В2. Стороны договора Купли-продажи.

Гражданское право часть 2

Тема №1. Система ГП части 2

РАЗДЕЛ 4. Отдельные виды обязательств:

1 группа договоров по передаче права собственности (4 типа):

1) Купля-продажа;

2) Мена;

3) Дарение;

4) Рента.

2 группа договоры по передаче имущества в пользование:

1) Аренда;

2) Наем жилого помещения;

3) Безвозмездное пользование (самостоятельно);

3 группа договоров по выполнению работ:

1) Подряд;

2) Выполнение научно-исследовательских, опытно конструкторских и технических работ.

4 группа договоров об оказании услуг:

Подгруппа А: услуги нематериального характера:

1) Возмездное оказание услуг;

2) Перевозка;

3) Транспортировка;

4) Экспедиция.

Подгруппа Б: услуги денежного характера (Безвозмездные сделки):

1) Заем и кредит;

2) Финансирование под уступку денежного требования;

3) Банковский вклад;

4) Текущий (расчетный) банковский счет;

5) Расчеты.

Подгруппа В: услуги фактического характера (:

1) Хранение;

2) Страхование.

Подгруппа Г: услуги юридического характера (черная дыра цивилистики):

1) Поручение;

2) Комиссия;

3) Действия в чужом интересе без поручения;

4) Доверительное управление имуществом;

5) Комплексная предпринимательская лицензия (франчайзинг).

5 группа многосторонних договоров: простое товарищество.

6 группа обязательства, возникающие из односторонних сделок:

1) Публичное обещание награды;

2) Публичный конкурс;

3) Проведение игр и пари.

7 группа правоохранительные обязательства:

1) Возникающие из причинения вреда;

2) Возникающие из неосновательного обогащения.

РАЗДЕЛ 5.

8 группа интеллектуальная собственность:

1) Авторские права и смежные права;

2) Права промышленной собственности.

РАЗДЕД 6.

9 группа наследственное право.

Большинство обязательств – договоры.

Договоры в зависимости от экономического результата:

1) Группы;

2) Типы (глава в ГК);

3) Виды

х

О

б

я

з

а

т

е       

л

ь

с

т

в                 юр. факты

а                                             у       

       1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1 – характеристика;

2 – правовое регулирование;

3 – стороны;

4 – предмет;

5 – существенные условия;

6 – форма договора;

7 – ответственность

8 – и др.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА. МЕНА

В1. Понятие и сфера применения договора купли-продажи (далее – К-П), его виды и значение;

В2. Стороны договора К-П;

В3. Существенные условия К-П;

В4. Форма договора К-П;

В5. Права и обязанности сторон. Исполнение и последствия неисполнения;

В6. Розничная К-П;

В7. Продажа недвижимости;

В8. Продажа предприятия;

В9. Мена.

В1. Понятие и сфера применения договора купли-продажи (далее – К-П), его виды и значение;

Содержание права предопределяется экономическими потребностями. Институт К-П в разные времена имел разное содержание, например, в Р.И. только сделки по К-П движимого имущества.

В настоящие время – механизм, опосредующий товарно-денежные имущественные отношения обмена, где стороны равны. НО! Не только К-П опосредует эти отношения.

Вопрос: по каким юр. Фактам современное законодательство квалифицирует К-П?

Квалификация К-П

1) Договор К-П призван обеспечивать переход права собственности или ИВП (это признак и для всей группы);

2) Возмездный характер;

3) Эквивалентный характер;

4) Встречное предоставление – всегда деньги.

Иная точка зрения: все, что приобретается за деньги, есть К-П.

По ГК 64 г. К-П понималась очень узко, т.к. в экономике преобладал административно-командный метод. Поэтому – поставка, контрактация, энергоснабжение считались самостоятельными типами.

Исходя из признаков договора К-П трактуется именно так с 1991 г. – была принята основа гражданского законодательства союза ССР и республики.

В 1994 г. были внесены изменения в ГК 64 г.

Договор К-П – соглашение, в соответствии с которым одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность (ХВ или ОУ) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и выплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Признаки договора К-П:

1) Консенсуальный;

2) Двусторонний;

3) Возмездный.

