Глава I. Развитие арендных отношений по российскому гражданскому праву

Введение

 

Аренда недвижимости - одна из наиболее распространенных форм договорного, возмездного, частичного и срочного отчуждения имущества.

С 90-х гг. XX п. в нашем государстве проводятся социально-экономические реформы, определяющие вектор развития России на ближайшую и отдаленную перспективы. Это в полной мере относится и к реформе гражданского и земельного законодательства.

Начиная с Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991г. и заканчивая заменившим их Гражданским кодексом РФ, гражданское законодательство, более чем 15 лет с момента начала экономических преобразований адекватно отзывается на экономические потребности общества. Не случайно, что именно в Основах гражданского законодательства было восстановлено понятие «недвижимая вещь», которое ПК РСФСР 1922г. было отменено.

В настоящее время в России существует развернутое гражданское законодательство о недвижимом имуществе, основой которого служит Гражданский кодекс Российской Федерации.

Ст.9 Конституции РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В cсистеме природных ресурсов земля обладает уникальными свойствами, одновременно выступая в нескольких качествах: как средство производства, базис для развития рыночной инфраструктуры, недвижимое имущество, как объект права собственности и иных вещных прав, а также аренды и других сделок гражданско-правового характера. Земельный кодекс РФ, вступивший в силу 30.10.2001г., является головным отраслевым законом, обладающим приоритетом в регулировании земельных отношений.

В силу определенных исторических, экономических, социальных факторов имеется ряд проблем правового регулирования отношений, связанных с арендой недвижимости. Их решение имеет большое практическое значение для стабилизации имущественного оборота, восстановления нарушенных прав и интересов субъектов гражданских правоотношений. Поэтому данная тема -аренда недвижимости - является актуальной для российской цивилистики.

Целью дипломной работы является анализ доктринальных источников, посвященных проблеме становления недвижимого имущества как объекта гражданского права, характеристика договора аренды зданий, сооружений, а также определение отдельных особенностей этого договора, сопоставление позиций ученых по этим вопросам, выявление коллизий между нормами законодательства, взаимодействия между законопроектной деятельностью и судебной практикой, разработка на этой основе предложений по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации в области аренды зданий, сооружений.

Для достижения цели работы были поставлены следующие задачи:

1. Исследовать положения договора аренды зданий, сооружений;

1. Проанализировать теоретические подходы к определению предмета договора аренды зданий, сооружений, прав и обязанностей сторон по договору, порядку заключения, изменения и расторжения договора аренды зданий, сооружений;

2. Изучить законодательство, регулирующее отношения по аренде зданий, сооружений;

3. Обобщить и исследовать судебную практику по рассмотрению споров, вытекающих из арендных отношений.

Предмет исследования составляют изучение правовых норм, регулирующих договор аренды зданий, сооружений, современные проблемы регулирования указанных правоотношений.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу аренды зданий, сооружений.

Методами исследования явились формально-юридический метод, позволяющий определить юридические понятия, выявить их признаки, сравнительно-правовой метод, историко-логический метод, определяющий динамику отношений во времени, метод правового анализа и синтеза.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и обобщения практики Арбитражного суда Новосибирской области по рассмотрению споров, вытекающих из договоров аренды зданий, сооружений.

Все вышесказанное приводит к выводу, что договор аренды недвижимости имеет большое значение в регулировании гражданско-правовых отношений. Система правовых отношений в этой области в полной мере еще не сформирована. Насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней и требует продолжения дальнейшего изучения

Глава III. Вопросы и проблемы в законодательстве и правоприменительной практике

 

Существующие пробелы в законодательной базе, проблемы и вопросы правоприменительной практики, приводят к возникновению различных коллизий. Эти проблемы по-разному решаются на практике. Ниже автором приведены примеры некоторых из этих решений.

В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Поэтому на практике возникают следующие вопросы: является ли составление акта приема-передачи необходимым условием для соблюдения формы такого договора и можно ли расценивать акт, по которому здание или сооружение возвращено арендодателю, как соглашение сторон о расторжении договора?

