Методика управления недвижимым имуществом

 

Недвижимое имущество может быть охарактеризовано как реальные активы, которые приносят доход не за счет создания с их прямым использованием товарной продукции, а как имущество, позволяющее осуществлять вспомогательные и иные функции, например, функции управления (здания различных учреждений), экономических (офисные здания) и другие [4, С.37].

Прежде всего, на наш взгляд, необходимо определить базовые положения системы управления недвижимостью. Система управления собственностью в части объектов недвижимого имущества базируется на:

- знаниях о составе объектов собственности;

- определении рыночной стоимости объектов недвижимости и прав пользования ими;

- создании единого банка данных корпорации обо всех объектах недвижимости;

- применении всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;

- полноценной защите имущественных прав корпорации;

- достижении максимальной доходности объектов недвижимости.

Цикл управления недвижимостью имеет специфику, определяемую в основном спецификой использования недвижимости. На наш взгляд, цикл управления недвижимым имуществом может иметь следующий вид (рис. 4).

 

 

 

 

Рисунок 4 – Цикл управления недвижимым имуществом

На первом этапе необходимо обнаружить и внести в реестр все объекты недвижимого имущества. Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится для оценки доходов и расходов конкретного объекта. Результаты оценок используются для планирования дальнейшей судьбы объекта. Реализация плана осуществляется путем проведения конкурсов или иных мероприятий по передаче определенных прав на объект, а затем использование этих прав контролируется соответствующими органами.

Учет и инвентаризация – мероприятия внесения в реестр, структуризации и определения основных характеристик учитываемого имущества. Это отправные точки процесса управления, формирующие предпосылки для определения вариантов дальнейшего использования.

Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых – внесение объекта недвижимости (например, помещения) в базу данных и определение возможных вариантов его использования (рис. 5).

 

 

 

 

Рисунок 5 – Технологическая схема проведения инвентаризации

Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является кадастр недвижимости (КН), представляющий собой единую систему учета объектов недвижимости и прав на них.

Единство системы учета позволяет вносить следующие сведения в КН:

- наличие обременений и других ограничений прав собственности;

- общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимого имущества;

- учет объектов недвижимости, который обеспечивает ведение реестра объектов КН, содержащего сведения о пространственно-площадных и иных физических характеристиках объектов недвижимости;

- государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обеспечивает ведение реестра прав КН, содержащего сведения о правовых характеристиках (правовом статусе) объектов недвижимости;

- регистрация проведенных рыночных оценок объектов недвижимости, которая обеспечивает ведение реестра оценок КН, содержащего сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;

- учет территориальных зон, который обеспечивает ведение каталога зон КН, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных характеристиках территориальных зон и правилах регулирования имущественных отношений в пределах этих зон.

Функционирование кадастра недвижимости обеспечивается также следующими процессами:

а) Формирование объектов недвижимости, как неразрывная совокупность следующих дел:

- дел правоустанавливающих документов, содержащих документы, необходимые для регистрации прав на объект недвижимости;

- кадастровых дел объекта недвижимости, в которые включаются документы, содержащие сведения, необходимые для осуществления учета объекта недвижимости;

- экономических дел объектов недвижимости, которые содержат документы, необходимые для регистрации оценок данного объекта.

б) Формирование территориальных зон и, как результат, кадастровое дело определенной зоны, содержащее описание ее границ и характеристик. В этом случае:

КН – совокупность характеристик, которые должны быть актуальными, юридически значимыми, систематизированными и доступными;

КН – обеспечение корпорацией гарантии прав своих структурных подразделений на недвижимость; формирование доходной части бюджета за счет целесообразного и эффективного использования недвижимого имущества; контроль за состоянием и использованием недвижимости, находящейся в собственности.

Кадастровый учет – это необходимая составная часть системы регистрации прав и системы управления недвижимостью. В этой связи, можно выделить различия между техническим и кадастровым учетом.

1) Технический учет – описание технических характеристик объектов недвижимости (материалы стен, кровли; год постройки; год последнего капремонта и т. п.).