4) + Розничная К-П – договор является публичным.

Некоторые разновидности договора К-П имеют определенные особенности, например, касательно объекта, субъекта, содержания =>

Виды договора:

1) Розничная К-П (пар.2 гл. 30);

2) Договор поставки (пр. 3 гл. 30);

3) Договор поставки для государственных нужд (пар. 4);

4) Договор контрактации (пар.5);

5) Договор энергоснабжения (пар.6);

6) Продажа недвижимости (пар.7);

7) Продажа предприятия (пар.8.).

П.5 ст. 424 ГК: к отдельным видам договора К-П положения, предусмотренные, параграфом, применяются, если иное не предусмотрено наст. Кодексом иными актами законодательства =>

Для розничной К-П: Закон «О защите прав потребителей» от 2002 г.

Для поставки: Закон «О государственных закупках товаров (работ, услуг)» от 13.07.2012.

Для К-П недвижимости: Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 2002 г.

Кроме того, в случаях, предусмотренных ГК и другими актами законодательства, особенности К-П товаров отдельныхвидов определяется законодательством (п.3 ст.424 ГК).

Например, в таком виде договора, как К-П недвижимости, надо выделять такой специфический товар, как жилье: ст. 275, 529 ГК+ Жилищный кодекс+ Указ №388 (если государственное жилье) + Указ №15 «О риэлтерской деятельности».

Или транспортное средство: Указ №504 от 2007 г.+ ПСМ от 05.11.2007 №1459.

Важнейшим актом международного законодательства является Венская конвенция о договоре К-П + Договор о Евразийском экономическом союзе.

Положение законодательства о К-П применяется и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания этих прав.

Изменился предмет купли-продажи.

Расширился круг сторон!

В4. Форма договора.

Форма договора купли-продажи определяется общими правилами гражданского права о форме сделок. (ст.159 – 166 ГК).

Для некоторых вдов оговора купли-продажи или купле-продажи отдельных видов имущества. Установлены особые правила, касающиеся формы таких договоров:

1) Договор купли-продажи недвижимости (ст.521) в виде единого документа, ст.522 (регистрация перехода);

2) Жилое помещение (ст.529 (регистрируется и сам договор, не только переход);

3) Договор купли-продажи предприятия (ст.531 и 535 ГК) Одна требует- что он единый документ и приложения в п.2 ст.532 эти приложения прямо перечислены, документы об результатах инвентаризации; баланс; аудиторское заключение; о составе; и стоимости предприятия; перечень всех долгов)

4) Договор розничной купли-продажи – он может быть заключён путем:

- присоединения покупателя в целом к стандартной форме договора составленного продавцом (ст.398);

-выдачи продавцом кассового или товарного чека или другого документа подтверждающего оплату товара, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст.463).

Для некоторых видов имущества форма купли-продажи утверждается законодателем.

Последствия несоблюдения формы договора купли-продажи устанавливаются в соответствии с общими правилами о недействительности сделок в ГП (ст. 163 и 166);

В5.Права и обязанности сторон, исполнения и неисполнения купли-продажи.

1) Основной обязанностью продавца является передать покупателю проданное имущество в срок установленный договором, а если такой срок договором не установлен, то в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (т.е. в разумный срок или в течении 7 дней).

Момент исполнения своей обязанности продавцом передать товар определяется одним из трех ЮФ:

- моментом вручения товара покупателю, если товар доставляет продавец;

- моментом предоставления товара в распоряжение товара. Если товар в месте нахождения забирает покупатель;

- моментом сдачи товара перевозчику (для ЮЛ) или организации связи, во всех остальных случаях (ст.428 ГК).

Т.е. моментом исполнения признается дата, проставленная на документе.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (норма диспозитивная, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

А если договор подлежит гос регистрации, то с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законодательством.

В момент исполнения на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения товара, если договором не предусмотрено иное (п.1 ст. 429 ГК).

Исполнение (если он сделал то-то, то это исполнение). А если он не сделал это, то это основания ответственности.

