Здания, сооружения как вид недвижимого имущества, развитие правового регулирования в России

 

Аренда как форма экономических отношений субъектов, осуществляющих хозяйственную деятельность, известна достаточно давно. Наше государство не является исключением, хотя само понятие "аренда" использовалось не всегда, и арендные отношения претерпели определенные изменения.

После победы Октябрьской революции наступил период, получивший название "военного коммунизма" (1917-1921 годы). Условия "военного коммунизма" определяли в экономике обязательную национализацию промышленности, значительной части предприятий строительства, транспорта, торговли. Соответственно этому периоду вся произведенная продукция принадлежала государству, которое в свою очередь обеспечивало предприятия всем необходимым для производственной деятельности. Практика показала, что такая система хозяйствования была малоэффективной. Поэтому на смену "военному коммунизму" пришла новая экономическая политика (НЭП), которая характеризовалась развитием кооперации, переходом к самоокупаемости и безубыточной работе государственных предприятий, а также использованием концессий и аренды.

В 1921 году было принято постановление Совнаркома РСФСР "О порядке сдачи в аренду предприятий, подведомственных Высшему Совету Народного Хозяйства". В соответствии с этим постановлением кооперативам, товариществам и другим объединениям, а также отдельным гражданам было предоставлено право арендовать государственные промышленные предприятия в целях их эксплуатации. Предприятия передавались в аренду на конкурсной основе с учетом интересов государства.

Указанное постановление предусматривало определенные правовые гарантии для арендаторов. В частности, договор аренды в течение срока его действия мог быть расторгнут только в судебном порядке. Одностороннее расторжение договора аренды не допускалось ни по инициативе государственных органов, ни по инициативе арендаторов. Необходимо отметить, что данное постановление предоставило право выхода арендованных предприятий на внешний рынок с разрешения Народного Комиссариата Внешней Торговли для приобретения оборудования, промышленного снабжения рабочих и т.д.

Уже в то время деятельность арендных предприятий показала неэффективность хозяйствования на основе принципов "военного коммунизма". Тем не менее, нередко договоры аренды государственных предприятий расторгались совершенно необоснованно, что вызывало нестабильность арендных отношений. В 1921 году был принят декрет ВЦИК "О воспрещении досрочного расторжения договоров об аренде государственных предприятий".

В декрете отмечалось, что нарушения договорных обязательств, вторжение в сферу арендных отношений органов и лиц, на то не уполномоченных, и одностороннее расторжение заключенных соглашений не должно иметь место.

Получив определенные правовые гарантии, арендные отношения в государственном секторе экономики стали развиваться. Так, например, в сентябре 1992 года в РСФСР насчитывалось около четырех тысяч предприятий, сданных в аренду.

Арендная плата того периода времени была преимущественно натуральной формы. Известный экономист В. Милютин считал, что такая форма арендной платы являлась отсталой, и со временем она будет вноситься в денежной форме.

Для законодательства советского государства 1920-30-х годов характерно, что сам по себе термин "аренда" в нормативных актах не применялся, а использовался термин "договор имущественного найма". Гражданский кодекс РСФСР 1922 года содержал главу, нормы которой регулировали отношения, возникающие из договора имущественного найма.

Гражданский кодекс 1922 года определял договор имущественного найма как договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (статья 152).

Нормы Гражданского кодекса 1922 года, регулировавшие отношения имущественного найма, на практике применялись в основном во взаимоотношениях граждан с государственными органами (наем жилых помещений в домах местных Советов) и применительно к бытовому прокату гражданами предметов (мебели, музыкальных инструментов и т.д.).

Кодекс установил правило, в соответствии с которым, при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохранял силу для нового собственника (статья 169 Гражданского кодекса).

Объектами имущественного найма в то время являлись жилые помещения (статья 166), земельные участки (статья 169-а), государственные или коммунальные предприятия (статья 153). Применительно к договору найма государственных или коммунальных предприятий Гражданский кодекс 1922 года предусматривал их нотариальное удостоверение и составление описи имущества.

