Правовое регулирование договора аренда В РФ и зарубежных странах: сравнительное исследование

Ярыйчук Наталья Николаевна

студентка 3 курса магистратуры,

группы 211-ЮРЗ-15,

направления подготовки «Юриспруденция».

Научный руководитель – Максимов С.Н.,

доктор юридических наук, профессор

Севастопольского экономико-гуманитарного

института (филиала) ФГАОУ ВО «КФУ им. В.И. Вернадского»,

г. Севастополь, Российская Федерация

Влияние права на любые общественные отношения, в том числе и по временному пользованию имуществом (аренде), немыслимо без механизма их правового регулирования. Обязательства, связанные с передачей имущества во временное пользование, составляют отдельную группу договорных правоотношения, объединяющим фактором для которых служит направленность договорных конструкций, которыми они опосредуются. Так механизм их правового регулирования является проявлением частного случая механизма правового регулирования договорных отношений в целом.

Нормативно-правовую основу механизма правового регулирования арендных отношений образуют нормы права, регулирующие эти отношения. Будучи продуктом компетентной нормотворческой деятельности государственных органов, они являются обязательной составляющей механизма их правового регулирования.

Учитывая то, что одним из элементов механизма правового регулирования договорных отношений являются нормы-дефиниции, в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) [1], как основном акте гражданского законодательства, сохранено традиционное определение договора аренды (ст.606 ГК РФ), договора проката (ст.626 ГК РФ), договора аренды транспортного средства (ст. 632 и ст. 642 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружения (ст.650 ГК РФ), договора аренды предприятий (ст. 656 ГК РФ), договора финансовой аренды (ст.665 ГК РФ), которые выражают их неизменную сущность. Каждый из них, будучи поименованным договором, обеспечен детальной правовой регламентацией путем удачного применения приемов унификации их нормативного материала. Также необходимо заметить, что структура указанной нормативной базы последовательно синхронизирована с динамикой договорных обязательств, обусловленных этими договорными конструкциями. В частности, положениями общего и специального характера определены: порядок передачи имущества нанимателю и его состояние на момент передачи; размер, форма и порядок взимания платы за пользование имуществом; срок договора и последствия его окончания; обязательства сторон по содержанию имущества; преимущественные права нанимателя; судьба сделанных нанимателем улучшений вещи; основания прекращения договора. Большинство норм, которые регулируют указанные вопросы, имеют диспозитивный характер, о чем свидетельствует применение законодателем при моделировании их содержания таких словосочетаний: «устанавливается договором», «договором может быть установлен», «по выбору сторон», «определяется по договоренности», «если иное не установлено договором», «может гарантировать», «имеет право», «по согласию». Все они являются проявлением безоговорочной формы диспозитивности в правовом регулировании отношений о передаче имущества в пользование и свидетельствуют о возможности сторон указанных договоров отступить от законодательных предписаний и установить согласованное ими правило поведения или возможность одного из них действовать по собственному усмотрению при наличии обстоятельств, определенных в гипотезе нормы. В то же время нормативное регулирование договорных отношений по аренде не лишено проявлений относительной формы диспозитивности, при которой «лицо вправе выбирать один из вариантов поведения, который четко определен в законе» [4, с.229]. Например, для нанимателя такая возможность установлена ​​в ст. 612, 616, 622 ГК РФ.

Вместе с нормами-дефинициями, как элементом механизма правового регулирования арендных отношений, законодатель использует нормы-презумпции. В частности, презумпция платности пользования вещью, которая следует из ст. 614 ГК РФ, презумпция заключения договора найма на неопределенный срок определена в ч. 2 ст. 610 ГК РФ, а ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации [2] опосредованно презюмируются согласие арендодателя на отчуждение арендатором права аренды земельного участка, если арендодатель в течение установленного в этой статье срок не предоставил ответа на заявление арендатора.