Если продавец отказался передать товар, покупатель вправе потребовать расторжения договора и потребовать возмещение убытков.

(ИСКЛЮЧЕНИЕ) – при отказе передать индивидуально-отпрядённую вещь, покупатель имеет право отобрание вещи у продавца и передачу его в свою собственность. (433)

Повторить принцип реального исполнения: (367 ГК)- вправе отказаться от договора.

П.2 427.

2)  Товар должен быть передан в надлежащем количестве;

3) Должен передать товар в соответствующем ассортименте (438)

4) продавец обязан передать товар надлежащего качества (439 ГК) (основание ответственности: передача товара ненадлежащего качества):

Срок в чтении которого товар должен соответствовать требованию по качеству в нынешнем ГК должен зависеть от того имеется ли на товар: 1) законная гарантия; 2) договорная гарантия№ или 3) срок годности.

Законная гарантия будет применяться в том случае, если договором не установлена договорная гарантия. При такой гарантии товар должен быть качественным в течении разумного срока (п.1 440 ГК);

Если же гарантия качества товара включена, как условие в договор – это договорная гарантия, то продавец обязан передать товар который должен быть качественным в течении календарного срока, либо часах наработки, циклах срабатывании, километрах пробега, т.е. гарантийного срока (срок не всегда время) (п.2 ст. 440 ГК)

Ст. 442 ГК (Срок годности – самому).

Принципиально значение для покупателя имеет соблюдение сроков обнаружения недостатков. В соответствии со ст. 447 ГК при наличии лишь законной гарантии, недостатки должны быть обнаружены покупателем в разумный срок, но в пределах 2-х лет, со дня передачи товара покупателю.

При наличии договорной гарантии, недостатки должны быть обнаружены в течении гарантийного срока товара. А если на товаре установлен срок годности, то в пределах срока годности.

ЮРФАКТ (УСЛОВИЯ ответственности: умысел стороны) ОТВЕТСТВЕННОСТЬ продавца за недостатки проданного имущества наступает не зависимо от того знали ли он об этих недостатках, а также от того скрытые они или явные, если только недостатки не были оговорены продавцом при заключении договора, т.е. продавец не должен отвечать за недостатки, которые были известны покупателю при заключении договора.

ЮРФАКТ (Бремени доказывания) В остальном ответственность продавца за ненадлежащие качество товара во многом будет зависеть от того установлена ли на товар договорная гарантия качества, так при ее наличии продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки возникли после их передачи покупателю, в следствии нарушении покупателем правил, пользования товаром или его хранения, а также действия третьих лиц.

При наличии лишь законной гарантии продавец отвечает лишь в том случае, если уже покупатель докажет, что недостатки возникли до передачи товара покупателю. (ст.446 ГК).

Квалифицированный ЮРФАКТ: Покупатель, которому передана вещь ненадлежащего качества имеет право по своему выбору, потребовать от продавца:

1) Соразмерного уменьшения покупной цены;

2) Безвозмездного устранения недостатков продавцом;

3) Возмещения своих расходов на устранение недостатков;

Еще более жесткие последствия  предусмотренные в отношении продавца допустившего нарушения существенного требования товара (передача товара с неисправимыми недостатками) в этом случае:

4) покупатель вправе по своему выбору отказаться от договора и потребовать возврата цены;

5) потребовать замены некачественного характера.

В договоре розничной купли- продажи  продавец в любом случае может всегда потребовать замены товара либо.. замены технически-сложного товара или дорогостоящего товара может потребовать в случае нарушения существенных требований к его качеству.

  Товар должен быть передан комплектным или в комплекте (448, 450)  

5) товар должен быть передан в таре или в упаковке (общее правило) – 452 самостоятельно.

6) Продавец обязан предупредить покупателя на все права третьих лиц – 430 ГК)

7) Обязан возместить покупателю убытки, вызванные изъятием у него товара третьим лицом (431 ГК).

