Состояниеи развитие рынка недвижимости.

Не секрет, что кризис уже отразился на рынке коммерческой недвижимости, но жители нашей республики пока не осознали его масштабов и даже отдаленно не представляют себе, что их ждет в ближайшие полгода-год, а возможно и несколько лет. Рынок коммерческой недвижимости, в отличие от жилого фонда, менее подвержен различным колебаниям. А все потому, что инвестиции, вкладываемые в деловую недвижимость, более прогнозируемы и достаточно стабильны. Кроме того, коммерческая недвижимость в меньшей степени зависит от эмоций: все решения взвешены и принимаются только на основе анализа рынка. Тем не менее негативные результаты уже есть. В чем это выражается? В первую очередь специалисты рынка говорят о снижении платежеспособности потенциальных покупателейb арендаторов и о кризисе ликвидности. На рынке коммерческой недвижимости воцарилось затишье. Покупатели,а так же,арендаторы выжидают, когда снизится цена, а собственники надеются, что, может быть, все образуется и радикального снижения цен не произойдет. Тем не менее жизнь не стоит на месте, люди не могут просто бросить бизнес и прекратить существование своего предприятия. Поэтому они на время приостановили планы по расширению деятельности и находятся в ожидании того момента, когда ситуация начнет меняться. Но, несмотря ни на что сделки по-прежнему проводятся как по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости, так и по сдаче их в аренду. Причем аренда, естественно, преобладает. Помещения до 40-50 квадратных метров по назначению подходящие под офисы, парикмахерские, салоны красоты, массажные салоны, а также складская недвижимость – это то, что востребовано сейчас на рынке коммерческой недвижимости. Словом то, что требуется людям по алгоритму их дальнейшего развития, то они и покупают или берут в аренду. Снижение спроса на торговую недвижимость мотивированно тем, что предприниматели предпочитают сосредоточиться в торговых комплексах с высокой проходимостью. Если раньше объекты коммерческой недвижимости на первых этажах строящихся домов выставлялись на продажу, то теперь большинство застройщиков предпочитает сдавать их в аренду. Тем самым они сохраняют за собой объект коммерческой недвижимости и получают прибыль. В принципе это очень грамотный подход. Потому что на неспокойном рынке это самая правильная позиция: не продавать, а сохранять, и у кого есть возможность, наоборот, даже приобретать. В лучшие моменты деловой активности на рынке коммерческой недвижимости преобладала покупка-продажа. Потом ситуация выровнялась: было 50 % аренды и 50 % — покупки. Сейчас маятник качнулся в сторону аренды помещений. Кроме того в сложившейся ситуации велика вероятность того, что цена может упасть еще ниже. В том числе и в связи с проблемами, связанными с банковским сектором, т.к. многие объекты были приобретены на кредитные средства и собственники, стремясь к исполнению своих обязательств перед банками, зачастую бывают просто вынуждены быстро реализовать такие объекты недвижимости. С другой стороны, прогнозируемого в конце 2008года резкого падения цен на недвижимость за последнее время не наблюдается. И даже наоборот, в мегаполисах прослеживается тенденция к росту цен, которую мотивируют ростом валютного курса. Сейчас Правительство России предпринимает определенные шаги, направленные на стабилизацию основных рынков страны. Поэтому есть надежда, что кризис в нашей стране углубляться катастрофически не будет. Сейчас идет мощная поддержка банков, и,следует надеяться, что они приспособятся к этой ситуации, будут нормально работать, и деловая активность если не вырастет, то по крайней мере останется на сегодняшнем уровне. Кризис, явление неприятное. Это объективный процесс и надо просто быть к нему готовыми. Более того, многие люди именно в кризисные моменты становиться еще богаче, а свой бизнес делают еще эффективным и успешным.. На мой взгляд следует вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, так как на сегодняшний день в любом случае она является самым ликвидным и самым востребованным средством вложения в будущее и сохранения капитала. Одним из последствий кризиса, на наш взгляд, является потеря в настоящее время ценовых ориентиров в экономике, что в свою очередь является губительным, в первую очередь для реального сектора, включая и рынки недвижимости. Отсутствие ценовых ориентиров резко увеличивает неопределенность в банковской сфере в отношении заемщиков, что практически лишает возможности проводить нормальную кредитную политику. Отсутствие ценовых ориентиров создает всеобщее недоверие и панику, останавливается инвестиционный процесс, следствием является безработица, социальная напряженность. В данной ситуации целесообразно прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков, которые благодаря существующим методикам могут определить рыночную стоимость имущества адекватно сложившейся ситуации. Оценка давно завоевала славу одного из эффективных рычагов экономики. Поле ее применения огромно: страхование имущества, сделки купли-продажи, выдача кредитов и судебные споры. Тут без независимого оценщика никак не обойтись. Он должен вызывать доверие и заказчика его услуг, и оппонента последнего, ведь обоим нужно выявить реальную стоимость имущества.[10]