«...Довод ответчика о том, что охранно-арендный договор совершен в ненадлежащей форме, поскольку отсутствует акт приема-передачи имущества, ошибочен. Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Данные требования к форме договора сторонами соблюдены, а отсутствие акта приема-передачи, исходя из названной статьи, не свидетельствует о пороках формы сделки...».

С выводами суда стоит согласиться, можно говорить о том, что отсутствие акта приема-передачи имущества по договору аренды здания или сооружения не свидетельствует о несоблюдении требований п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме договора аренды здания или сооружения. Исходя из смысла п. 1 ст. 651 ГК РФ, акт приема-передачи является следующим этапом после заключения сторонами сделки. В нем еще раз указываются краткие характеристики здания (адрес, площадь, здание это или сооружение), а так же состояние передаваемого помещения (состояние стен, потолков, электропроводки, окон, дверей и т.д.). Вместе с обязанностью предоставления арендатором во владение и пользование здания, сооружения, передаточный акт представляет собой обязательство арендатора по передаче предмета аренды.

Акт приема-передачи, по которому здание или сооружение возвращено арендодателю, может рассматриваться судом как составленное в письменной форме соглашение сторон о расторжении договора аренды.

«...Согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК РФ соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

По акту от 11.01.2005г., подписанному сторонами, нежилое помещение площадью 2423,2 кв. м, расположенное по названному адресу, передано ООО "Инвестстройиндустрия" ГУИН Минюста России.

Суд апелляционной инстанции обоснованно оценил акт от 11.01.05 как соглашение сторон, направленное на расторжение договора аренды, поскольку обязанность арендатора возвратить арендованное имущество возникает после расторжения договора аренды, в связи с чем довод заявителя жалобы о несоблюдении простой письменной формы при расторжении договора не может быть принят во внимание...».

Акт приема-передачи имеет и еще один не маловажный аспект.

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Однако на практике возникают споры относительно того, является ли акт приема-передачи арендуемой недвижимости единственным доказательством передачи имущества арендатору и нужно ли составлять такой акт при возврате имущества арендодателю.

По вопросу о том, является ли акт приема-передачи единственным доказательством передачи имущества, существует две позиции судов.

Позиция первая, которой придерживаются суды. Акт приема-передачи здания или сооружения не является единственным допустимым доказательством передачи имущества. Однако свидетельские показания не признаются доказательством передачи.

«...Также судом первой инстанции установлено, что сторонами в нарушение положений ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации не подписан акт приема-передачи спорного помещения, истцом как арендодателем не исполнена обязанность по передаче арендованного имущества субарендатору.

Однако вывод суда о том, что акт приема-передачи имущества в силу ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является единственным допустимым доказательством передачи спорного имущества арендатору, неправомерен. Вместе с тем истцом в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено доказательств передачи данного здания ответчику и факта пользования организацией "Коллегия адвокатов Чанышева Республики Башкортостан" спорным зданием в указанный предпринимателем Габидуллиной З.З. период времени, свидетельские показания Попкова Павла Евгеньевича и письма ответчика от 13.03.2006, 11.01.2006, как правильно установлено судом, не могут свидетельствовать о данных обстоятельствах...».

Позиция вторая, которой придерживаются суды. Акт приема-передачи здания или сооружения является единственным допустимым доказательством передачи имущества.

«...Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом обоюдно подписанному контрагентами.

В материалах дела отсутствует акт приема-передачи (возврата) помещений от 15.04.2008, подписанный арендодателем и арендатором. Доказательства уклонения арендодателя от подписания акта приема-передачи (возврата) помещений после истечения срока действия договора (10.07.2009) арендатором не представлены, в связи с чем суд сделал правомерный вывод о необходимости взыскания с ООО "Энергоспецмонтаж" 1 018 рублей 700 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2008 по 01.12.2008.

Ссылка заявителя на акт приема-передачи ключей от 27.05.2008 несостоятельна, ибо данный документ не является допустимым средством доказывания в силу прямого указания закона; факт возврата ответчиком ключей от помещений не подтверждает передачи помещений истцу...».

Следующее дело, так же подтверждает вторую позицию.

