Залог без передачи имущества залогодержателю

Ипотека.

Ипотекой признается залог земли, недвижимого имущества, при котором земля и (или) имущество, составляющие предмет залога, остаются у залогодателя (ст. 30 Закона «О залоге»). Детально ипо­течные отношения регулируются Законом Украины «Об ипоте­ке», вступившим в силу с 1 января 2004 г. В соответствии с этим Законом предметом ипотеки могут быть земля, недвижимое иму­щество, а также совокупность земли и имущества: строения, соору­жения, квартира, предприятие (его структурные подразделения) как целостный имущественный комплекс, а также другое имущество, отнесенное законом к недвижимому. Кроме того, предметом ипо­теки могут быть принадлежащие гражданам на праве частной соб­ственности земельные участки и многолетние насаждения.

По основному назначению предметов ипотеки различают:

1) ипотеку жилых домов, квартир, садовых домов, гаражей;

2) ипотеку земельных участков[76];

3) ипотеку предприятий, зданий, строений, сооружений и дру­гих производственных объектов.

Размеры земельного участка как предмета ипотеки зависят от того, с какой целью передается земельный участок в собствен­ность. Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве само­стоятельного участка с соблюдением назначения земель соответ­ствующей категории.

При заключении договора ипотеки земельного участка сторо­ны самостоятельно определяют цену земельного участка, которая не должна быть меньше нормативной цены земли. Размер норма­тивной цены земельного участка установлен в стократном разме­ре земельного налога за него. Земельный налог зависит от каче­ства и местоположения земельного участка, исходя из кадастро­вой оценки земель.

При ипотеке земельного участка право залога не должно распро­страняться на находящиеся или возводимые на этом участке зда­ния и сооружения залогодателя, если стороны в договоре об ипотеке не предусмотрели такое условие. В случае обращения взыскания на заложенный участок залогодатель сохраняет право на принадлежа­щие ему находящиеся на этом участке здания и сооружения.

Под транспортными средствами следует понимать технические средства, осуществляющие перевозку людей и грузов. Различаются транспортные средства наземные, подземные, водные, воздушные.

Под космическими объектами подразумевается целостный имущественный комплекс, состоящий из сооружений и техни­ческих средств для сборки, подготовки и запуска космических аппаратов.

Национальным законодательством залог транспортных средств и космических объектов специально не регулируются. Залог транс­портных средств и космических объектов, остающихся во владе­нии залогодателя, осуществляется в порядке, предусмотренном разделом 2 Закона Украины «О залоге».

Кроме нотариального удостоверения договора о залоге, ст. 15 Закона Украины «О залоге» предусматривает внесение записи в Книгу записей залогов о совершенной ипотеке (порядок ведения Книги записи залогов утвержден Постановлением Кабинета Ми­нистров Украины от 12 января 1993г. № 14). Он предусматрива­ет внесение своевременной, достоверной и корреспондирующейся с соответствующей записью в договоре записи в течение трех дней с момента нотариального удостоверения договора ипотеки.

Поскольку среди иных видов залога ипотека занимает наибо­лее важное место, на некоторых ее вопросах следует остановиться подробнее.

Характеризуя ипотеку, прежде всего необходимо обратить вни­мание на условность употребления этого термина в действующем законодательстве.

Дело в том, что ипотека возникла и традиционно развивалась как залог недвижимости, трактуемая как земля и иные объекты, неразрывно связанные с землей. Другими словами, ипотека — это прежде всего залог земли и того, что на этой земле находится и неразрывно с ней связано.

Закон Украины «О залоге» недвижимость трактует шире. Прежде всего, он исходит из того, что недвижимость — это зе­мельные участки и все, что расположено на них и тесно связано с ними, то есть объекты, перемещение которых невозможно без при­несения непропорционального вреда их сущности и назначения.

Но, кроме того, к недвижимому имуществу также отнесены морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космичес­кие объекты.