8) Продавец обязан принять участие в деле на стороне покупателя к которому третьим лицом предъявлен иск об изъятии товара (432 ГК);

Основной обязанностью покупателя является:

1)  обязанность принять купленный товар, за исключением случае, когда он праве требовать замены товара. (ст.454 ГК);

2) Обязанность оплатить товара непосредственно до или после его передачи продавцом, если иное не предусмотрено законодательством, договором или не вытекает из обязательства. А если он не сделает этого, то продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии с 366 ГК, так же он имеет право отказаться от договора (456 ГК);

3) Обязанность покупателя известить продавца о ненадлежащем исполнении договора (453 ГК);

В договоре розничной купли-продажи стороны имеют некоторые дополнительные права и обязанности:

1) В соответствии со ст. 472 ГК, ст.26 закона «О защите прав потребителей»: продавец обязан обменять доброкачественный непродовольственный товар на аналогичный в течении 14 дней (если он не подошел);

2) Продавец обязан обеспечить безопасность товара (не совпадет безопасный и качественный товар в законодательстве);

3) Продавец должен обеспечить точную и достоверную информацию о товаре (465 ГК ст.4 закона «о защите прав потребителя»);

ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ (ЮФ) (смотреть самому):

1) Предмет – недвижимость (ст.130 ГК);

2) Форма – смотри вопрос форма К-П;

3) Заключение договора (в учебнике нет) -  продажа недвижимости, находящейся в гос. собственность, а также права на заключение договора аренды государственного недвижимого имуществ, сейчас осуществляется путем проведения конкурса, электронных торгов, аукциона (т.е. на конкурсной основе).

4) Существенный условия – дополнительно к общему правилу (наименование и количество) цена.

5) Исполнение – недвижимость ненадлежащего качества, то можно требовать расторжения (замены нет).

Указ 323 «порядок заключения договором недвижимого имущества».

ПРОДАЖА ПРЕДПРИЯТИЯ:

1) Что такое предприятие;

2) Форма договора – договор регистрируется в форме единого документа, а если его нету (приложения):

3) Последствия не соблюдения формы: либо единый документ, если нет, то недействительный.

4) 294 УКАЗ от 24.07. «регистрация предприятий при купле-продажи» - оно может быт продано, даже если оно не зарегистрировано, если продано, то единым комплексом регистрируется и договор. (п.2 п.6- всех капитальных строений, консервированных и т.д. они могут быть не зарегистрированы, но быть предметом купли продажи и уже в процессе могут быть зарегистрированы).

КЛЮЧИВЫЕ АКТЫ

ü Закон «о государственных закупках товаров» (работ, услуг) 2017 года;

ü ПСМ РБ №778 от 22.08.2012 «О некоторых мерах по реализации закона по реализации закона о государственных закупках товаров (работ, услуг).

ü УПРБ №590 от 31.12.2013 «О некоторых вопросах государственных закупок товаров (работ, услуг);

ü Смотри планы семинарских (много актов Министерства торговли).

29 мая 2014 года в Астане подписан договор о Евразийском экономическом союзе 9имеет 33 положения к договору) одно из них имеет отношение к закупкам в ЕАЭС.

В2. Порядок, заключение, предмет и содержание договора поставки.

Договор поставки, является консенсуальным, поэтому он является заключённым, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, в форме требуемой законом (ст.402 ГК).

Необходимость письменного договора поставки вытекает из общего правила о формах сделки (ст.162 ГК).

Как правило – этот договор представляет собой единый документ. Но в соответствии с п.2 ст.404 ГК он может быть заключен путем обмена документами, посредством почтовой, телеграфной, электронной и иной связи (п.6 ППХС №12).

ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ договоров в ГК урегулирован гл.28 ГК:

При заключении договора поставки, следует руководствоваться нормами этой главы, но с изъятиями из общего оправила, в соответствии со ст.477 ГК определен иной порядок урегулирования разногласий при заключения договора поставки, а именно сторона предложившая заключить договор и получившая от другой стороны предложение о согласовании предложенных ею условий должна в течении 30 дней со дня получения этого предложения принять меры по согласованию соответствующих условий, либо письменно уведомить другую сторону об отказе от его заключения. (общее правило изложено в 28 ГК). В противном случае она должна будет возместить убытки, вызванные уклонением от согласования условий договоров.

