Тема 3 «Инвестиционная собственность (МСФО 40)»

Понятие инвестиционной собственности

Подходы к классификации активов в качестве инвестиционной собственности

Альтернативные методы учета инвестиционной собственности

Требования к раскрытию информации

3.1 В системе МСФО имеется ряд стандартов, посвященных порядку учета инвестором и отражения в финансовой отчетности разного рода инвестиций. К ним относятся МСФО 27 «Консолидированная и отдельная финансовая отчетность», МСФО 28 «Инвестиции в ассоциированные организации», МСФО 31 «Участие в совместной деятельности», МСФО 32 «Финансовые инструменты: раскрытие и представление информации», МСФО 39 «Финансовые инструменты: признание и оценка», МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость» и др.

       Инвестиции представляют собой актив, предназначенный для прироста, получения других выгод.

       Выделяют следующие виды инвестиций:

1) Краткосрочные – те инвестиции, которые можно легко реализовать, и в отношении которых есть намерения держать их более года.

2) Долгосрочные – те инвестиции, которые рассчитаны на долговременные эксплуатации.

3) Инвестиционная собственность – это инвестиции в землю, здания, которые по существу становятся их собственностью.

Правила учета и представления отчетности об инвестиционной собственности изложены в МСФО 40 «Инвестиции в недвижимость».

Инвестиционная собственность – это имущество компании (земельные участки, здания, часть здания, земля и здание), находящееся в распоряжении самой компании (владельца) или арендатора (в случае финансовой аренды), которое предназначено для получения дохода от аренды (ренты), выгод в связи с повышением стоимости капитала либо того и другого.

К инвестиционной собственности относятся объекты недвижимости, приобретенные не для использования в ходе обычной (производственной, торговой и т.п) деятельности предприятия и не для продажи в рамках обычной торговой деятельности, а в качестве объекта инвестиций для целей получения инвестиционного дохода. Например, если офисное здание приобретено для размещения персонала самой компании или последующей продажи риэлтерской фирмой, то оно не является инвестиционной собственностью и тогда его учет и отчетность регулируется другими МСФО. Если же здание приобретено с целью сдачи его площадей в аренду, то его следует классифицировать как объект инвестиционной собственности. Другой пример: компания владеет участком земли, на котором планируется построить офисное здание и затем сдавать его в аренду. В этом случае объект станет инвестиционной собственностью по завершении строительства. Если компания в целях увеличения дохода от сдаваемого в аренду здания решила его переоборудовать, то во время проведения необходимых для этого работ оно также будет учитываться в качестве инвестиционной собственности.

К инвестиционной собственности не относятся:

- средства, используемые в производстве, поставках товаров, продукции, работ, услуг или в административных целях;

- средства, предназначенные для продажи в ходе обычной коммерческой деятельности.

Первоначальная оценка. Объект инвестиционной собственности первоначально оценивается по затратам на его приобретение. Стоимость инвестиционной собственности включает цену покупки и все напрямую связанные с приобретением расходы.

Последующие затраты. После признания объекта инвестиционной собственности в учете последующие связанные с ним затраты признаются в отчете о прибылях и убытках по мере их осуществления, за исключением следующих случаев:

- существует вероятность получения компанией в будущем больших экономических выгод, чем было рассчитано первоначально;

- такие затраты могут быть достоверно оценены и отнесены на конкретный объект инвестиционной собственности.

Например, компания не должна включать расходы на ремонт и текущую эксплуатацию здания, сдаваемого в аренду, в стоимость инвестиционной собственности. Они должны включаться в отчет о прибылях и убытках по мере их возникновения. Вместе с тем часть затрат может быть включена в стоимость объекта инвестиционной собственности, в частности затраты, возникшие в связи с произведенной во время ремонта заменой внутренних стен здания. Компания признает затраты на замену конструктивных элементов объекта инвестиционной собственности в момент возникновения таких затрат. Стоимость замененных элементов списывается с баланса.

Последующая оценка. После первоначального признания объекта инвестиционной собственности компания сама выбирает одну из двух моделей учетной политики:

1) модель учета по справедливой стоимости, которая должна отражать рыночную конъюнктуру и фактические условия, действующие по состоянию на отчетную дату, а не на дату в прошлом или будущем;

2) модель учета по первоначальной стоимости приобретения.

Модель учета по справедливой стоимости подразумевает:

- отражение всех объектов инвестиционной стоимости по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев;

- признание прибыли или убытка от изменения справедливой стоимости в отчете о прибылях и убытках того периода, в котором они возникли.

Модель учета по первоначальной стоимости предусматривает:

 

- отражение всех объектов инвестиционной собственности по первоначальной стоимости (за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения активов), используя порядок МСФО 16;

- компания должна раскрывать информацию о справедливой стоимости своей инвестиционной стоимости.