Представляет интерес решение законодателем вопроса о формах платы за наем имущества. Гражданский кодекс 1922 года допускал несколько форм оплаты: 1)совершение платежей деньгами и натурой; 2)отчисление установленной доли продуктов, предметов выработки или денежного дохода; 3)выполнение определенных услуг; 4) сочетание указанных форм оплаты.

Подобное сочетание различных форм платы по договору имущественного найма являлось, несомненно, позитивным. В дальнейшем законодательство (Гражданский кодекс РСФСР 1964 года) отказалось от всех не денежных форм арендной платы, однако эти формы были реанимированы в Гражданском кодексе Российской Федерации 1994 года.

Несмотря на то, что термин "аренда" не применялся в законодательстве практически до 1989 года, в юридической литературе 1950-х годов можно было встретить точку зрения о тождественности понятий аренды и договора имущественного найма и употреблении их в качестве синонимов.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года содержал главу 27, нормы которой регулировали отношения по заключению договора имущественного найма, и главу 28, устанавливающую правила найма жилого помещения. По сравнению с прежним законодательством Гражданский кодекс 1964 года прямо установил возможность заключения договора найма строения или нежилого помещения.

ГК 1964 г. упростил правила о форме договора имущественного найма, установив только одно специальное правило, касающееся договора имущественного найма между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма (ст. 276). Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст. 44).

ГК 1964 г. (ст. 277) сократил общий предельный срок имущественного найма до девяти лет и ввел специальные (менее продолжительные) сроки для отдельных групп правоотношений. В результате срок заключенного между государственными, кооперативными и общественными организациями договора найма строения или нежилого помещения не должен был превышать пяти лет, а договор найма оборудования и иного имущества -одного года. Срок договора найма предметов домашнего обихода, музыкальных инструментов, спортивного инвентаря, легковых автомобилей и другого имущества личного пользования, предоставляемых гражданину государственной, кооперативной или общественной организацией (бытовой прокат), не должен был превышать срока, установленного соответствующим типовым договором бытового проката. Если же договор имущественного найма заключался на более длительный срок, он считался заключенным соответственно на десять, пять лет, на один год или на срок, установленный типовым договором бытового проката.

Предусматривалась ГК 1964 г. и конструкция бессрочного договора, а также возможность при определенных обстоятельствах преобразования срочного договора в бессрочный, а именно: если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считался возобновленным на неопределенный срок (ст. 279). Однако указанные нормы не подлежали применению к договорам имущественного найма, сторонами которого выступали государственные, кооперативные и общественные организации, а также к договорам бытового проката. Здесь действовали специальные правила: в первом случае договор имущественного найма, заключенный без указания срока, по истечении сроков, установленных ГК (пять лет или один год), считался прекращенным. Во втором случае договор бытового проката, заключенный без указания срока, считался заключенным на срок, установленный соответствующим типовым договором.

Вместе с тем социалистические организации по сравнению с иными нанимателями имели преимущество иного рода: государственная, кооперативная или общественная организация, надлежащим образом выполнявшая принятые на себя по договору найма обязательства, по окончании действия договора получала преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора (ст. 280).

Что касается содержания договора имущественного найма, то круг прав и обязанностей сторон и их распределение между наймодателем и нанимателем в советский период оставались достаточно традиционными.

Основные обязанности наймодателя состояли в передаче нанятого имущества нанимателю и в обеспечении надлежащего состояния этого имущества в период действия договора найма. И по ГК 1922 г. (ст. 157) и по ГК 1964 г. (ст. 281) наймодатель был обязан своевременно предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению сдаваемого внаем имущества. При этом он не нес ответственности за недостатки, которые были или должны были быть известны нанимателю (либо оговорены наймодателем) при заключении договора. Последствия неисполнения данной обязанности наймодателем состояли в том, что наниматель получал право истребовать от него нанятое имущество либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (ст. 158 ГК 1922 г., ст. 282 ГК 1964 г.).

Обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества ограничивались возложением на него производства капитального ремонта указанного имущества, если иное не было предусмотрено законом или договором (ст. 159 ГК 1922 г., ст. 284 ГК 1964 г.).

Неисполнение наймодателем обязанности производить за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества давало нанимателю право самому произвести такой ремонт и взыскать с наймодателя стоимость ремонта, либо зачесть соответствующую сумму в счет наемной платы. Наниматель мог также расторгнуть договор имущественного найма и потребовать от наймодателя возмещения убытков.

Обязанности нанимателя сводились к надлежащему пользованию нанятым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора, обеспечению содержания данного имущества, своевременному внесению наемной платы и возврату имущества наймодателю по окончании срока найма.

ГК 1964 г. уже не включал в себя норм об иных (кроме денежной) формах наемной платы. В юридической литературе признавалось, что наемная плата в натуральной форме возможна лишь в отношениях между гражданами. Например, О.С. Иоффе отмечает: «Наемная плата выражается обычно в периодических месячных, квартальных, годовых денежных платежах. По соглашению сторон допускается едино-кратная уплата за весь период действия договора, а для некоторых отношений (например, бытового проката) такой порядок предусматривается специальными правилами. Установление наемной платы не в денежной, а в натуральной форме (в виде передачи продуктов, выполнения работы и т.п.) действующим законодательством не предусмотрено. Но в отношениях между гражданами нет препятствий для такого способа ее определения, как и для сочетания денежных и натуральных элементов».

Другое отличие законодательства, действовавшего в период ГК 1964г., от ГК 1922г. в части наемной платы заключалось в стремлении определить предельные размеры наемной платы. Так, если наймодателем являлась социалистическая организация, размер и сроки платежей за пользование имуществом должны были устанавливаться в договоре в соответствии с типовыми договорами найма отдельных видов имущества и в пределах централизованно утверждаемых ставок и тарифов (например, постановление Совета Министров РСФСР от 28 июля 1965 г. «О ставках арендной платы за нежилые помещения»).

Наниматель имел право требовать соответственного уменьшения наемной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечал, условия пользования нанятым имуществом, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшались (ст. 167 ГК 1922 г., ст. 286 ГК 1964г.).

В целом же, если брать основные параметры договора имущественного найма, в гражданском праве советского периода указанный договор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие имущественный наем от иных типов гражданско-правовых договоров.

В современном Гражданском кодексе РФ 1994 года договору аренды зданий и сооружений посвящен отдельный четвертый параграф главы 34. Официально значение терминов «здание и сооружение» не нашли своего отражения в нормативных актах РФ, но несмотря на это законодатель активно их использует.

В юридической литературе существует точка зрения, согласно которой предлагается ввести легальное определение зданий и сооружений (нормативной основой которого служит СНиП).

В толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием понимается архитектурное сооружение, постройка, дом. Таким образом, понятие здание и сооружение являются видовыми по отношению к понятию «постройка», а, следовательно, логичнее употреблять сочетание «здания и иные сооружения», как это предложено в научной литературе.

Различия между зданиями и иными сооружениями не имеют правовою значения. С юридической точки зрения они определяются через категорию недвижимости, а в общем смысле, через категорию вещей, определенных индивидуальными признаками. Юридически значимым является отделение зданий и иных сооружений от построек, не относящихся к недвижимости.

К числу признаков здания в юридической литературе относят:

1) искусственность возведения;

2) «привязка» к определенному земельному участку;

) невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

) самостоятельность (здание - это отдельно стоящий объект);

) законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.

Здания предназначены для пребывания в них людей. По цели пребывания здания подразделяются на жилые и нежилые (производственные, административные, торговые, лечебные и т.д.). Сооружения не предназначены для постоянного пребывания в них людей, и используются для технических целей (трубопроводы, очистные сооружения и т.д.).