ПРЕДМЕТ:  п. 6,7,8 Положения о поставке.

СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ПОСТАВКИ – составляют его условия, что согласовывают стороны при заключении договора.

Важнейшие из них перечислены в п.4 в Положении о поставке. (тут нету ЮФ, не существенные, а важнейшие, не путать).

Но существенными договора поставки п.5 ППВХС №12 являются:

1) Условия о предмете договора (наименование и количестве товаров);

2) Условия, названные в законодательстве как существенные, необходимые или обязательственные, для договоров данного вида (Пленум говорит, о сроке поставки товаров или порядке его определения) Многие авторы не считают сроки существенными условиями, т.к. они названные в законодательстве, если они не названы в договоре, то это 3 месяца (п.100 Положения о поставке), если не названы периоды поставки (то, это помесячно ст.472 ГК).

3) Все те условия, относительно которых, по соглашению сторон должны быть достигнуты соглашения.

4) ВСП №748 наличие штрихового кода, является существенным условием поставки, см. тему К-П.

5) Иные условия по договору поставки (комплектность и т.д.) смотри учебник

6) Доставка товара по общему правилу осуществляется поставщиком, его транспортом (п.62 Положения о поставках).

Договором может быть предусмотрено получение товара покупателем, в месте нахождения поставщика, так называемая выборка (ст.480 ГК).

ТЕМА ДОГОВОР КАНТРАКТАЦИИ

В1. Понятие и значение договора контрактации;

В2. Стороны и предмет и другие условий договора;

В3.Порядок заключения, форма;

В4. Права и обязанности сторон, исполнение договора контрактации

В5.

В1. Понятие и значение договора контрактации;

Договор контрактации, это соглашение по которой производитель сельхоз продукции обязуется передать выращенную (произведенную им сельхоз продукцию лицу осуществляющую закупки такой продукции для переработки или продажи (заготовителю) (ст.505 ГК).

ПО ГК в определении договора контрактации обязанность заготовителя оказать содействие производителю в производстве сельхоз продукции не включено, а между тем квалифицирующим признаком для договора контрактации всегда считалось именно оказание заготовителем помощи производителю.

Рыночное же взаимоотношения преследует цели приобретения прибыли, исключают необходимость такого сотрудничества.

Поэтому в юр. Литературе высказывалась точка зрения о том, что сельхозпродукция в условиях рынка должна закупаться по договорам поставки и К-П, а договор контрактации (якобы) утратил свое значение, НО сама специфика предмета этого договора, то от чего зависит существование общества в целом.

Специфика этого договора, все таки определили его в самостоятельный вид К-п пар.5 гл.30 ГК.

Видовые признаки (Правоотношения сторон следует квалифицировать как контрактацию, при ОДНОВРЕМЕННОМ наличии следующих видовых признаков):

1) Товаром является сельхоз продукция;

2) Она выращена (произведена) самим производителем;

3) Она передается заготовителю, для использования в ПД;

4) Сельхоз продукция не реализуется в соответствии с государственным заказом по договору поставки товаров для государственных нужд.

В условиях рынка законодательное закрепление получил принцип свободы Г-П договора, т.е. применительно к договору контрактации, это добровольность выбора производится любой формы реализации сельхоз продукции (контрактации, поставки).

Характеристика:

1) Консенсуальный;

2) Возмездный;

3) Двусторонний;
Имеет общие черты с договором поставки, НО в соответствии с ГК и поставка и контрактация – это виды договора К-П, хотя в литературе высказываются мнения, что контрактация является видом договора поставки. Мнения этих ученых зиждется на норме п.2 ст. 505 ГК, где сказано, что к договору контрактации применяются правила о договоре поставки и лишь при недостаточности таких – общее положение о К-П.

Существенных условий значительно больше.

В2. Стороны и предмет и другие условий договора;

В3. Порядок заключения и формы (по учебнику);

ОТВЕТСВЕННОСТЬ:

Условия и ответственности энергоснабжающей организации по общим правилам ответственности предпринимателей, с одним ИСКЛЮЧЕНИЕМ: по такому основанию, как перерыв в подаче энергии абоненту, в результате регулирования режима потребления энергии на основании акта законодательства. Ответственность наступает, по принципу ВИНЫ (п.2 518 ГК).

