутое.

Нотариус проверяет подлинность каждого листа документа, который изложен на бланках единого образца для совершения нотариальных действий (далее – нотариальный бланк) и подается для совершения нотариальных действий, с помощью Реестра бланков единого образца для совершения нотариальных действий ЕИСН и, при необходимости, других реестров, находящихся в открытом доступе.

 

 

4. Объем информации, необходимой для удостоверения сделок, в том числе об отчуждении, залоге имущества

Сделки по отчуждению и залогу имущества, право собственности на которое подлежит государственной регистрации, удостоверяются при условии предоставления документов, подтверждающих право собственности (доверительной собственности) на отчуждаемое или закладываемое имущество и, в предусмотренных законодательством случаях, документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на это имущество у лиц, которые его отчуждают, в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Право собственности на жилой дом, квартиру, дачу, садовый дом, гараж, другие здания и сооружения, которые отчуждаются, может быть подтверждено, в частности, одним из таких документов или их дубликатов: нотариально удостоверенным договором купли-продажи; пожертвования; пожизненного содержания; ренты; дарения; мены; наследственным договором; свидетельством о праве собственности на объекты недвижимого имущества; свидетельством о праве на наследство; свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; договором о разделе наследственного имущества; договором о прекращении права на содержание при условии приобретения права на недвижимое имущество; договором о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество; договором о выделении доли в натуре (раздел); ипотечным договором, договором об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условиями таких договоров (такого договора) предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки; решением суда; договором купли-продажи, зарегистрированным на бирже, заключенным в соответствии с требованиями законодательства, при наличии отметки на нем о регистрации соответствующих прав и т. п.

Право доверительной собственности подтверждается договором управления имуществом. Право собственности на земельный участок подтверждается документами, оформленными в соответствии с требованиями законодательства. Кроме правоустанавливающего документа на жилой дом, квартиру усадьбу и другое недвижимое имущество, если оно подлежит государственной регистрации, приобщается извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. В случае если предоставленные документы не содержат всех предусмотренных законодательством сведений или в таких документах содержится противоречивая информация, нотариус запрашивает от соответствующих субъектов (органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций, которые выдавали такие документы) информацию (справки, копии документов и т.п.), необходимую для совершения нотариального действия и/или проведения государственной регистрации прав и их обременений.

Если из предоставленных нотариусу документов следует, что жилой дом, здание, сооружение и т.д. построены (или строятся) на земельном участке, не отведенном для этой цели, нотариус отказывает в удостоверении договора отчуждения жилого дома и другого недвижимого имущества.

С целью проверки отсутствия прав малолетних и/или несовершеннолетних детей, недееспособных или ограничено дееспособных лиц, которые имеют право пользования недвижимым имуществом (его частью), являющегося предметом договора отчуждения, нотариус требует предоставления ему справки о составе семьи, которая выдается жилищно-эксплуатационной организацией, правлением жилищно-строительного кооператива, объединением совладельцев многоквартирных домов, управляющей компанией, соответствующим органом местного самоуправления (местной администрацией), к компетенции которых законодательством отнесено предоставление указанной информации, органами Миграционной службы МВД ДНР или другим компетентным органом.

В случае выявления из предоставленных отчуждателем документов, что право собственности или право пользования отчуждаемым жилым домом, квартирой, комнатой или их частью имеют малолетние или несовершеннолетние дети или недееспособные или ограниченно дееспособные лица, нотариус должен истребовать у отчуждателя разрешение органа, осуществляющего функции опеки и попечительства, на совершение такой сделки в установленной законодательством форме.

В случае выявления из предоставленных отчуждателем документов наличие у отчуждателя малолетних или несовершеннолетних детей, нотариус должен истребовать у отчуждателя информацию о месте их проживания. При удостоверении сделки, направленной на приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, существенными условиями соответствующего договора являются кадастровый номер и площадь земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты. Нотариус также разъясняет сторонам нормы гражданского и земельного законодательства относительно перехода права собственности или права пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, о чем фиксируется в тексте договора.

Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.

В случае приобретения права собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), расположенный на землях государственной или муниципальной собственности, находящихся в пользовании другого лица, и необходимости разделения земельного участка, площадь формируемого земельного участка не может быть меньше, чем максимальный размер земельного участка соответствующего целевого назначения, определенного земельным законодательством (кроме случаев, если размер земельного участка, на котором расположен дом, меньше).

В случае удостоверения сделки, направленной на отчуждение земельного участка, нотариус истребует информационную справку о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество и их ограничениях (обременениях) для совершения соответствующей нотариальной сделки (нотариального действия). Также нотариус проверяет отсутствие (наличие) ограничений (обременений) такого земельного участка путем истребования извлечения из Государственного земельного кадастра о земельном участке. Переход права собственности на земельный участок не прекращает установленного ограничения (обременения). Об установленном ограничении (обременении) и его содержании нотариус делает отметку в тексте договора.