«...По его мнению, суд неправильно применил к спорным правоотношениям сторон часть 2 пункта 1 статьи 655 Кодекса и признал, что единственным доказательством выполнения арендодателем обязанности по передаче имущества внаем является акт приема-передачи, который сторонами не составлялся. Данная норма права имеет диспозитивную конструкцию, позволяющую сторонам предусмотреть иное. По условиям договора составление такого акта не требуется ввиду отсутствия прямого указания на этот счет, оплата за аренду помещения вносится с момента заключения договора и не ставится в зависимость от передачи имущества. Податель жалобы также полагает, что бремя доказывания по передаче объекта найма возлагается на ответчика и именно он должен доказать, что имущество ему не передавалось.

Арбитражный суд Республики Коми, оценив условия сделки, правомерно квалифицировал ее как договор аренды нежилого помещения (здания). Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование. Отличительной особенностью исполнения данного вида договора аренды является оформление передачи объекта найма передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (пункт 1 статьи 655 Кодекса). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не считается исполненным.

В материалах дела отсутствуют вышеперечисленные документы, позволяющие определить момент передачи объекта найма, потому суд первой и второй инстанций обоснованно пришел к выводу о том, что у ООО не возникла обязанность по внесению платежей по взаимной сделке.

Довод подателя жалобы о неправильном толковании судом пункта 1 статьи 655 Кодекса несостоятелен, ибо, являясь диспозитивной, данная норма права вступает в силу, если иное не установлено законом или договором. Иное названным договором не предусмотрено...».

Автор в этом случае соглашается с первой позицией. Если другие доказательства не оставляют сомнений в том, что арендодатель передал здание арендатору, то передачу следует признавать состоявшейся независимо от того, подписали стороны при этом передаточный акт или нет. Иными словами, отсутствие передаточного акта должно оцениваться как решающее доказательство непередачи недвижимости арендатору лишь в том случае, когда факт передачи не подтвержден бесспорно другими доказательствами.

Что касается срока действия договора, то зачастую стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его подписания. Впоследствии же возникают споры, в которых арендодатель настаивает на незаключенности договора, поскольку фактически его срок (срок, на который стороны распространили договор аренды, вместе со сроком с даты подписания до момента его прекращения) равен году или более, а государственной регистрация отсутствует. В связи с этим возникает вопрос: с какого момента начинает течь срок договора аренды здания или сооружения в целях его государственной регистрации? (В приведенных далее Постановлениях стороны, заключая договор аренды, распространили его условия на отношения, которые предшествовали его заключению).

Суды указали на то, что период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания или сооружения, не должен включаться в срок аренды на основании п. 2 ст. 425 и ст. 433 ГК РФ. Таким образом, так как срок с даты подписания до момента прекращения договора составляет менее года, он не подлежит государственной регистрации.

«...Удовлетворяя требование об освобождении помещения, суды исходили из того, что спорный договор аренды заключен сроком на один год, в силу статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации, однако в связи с отсутствием таковой является незаключенным.

Между тем данные выводы основаны на неправильном применении норм гражданского законодательства.

Статьей 651 ГК РФ установлены требования к договору аренды здания или сооружения.

Определяя срок действия договора от 21.07.2005 и необходимость в зависимости от этого его государственной регистрации, суды ошибочно посчитали, что договор от 21.07.2005 заключен на срок один год, поскольку согласно пункту 1.3 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие со дня подписания передаточного акта - с 01.07.2005. Однако в силу пункта 2 статьи 425 и статьи 433 ГК РФ указание в договоре на то, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, и для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не должен включаться в срок аренды. Следовательно, срок аренды по договору от 21.07.2005 не мог начинаться ранее 21.07.2005 и заканчивался в момент, указанный в договоре, - 30.06.2006, составляя, таким образом, период менее одного года. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным...».

В следующем деле так же показана ситуация, при которой стороны самостоятельно распространили действие своего договора на время до его подписания.