Условия ответственности абонента – по общему правилу (ПД- непреодолимая сила, ФЛ- вина).

Объем ответственности любой неисправной стороны в этом договоре ОГРАНИЧЕН (только к убыткам): сторона нарушившая обязательство, обязана возместить причиненный этим реальный ущерб (п.1 ст.518 ГК) т.е. лишь понесенные контрагентом расходы и (или) стоимость поврежденного имущества.

РЕНТА:

Применительно к теории – рента самостоятельный договор, в действующим ГК урегулирована в первые.

ДОГОВОР РЕНТЫ – по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на получение имущество, ПЕРЕОДИЧЕСКИ (ЮФ) выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставление средств на его содержание в иной форме. (п.1 ст.554 ГК).

ХАРАКТЕРИСТИКА РЕНТЫ:

1) Реальный;

2) Односторонний (заключен тогда, когда имущество передано, получатель ренты никаких обязанностей не имеет);

3) Возмездный;

ВИДЫ РЕНТЫ:

1) Постоянно, выплачивается бессрочно;

2) Пожизненная, на срок жизни получателя ренты):

a. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Рента включает в себе две группы правоотношений:

1) Отношения по передаче имущества в собственность (сам этап передачи имущества);

2) Отношение материального характера, выражающегося в обязательствах плательщика ренты, перед ее получателем.

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ:

1) Предмет;

2) Обеспечение выполнения обязательства по выплате ренты, либо страхование в пользу получателя ренты ответственности по договору, если под выплату ренты передается денежная сумма, либо иное движимое имущество.

ПРЕДМЕТ:

1) Рента в денежном или натуральном выражении;

2) Имущество, переданное под выплату ренты (исходя из того, что это имущество передается в собственность плательщику ренты, таким имуществом не могут быть безналичные деньги; бездокументарные ценные бумаги; другие имущественные права; информация; результаты интеллектуальной деятельности; работы (услуги) – этот вопрос дискуссионный!) В соответствии с КоЗ земельные участки, находящиеся в частной собственности, и могут быть предметом договора ренты, НО в свое время в ГК в 2009 году внесли изменения и буквально выморали земельные участки, может сложится мнение о том, что земельные участки не могут быть переданы в ренту, однако он может быть предоставлен по КоЗ.

ФОРМА ДОГОВОРА – этот договор подлежит нотариальному удостоверению. А договор предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации (ст.555 ГК), в противном случае, такая сделка будет являться ничтожной (ст.166);

Имущество под выплату ренты может передаваться плательщику ренты, за деньги или бесплатно. Когда за плату, тогда субсидиарно применяются правила о К-П, т.е. 30 гл. ГК, а если имущество передавалось бесплатно, то правила о договоре дарения, т.е. 32 гл ГК. (ст. 556 ГК).

НОВЕЛЛА: Постановлением Совмина 09.02.2017 года. Было принято Постановление 112 «Об оказании социальных услуг государственными учреждениями социального образовании» – может быть заключен договор пожизненного содержания с иждивением, где плательщиком выступает местный исполнительный и распорядительный орган, т.е. АТЕ, в лице территориального центра обслуживания или стационарного государственного учреждения социального обслуживания. Этим же постановлением утверждено Положение «О порядке и условиям оказания социальных услуг на основе договора пожизненного содержания с иждивением, за чет средств местных бюджетов».

Получателями ренты по этому положению могут быть (СТОРОНЫ):

1) Граждане РБ;

2) Иностранные лица;

3) Граждане без гражданства, постоянно проживающие на территории РБ, достигшие 70 летнего возраста и не имеющие ФЛ обязанных по закону их содержать, таким образом.

Иные стороны этого договора – зависит от вида договора ренты. (Т.е. стороны привязаны к виду), так же выписаны права и обязанности сторон.