По значимости использования - на основные и служебные. Эта классификация соответствует традиционному делению вещей на главную вещь и принадлежность. Деление зданий на основные и служебные значимо для выделения предмета договора аренды. Очевидно, что основное здание может являться самостоятельным (без служебного) предметом договора аренды. Думается, что и для заключения договора аренды только служебного здания препятствий быть не может. Статья 135 ГК РФ, устанавливая правило о том, что принадлежность следует судьбе главной вещи, носит, тем не менее, диспозитивный характер. Следовательно, стороны своим соглашением могут установить, что в аренду передается только служебное здание. Если предметом договора аренды являются основное и служебное здание вместе, то в данной ситуации можно было бы говорить об аренде имущественного комплекса как совокупности разнородных объектов, связанных с одним земельным участком и используемых по одному назначению для достижения единой цели. Однако в рамках действующего законодательства рассмотрение основного и служебного зданий как имущественного комплекса не представляется возможным, поскольку в качестве имущественных комплексов выделены только предприятие и кондоминиум.

Возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически. Поэтому вопрос о том, к какой категории отнести объект - к зданию или сооружению, решается в зависимости от его общего функционального назначения. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то это здание, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.

Между тем, стоить отметить различия между зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями, поскольку последние в свою очередь активно вовлечены в оборот, и, являясь самостоятельными объектами, отличными от зданий и иных сооружений, требуют особой правовой регламентации отношений, объектом которых они являются.

В пользу тезиса о том, что нежилые помещения отличны от здания, говорят следующие особенности помещений.

Во-первых, здание имеет непосредственную связь с земельным участком, а нежилое помещение опосредованную. Безусловно, нежилое помещение, находящееся в здании, трудно представить вне земельного участка, однако эта связь относится, прежде всего, к зданию, а не к помещению. Именно здание характеризует структуру отношений «нежилое помещение - земельный участок». Нельзя не согласиться с тем, что местонахождение нежилого помещения, а точнее здания, в котором это помещение расположено, влияет на величину арендной платы.

Во-вторых, нежилое помещение, по своей сути, является пространством, ограниченным стенами (элементами здания). Такое пространство способно к изменениям, например, путем перенесения стены. При этом происходит фактический перенос не помещения, а элемента здания, которым это помещение было ограничено. Само помещение приобретает иные характеристики, что обусловлено связью нежилого помещения с аналогичными объектами. При его изменении (перемещении) первоначальное помещение перестает существовать, образуя новое, обладающее другими индивидуализирующими признаками. При формировании нового объекта на базе нескольких помещений, эти помещения прекращают свое существование, а помещением становится новый объект, включавший ранее существовавшие помещения.

В-третьих, особенностью нежилого помещения является его относительная обособленность. Относительная, потому, что элементы здания, ограничивающие помещение, одновременно относятся к нескольким помещениям, коммуникационные сети, входящие в здание, также включены в общую систему. И все же нежилое помещение это обособленный объект. Его обособленность проявляется в возможности пользования им независимо от аналогичных объектов. В основе такой обособленности лежит принцип единого пространства, т.е. «наличие возможности проникновения из любой части объекта, именуемого помещением, в любую другую его часть без выхода за границы объекта». Кроме того, нежилое помещение является индивидуально-определенным объектом. Об индивидуальной определенности свидетельствует тот факт, что каждое нежилое помещение имеет строго определенное месторасположение в «организме» здания, которое подтверждается поэтажным планом. При аренде нежилого помещения необходимо указывать не только его площадь, но и месторасположение.

И, наконец, в-четвертых, при аренде здания или иного сооружения арендатору передаются права на земельный участок, на котором расположено это здание. При аренде нежилого помещения весьма затруднительно определить ту часть земельного участка, которая соответствует помещению.

Однако, исходя из практики ВАС РФ, нежилое помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений, т.е. является частью здания, сооружения и, соответственно, объектом договора аренды здания, сооружения. Поэтому было бы разумно название параграфа 4 гл.34 ГК РФ (Аренда зданий и сооружений) заменить на: «Аренда зданий, сооружений и нежилых помещений» и расшифровать понятия в ст.650. Данные предложения внесли бы ясность в вопросы регулирования аренды и сократили бы количество судебных споров и научных разногласий, затрагивающих данную проблематику.