2) Кадастровый учет – определение географического местоположения контура объекта с указанием минимального количества необходимых для учета права характеристик (общая, полезная площадь, привязка к почтовому либо милицейскому адресу и т. п.).

в) Корпоративный земельный кадастр (КЗК) как функционально самостоятельная компонента кадастра недвижимости.

1) Структура и организация КЗК:

КЗК – охватывает все территории, на которых есть объекты недвижимости предприятия и содержит сведения о земельных участках, являющихся собственностью, а также о территориальных зонах.

2) Принципы создания КЗК:

- единство правил создания КЗК;

- доступность информации КЗК на любом этапе его создания;

- одновременное вовлечение в процесс создания КЗК всех участников корпорации;

- постоянный контроль за актуальностью сведений КЗК;

- разделение приоритетов для объектов различного подчинения;

- обеспечение приоритета конкретных участников корпорации.

После проведения инвентаризации и учета объектов недвижимости, результатом которых является кадастр недвижимости, можно переходить к следующему этапу цикла управления недвижимым имуществом.

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

- с точки зрения сравнимых продаж;

- на основе затрат;

- с точки зрения капитализации дохода.

Подробное рассмотрение указанных методов не входит в цели дипломного проекта.

 

 

2.3 Планирование вариантов использования недвижимости и реализация запланированных мероприятий

 

 

Основными вариантами использования объекта недвижимости могут быть:

- отчуждение (продажа, внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемого дочернего предприятия и др.);

- сдача в аренду;

- передача в управление;

- передача в залог.

Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный дисконтированный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости [4, С.48].

Однако после выбора варианта дальнейшие мероприятия должны быть направлены на повышение эффективности использования объекта с учетом выбора. Для этого проводится комплекс действий по реализации запланированного варианта.

Повышение эффективности использования объекта недвижимости, целесообразно осуществлять в виде следующего алгоритма:

- предпродажная подготовка;

- проведение открытого конкурса по приобретению запланированных прав;

- заключение договора на реализацию прав с победителем конкурса;

- передача прав на объект победителю конкурса.

Для организации и проведения конкурса в рамках предприятия может быть сформирована комиссия, наделенная специальными функциями (рис. 6), в состав которой включаются представители подразделений, ведающих вопросами эксплуатации соответствующего имущества, управления фондом недвижимого имущества, финансами.

 

 

Рисунок 6 – Функции комиссии по проведению конкурса

Для экспертизы и оценки инвестиционных проектов комиссия может привлекать на возмездной и безвозмездной основе экспертные, консультативные, проектные группы, сторонних специалистов и специализированные организации.

Проект использования имущества, представляемый на конкурс, должен содержать:

- титульный перечень работ по капитальному ремонту или реконструкции объекта, необходимых для поддержания его в пригодном для эксплуатации состоянии;

- объем планируемых инвестиций, необходимых для выполнения указанных работ;

- сроки выполнения проекта;

- планируемый объем площадей, предоставляемых инвестору в собственность при выполнении инвестиционного проекта.

Комиссия организует конкурс в следующем порядке:

- определяет условия конкурса;

- организует публикацию информации о проведении конкурса;

- принимает заявки на участие в конкурсе;

- организует ознакомление участников с объектом;

- осуществляет процедуру конкурса;

- обеспечивает проведение экспертизы и оценки инвестиционных проектов;

- определяет победителя;

- организует публикацию информационного сообщения об итогах конкурса.

Процедура контроля использования недвижимого имущества включает в себя мероприятия и действия, направленные на мониторинг текущего состояния объектов имущества, правильности и законности их использования, принятие решений по недобросовестному использованию объектов недвижимости. В целом всю совокупность мероприятий и действий можно представить в виде схемы (рис. 7).

 

 

Рисунок 7 – Структура и порядок контроля использования объектов недвижимости

Основные функциональные задачи мониторинга:

- систематическое выявление изменений в состоянии фонда объектов недвижимости и обновление банка данных кадастра объектов недвижимого имущества;

- изучение и оценка текущих процессов;

- использование и анализ данных контроля за использованием и охраной объектов недвижимости;

- информационное обеспечение кадастровой оценки объектов.