ТЕМА: ДОГОВОР АРЕНДЫ

В1. Понятие и виды договора АРЕНДЫ;

В2. Предмет и стороны договора АРЕНДЫ;

В3. Форма, порядок заключения и срок договора АРЕНДЫ;

В4. Права и обязанности и сторон и исполнение договора АРЕНДЫ;

В5. Особенности отдельных видов договора АРЕНДЫ,

В1. Понятие и виды договора АРЕНДЫ;

Пришёл в 1990 году. когда был принят закон Об аренде, по этому закону, аренда существовала в двух ипостасях":

1) Одна из ОПФ ПД, так называемое Арендное предприятие;

2) Средство разгосударствления экономики т.к. можно было приватизировать арендованное государственное имущество, трудовым коллективом арендного предприятия.

Но с 1998 года (ныне действующий кодекс) Аренда стала опосредовать те отношения, которые по ГК 64 года были предметом договора имущественного найма.

По договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель, займодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору (нанимателю)) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч.1 ст. 577 ГК).

Уже из определения видно, что при аренде, имущество может быть передано, только в пользование, это бывает при так называемой иррегулярной аренде, например, когда арендатор арендует мощности предприятия в вечернее время, такие правоотношения следует квалифицировать как аренду, а не договор об оказании услуг, хотя такой дискретный характер пользования имущества накладывает свой отпечаток на правоотношения, в плоть до того, что в некоторых случаях его возможно квалифицировать и как смешанный договор (тот, который содержит несколько договоров).

ХАРАКТЕРИСТИКА:

1) Консенсуальный;

2) Двусторонний;

3) Возмездный.

ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ:

1) Прокат, когда с одной стороны специализируется на этих вещах предприниматель, а с другой потребитель). Правило бытового обслуживания потребителей, утв. Постановлением Совмина 2004 года №1590, там прокату посвящена гл. №7,;

2) Аренда транспортных средств:

a. Договор аренды ТС с экипажем;

b. Договор аренды ТС без экипажа;

3) Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, Машино мест. НПА: 150 Указ 29.03.2010 года «О некоторых возможностях аренды и безвозмездного пользования имуществом». Декрет Президента РБ 12.12.2008 №24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружения, изолированных помещений, машина мест»;

4) Аренда предприятий;

5) Финансовая аренда (лизинг).

ППЫС №1 от 12.02.2012 года «о некоторых вопросах рассмотрения дел возникающих из арендных правоотношений».

КоЗ регулирует еще один вид: Аренду земельных участков.

В2. Предмет и стороны договора АРЕНДЫ;

ПРЕДМЕТОМ этого договора всегда будут – индивидуально-определённые неупотребляемые вещи.

СТОРОНЫ: для само типа, это любые ФЛ и ЮЛ, РБ, АТЕ.

Передача имущества в аренду – это форма распоряжения имуществом, по этому по аналогии можно применять все, что мы писали к К-П.

В3. Форма, порядок заключения и срок договора АРЕНДЫ;

Требования к ФОРМЕ договора аренды содержаться в ст. 580 ГК: Аренда на срок более одного года, а если хотя бы одной стороной в договоре является ЮЛ, то независимо от срока должен быть заключен в письменной форме, если иное не установлено законодательными актами (исключение) правило –ст.562 ГК).

Кроме того, особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающая выкуп в последствии арендованного имущества арендатором, такой выкуп предусмотрен ст. 595 ГК, такие договоры должны заключаться в форме обязательной К-П советующего имущества (см. тему К-П).

Для большинства видов договора аренды – письменная форма обязательна, независимо от срока договора (договор проката (п.2 ст. 597 ГК); обоих видов договора аренды ТС (ст. 604 и ст.614 ГК); договор аренды капитального строения (здания, сооружения, изолированного помещения, машина места) + договор должен быть заключен в виде ЕДИНОГО ДОКУМЕНТА (ст. 662 ГК); договора аренды предприятия+ в виде единого документа+ гос. регистрация самого договора. В дух последний случаях (аренда капитального строения, предприятия), не соблюдения письменной формы в виде письменного документа, является недействительностью договора (исключение).