В целом, современная нормативная база арендных отношений характеризуется высоким уровнем юридической техники, достаточно удачным сочетанием традиционных положений и новых правил, что обусловлено переходом к рыночным принципам организации имущественного оборота (например, определение платы за пользование имуществом, срока пользования, если они не указаны в договоре) и появлением в правовом порядке нашего государства новых рыночных отношений аренды (например, договор финансовой аренды (лизинга)). Ядро этой нормативной базы составляют положения гл. 35 ГК РФ «Аренда». Законодатель избрал их базовыми для регулирования всего договорного типа, который мы исследуем.

Интересно отметить стремление законодателей в различных странах обеспечить единое регулирование договора аренды со всеми его разновидностями [5, с.13]. Основным источником регулирования арендных отношений в странах континентального права являются гражданские кодексы или иные кодифицированные акты. Так, во Франции договор аренды регулируется ст. 1708 - 1778 Французского гражданского кодекса (далее ФГК); в Германии - § 535 - 597 Германского гражданского уложения (далее ГГУ); в Швейцарии - нормы Швейцарского обязательственного закона (далее ШОЗ).

В США правовые вопросы, связанные с арендными отношениями урегулированы в Единообразном торговом кодексе США (далее - ЕТК), в котором имеются как общие положения об аренде, так и специальные правила, регламентирующие отдельные разновидности договора аренды (например, положения, касающиеся договоров потребительской аренды и финансовой аренды). Понятие «аренда» по ЕТК означает передачу прав владения и пользования имуществом на определенный срок за встречное вознаграждение (п. 1 ст. 2А-103 ЕТК) [3, с.415], но продажа, включая продажу с условием последующего одобрения, или продажу с правом возврата, или с удержанием либо созданием обеспечения, не является арендой. Сам же договор аренды означает правовое обязательство в целом. В основном договоры аренды зданий и сооружений в США рассчитываются в зависимости от размера арендуемой площади, которая включает в себя стоимость площади непосредственно личного места, а также пропорционально рассчитанную плату за общую территорию. Существует три главных типа договоров аренды, и разделяются они по тому, какие именно сервисы включены в стоимость аренды:

1) Single net lease (N lease) – договор аренды, обязывающий арендатора помимо ренты оплачивать налоги на объект недвижимости. Данный тип аренды используется достаточно редко.

2) Double net lease (NN lease) – тип арендного договора, при котором арендатор отвечает не только за N lease платежи, но и за страхование недвижимости.

3) Triple net lease или тройная чистая аренда (NNN lease) – договор, согласно которому все расходы по содержанию объекта находятся в ведении арендатора. То есть он оплачивает налоги, страховку, ремонт и техническое обслуживание недвижимости [3, с.416].

В ГК РФ законодательно не предусмотрено такого разделения договоров аренды зданий и сооружений. Кроме того, если в ГК РФ разделяет договор найма жилого помещения и договор аренды, то в ЕТК такое разграничение не предусмотрено.

Как в ГК РФ, так и в ЕТК США детально урегулирован порядок определения требований к имуществу, при этом если в главе 34 ГК РФ перечислены законодательно установленные прямые гарантии и обязательства арендатора и арендодателя, то в ЕТК США установлены так называемые прямые и подразумеваемые гарантии арендодателя, относящиеся к арендуемому имуществу, нарушение которых влечет для арендодателя обязанность возместить арендатору причиненные убытки (п. 4 ст. 2А-508 ЕТК).

В гражданском законодательстве Франции и Германии также детально прописаны гарантии и ответственность сторон по договору аренды (ст. 1719 ФГК; § 536 ГГУ), установлена обязанность арендодателя осуществлять капитальный ремонт сдаваемого по найму имущества, устранять недостатки в имуществе и т.п., при этом поддержание полученного имущества в надлежащем техническом состоянии, его мелкий и текущий ремонты возлагаются на арендатора. Что в целом соответствует и российской практике правового регулирования договора аренды. При этом если в договоре аренды отсутствуют условия о сроках оплаты арендной платы, то в соответствии со ст. 1728 ФГК и § 535 ГГУ арендатор должен осуществить оплату в сроки, которые предусмотрены законом или вытекают из обычаев делового оборота. В ГК РФ такое урегулирование не предусмотрено и установлено только, что при условии отсутствия установленного договором срока внесения арендной платы необходимо применять обычно используемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах срок (ч.1 ст. 614 ГК РФ).