Спрос на коммерческую недвижимость падает и влечет за собой снижение стоимости. Особенно сильно подешевела торговая недвижимость учитывая показатели последних месяцев. Такие данные приводит Сеть Агентств Недвижимости "ЭКСПЕРТ". Сейчас большинство девелоперских проектов приостановлено. Те, которые продолжают реализовывать, - настолько небольших масштабов, что даже не сравнить с докризисными объемами. Арендные ставки снижены уже на 20-30% в действующих бизнес-центрах. В новых объектах коммерческой недвижимости дела еще хуже. Там снижение остановилось на отметке 40-50%.[11] Специалисты RRG говорят о появлении на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости еще одной тенденции - выхода на рынок большого количества крупных объектов. "Если сравнивать с тем, что происходило в докризисные времена, то общая площадь объектов по сравнению, например, с декабрем 2008 года выросла на 23%, тогда как количество объектов стало больше всего на 1%", - отмечают они. Управляющий партнер компании "Новое Качество" Михаил Гец отмечает: "На данный момент цены по всем сегментам рынка продолжают снижаться. Интенсивнее всего на первичном рынке класса А и стрит-ритейле. Спрос на первичном рынке отсутствует, особенно это касается офисов и тех проектов, которые находятся в "нулевой" стадии строительства. Арендаторы переобсуждают ставки, переезжают в помещения меньшей площади. Мы предполагаем, что цены достигнут минимального значения к лету, а уже к осени вновь начнут расти. В сложившихся условиях значительно сократились объемы строительства. Девелоперы сегодня ориентированы на более качественные проекты, с продуманной концепцией и менее затратные – небольшой площади и этажности".Прогнозы относительно будущего данного сегмента оказались не такими оптимистичными: "Что касается сегментов, пострадавших в условиях кризиса более всего, то по нашим наблюдениям, это складская недвижимость, так как цены на нее до этого и так были невысокие, и офисы первичного рынка, которые в результате еще около двух лет будут оставаться незаполненными. В целом же, в наибольшей степени кризис коснулся переоцененных объектов. Процент падения цен на них самый высокий".[12]

По мнению директора по развитию управляющей компании ФЕНИКС ГРУПП Бориса Бадаева: "Рынок коммерческой недвижимости России потерял ориентиры. Еще год назад всё было ясно: берём деньги и строим офисный центр, торговый центр, логистический терминал. Всего этого объективно и сейчас не хватает, но еще больше не хватает денег. Множество коммерческих объектов заморожено в ожидании средств. То, что строилось на кредитные деньги, выставляется банками на продажу с солидными дисконтами. Но покупатели не спешат, тем более что деньги есть куда девать – и в Лондоне много интересного, и фондовый рынок, вроде бы, ожил. Совершенно не ясно, что будет с рублём. Не смотря на заклинания банкиров, боязно вкладываться в недвижимость, не обещающую валютную выручку, особенно если на строительство приходится занимать на Западе. На валюту можно строить или пятизвёздочные отели (обнявшись с ведущими мировыми операторами), или заводы, выпускающие конкурентоспособную продукцию на экспорт. На кредиты наших банков под нынешние проценты строить просто страшно. Ведь совершенно не видно, с чего покупательная способность населения хотя бы угонится за инфляцией. Вообще, похоже, что уровень инфляции у нас диктуют банки. Ведь что такое инфляция – это снижение покупательной способности национальной валюты или из-за роста цен на товары и услуги, и из-за избыточного количества денег в экономике. Все мы видим, что денег в экономике мало: и кредиты не взять и оборачиваемость упала (стараниями ЦБ и Правительства). Да и роста цен особого не наблюдается, разве что на импортное продовольствие и другие товары, которые дорожают из-за снижения курса рубля и повышения импортных пошлин (фигуранты те же). Значит, созданная пауза предназначена для того, чтобы понять, куда нам плыть. Когда поймут – нам скажут".[13]