«...Как следует из материалов дела, 14.04.2005, учитывая протокол согласования разногласий, между ООО "Харовсклеспром" (арендодатель) и ЗАО "Геро СЗ Заря" (арендатор) заключен договор аренды. Согласно условиям договора размер арендной платы определяется приложением N 2 к договору. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в течение 10 дней с момента выставления счета путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя. Датой выставления счета является дата, указанная в счете-фактуре. Согласно пункту 5.1 договора «срок аренды имущества начинает течь с 24.05.2004 и заканчивается 24.05.2005».

Суд первой инстанции, истолковав пункт 5.1 договора, пришел к выводу о том, что фактически договор аренды заключен сроком на один год, а поскольку договор, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным, в иске отказал.

Данный вывод основан на неправильном применении норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

На этом основании для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды недвижимого имущества, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды следует считать заключенным на срок с 14.04.2005 по 24.05.2005. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.

При таком положении вывод суда о незаключенности договора сделан с нарушением норм материального права...».

Из этой группы дел можно сделать вывод о том, что срок действия договора аренды здания или сооружения отсчитывается с момента его подписания, ведь именно с этого момента договор приобретает юридическую силу и становится обязательным для сторон (в случае, если государственная регистрация не требуется). Распространение такого договора на отношения, предшествовавшие его заключению, не увеличивает срок действия договора для целей государственной регистрации, стороны делают это исходя из лчной воли, чтобы урегулировать собственные отношения, что является их правом.

Дело обстоит иным образом, если стороны определили в договоре дату начала его действия, отличную от даты его подписания, то факт его подписания ранее начала его действия не увеличивает срок действия договора для целей государственной регистрации.

«...Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор от 22.10.2007 заключен на срок не менее года, поскольку подписан сторонами 22.10.2007 и в силу статей 434, 435, 442 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) считается заключенным в этот день, а срок его действия установлен до 30.10.2008.

Такой вывод суда первой инстанции вызывает определенные сомнения, поскольку, в силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором аренды.

В пункте 14.1 договора от 22.10.2007 стороны определили срок аренды с 01.11.2007 до 30.10.2008.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 и пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Суд первой инстанции необоснованно включил в срок аренды период от даты подписания договора - 22.10.2007, в то время как момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями и специальными нормами об аренде Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому договор аренды от 22.10.2007 следует считать заключенным на срок, указанный в пункте 14.1 договора, то есть менее года. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным...».

Следующий вопрос, который все еще не нашел единого решения в практике, касается права арендодателя на распоряжение своим имуществом до государственной регистрации договора аренды, но уже после его подписания сторонами. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. С юридической точки зрения договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, не признается заключенным и, следовательно, формально арендодатель вправе свободно распоряжаться своим имуществом. Такой позиции придерживается ВАС России. Однако существует и противоположная точка зрения судов, в соответствии с которой арендодатель, распорядившись имуществом, не может одновременно предоставить его в аренду иному лицу, независимо от факта регистрации первого договора.

Позиция первая, которой придерживаются суды. В период до государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года, передача арендодателем объекта аренды третьему лицу по другому договору допускается, поскольку договор аренды, требующий государственной регистрации, является заключенным с момента такой регистрации.

«...В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).

Суд кассационной инстанции, делая выводы о наличии заключенного между истцом и департаментом договора аренды, являющимся препятствием к заключению другого договора в отношении того же объекта, не применил указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор аренды с истцом на момент заключения договора аренды того же имущества с ответчиком не был заключен, довод истца о наличии препятствия для заключения договора с ООО «Ника» ввиду имеющихся обременений имущества подлежит отклонению.

Следовательно, основания, предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания недействительным договора аренды с ООО «Ника» отсутствуют. При этом истец не лишен возможности использовать иные способы защиты своего права.

Неприменение судом кассационной инстанции при рассмотрении спора нормы пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение положений статьи 168 Кодекса свидетельствуют о нарушении единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, в связи с чем оспариваемое постановление... подлежит отмене...».

Позиция вторая, которой придерживаются суды. В период до государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, передача арендодателем объекта аренды третьему лицу по другому договору не допускается, поскольку арендодатель уже распорядился имуществом.