В учетной политике компания должна выбрать способ учета либо по справедливой стоимости, либо по затратам на приобретение (строительство) в отношении объектов инвестиционной собственности. Предпочтительным является учет по справедливой стоимости. Изменения в учетной политике подробно раскрывается в МСФО 6.

 

3.2 Переход от учета по фактическим затратам к учету по справедливой стоимости способствует лучшему представлению информации в финансовой отчетности. МСФО 40 требует, чтобы все компании определяли справедливую стоимость инвестиционной собственности в качестве бухгалтерской оценки (если компания ведет учет по справедливой стоимости) или для раскрытия информации в отчетности (если компания использует учет по фактическим затратам).

Справедливая стоимость должна определяться независимым оценщиком, который имеет соответствующую профессиональную квалификацию, а также располагает достоверной, актуальной информацией об оценке объектов, относящихся к соответствующему типу инвестиционной собственности.

Справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности определяется без учета расходов, возникающих при его продаже. Она отражает состояние рыночных цен на отчетную дату. Поскольку рыночные условия могут меняться, сумма, представленная в качестве справедливой стоимости, также подлежит изменению. Оценка по справедливой стоимости используется до момента выбытия объекта даже в том случае, если сделки с инвестиционной собственностью на рынке проводятся реже или рыночные цены на аналогичную собственность становятся менее устойчивыми.

Перевод актива в категорию «инвестиционная собственность» или вывод из нее возможен только при изменении назначения его использования, подтвержденного следующими событиями:

- начало использования собственности самим владельцем – перевод объекта из инвестиционной собственности в собственность, используемую для собственных нужд;

- начало подготовки к продаже – перевод объекта из инвестиционной собственности в запасы;

- окончание использования актива самим владельцем – перевод объекта из собственности, используемой для собственных нужд, в инвестиционную собственность;

- начало сдачи в операционную аренду – перевод объекта из запасов в инвестиционную собственность;

- окончание строительства или реконструкции – перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строительства или реконструкции, в инвестиционную собственность.

Необходимо отметить, что при классификации того или иного объекта к инвестиционной собственности либо к долгосрочным активам, предназначенным для продажи, следует учитывать требования МСФО 16, МСФО 40, МСФО 5.

Согласно МСФО 5 организация обязана классифицировать долгосрочный актив как предназначенный для продажи, если его балансовая стоимость будет возмещена посредством операции по его продаже, а не его использования.

Согласно МСФО 40 инвестиционная недвижимость – это имущество, находящееся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) и целью получения арендных платежей или доходов от прироста стоимости капитала. Однако для того, чтобы признать объект в качестве инвестиционной собственности, организация обязана разработать критерии для последовательного применения профессионального суждения при признании инвестиционной недвижимости. Кроме того, необходимо отразить эти критерии в учетной политике.

Основным критерием при признании объекта в качестве инвестиционной собственности является его предназначение. При изменении предназначения объект необходимо переклассифицировать из одной категории в другую.

 

3.3 Существует 2 модели учета инвестиционной собственности: по справедливой стоимости и по себестоимости. Организации необходимо указать выбранную модель в учетной политике и применить ее ко всей инвестиционной собственности.

Однако существуют случаи, когда организация, выбравшая модель учета по справедливой стоимости, не может использовать эту модель к отдельным объектам инвестиционной собственности. Это происходит в тех случаях, когда на рынке отсутствуют сопоставимые сделки и, кроме того, отсутствует возможность определить справедливую стоимость альтернативным методом, то есть на основе дисконтирования денежных потоков. В таких случаях допускается использование модели учета по себестоимости к отдельным объектам. Такие ситуации обязательно подлежат раскрытию в примечаниях к финансовой отчетности.

 

3.4  Согласно МСФО 17 владелец инвестиционной собственности должен раскрывать в своей финансовой отчетности информацию обо всех активах, сданных в аренду, в том числе и об инвестиционной собственности.

       Компания, которая распоряжается инвестиционной собственностью на правах аренды, должна раскрывать указанную далее информацию о финансовой аренде с позиции арендатора, а об операционной аренде – с позиции арендодателя:

- использование метода учета (по справедливой стоимости или по фактической стоимости);

- если оно использует метод учета по справедливой стоимости, то классифицирует и учитывает ли она имущественный интерес, связанный с операционной арендой, как инвестиционную собственность, и если да, то при каких условиях;

- если классификация затруднительна, то какие критерии использует компания для разграничения инвестиционной собственности и средств, используемых для собственных нужд, а также инвестиционной собственности и средств, предназначенных для продажи в ходе обычной деятельности;

- способы и допущения, применяемые для определения справедливой стоимости, включая информацию о том, была ли справедливая стоимость определена на основе подтвержденной рыночной информации или с учетом других факторов, определяемых характером собственности или отсутствием сопоставимой рыночной информации;

- была ли справедливая стоимость инвестиционной собственности определена в результате проведения оценки независимым оценщиком, имеющим соответствующую профессиональную квалификацию и опыт в оценке инвестиционной собственности. Факт отсутствия такой оценки также подлежит раскрытию.