События на рынке недвижимости в столице сказываются на всех регионах и поэтому можно спрогнозировать дальнейшее состояние экономики в стране. В статье «Когда цены на недвижимость в Москве нащупают дно?» аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» отметил то обстоятельство, что столичный рынок недвижимости готов в ближайшие месяцы стабилизироваться на уровне 4.000$ за квадратный метр. К этому выводу подталкивают и замедляющиеся темпы падения цен на жильё, и фактическое удешевление московского квадратного метра примерно на треть, то есть, как было после дефолта 1998 года, а также другие признаки активизации отложенного спроса. Но даже если предположить, что в ближайшее время цены стабилизируются и какое-то время будут оставаться на нынешнем уровне, то все равно остается вполне закономерный вопрос. Является ли планка в 4.000$ за метр окончательным дном московского рынка недвижимости или же через некоторое время может начаться новая волна снижения цен, которая приведет столичный рынок к следующей линии поддержки в 2.000$ за метр? [14]

Рис.2. Стоимость жилья вМоскве за 10 лет

Идея «второго дна» оказалась довольно популярной в нынешний кризис благодаря фондовому рынку. По мере развития кризиса ликвидности и финансового кризиса он упал сначала примерно вдвое с 2000-2400 пунктов по индексу РТС до 1100-1300, а потом еще вдвое до 500-600 пунктов. Поэтому даже при беглом взгляде на график индекса стоимости жилья ИРН напрашивается очевидная аналогия: задержавшись какое-то время на уровне поддержки в 4.000$ за метр вполне возможна вторая волна снижения до 2.000$.[15]

По мнению сотрудников аналитического центра http://www.irn.ru/ перспектива «двойного дна» московского рынка недвижимости во многом будет определяться макроэкономикой и внешним фоном. Если в ближайшее время страна будет планомерно выходить из кризиса, то и о втором дне рынка недвижимости можно будет забыть. Если же кризис в России и во всем Мире в целом будет прогрессировать и набирать обороты, то второе дно на рынке жилья может стать реальностью. Тем не менее, пока следует признать, что говорить о втором дне с полной определенностью не может никто. Сейчас будет корректным только указать факторы, которые могут как способствовать образованию второго дна, так и препятствовать дальнейшему падению цен на квартиры в Москве. Аргументами за «двойное дно» выступают: многие макроэкономические показатели, такие как цены на нефть и курсы валют соответствуют сейчас уровню 2003-2005 годов. А следовательно, и цены на недвижимость в Москве также должны вернуться к уровню тех лет, который составляет порядка 2.000$ за квадратный метр; Себестоимость строительства типового жилья вполне укладывается в 2.000$ за метр, особенно в условиях заметного роста курса доллара в последнее время (большинство затрат застройщиков находится в рублях), а также падения цен на цемент, строительные материалы, подрядные работы. Так новостройки в Подмосковьеи других городах России даже до кризиса прекрасно строились при рыночных ценах порядка 2.000$ за метр;Состояние ипотеки сейчас также соответствует уровню начала 2000-х годов. Аргументами против «двойного дна» могут выступить: в отличие от периода 2000-2005 годов объемы строительства квартир на продажупродолжают оставаться крайне низкими. Если тогда 70%-80% жилья строилось для рынка, то сейчас не более 30%, что продолжает поддерживать дефицит предложения. Следует отметить, что в первую очередь по этой причине цены в 2005-2006 годах выросли вдвое с 2.000$ до $4.000 за метр; Заметно изменилась структура предложения нового жилья.. Если в 2000-2005 годах более половины новостроек соответствовало эконом-классу, то сейчас почти все новые дома – бизнес-класс или элитное жилье. В результате даже при том же количестве квадратных метров количество квартир получается заметно меньше за счет большей площади квартир в дорогом сегменте;В отличие от 1998 года нынешний кризис не привел к потере накоплений основной массы населения. В результате платежеспособный спрос частично сохраняется и при прошедшей коррекции цен на жилье его может быть вполне достаточно в условиях ограниченного предложения; Ранее рынок недвижимости никогда не демонстрировал «второе дно». Даже после дефолта 1998 года падение цен составило около 35%, то есть как и сейчас.