«...Из материалов дела усматривается, что во исполнение указанного приказа сторонами подписан договор аренды от 24.11.2004 N 7801.4в/-576, недвижимое имущество передано арендатору и, как правильно установлено судом, договор передан в регистрирующий орган для осуществления соответствующих регистрационных действий. Регистрация с 06.07.2005 приостановлена в связи с наложением ареста на имущество балансодержателя. На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 21.02.2006 арест со спорного имущества был снят. Государственная регистрация договора аренды от 24.11.2004 N 7801.4в/-576 произведена Федеральной регистрационной службой по Республике Башкортостан 16.03.2006.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Издав приказ от 24.11.2004 N 633 о передаче в аренду предпринимателю Гладышеву Н.Н. здания общей площадью 857,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Губайдуллина, д. 2, собственник распорядился указанным имуществом. С учетом исполнения указанного приказа следует признать, что повторное распоряжение зданием, расположенным по адресу: г. Уфа, ул. Губайдуллина, д. 2, посредством подписания приказа от 25.10.2005 N 401 и договора аренды от 25.10.2005 N 15/05 не соответствует требованиям закона (ст. 209, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и нарушает права заявителя...».

Автор соглашается со второй позицией суда, считая, что она в большей степени защищает права арендатора и не дает возможности арендодателю как собственнику имущества злоупотреблять своим правом - распоряжаться имуществом по собственному усмотрению. Арендатор выразил и оформил свою волю по осуществлению правомочия по распоряжению имуществом, арендодатель, в свою очередь, также изъявил оформленное желание на заключение договора именно с названным арендодателем. Подписанный между сторонами договор сроком не менее года уже существует между субъектами, согласованны все существенные и необходимые для участников условия, и лишь в силу закона требует государственной регистрации.

На практике не редки случаи возникновения вопросов, касающихся арендных платежей. Ниже автором приведены примеры некоторых из них.

При рассмотрении споров о взыскании задолженностей по арендной плате и пеней за просрочку оплаты в практике суда на настоящее время существуют два подхода к оценке последствий отсутствия государственной регистрации договора аренды. В одном случае суд при удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей и пеней за просрочку отказывает в удовлетворении всех исковых требований (в связи с признанием договора незаключенным), в других случаях суд, установив несоблюдение требований по государственной регистрации признает доказанным факт использования помещения и обязывает ответчика выплатить сумму основного долга, но пеня им не выплачивается. Второй подход более всего отвечает интересам арендодателя.

Также следует отметить, что основание иска является фактическое использование имущества, при этом изменение предмета иска на стоимость неосновательного обогащения вследствие использования имущества при отсутствии договора не будет являться одновременным изменением и предмета, и основания исковых требований.

При незаключенном договоре аренды плата за фактическое пользование имуществом может взиматься исходя из ставок арендной платы и расходов на содержание имущества. (В приведенном далее деле суд определил плату за пользование имуществом исходя из ставок аренды муниципальных помещений, хотя арендуемое имущество к муниципальному не относилось).

«...Суд правильно указал, что, несмотря на признание договора от 01.06.2005 незаключенным, предприниматель Ширяева М.Б. была обязана оплачивать пользование помещением по цене, сложившейся в городе Котласе в спорный период за аналогичные помещения. Размер неосновательного обогащения исчислен истцом исходя из Методики расчета арендной платы за пользование помещениями, находящимися в муниципальной собственности г. Котласа.

.Поскольку из имеющихся в деле документов следует, что названным помещением пользовался ответчик, а коммунальные, эксплуатационные и другие платежи, связанные с его использованием, производил истец, суд пришел к ошибочному выводу об отсутствии обязанности у предпринимателя Ширяевой М.Б. возвратить истцу неосновательно сбереженные денежные средства, связанные с содержанием имущества...».

При незаключенном договоре аренды плата за фактическое пользование имуществом может взиматься по общим правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ.

«...Договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии со статьями 433 и 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания (помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Таким образом, вывод суда о том, что договор аренды 02.12.2005 N 5507 является незаключенным, соответствует нормам материального права.

Согласно требованиям пункта 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги...».

