Обобщение практики Арбитражного суда Новосибирской области по спорам, вытекающим из договоров аренды зданий, сооружений, за 2007 - 2010г. Г.

 

При написании дипломной работы была изучена и обобщена практика деятельности Арбитражного Суда Новосибирской области по рассмотрению споров, вытекающих из арендных отношений. Информация о рассмотренных делах была получена в результате прохождения практики в Арбитражном суде Новосибирской области, также был использован статистический отчет о результатах рассмотрения дел с 1 января 2007 года по 28 сентября 2010 года Гражданской коллегией.

Судом было рассмотрено за период 2007 - 2010г.г. достаточно большое количество дел по спорам, вытекающих из арендных правоотношений.

Представленные статистические данные позволяют проанализировать и отследить наметившиеся тенденции при разрешении споров, возникших между участниками арендных отношений.

В процентном соотношении от общего количества дел всех категорий, иски, вытекающие из арендных отношений, принятые Арбитражным Судом Новосибирской области к производству, составляют 6,66 % от общего количества всех дел, находящихся в судебном производстве.

Участниками спора в суде при рассмотрении дел, связанных с исполнением договора аренды зданий, сооружений, как правило, являются: Мэрия г. Новосибирска, Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска, индивидуальные предприниматели, организации (юридические лица).

Фактическими основаниями нарушения условий договора является в большинстве случаев невыполнение предусмотренных законом и договором соответствующих прав и обязанностей.

Наиболее частыми поводами обращения в суд являются такие основания как:

·   неуплата арендных платежей;

·   просрочка внесения арендной платы;

·   отсутствие данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта договора аренды здания, сооружения;

·   неосновательное обогащение арендатора/арендодателя в следствие использования имущества (объекта договора) при отсутствии на то законных оснований. При неосновательном обогащении расчет суммы исковых требований производится в соответствии с пунктом 2 ст. 1105 КГ РФ (лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило). Например, когда в здании фактически находится другая организация вместо организации ответчика;

·   сдача объекта договора в субаренду при отсутствии согласия арендодателя;

·   отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более 1 года и др.;

·   требования одной из сторон о признании договора аренды не заключенным по пункту 3 ст. 607 ГК РФ (В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствие этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передачи в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным);

·   требование одной из сторон о расторжении договора при существенном нарушении условий, по подпункту 2 пункту 2 ст. 450 ГК РФ одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была в праве рассчитывать при заключении договора;

·   уплата пени за просрочку платежа, либо взыскание неустойки;

Расчет суммы исковых требований производит истец, суд проверяет их обоснованность по материалам дела.

·   Уплата процентов по ст. 395 ГК РФ - в случае незаконного использования имущества, переданного в аренду;

·   Требование о возмещении неполученных доходов согласно пункту 2 ст. 1107 ГК РФ (На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств);

·   Требования по взысканию арендной платы (расчет арендной платы), когда договор предусматривает одностороннее повышение арендодателем размера ежегодной арендной платы в случае централизованного изменения (введения) федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор;

·   Оспаривание арендатором незаконного увеличения размера арендных платежей

Необходимо отметить, что при расчете суммы штрафа и пени за нарушение условий договора (если речь идет о недвижимости, находящейся в муниципальной собственности), суд определяет пени как процентное соотношение к годовой сумме арендной платы за период взыскания арендной платы, а так же в размере полугодовой арендной платы, рассчитанной на основании Решения Городского Совета от 29.05.2002г. № 140.

Суд может произвести перерасчет соответствующих коэффициентов, если об этом заявлено в иске (например, коэффициенты по типу помещения, виду его использования, по качеству арендованного помещения). Расчет установленных коэффициентов производится на основании Решения Городского Совета от 17.12.2004г. № 516, суд в праве так же уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, согласно ст. 333 ГК РФ.

Пункт 2 ст. 651 ГК РФ прямо указывает на то, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если же договор аренды, заключенный на срок более года не был зарегистрирован в соответствующем органе, то такой договор признается судом незаключенным.

Договор регистрируется Управлением Федеральной регистрационной службой по Новосибирской области.

Если в течение месяца с момента вынесения решения суда оно обжалуется, и лицом, подающим жалобу, соблюдены все требования, предусмотренные АПК РФ, возбуждается производство в апелляционной инстанции.

Как правило, рассматриваются дела, связанные с подачей апелляционной жалобы о перерасчете сумм неосновательного обогащения и банковского процента.

За указанный период лицами, участвующими в апелляционном производстве являлись:

Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска, Мэрия г. Новосибирска, индивидуальные предприниматели, организации.

В кассационной инстанции рассматриваются жалобы на решения суда первой инстанции, вступившие в законную силу.

В кассационном производстве за вышеназванный период было также рассматривались споры, по искам, вытекающим из арендных отношений.

За указанный период лицами, участвующими в кассационном производстве являлись:

Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска, Мэрия г. Новосибирска, индивидуальные предприниматели, организации.