        Следует также раскрыть следующие суммы, относящиеся к операциям с инвестиционной собственностью, признанные в отчете о прибылях и убытках:

- доход от сдачи инвестиционной собственности в аренду;

- прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и техническое обслуживание), связанные с инвестиционной собственностью, по которой был получен арендный доход в отчетном периоде;

- прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и техническое обслуживание), связанные с инвестиционной собственностью, которая не принесла доход от сдачи в аренду в течении периода.

       Кроме того, следует указать наличие и размер ограничений, связанных с продажей инвестиционной собственности, уменьшением дохода или поступлений, причитающихся компании при её выбытии, а также контрактные обязательства по приобретению, строительству, ремонту, техническому обслуживанию, реконструкции объектов инвестиционной собственности.

       При использовании метода учета по справедливой стоимости необходимо раскрыть следующую информацию о сверке балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и конец периода:

1. прирост инвестиционной собственности с отдельным отражением прироста в виде новых приобретений и в результате последующих расходов, включаемых в балансовую стоимость актива;

2. прирост инвестиционной собственности в результате приобретений, связанных с объединением компаний;

3. выбытие;

4. чистая прибыль (убыток), полученная в результате корректировок справедливой стоимости;

5. курсовые разницы, возникающие при переводе финансовой отчетности из одной валюты в другую и при переводе операций в иностранной валюте в валюту отчетности отчитывающейся компании;

6. перевод объектов из запасов, из состава средств, используемых для собственных нужд, в инвестиционную собственность и обратно;

7. прочие изменения.

В случае существенной корректировки оценки при подготовке финансовой отчетности компания должна раскрывать информацию о сверке первоначальных и скорректированных данных, включенных в финансовую отчетность, с раздельным отражением совокупной суммы признанных обязательств по договорам аренды в результате продажи с обратной арендой и любых других существенных корректировок.

При оценке объектов инвестиционной собственности по фактической стоимости приобретения (из-за невозможности оценки по справедливой стоимости на устойчивой основе) такая сверка должна раскрывать суммы, относящиеся к этой инвестиционной собственности, отдельно от сумм, относящихся к инвестиционной собственности, оцениваемой по справедливой стоимости.

Компанией должна быть раскрыта следующая дополнительная информация:

1. описание объектов инвестиционной собственности;

2. объяснение, почему справедливая стоимость инвестиционной собственности не может быть достоверно оценена;

3. если это возможно, количественные границы, в которых могла бы находиться справедливая стоимость по приблизительным оценкам;

4. при выбытии инвестиционной собственности, которая учитывалась не по справедливой стоимости:

- факт продажи инвестиционной собственности, учитываемой не по справедливой стоимости;

- балансовую стоимость этой инвестиционной собственности на момент продажи;

- сумма признанной прибыли или убытка от этого выбытия.

       При использовании метода учета по фактической стоимости компания должна раскрыть:

1. используемые методы начисления амортизации;
2. применяемые сроки полезной службы или нормы амортизации;
3. валовую балансовую стоимость и накопленную амортизацию (в совокупности с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец периода;
4. результаты сверки балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и конец периода, а именно:

- прирост инвестиционной собственности с раздельным раскрытием прироста в результате новых приобретений и в результате последующих расходов, признаваемых в качестве актива;

- прирост инвестиционной собственности в результате приобретений, связанных с объединением компаний;

- выбытие;

- амортизацию;

- убытки от обесценения, признанные в отчетном периоде и компенсированные в отчетном периоде, в соответствии с МСФО 36;

- курсовые разницы, возникающие при переводе финансовой отчетности из одной валюты в другую и при переводе операций в иностранной валюте в валюту отчетности отчитывающейся компании;

- перевод средств из запасов и не сдаваемых в аренду основных средств в состав инвестиционной собственности и обратно;

- прочие изменения;

5. справедливую стоимость инвестиционной собственности. При отсутствии возможности её достоверной оценки компания должна представить:

- описание объектов инвестиционной собственности;

- объяснение причин невозможности достоверного определения справедливой стоимости;

- при возможности указать приблизительные возможные стоимостные границы справедливой стоимости.