При удостоверении сделок, в установленных законодательством случаях, нотариус удостоверяет сделку при наличии документа об оценочной стоимости имущества, являющегося предметом сделки, определенной субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом Донецкой Народной Республики «Об оценочной деятельности». Информация о стоимости имущества, установленная на основании документа об оценочной стоимости имущества фиксируется в виде копии (выписки) такого документа, позволяющей установить субъекта оценочной деятельности, предмет оценки и стоимость имущества, и приобщается к экземпляру сделки, хранящемуся в делах нотариуса.

Сделка об отчуждении имущества, обремененного долгом, при наличии запрещения отчуждения, удостоверяется лишь в случае согласия кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя. Передача в ипотеку объектов незавершенного строительства осуществляется путем передачи в ипотеку прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, объектов незавершенного строительства и имущественных прав на них. Обременения объекта незавершенного строительства ипотекой подлежат государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

После завершения строительства здание (сооружение), жилой дом или жилая квартира остается предметом ипотеки, согласно ипотечному договору.

 

Сделки об отчуждении или залоге (ипотеке) имущества, переданного по договору управления, удостоверяются нотариусом при наличии письменного согласия учредителя управления. Подлинность подписи на заявлении учредителя управления о согласии на заключение таких сделок должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

В установленных законодательством случаях нотариус удостоверяет сделку, предусматривающую переход права собственности на объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства, при наличии документа об уплате в бюджет подоходного налога, исчисленного из цены, указанной в сделке, но не ниже оценочной стоимости такого недвижимого имущества, определенной субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности».

При подготовке к удостоверению сделок об отчуждении или залоге недвижимого имущества нотариусом проверяется отсутствие запрещения отчуждения или ареста имущества по данным Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. При подготовке к удостоверению сделок об отчуждении или залоге движимого имущества нотариусом проверяется отсутствие ограничений (обременений) имущества по данным соответствующих электронных реестров в порядке, установленном законодательством.

Договоры об отчуждении или залоге недвижимого и движимого имущества удостоверяются нотариусом после проверки отсутствия налогового залога в соответствующих реестрах. Договоры об отчуждении имущества (имущественных прав) налогоплательщиком, активы которого находятся в налоговом залоге, удостоверяются при условии письменного согласия соответствующего налогового органа. При заключении указанных договоров нотариус проверяет отсутствие обременения недвижимого имущества ипотекой по данным Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. При наличии обременения ипотекой на заключение вышеуказанных договоров требуется согласие ипотекодержателя, если это не запрещено ипотечным договором.

Если решением суда или договором об удовлетворении требований ипотекодержателя предусмотрено право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому лицу – покупателю, удостоверение таких договоров осуществляется по общим правилам удостоверения договоров отчуждения. Для удостоверения такого договора ипотекодержатель обязан за тридцать дней до заключения договора купли-продажи письменно сообщить ипотекодателю и всем лицам, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, о своем намерении заключить такой договор. Ипотекодержатель должен документально подтвердить нотариусу, что он сообщил лицам, имеющим зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, согласно извлечению из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

Лица, которые выразили желание приобрести предмет ипотеки (отказаться от права покупки), должны в тридцатидневный срок со дня получения уведомления о намерении продажи письменно уведомить ипотекодержателя или нотариуса о своем намерении. Лицо приобретает преимущественное право на приобретение предмета ипотеки у ипотекодержателя со дня получения ипотекодержателем сообщения о согласии на покупку предмета ипотеки.

Если в установленный срок ответ на сообщения от лиц, имеющих право преимущественной покупки предмета ипотеки, не поступил, нотариус вправе удостоверить договор купли-продажи предмета ипотеки любому другому лицу на усмотрение ипотекодержателя.

Если лицо, выразившее согласие приобрести предмет ипотеки, уклоняется или по другим причинам не совершает действий по заключению договора купли-продажи предмета ипотеки с ипотекодержателем в течение пяти дней после окончания тридцатидневного срока, установленного для предоставления такого согласия, оно теряет право на приобретение предмета ипотеки. Это право переходит к другим лицам, которые выразили намерение приобрести предмет ипотеки, согласно приоритету их прав и требований.

Если сообщений о согласии на приобретение предмета ипотеки поступило несколько, право на приобретение предмета ипотеки у ипотекодержателя принадлежит лицу, имеющему высший приоритет своих зарегистрированных прав или требований.

Нотариус имеет право удостоверить договор купли-продажи предмета ипотеки другому лицу при наличии сведений о том, что другие лица, имеющие зарегистрированные в установленном законодательством порядке права или требования на предмет ипотеки, отказались получить отправленные в их адрес уведомления о намерении продать предмет ипотеки. Об этом обстоятельстве должна свидетельствовать сделанная на обратном сообщении отметка органа связи.