В теории и практике гражданского права возникает вопрос: следует ли рассматривать здание (сооружение) и земельный участок, на котором оно расположено, как единый объект недвижимости?

Современное российское законодательство занимает противоречивую позицию по этому вопросу. С одной стороны, оно рассматривает землю и здания, на ней возведенные, как самостоятельные, независимо друг от друга участвующие в обороте объекты, для которых могут быть установлены различные правовые режимы. С другой стороны, как физически и юридически связанные между собой виды недвижимого имущества.

Согласно подп. 5 п.1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства провозглашено «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением установленных федеральными законами». Соответственно, п.4 ст. 35 ЗК РФ закрепляет, что здания, сооружения, находящиеся на земельном участке, и принадлежащие одному лицу, отчуждаются вместе с земельным участком, за исключением тех случаев, когда отчуждение части здания, сооружения не может быть выделено в натуре вместе с частью земельного участка, и когда здания находятся на земельном участке, изъятом из оборота.

В гражданском законодательстве приоритет зачастую отдается именно постройкам, а не земельному участку, на котором они находятся. Так, из ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащему другому лицу, имеет право пользоваться частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. Это право установлено законом и не требует согласования с собственником.

Необходимо заметить, что для нормального использования объектов недвижимости, для упорядочения оборота, важно, чтобы земельный участок и расположенная на нем недвижимость подчинялись единому правовому режиму. И смысл концепции «единого объекта» том, чтобы с помощью норм права нужно обеспечить равноправие указанных объектов. В связке «земля-здание» нельзя выделить главную вещь и принадлежность. Ценность земли не нуждается в доказывании, но и наличие крупных объектов на земельном участке также влияет на ее стоимость и ценность. Суть правового режима «единого объекта недвижимости» состоит в том, что эти связи «земля-здание» не могут быть разорваны, отчуждение одного объекта одновременно предполагает необходимость отчуждения и другого. При этом не имеет значения, какой из этих объектов предполагается к отчуждению - здание или земельный участок.

В связи с изложенным, представляется необходимым обратить внимание на точку зрения В.В. Витрянского: «Следует заметить, что идею «единого объекта» (т.е. земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости) реализовать невозможно. Огромное число зданий и сооружений находятся в собственности частных лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Некоторые категории земель вообще исключены из оборота. Однако данные обстоятельства не могут служить препятствием для собственников здания, сооружения отчуждать его по своему усмотрению…». Позиция Витрянского В.В. представляется обоснованной. Только том случае, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости являются собственностью одного лица, с точки зрения правового режима следует говорить о «едином объекте недвижимости».

Вместо теории «единого объекта недвижимости» В.В. Витрянский предлагает проводить в гражданском законодательстве принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов, в частности путем правового регулирования, при котором собственник здания (сооружения) обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание.

Думается, что при всей своей актуальности данный принцип более уместен для применения при обороте недвижимости.

Можно говорить о том, что здания, сооружения один из старейших видов недвижимого имущества, существующего в качестве объекта арендных отношений. Его правовое регулирование претерпевало изменения в зависимости от экономических, политических и социальных факторов. Иногда это способствовало осуществлению правоотношений в этой области, но в некоторых случаях, наоборот, тормозило правовое и экономическое развитие арендных отношений. Но стоит отменить, что к настоящему времени названные объекты имеют гибкое, необходимое, обоснованное существующими реалиями, правовое регулирование. Большое внимание к зданиям, сооружениям, выступающим в качестве объекта арендных отношений, обусловлено, прежде всего, большой степенью их вовлеченности в оборот, многообразием аспектов, нуждающихся в регулировании, и не нашедших еще своего отражения в законодательстве, и вызывающих споры в правоприменительной практике. Проблемы правоприменительной практики, вопросы, не урегулированные в законодательстве, будут освещены автором в последующих двух главах работы.