Документы для регистрации перехода права собственности

 

Пакет документов, требуемых для регистрации перехода права собственности на квартиру обычно меньше, чем тот пакет, который нам (как Покупателю) необходим для проверки «юридической чистоты» квартиры.

Обязательными документами для регистрации перехода права по сделке купли-продажи квартиры являются:

1. Заявление на регистрацию (от Продавца – на регистрацию перехода права, от Покупателя – на регистрацию нового права);
2. Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (необязательно, но желательно, иначе, если данных об оплате в системе не обнаружат, то документы на регистрацию не примут);
3. Паспорта участников сделки;
4. Доверенность (если за Продавца действует доверенное лицо);
5. Документ-основание получения права собственности (правоустанавливающий документ Продавца); Примечание: Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру является всего лишь правоподтверждающим документом Продавца, и с 2015 года уже не требуется для регистрации перехода права по сделке;
6. Договор купли-продажи квартиры (подписанный сторонами сделки, минимум в 3-х экземплярах), либо Договор купли-продажи и ипотеки (при покупке квартиры в ипотеку);
7. Кредитный договор с банком, закладная и документы, указанные в закладной (при покупке квартиры в ипотеку);
8. Кадастровый паспорт на квартиру (если выдавался после 01.03.2008) или Технический паспорт (если выдавался до 01.03.2008).
   Примечание: с 2013 года Кадастровый паспорт для регистрации перехода права не требуется, если квартира уже стоит на кадастровом учете. Если квартира в кадастре не числится, то для сделки Кадастровый паспорт нужно будет получить. При этом, регистратор (специалист управления Росреестра), проводящий экспертизу документов перед регистрацией, имеет право потребовать дополнительные документы для подтверждения сведений об объекте и/или субъектах сделки. Это лучше выяснять загодя, в процессе подготовки сделки.

В зависимости от нюансов конкретной сделки (в т.ч. по запросу регистратора) нам могут понадобиться следующие дополнительные документы для регистрации сделки с квартирой:

1. Согласие супруги/-га Продавца на продажу квартиры (если квартира является общим имуществом супругов), либо документ, свидетельствующий о том, что квартира НЕ находится в совместной собственности супругов (например, Заявление о гражданском состоянии, брачный договор, соглашение или решение суда о разделе общего имущества супругов);
2. Разрешение Органов опеки и попечительства (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный гражданин);
3. Документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный);
4. Согласие залогодержателя (если квартира находится в залоге, в т.ч. при ипотеке);
5. Согласие получателя ренты (если квартира обременена рентой);
6. Отказ совладельцев от права преимущественной покупки (если продается доля в общей долевой собственности на квартиру);
7. В отдельных регионах местные УФРС могут потребовать заранее подписанный Акт приема-передачи квартиры (хоть это и противоречит логике сделки).

Так как в правила приема документов на регистрацию периодически вносятся изменения, рекомендуется заранее посетить или сделать контрольный звонок в местную Регпалату (или в МФЦ «Мои документы»), и уточнить состав пакета документов, и сроки регистрации. Например, кое-где Договор купли-продажи квартиры могут потребовать не в 3-х, а в 4-х экземплярах, а где-то могут потребовать подтвердить справками отдельные сведения из представленных документов.

Сотрудник, принимающий документы на государственную регистрацию, обязан выдать расписку в приеме этих документов, с полным их перечнем, датой приема, номером регистрационного дела и сроком регистрации. По номеру дела можно отслеживать ход самой регистрации, и оперативно решать вопросы в случае ее задержки.

Срок регистрации имеет важное значение (особенно для Продавца квартиры). Он будет являться основой для расчета срока доступа Продавца к банковской ячейке с деньгами. Бывает, что в процессе регистрации перехода права собственности происходит приостановка или даже отказ в регистрации. Это может быть связано как с техническими сбоями (например, ошибка в реестре данных об адресе или площади квартиры), так и с юридическими проблемами документов (например, отсутствие какого либо существенного условия в договоре, или обнаружение неурегулированных имущественных споров по данной квартире). В последнем случае, это работает на защиту интересов Покупателя, т.к. оберегает его от возможных проблем с урегулированием этих вопросов в будущем.

Чтобы избежать возможного приостановления регистрации, есть смысл обратиться за услугами по регистрации сделок купли-продажи недвижимости к специализированным юридическим конторам. Особенно это актуально при «альтернативных сделках» или «цепочках» из нескольких квартир. Так как в этих случаях необходима одновременная регистрация пакетов документов сразу по двум или нескольким квартирам. Например, проблема с регистрацией (даже просто задержка) по одной из квартир «цепочки», грозит разрушением всей «цепочки», и развалом сделки. А специалисты по регистрации сводят этот риск к минимуму.

Такая услуга стоит недорого, но шансы, что регистрация пройдет успешно – возрастают многократно. Эти специалисты знают все требования регистратора на текущий момент, имеют богатую практику регистрации различных сделок, и заранее проверяют состав и корректность оформления всех документов перед подачей на регистрацию, исключая таким образом, возможные казусы. Кстати, оформляя сделку через нотариуса, можно и ему заказать услугу по регистрации. Это не только удобно, но и заметно сокращает срок регистрации, т.к. заверенный Нотариусом договор не требует дополнительной юридической экспертизы от регистратора.