 1.3Ипотечное кредитование на рынке недвижимости.

За последние несколько лет ипотека в России стала относительно доступной среднему классу населения: уменьшились процентные ставки, были снижены требования к предоставлению пакета документов (в том числе разрешалось не представлять справку 2–НДФЛ), кредит можно было взять на любую сумму и без первоначального взноса и т.д. Если брать в расчет объемы кредитов по ипотеке за 2006 – 2008 гг., то данный период можно назвать наиболее успешным по итоговым показателям: 2006 г. – 213 млрд руб., 2007 г. – 424 млрд руб., 2008 г. – 615 млрд руб. (по данным ЦБ РФ).«Ипотека в период с 2005 по 2008 гг. в России развивалась семимильными шагами. Тем не менее доля граждан, воспользовавшихся ипотекой на начало 2009 года, не превышает 15% от общего числа работающего населения. Это свидетельствует о том, насколько широк горизонт перспектив у ипотеки в России – ведь дефицит жилья в нашей стране поистине колоссален. Так что будущее у ипотеки, безусловно, есть», – комментирует ситуацию директор департамента маркетинга ООО «Фосборн Хоум» Виктор Афонин.[16]

Правительство пытается помочь стране пережить финансовый кризис с минимальными потерями. Но пока ему это плохо удается. Что касается поддержки ипотеки, то на сегодня были предприняты следующие действия: Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было выделено 60 млрд рублей, что дало возможность продолжить программы ипотечного кредитования, а в 2009 г. АИЖК планируется выделить дополнительно около 200 млрд руб.; гражданам, взявшим ипотечный кредит, но утратившим возможность обслуживать его из-за потери работы или снижения доходов, будет предоставлена отсрочка по оплате процентов и основного долга агентством АИЖК.

По заявлению помощника президента и председателя наблюдательного совета АИЖК Аркадия Дворковича, правительство намерено сделать ипотечные кредиты более доступными для населения, несмотря на кризис. Для этого оно планирует опустить процентные ставки по займам с запретительных 18–20% до 15% годовых и ниже. «Реальное сокращение процентных ставок по ипотеке может произойти только при снижении общего уровня процентных ставок в экономике (начиная со ставок, по которым Банк России рефинансирует коммерческие банки, и ставок на МБК). Наиболее низкие ставки по ипотеке – в государственных банках (минимальные заявленные на данный момент – 13,5–14,6% годовых), – комментирует заявление Аркадия Дворковича директор Центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) «БДО Юникон» Елена Матросова.[17]

До кризиса предоставлением ипотечных кредитов занималось около 120 банков, сегодня это число заметно уменьшилось: ипотеку могут себе позволить наиболее стабильные крупные банки, как правило государственные. Банки пересмотрели и сократили свою продуктовую линию, сделали акцент не на наращивании ипотечных портфелей, а на его качественном улучшении, многие из них отменили комиссии при досрочном погашении ипотечного кредита из-за боязни увеличения плохих «длинных» кредитов в связи с возможной неплатежеспособностью заемщика.
Сегодня банки столкнулись с колоссальными проблемами с ликвидностью и фондированием, они остановили кредитование на первичном рынке недвижимости, ужесточили требования к заемщику, пересмотрели соотношение дохода заемщика к ежемесячным платежам. Некоторые из них пошли на перекредитование и реструктуризацию кредитов. «Отдельные банки, не дожидаясь государственной поддержки в решении вопросов просроченной задолженности по ипотеке, разработали свои собственные программы реструктуризации задолженностей по кредитам (от предоставления «каникул» до 6 мес., когда выплаты по ипотеке снижаются до 60%, до увеличения срока выплат и, как следствие, снижение суммы ежемесячного платежа)», – добавляет Елена Матросова.
Из наиболее перспективных направлений по спасению банков от возможного увеличения роста просроченных платежей по ипотечным кредитам можно считать развитие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и закладывание их в ломбардные списки ЦБ РФ.