Основными требованиями, указываемыми в апелляционных жалобах, являются такие, как:

·   требования о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжение договора;

·   признание договора недействительным;

·   признание договора незаключенным;

·   взыскание убытков.

Основными требованиями, указываемыми в кассационных жалобах, являются такие, как:

·   требование о взыскании арендной платы и пени;

·   требование о признании договора недействительным;

·   оспаривание сроков заключения, исполнения договоров, государственной регистрации;

·   требование о возмещении суммы неосновательного обогащения (при осуществлении капитального ремонта и реконструкции).

Следует отметить, что Арбитражным судом Новосибирской области за указанный период было рассмотрено большое количество споров о расторжении договоров аренды в связи с неуплатой арендатором арендных платежей.

Практика рассмотрения Арбитражным судом Новосибирской области по исполнению договоров аренды показывает, что в настоящее время наиболее проблемными являются такие вопросы, как легализация права собственности при заключении договора аренды, требования о пролонгации договора аренды.

При решении о признании права собственности на самовольные постройки в порядке ст. 222 ГК РФ, суд, в большинстве случаев разрешения споров придерживается позиции о признании права собственности за истцом, если возведенная самовольная постройка не нарушает права и интересы третьих лиц.

Достаточно большое количество споров по исполнению договоров аренды связано с разногласиями сторон по поводу исчисления арендной платы и иным платежам.

Для государственного имущества, находящегося в федеральной собственности, существует иной порядок определения суммы арендной платы (распоряжение Мингосимущества РФ от 14.05.1999г. № 671-р), согласно которому величина арендной платы определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в рублях на курс условной денежной единицы, соответствующей курсу доллара США, установленному ЦБ РФ.

Такой порядок исчисления арендной платы вызывает большие затруднения у арендаторов при расчете суммы арендной платы, в следствие этого у сторон возникают претензии друг к другу по поводу перерасчета излишне уплаченных/невыплаченных денежных сумм.

Суд также оценивает при рассмотрении дел порядок соблюдения и надлежащих изменений, связанных с колебаниями ставок арендной платы.

В этом случае сторонами должно быть заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которое подлежит государственной регистрации, в связи с тем, что размер арендной платы является по ГК (ст. 654 ГК РФ) существенным условием договора.

Если предметом договора аренды здания, сооружения является государственное или муниципальное имущество, то изменение размера арендной платы предусмотрено законом в одностороннем порядке - путем направления арендодателем уведомления или письма арендатору об изменении условий договора. Составление отдельного письменного документа сторонами по закону не требуется.

Суд при рассмотрении им споров обычно стремится к единообразию судебной практики, в связи с этим истец при расчете им цены иска должен указать: период взыскания, денежную сумму, подлежащую оплате за определенное им время, срок оплаты, сумму фактической оплаты, дату фактической оплаты, итоги сумм, подлежащих оплате и сумм фактической оплаты.

Расчет штрафных санкций должен содержать: сумму задолженности, на которую производится начисление, календарный период начисления, размер штрафных санкций, а так же их сумму.

Указывается так же курс валюты, установленный ЦБ РФ, если валюта иностранного государства указанна сторонами в договоре в качестве средства платежа.

Проблема решения вопроса о взыскании эксплуатационных расходов заключается в том, что сторонам бывает затруднительно документально подтвердить их фактический размер, а также их обоснованность и относимость к объекту по заключенному договору аренды.

При разрешении судом вопросов, связанных с требованиями, заявленными сторонами по поводу произведенных расходов на текущий и капитальный ремонт, а также на возврат стоимости произведенных улучшений объекта по договору суд руководствуется применением ст. ст. 623 и 616 ГК РФ, в соответствии с которыми арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт, и стоимость произведенных им улучшений имущества должна быть компенсирована арендодателем (если они произведены с согласия арендодателя), суд должен исследовать и оценить массивный объем документации, предоставленной сторонами в обоснование своих требований и возражений. Для разрешения указанной проблемы суд также назначает строительную экспертизу для определения возможности отделимости произведенных улучшений.

На основании произведенного анализа судебной практики становится ясно, что арендные отношения динамично развиваются, число споров по данной категории дел возрастает, и не всегда законодатель своевременно реагирует на сложившиеся жизненные обстоятельства принятием соответствующего нормативно-правового акта, устраняет пробелы в законодательстве. Большое количество исков о взыскании задолженностей по арендной плате свидетельствует о том, что определенная масса финансовых средств не поступает своевременно в бюджет соответствующего уровня. В процессе судебных разбирательств выявляется нарушение норм материального права и несоблюдение порядка заключения договоров: не индивидуализируются предмет договоров аренды зданий, сооружений, ненадлежащим образом исполняются обязательства сторон, нарушен порядок регистрации договоров, или таковая вообще отсутствует, происходит сдача недвижимого имущества в субаренду без согласия арендодателя, увеличивается размер арендной платы уполномоченными органами без уведомления сторон и др.