Для получения необходимой информации при осуществлении мониторинга основными методами представляются:

- дистанционное зондирование, при котором изучается внешнее окружение объекта недвижимости;

- непосредственные наземные специальные наблюдения;

- современный и ретроспективный анализ данных, получаемых в результате инвентаризации объектов, проверок, обследований, контрольно-ревизионной работы.

Таким образом, цикл управления недвижимым имуществом завершается принятием решения о продолжении конкретного использования объекта, причем решение может быть одним из следующих:

- расторжение договора на использование объекта недвижимого имущества ввиду незаконности или неэффективности использования;

- пересмотр условий договора;

- продолжение работы на тех же условиях.

Как показал проведенный анализ, цикл управления собственностью является наиболее приемлемым способом реализации всех функций собственника. Грамотная и четкая реализация всех этапов цикла для всех видов собственности позволит, на наш взгляд, повысить эффективность ее использования.

 

Глава 3 Анализ информационного обеспечения деятельности по управлению собственностью (недвижимостью) на примере ОАО "УАЗ"

3.1 Управление собственностью ОАО "УАЗ": цели и задачи

 

 

В предыдущих главах были описаны вопросы, с которыми сталкивается специалист отдела собственности при исполнении своих служебных обязанностей и сформулированы общие требования к информационным системам, использование которых повысило бы качество выполняемой работы, в том числе деятельности подразделения предприятия, ответственного за эффективность управления объектами недвижимости.

ОАО "Ульяновский автомобильный завод" является крупным промышленным предприятием, представляющим российское автомобилестроение.

В настоящее время стратегия завода – производство недорогих полноприводных автомобилей широкой модификации и универсального использования.

Для сохранения завоеванной ниши на рынке автомобилей и постепенного расширения ее за счет привлечения новых потребителей на предприятии практически беспрерывно идет не только модернизация выпускаемых автомобилей (она проводится как без существенного изменения их конструкции, так и с изменением узлов и агрегатов, в том числе элементов кузова), но и создание принципиально новых автомобилей, предусматривающее коренное изменение дизайна с сохранением свойств внедорожника.

Миссия ОАО «Ульяновский автомобильный завод»: быть лидером в России и на рынках развивающихся стран по производству и сбыту надежных малотоннажных автомобилей повышенной проходимости.

В организационную структуру ОАО "УАЗ" входит Управление собственности и ценных бумаг одной из целью которого является эффективное управление недвижимостью и землей, находящейся в собственности ОАО "УАЗ". В ходе выполнения поставленной цели, Управление собственности и ценных бумаг ведет деятельность по:

- оформлению прав собственности на объекты недвижимости;

- подготовке и заключению договоров аренды недвижимого имущества и земельных участков;

- подготовке документов для оформления соглашений о сервитуте, согласование условий соглашения с контрагентом;

- подготовке документов для оформления договоров купли-продажи;

- организации оперативного учета основных средств, переданных в аренду дочерним предприятиям;

- формированию реестра недвижимого имущества;

- проведению инвентаризации объектов недвижимости;

- заключение договоров с независимым оценщиком для оценки имущества, передаваемого в уставный капитал дочерних обществ;

- проведение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ОАО «УАЗ».

В результате оформления в собственность объектов недвижимости ОАО «УАЗ», у предприятия появляется возможность использовать имущество с целью извлечения прибыли.

Работа по оформлению земельно-правовых документов технических паспортов на объекты имущества ОАО «УАЗ» позволяет на законных основаниях передавать это имущество в уставный капитал совместных и дочерних обществ, что в свою очередь решает задачу уменьшения налогооблагаемой базы при исчислении налога на имущество. Передача объектов социально-бытового назначения, стоящих на балансе ОАО «УАЗ» и являющихся федеральной собственностью также сопровождается уменьшением налогооблагаемой базы.