Договор купли-продажи предмета ипотеки постороннему лицу может быть удостоверен также в случае, если адреса других лиц, имеющих зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, неизвестны. В подтверждение этого факта должен быть предоставлен документ соответствующего компетентного органа (отдела адресно-справочной работы (ОАСР) Миграционной службы МВД ДНР или территориального подразделения Миграционной службы МВД ДНР).

Цена продажи предмета ипотеки должна быть установлена по соглашению между ипотекодержателем и ипотекодателем. В случае если согласие относительно цены продажи предмета ипотеки не достигнуто, то продажа осуществляется по цене, не ниже установленной независимой оценкой, что подтверждается соответствующим документом об оценочной стоимости предмета ипотеки, определенной субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности».

Основанием для прекращения ипотеки и снятия запрещения отчуждения предмета ипотеки в случае заключения договора купли-продажи является заявление ипотекодержателя. Договор купли-продажи предмета ипотеки является правовым основанием для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, которое было предметом ипотеки.

При удостоверении договора об отчуждении земельного участка как самостоятельного объекта гражданских правоотношений, нотариус истребует извлечение из Государственного земельного кадастра о земельном участке, а также информационную справку о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество и их ограничениях (обременениях) для совершения соответствующей сделки (нотариального действия). Информация об ограничениях в использовании земельного участка указывается нотариусом в тексте договора.

При удостоверении договора выкупа земельного участка (в случае отсутствия на нем жилого дома, сооружения и другого недвижимого имущества, насаждений), находящегося в частной собственности, для общественных потребностей, нотариус требует предоставления соответствующего решения органов государственной власти или органов местного самоуправления. При удостоверении такого договора нотариус разъясняет владельцу нормы статей гражданского и земельного законодательств, о чем делается отметка в тексте договора. Нотариус также истребует документ об отсутствии строений, если целевое назначение земельного участка - для строительства.

Для удостоверения договора о передаче права собственности на земельный участок в пользу органа государственной власти или органа местного самоуправления нотариусу подаются также заявление владельца земельного участка и решения органов местного самоуправления или органов исполнительной власти о согласии на получение права собственности на такой земельный участок.

В случае если собственник земельного участка, расположенного внутри единого массива, который используется совместно собственниками земельных участков или другими лицами для ведения товарного сельскохозяйственного производства, изъявляет желание использовать принадлежащий ему земельный участок самостоятельно, он может обменять его на другой земельный участок на границе этого или другого массива. Обмен земельными участками осуществляется с согласия их собственников в соответствии с законодательством и удостоверяется нотариально.

Договор отчуждения объекта незавершенного строительства может быть заключен при условии, что право собственности на него зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. При удостоверении договора об отчуждении объекта незавершенного строительства нотариусу подается извлечение о государственной регистрации прав, выданный органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, вместе с документом, на основании которого проводится строительство (разрешение на выполнение строительных работ, декларация о начале выполнения строительных работ, строительный паспорт и т.д.), и документ, подтверждающий право на земельный участок.

В договоре об отчуждении объекта незавершенного строительства его характеристика приводится на основе информации, указанной в извлечении из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Удостоверение договоров об отчуждении объектов незавершенного строительства осуществляется нотариусом с соблюдением общих требований законодательства, применяемого при отчуждении недвижимого имущества. В случае перехода права собственности на земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект незавершенного строительства, содержание договора отчуждения должно излагаться с соблюдением соответствующих норм действующего законодательства, а для удостоверения сделки нотариусу также подаются документы, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта.

Сторонами договора залога (залогодателем и залогодержателем) могут быть физические и юридические лица. Залогодателем при залоге имущества может быть его владелец (сам должник или третье лицо – имущественный поручитель), который имеет право отчуждать заложенное имущество на основаниях, предусмотренных законом, а также лицо, которому владелец в установленном порядке передал имущество и право залога на это имущество. Залогодержателем земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них (аренды, эмфитевзиса) могут быть только банки.

При удостоверении договора залога/ипотечного договора нотариус должен установить, относится ли предмет залога к имуществу, которое может передаваться в обеспечение исполнения обязательства. Предметом залога может быть любое имущество (в частности вещь, ценные бумаги, имущественные права), которое может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание, в том числе имущество, которое залогодатель приобретет после возникновения залога (будущий урожай, приплод скота и т.п.).

Объект незавершенного строительства может быть передан в ипотеку после государственной регистрации права собственности. Предметом ипотечного договора могут быть право аренды земельного участка, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций). Предметом ипотеки может быть право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества.

Договором залога/ипотечным договором может быть установлено, что право залога на вещь, которая является предметом залога, не распространяется на ее принадлежность. Оценка имущества проводится в случаях, установленных законодательством, международными соглашениями Донецкой Народной Республики, на основании договора, а также по требованию одной из сторон соглашения и по согласию сторон.