Вряд ли воздушные или морские суда можно считать «недви­жимым имуществом» в прямом смысле слова. Скорее нужно вести речь о специальной юридической конструкции для уста­новления определенного правового режима залога названных объектов.

Ипотека определяется как залог недвижимого имущества, ког­да земельный участок и (или) иные вещи, являющиеся предме­том ипотеки, остаются у залогодателя или третьего лица (имуще­ственного поручителя), а залогодержатель, в случае неисполнения

обеспеченного ипотекой обязательства, приобретает право на удои-летворение своих требований за счет предмета ипотеки.

Анализируя это определение, можно сделать вывод, что в ре­зультате расширительного толкования понятия «недвижимое иму­щество» из двух классических признаков ипотека: 1) это залог земли и неразрывно связанных с ней объектов, 2) предмет ипоте­ки остается у залогодателя, фактически остается и играет опреде­ляющую роль один — то, что предмет ипотеки остается у залого­дателя, а залогодержатель приобретает право распоряжения чу­жой вещью в случае неисполнения обязательства.

Необходимо учитывать и другие особенности правового режи­ма ипотеки, отличные от общих принципов распоряжения недви­жимостью.

Так, если по общему правилу купля-продажа строения на участ­ке, находящегося в долевой собственности, не влечет автоматичес­кого перехода права собственности на участок, то в случае ипоте­ки строения или сооружения в ипотеку передается также земель­ный участок, на котором размещено строение или сооружение, если оно не предусмотрено ипотечным договором.

Таким образом, в случае неисполнения обязательства, обеспе­ченного такой ипотекой, может возникнуть ситуация, когда бу­дет продано строение (предмет ипотеки), а вместе с ним автома­тически перейдет и право собственности на земельный участок.

Ипотека может быть различных видов.

В частности, в зависимости от предмета ипотеки различают:

— ипотеку земельных участков;

— ипотеку жилого дома, помещения, квартиры, части жилого дома;

— ипотеку дачного или садового домика, гаража и других стро­ений хозяйственного назначения;

— ипотеку предприятия или его структурного подразделения;

— ипотеку транспортных средств;

— ипотеку космических объектов и т.п.

В зависимости от характера ипотеки различают:

— обычную ипотеку, где предметом ипотеки является один объект недвижимости;

— общую ипотеку, где предметом ипотеки служит два и более объекта недвижимости, принадлежащие разным лицам на праве собственности;

— имущественное поручительство, которое обеспечивает испол­нение основного обязательства путем ипотеки недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности третье­му лицу (имущественному поручителю). (В случае продажи такого имущества вследствие неисполнения должником основного обязательства, имущественный поручитель приобретает право регистрации требования к этому должнику о возмещении причиненных убытков);

— условную ипотеку, которая может быть установлена под от­лагательным или отмежительным условием, предусмотрен­ным ипотечным договором;

— последующую ипотеку (перезалог) при которой заложенное недвижимое имущество передается во вторичную ипотеку (в этом случае требования каждого последующего залого­дателя удовлетворяются после полного удовлетворения тре­бований каждого предыдущего залогодержателя).

Оформление ипотеки имеет особенности, которые обусловлены спецификой предмета залога.

Прежде всего, к ним следует отнести требования получения в определенных случаях разрешения на ипотеку.

В частности, если для отчуждения недвижимости необходимо согласие или разрешение другого лица (в том числе органов го­сударственной власти или местного самоуправления), то также согласие или разрешение на передачу имущества в ипотеку.

Разрешение на ипотеку должно быть также получено от участ­ников общей собственности — при залоге имущества, находяще­гося в общей собственности.

Следует отметить, что категорично это требование сформиро­вано как будто только в отношении залога имущества, находяще­гося в общей совместной собственности (к тому же тут требуется нотариальное удовлетворение согласия).

Однако, такое же условие должно быть соблюдено при ипотеке имущества, которое находится в общей долевой собственности.