Заключение договоров аренды на земельные участки, нежилые помещения, за пользование оборудованием и оснасткой приводит к увеличению доходной части бюджета ОАО «УАЗ». Реализуемая в настоящее время программа по реструктуризации основного производства и выделение части производств ОАО «УАЗ» в дочерние структуры, значительно увеличила объем работ для специалистов Управления собственности и ценных бумаг, но выгода от данного мероприятия есть всем участникам процесса.

Невозможно не отметить и такую работу по управлению земельным участком под промплощадкой ОАО «УАЗ», как отмена решения Городской Думы по зонированию промплощадки. Результатом деятельности стала экономия по уплате замельного налога в сумме порядка 25 млн. руб.

 

3.2 Характеристика источников информации в деятельности по управлению собственностью ОАО "УАЗ"

 

 

Перечисленную в предыдущем параграфе деятельность, связанную с управлением собственности ОАО «УАЗ», невозможно представить без использования различных информационных ресурсов, предоставляющих информацию об объектах управления, явлениях внешней среды, ее параметрах, свойствах и состоянии в конкретный момент времени.

Информационная среда деятельности по управлению объектами недвижимости включает, с точки зрения содержания, экономическую, правовую и техническую информацию.

К экономической информации можно причислить сведения, предоставляемые службой главного бухгалтера о затратах на содержание объектов недвижимости, затратах на содержание оборудования. Отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости, предоставляемые независимым оценщиком, необходимые при подготовке документов для передачи имущества ОАО «УАЗ» в уставный капитал дочерних обществ или для оформления договоров купли-продажи объектов недвижимости, также относятся к экономической информации.

Требования многочисленных нормативных актов действующего законодательства Российской Федерации относятся к правовой информации. Источником такой информации на ОАО «УАЗ» часто является система «ГАРАНТ», доступ к которой возможен с любого персонального компьютера, подключенного к корпоративной информационной системе. К слову, все компьютеры установленные на рабочих местах специалистов Управления собственности и ценных бумаг подключены к КИС, а наличие права доступа к ресурсам сети Интернет на ОАО «УАЗ», является дополнительной возможностью оперативно отслеживать появление новых правовых документов и комментариев к ним.

К технической информации относятся данные, предоставляемые Бюро технической инвентаризации (технические паспорта на объекты недвижимости при оформлении ОАО «УАЗ» права собственности), службой главного инженера ОАО «УАЗ» (планировки объектов недвижимости, выкопировки из генерального плана ОАО «УАЗ»), управления главного архитектора ОАО «УАЗ» (согласование вопросов, возникающих при заключении договоров аренды рекламных мест).

Специалисту Управления собственности приходится иметь дело со следующими документами и материалами:

1) официальные документы, которыми обязан пользоваться субъект хозяйствования в своей деятельности: законы государства, указы президента, постановления правительства и местных органов власти, приказы вышестоящих органов управления, акты ревизий и проверок, приказы и распоряжения руководителей предприятия;

2) хозяйственно-правовые документы: договора, соглашения, решения арбитража и судебных органов, рекламации;

3) решения общих собраний акционеров;

4) материалы изучения передового опыта, полученные из раз­ных источников информации (Интернет, радио, телевидение, газеты и т.д.);

5) техническая и технологическая документация;

6) материалы специальных обследований состояния произ­водства на отдельных рабочих местах (хронометраж, фотогра­фия и т.п.);

7) устная информация, которая получена во время встреч с членами своего коллектива или представителями других предприятий;

У любой информации, имеющей ту или иную форму представления, есть количественные и качественные характеристики. Попробуем дать оценку информации, поступающей специалисту отдела собственности, с этой точки зрения. Напомним, что количественные характеристики информации, т.е. объем, необходимый для выполнения работы и принятия решения, зависят от сложности решаемой задачи, времени, отведенного на выполнение задания, квалификации и опыта специалиста.

Качественные характеристики информации многообразны, но основными из них являются:

– своевременность;

– достоверность;

– достаточность;

– надежность.