Ипотечные договоры о правах на земельные участки: право аренды земельного участка, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) – удостоверяются нотариусом после ознакомления с документами, подтверждающими эти права (договоры аренды, эмфитевзиса, суперфиция). Ипотечные договоры, предметом ипотеки по которым является недвижимость, которая принадлежит третьим лицам и станет собственностью ипотекодателя после заключения такого договора, удостоверяются с соблюдением общих правил. Нотариусу также должны быть предоставлены документы, подтверждающие возникновение правоотношений ипотекодателя и третьего лица.

Договоры о последующем залоге уже заложенного имущества могут удостоверяться при наличии согласия предыдущих залогодержателей, если иное не предусмотрено законодательством и предшествующими договорами залога. Удостоверение договоров залога и ипотечных договоров осуществляется при отсутствии налогового залога, который проверяется нотариусом по данным соответствующего реестра.

Передача в залог/ипотеку имущества, находящегося в налоговом залоге, осуществляется с письменного согласия соответствующего налогового органа и с соблюдением требований законодательства. Удостоверение договора залога/ипотечного договора в отношении имущества (имущественных прав), находящегося под арестом, не допускается. Договор залога/ипотечный договор и договор, который обуславливает основное обязательство (кредитный договор, договоры займа, купли-продажи, лизинга и т.п.), могут быть оформлены и нотариально удостоверены в виде одного документа. Такой документ по форме и содержанию должен соответствовать требованиям, установленным законодательством для основного обязательства.

Здание (сооружение), включая объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, принадлежащем ипотекодателю на праве собственности, передается в ипотеку вместе с земельным участком, на котором оно расположено. Если в ипотеку передается земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), включая объекты незавершенного строительства, принадлежащие ипотекодателю на праве собственности, такой земельный участок подлежит передаче в ипотеку вместе с этими зданиями (сооружениями).

Ипотечный договор, предметом ипотеки по которому являются имущественные права на недвижимость, строительство которого не завершено, удостоверяется нотариусом на основании документов, подтверждающих наличие этих имущественных прав. Ипотекодателем по такому ипотечному договору может быть застройщик – лицо, которое организует строительство недвижимости для собственных нужд или для передачи его в собственность другим лицам, или лицу, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения строительства. При удостоверении таких договоров нотариус разъясняет ипотекодержателю его обязанность по окончании строительства зарегистрировать в установленном законом порядке обременение прав владельца на построенную недвижимость.

В случае изменения в процессе строительства характеристик недвижимости, являющейся предметом ипотеки (изменение площади недвижимости, изменение планировки помещений и т.п.), нотариус на основании документа, подтверждающего право собственности на недвижимость, обязан сделать отметку на экземпляре ипотечного договора, принадлежащего ипотекодержателю. При этом нотариус не имеет права требовать дополнительных документов и согласия ипотекодателя.

Имущество, находящееся в общей собственности, может быть передано в залог только с согласия всех совладельцев. Согласие на передачу имущества в залог должно быть нотариально оформленным. Передача в залог/ипотеку целого объекта, принадлежащего нескольким совладельцам, которые указаны в правоустанавливающем документе, осуществляется при условии подписания договора залога/ипотеки всеми участниками общей собственности, выступающими как имущественные поручители залогодателя. Передача в залог/ипотеку целого объекта, право в общей собственности на который принадлежит нескольким лицам, но не все указаны в правоустанавливающем документе, осуществляется при наличии согласия всех остальных участников общей собственности. Подлинность подписи на заявлении, которым дается согласие на передачу имущества в ипотеку, свидетельствуется в нотариальном порядке.

Имущество, находящееся в общей долевой собственности (доли, паи), может быть самостоятельным предметом залога при условии выделения его в натуре (земельного участка – на местности) и, в случае если это предусмотрено законом, регистрации права собственности на выделенную долю как на отдельный объект недвижимости.

Одновременно с удостоверением договора об ипотеке нотариус, если это предусмотрено договором, по заявлению ипотекодержателя налагает запрещение на отчуждение предмета ипотеки. Текст договора залога/ипотечного договора должен соответствовать общим требованиям, установленным законодательством.

В случае договоренности о переходе к ипотекодержателю права собственности на переданное в ипотеку недвижимое имущество, нотариус разъясняет сторонам, что права и требования других лиц на это недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном законом порядке, остаются действительными. В случае предоставления нотариусу соглашения о внесении изменений в основной договор, ссылки на него отображаются в тексте договора о внесении изменений и/или дополнений к договору залога (ипотечного договора). Изменения и дополнения к ипотечному договору подлежат нотариальному удостоверению. Соглашение о внесении изменений и дополнений в другие договоры залога совершается с соблюдением требований гражданского законодательства.