Различные гос. органы, выделяют примерные формы договора аренды.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит гос. регистрации, если иное не установлено законодательными актами (п.2 ст. 580 ГК). Так, иное установлено Декретом Президента РБ №24 2008 год «О некоторых вопросах…», в соответствии с ним, такие договоры не зависимо от срока аренды не подлежат гос. регистрации. И считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Не регистрируется и переход права на недвижимость. (ВАЖНЕЙШЕЕ ИСКЛЮЧЕНИЕ).

ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ: заключение договора аренды осуществляется по:

1)  соглашению сторон, либо путем проведения аукциона, по продажи права на заключение договора аренды или электронных торгов.

Так в соответствии с Указом №150, здания сужения, находящиеся в государственной республиканской собственности, подлежат сдаче в аренду путем проведения аукциона.

Положение о порядке проведения аукционов, по продаже права заключения договора аренды, капитальных строений (зданий, сооружений) изолированных помещений их частей, находящихся в гос. собственности утв. Постановлением Совмина от 08.08.2009 №1049. (в противном случае будет недействительная сделка, в соответствии с этим Приказом №1049).

Положение о проведении электронных торгов по передаче государственного имущества включая земельные участки, право заключения договора аренды государственного имущества утв. Постановлением Совмина РБ от 12.07 2013 №608.

Указ президента № 392

Сроки договора аренды – ст. 581 ГК (самостоятельно) – договор может быть заключен, как с указанием срока, так и без оказания срока. Обратить внимание на правовые последствия ЮФ, что договор заключается на неопределенный срок (его так просто не расторгнешь, нужно предупреждение за месяц). Умный юрист, может перевести договор на определенный срок в договор на неопределенный срок, для того, чтобы арендатор пользовался жилым помещением еще 3 мясца, сверху.

В4. Права и обязанности договора аренды:

Обязанности арендатора:

1) Предоставить арендатору имущество в договоре или разумный срок; (альтернативы: 1) истребовать имущество и взыскать убытки по правилам ст. 369 ГК (только индивидуально определенную вещь); 2) расторгнуть договор и взыскать убытки;

2) Предоставить имущество арендатору в состоянии соответствующему требованиям законодательства и требованиям договора, а так же назначением этого имущества,вместе со всеми документами и принадлежностями (альтернативы поведения обиженного: 1) потребовать возмещении недоставков;2) соразмерное уменьшении арендной платы; 3) возмещение своих расходов произведённых для устранения недостатков – предварительно уведомив, удержать сумму расходов из арендной платы; 5) потребовать досрочного расторжения договора.

3) Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на арендное имущество (альтернативы в противном случае: 1) требовать уменьшение арендной платы; 2) требовать расторжение договора и возмещения убытков;

4) Произвести за свой счет капитальный ремонт, если иное не предусмотрено законодательством или договором (в противном случае другая сторона: 1) ремонт может произвести арендатор, за счет арендодателя; 2) требовать уменьшении арендной платы№ 3) требовать расторжения договора и взыскания убытков.

5) Предварительно, письменно предупредить арендатора об устранении в разумный срок нарушения дающих арендодателю право требовать в одностороннем порядке через суд расторжение договора (альтернатива: возврат иска судом без рассмотрения);

6) Предоставить арендатору, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, возможность воспользоваться своим преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (в противном случае арендатор может требовать в суде перевода прав и обязанностей нового арендатора на себя+ убытки; 2) если он утратил интерес, то требовать возмещение убытков.

7) Передать имущество в собственность в случаях, предусмотренных договором или законодательством (право на выкуп).

ОБЯЗАННОСТ ИАРЕНДАТОРА:

1) Пользоваться имуществом в соответствии с договором и его назначением (альтернатива для арендатора: требовать расторжения договора и возмещения убытков;

2) Своевременно вносить арендную плату (альтернативы: 1) в случае существенного нарушения сроков арендодатель может потребовать через суд досрочного внесения, но не более чем за два последующих срока подряд; 2) если оплата не произведена больше двух раз подряд, то требовать по суду досрочного расторжения договора.

Указом №150