«Рынок ипотечных ценных бумаг позволяет осуществлять финансирование ипотечного кредитования, и его инструменты являются наиболее высоконадежными и долгосрочными. Активизация государства на рынке ипотечных ценных бумаг в условиях кризиса, а точнее, прямой выкуп ипотечных облигаций, как мы это видим в США, способствует оживлению в строительном секторе и позволяет сократить процентные ставки для заемщиков. Что касается включения ипотечных бумаг в ломбардный список ЦБ, то данная мера позволяет повысить ликвидность ценных бумаг, при этом заемщики получат средства под данное обеспечение под невысокий процент, что особенно актуально в условиях дефицита заемных ресурсов», – утверждает Андрей Сапунов, инвестиционный консультант ИК «ФИНАМ». Финансовый эксперт ФГ «Калита-Финанс» Алексей Вязовский высказывает такое мнение: «Никогда не будет тех отличных условий по процентным ставкам, первоначальным взносам и т.д., которые мы наблюдали до кризиса». Сегодня в период финансовой нестабильности говорить о перспективах ипотечного кредитования не приходится, так как экономика России испытывает огромную нехватку свободных ликвидных средств. Только преодоление кризиса всеобщими усилиями откроет новые горизонты, как для банков, так и для экономики в целом.

Эксперты Global Property Guide (Глобального Имущественного Совета) ожидают, что в 2009г. не состоится выздоровление мировой экономики. Исследования показывают, что цены на недвижимость зависят от 3 факторов: экономического роста, динамики, процентных ставок. Экономический рост. Рецессия, которая началась во многих странах негативно повлияет на рынок недвижимости. У людей не только сократилось количество свободных средств, но и неопределенность толкает людей к сбережениям, оставляя гораздо меньше денег на покупку недвижимости. Ожидания и динамика цен разочаровывают на многих основных рынках. Люди беспокоятся о будущем рынка недвижимости, ищут совета у СМИ, соседей, друзей и получают плохие новости. Что увеличивает вероятность того, что лучше действительно не станет. Процентные ставки. Базовые ставки снижены, но ставка по ипотечному кредитованию осталась без изменения. Застройщики и банки сами снижают ставки, в то время как центральный банк нет.

МВФ спрогнозировал рост мировой экономики на 0.5% в 2009, самый низкий рост за 60 лет. ВВП в экономике развитых стран ожидается снижение на 2% за 2009г. Самое значительное в Англии (на 2.8%) и в Японии (на 2.6%).Снижение роста в переходных странах ожидается до 3.3% в 2009, от 6.3% в 2008г. меньше всех пострадает Азия, ее рост составит 5.5%. в Китае ожидается рост на 6.7% в 2009, но это ниже на 9% от роста в 2008г.

Многие эксперты настроены пессимистично, на их оценку влияет множество факторов:

·  Соотношение цена и арендная ставка во многих странах по-прежнему искусственно натянуто.

·  Экономический рост снижается или вообще отрицательный во многих странах, что является негативным для рынка недвижимости.

·  Нет никаких знаков, что банки сделают ипотеку более доступной.

·  Беспрецедентный коллапс финансовой системы усложнил проблемы на рынке недвижимости.

· - Некоторые страны переживают трудности с рефинансированием их национального долга, происходит девальвация их валют. Нестабильность валют усиливает проблемы сектора недвижимости, где кредиты в основном предоставлены в иностранной валюте.[18]

Хорошие новости – правительство США и некоторых других стран усердно работают над преодолением кризиса совместно с МВФ. Впереди долгая трудная дорога. Есть два региона, где специалисты Global Property Guide более оптимистично настроены – Латинская Америка и Средний Восток, так как доход от аренды там все еще высок. Эти регионы сильно зависят от продаж товаров потребления (которые обычно страдают во времена рецессии).