Ниже приведен еще один пример, который подтверждает указанный выше порядок взимания арендной платы.

«...Договор аренды от 01.10.2001 N 345 года не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суд правомерно признал названный договор незаключенным.

Указанное обстоятельство также установлено решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2006 года, принятым по делу N А65-20597/2006 (л. д. 20 - 21), и согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежит повторному доказыванию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Суд правомерно определил размер неосновательного обогащения ответчика в сумме 59627 рублей, исходя из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом порядка расчета арендной платы, определенного Постановлением Кабинета Министров от 20.03.2003 N 159 и произведенных предпринимателем платежей...».

Из приведенной выше группы дел можно увидеть, что особенностью определения размера неосновательного обогащения в арендных отношениях при признании договора незаключенным, является возможность применения ст. 424 ГК РФ. На взгляд автора, возможность применения в данной ситуации названной статьи и невозможность применения ее при определении аренной платы как существенного условия договора при его заключении, обусловлена различием самих отношений, подлежащих регулированию. В первом случае, когда договор является не заключенным в силу отсутствия государственной регистрации, не подлежит применению и условие о размере арендной платы, которое определялось сторонами в договоре. Во втором же случае, если договор является незаключенным в силу отсутствия в нем условия о размере арендной платы, суд не может применять ст. 424 ГК РФ для определения этого пункта, так как стороны должны были сами определять условие и именно в силу его отсутствия договор является незаключенным.

Автором были приведены примеры из судебной практики судов различных уровней и субъектов, которые отражают решения наиболее важных вопросов, возникающих в связи с отношениями по аренде зданий, сооружений. Договор аренды зданий, сооружений занимает особое место среди договоров аренды и на сегодняшний момент ГК РФ является единственным источником, в котором содержатся базовые и необходимые нормы, регулирующие положения об аренде данного вида имущества. Но, безусловно, что некоторые спорные вопросы все же остаются не урегулированными и требуют дальнейшего разрешения на практике; ГК РФ не всегда успевает за меняющимися, порой слишком быстро, реалиями отношений. Стоит отметить, что таких моментов со временем становится все меньше, но с другой стороны, не разрешенными остаются наиболее сложные и неоднозначные из них. Например, такие как: возможность собственники сдавать свое имущество (здание) в аренду третьему лицу в период, когда договор с другой стороной уже подписан, но еще не прошел государственную регистрацию (при условии, что договор заключен на срок не менее года); является ли акт приема-передачи единственным допустимым доказательством передачи имущества по договору аренды здания, сооружения. В связи с этим представляется, что законодателю необходимо внести необходимые дополнения и изменения в соответствующие статьи ГК РФ. В ст. 651 ГК РФ о не возможности собственника сдавать свое имущество (здание) в аренду третьему лицу в период, когда договор с другой стороной уже подписан, но еще не прошел государственную регистрацию (при условии, что договор заключен на срок не менее года); и в ст. 655 ГК РФ о том, что акт приема-передачи не является единственным допустимым доказательством передачи имущества по договору аренды здания, сооружения. На взгляд автора, необходимо отдельной статьей урегулировать вопрос о сдачи в аренду части недвижимого имущества, путем прямого указания на это в законе, а также в связи с этими дополнениями, внести в ст. 26 Закона о регистрации градационную систему, согласно которой, в любом зарегистрированном здании либо сооружении коммерческого назначения, внутренние помещения будут виртуально разбиты на фиксированные в общепринятом порядке (например, квадрат A2-В1, площадь 1м2) квадраты площади; и вот эта сетка под квази-кадастровыми номерами (A2В1) будет храниться в неотъемлемом приложении к регистрационной записи в УФРС. Также в ст. 655 ГК РФ представляется необходимым внести дополнения в виде пункта 1.1, в котором указать на совершение инвентаризации арендодателем и за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды здания, сооружения, перед подписанием акта приема-передачи.

Заключение

 

В данной дипломной работе рассмотрена одна из разновидностей договора аренды недвижимости - аренда зданий, сооружений.

Договор аренды зданий, сооружений занимает особое место среди договоров аренды недвижимого имущества.