Такой вывод следует из положения законодательства, согласно которому участник общей долевой собственности имеет право пе­редавать в ипотеку свою долю в общем имуществе без согласия остальных собственников при условии выделения ее «в натуре».

Поскольку при выделении доли в натуре отношения общей собственности прекращаются, то названное положение означает, что до тех пор, пока существует общая долевая собственность, за­лог одним из собственников его доли возможен лишь с согласия остальных участников общей собственности.

Другой особенностью оформления ипотеки является требова­ние нотариального засвидетельствования ипотечного договора.

Кроме того, ипотека подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законодательством Украины о госу­дарственной регистрации права на недвижимое имущество.

Взаимоотношения сторон залогового ипотечного обязательства определяются с учетом особенностей ипотеки.

Поскольку предмет ипотеки остается у залогодателя, он сохра­няет право владения, пользования и распоряжения заложенным

имуществом (если иное не предусмотрено законом, ипотечным договором или залоговой).

Однако, правомочия залогодателя ограничены правом залого­держателя требовать принятия мер, необходимых для обеспече­ния сохранности предмета ипотеки, необходимостью получения нотариально заверенного согласия залогодержателя на отчужде­ние предмета ипотеки, передачи его в аренду или безвозмездное пользование, перезалог.

Из возможных вариантов распоряжения заложенным имуще­ством, лишь в одном случае залогодатель не только сохраняет полную самостоятельность, но и не может даже добровольно отка­заться от реализации права.

Речь идет о наследовании. Залогодатель сохраняет право заве­щать заложенное имущество по своему усмотрению. Соглашение об ограничении этого права является недействительным.

Главным последствием нарушения залогодателем обязаннос­тей надлежащего обращения с предметом залога является воз­можность для залогодержателя требовать досрочного исполнения основного обязательства, в том числе путем обращения взыска­ния на предмет ипотеки.

Наиболее серьезные санкции могут применяться в случае не­добросовестного отчуждения заложенного имущества (неполуче­ния согласия залогодержателя на отчуждение и т.п.).

В частности, залогодержатель имеет право требовать призна­ния договора отчуждения недействительным, а также — досроч­ного исполнения залогодателем основного обязательства. Если залогодатель откажется выполнить требования о досрочном ис­полнении основного обязательства, то залогодержатель вправе потребовать обращения взыскания на предмет ипотеки независи­мо от того, в чьем владении он находится (практически он полу­чает возможность абсолютной защиты своих прав, аналогично тому, как защищается право собственности). При этом приобретатель, как незаконный недобросовестный владелец заложенного иму­щества, несет ответственность в пределах стоимости этого имуще­ства солидарно с залогодателем. Однако бремя доказывания ле­жит на залогодержателе.

В случае неисполнения (или ненадлежащего исполнения) обя­зательства, обеспеченного ипотекой, залогодержатель вправе удов­летворить свои требования за счет предмета ипотеки в срок, пре­дусмотренный этим обязательством.

Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда или исполнительной подписи нотариуса. Из указанных положений относительно реализации заложен­ного имущества законом или договором могут быть установлены исключения.

Особенности ипотеки при кредитовании Законом Украины от 19 июня 2003 г. «Об ипотечном кредитовании, операциях с консо­лидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах». 1.2. Залог товаров в обороте или в переработке Этот вид залога рассматривается Законом «О залоге» как спе­циальная разновидность залога с оставлением имущества у за­логодателя.

Предметом залога товаров в обороте или переработке могут быть сырье, полуфабрикаты, комплектующие изделия, готовая продукция и т.п.

При залоге товаров в обороте или переработке договор о залоге обладает рядом специфических признаков. Он должен опреде­лять вид заложенного товара, иные его родовые признаки, виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога. Помимо этих специальных требований, сохраняется необходимость отме­тить в договоре о залоге товаров в обороте или переработке общие условия, которые необходимы для этого договора в силу требова­ний ст. 12 Закона «О залоге».