Как в законодательстве РФ, так и зарубежных стран, предусмотрены отдельные положения, регулирующие вопросы субаренды. По общему правилу такое право признается за арендатором, однако имеются некоторые особенности в регламентации условий и предпосылок реализации арендатором права на сдачу арендуемого имущества в субаренду. Так, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, при этом арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В ФРГ так же арендуемое имущество может быть передано в субаренду только при условии согласия арендодателя (собственника имущества) (§ 549 ГГУ). А вот Гражданский кодекс Франции и законодательство стран англо - американского права устанавливает принцип свободы нанимателя в заключении договора поднайма, исключение составляют лишь случаи, когда субаренда запрещена либо законом, либо договором найма (ст. 1717 ФГК) [3, с.228].

Вне зависимости от принятого в странах порядка субаренды, лицом, которое является обязанным и ответственным перед арендодателем (собственником имущества) за соблюдение надлежащего использования имущества, является арендатор.

В случае нарушения арендатором обязанностей по обеспечению сохранности объекта аренды, а также его надлежащей эксплуатации, несвоевременного внесения арендной возникает ответственность, выражающаяся в обязанности возмещения убытков, и угроза расторжения договора по инициативе арендодателя.

Обычным же основанием прекращения договора найма, как зарубежными законодательствами, так и российским, признается истечение срока действия договора. При этом общим правилом является возможность возобновления договора по окончании срока его действия (ст. 1736, 1737 ФГК; § 565 - 569 ГГУ, с.610 ГК РФ). Кроме того, договор аренды прекращается по соглашению его сторон, а также, как было в случае нарушения сторонами своих обязательств. В соответствии с ЕТК США не допускается прекращение договоров аренды в одностороннем порядке [3, с.418].

С учетом того, что договор аренды имеет срочный характер, обязанностью арендатора является возврат арендуемого имущества арендодателю по окончании срока аренды в таком состоянии, в каком он его получил (учитывая износ). При использовании арендуемого имущества арендатор может производить его улучшения, дальнейшая судьба которых зависит от того, являются ли они отделимыми или неотделимыми от имущества. Отделимые улучшения арендатор при возврате имущества арендодателю имеет право оставить за собой, а неотделимые, которые произведены без согласия арендодателя, не подлежат возмещению, если иное не предусмотрено договором аренды.

В целом, как в правовых системах государств англосаксонской правовой системы, так и в российском законодательстве большое внимание уделяется, прежде всего, средствам юридической защиты арендодателя. Современное состояние правового регулирования отношений временного пользования имуществом как в России, так и за рубежом, свидетельствует о попытке законодателя смоделировать для этих правоотношений подробный правовой режим. В то же время такая детализация не нивелирует в этой сфере имущественного оборота действие одной из основ гражданского законодательства - свободу договора, ведь большинство норм, регулирующих частноправовой сектор исследуемых отношений, имеют диспозитивный характер.

                             Список использованной литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) [Текст]// Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32 - Ст. 3301.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) [Текст]// Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 48 - Ст. 5874.

3. Гражданское и торговое право зарубежных прав: учебное пособие / под общ. ред. В.В.Безбаха, В.К.Пучинского. - М.: Междунар. центр финансово-экон. развития, 2004. - 893с.

4. Денисов С. А. Некоторые общие вопросы о порядке заключения договоров аренды [Текст]// Актуальные проблемы гражданского права: C6. ст. / под ред. М. И. Брагинского. — М.: Статут, 2016. —C. 229-276.

5. Иванов Д.А. Международные источники правового регулирования арендных отношений [Текст] // Образование. Наука. Научные кадры. - 2016. - № 6. - С. 11-18.