Своевременность информации исходит из того, что с момента ее получения проходит определенный промежуток времени, в течение которого информация стареет и теряет актуальность. Отсюда возникает проблема определения оптимальной периодичности сбора информации с учетом динамики изменений внешней и внутренней среды организации.

Достоверность информации заключается в следующем: чем точнее информация отражает реальное состояние объекта, т. е. чем ближе она к реальным процессом и характеристикам изучаемого объекта, тем выше качество принимаемого решения.

Достаточность во многом зависит от ситуации и носит субъективный характер, зависит в конечном счете от значимости решения и квалификации лица, принимающего решение.

Надежность информации обеспечивает уверенность в качестве полученных сведений и возможности их использования в широком спектре проблем.

Необходимо также учитывать, что сбор любой информации, а особенно с высокой степенью надежности, за короткий период и в достаточном объеме требует значительных затрат. Задача состоит в определении оптимального соотношения между всеми этими параметрами, поскольку чрезмерная стоимость информации или большая продолжительность ее сбора могут сделать неэффективным любое, даже самое разумное решение.

Вся получаемая разнородная информация должна быть упорядочена по определенным классификационным принципам для того, чтобы облегчить ее использование при принятии решений. Классификация должна предусматривать такие признаки решения, как поле принятия, характер и уровень принимаемого решения. Иначе говоря, должна быть создана информационная система, которая позволит удовлетворять потребности пользователей любого уровня путем обращения к банку данных или поиску и выдачи информации.

Опираясь на данные рассуждения о качественных характеристиках источников информации, сделаем анализ документов, с которыми приходится иметь дело специалисту по недвижимости.

Для удобства оформим перечень входящих документов и информации в виде таблицы 1, сгруппировав их по видам деятельности.

Таблица 1 - Перечень входящих документов по управлению собственностью

 

Вид деятельности	Поставщик информации	Вид документа	Форма предоставления документа
1	2	3	4
Оформление права собственности на объект недвижимости	Служба Главного инженера	Акты ввода в эксплуатацию объекта недвижимости	Бумажная форма
	Бюро технической инвентаризации	Технический паспорт	Бумажная форма
Подготовка и заключение договоров аренды недвижимого имущества	Служба Главного инженера	Планировки объектов недвижимости	Бумажная форма
	Служба Главного бухгалтера	Справка о затратах на содержание объектов недвижимости	Бумажная и электронная форма
Подготовка и заключение договоров аренды оборудования	Служба Главного бухгалтера	Затраты на содержание оборудования	Бумажная и электронная форма
Подготовка документов для передачи имущества в уставный капитал дочерних обществ	Служба Главного бухгалтера	Перечень имущества	Бумажная и электронная форма
	Независимый оценщик	Отчет о рыночной стоимости	Бумажная форма

Продолжение таблицы 1

 

Вид деятельности	Поставщик информации	Вид документа	Форма предоставления документа
Подготовка годового отчета в Территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом РФ об объектах федеральной собственности	Служба Главного бухгалтера	Перечень имущества	Бумажная и электронная форма
Подготовка документов для оформления договоров купли-продажи объектов недвижимости и другой собственности	Служба Главного инженера	Планировки объектов недвижимости	Бумажная форма
	Служба Главного бухгалтера	Справка о затратах на содержание объектов недвижимости	Бумажная форма
	Независимый оценщик	Отчет о рыночной стоимости	Бумажная форма
Подготовка и заключение договоров аренды рекламных мест	Управление Главного архитектора	Одобрение вида рекламных носителей	Бумажная форма

 

Экспертный анализ документов, представленных в таблице 1, показывает, что качественные и количественные характеристики, предъявляемые к содержащейся в документах информации являются достаточными для выполнения поставленных задач, но отсутствие специализированного программного обеспечения является сдерживающим фактором, т.к. информация, содержащаяся в документах не сохраняется в формате какой-либо реляционной СУБД, а потому не может считаться легкодоступной в дальнейшей работе.

3.3 Использование Интранет-технологий в информационном обеспечении деятельности по управлению собственностью ОАО "УАЗ"

 

 

На ОАО «Ульяновский автомобильный завод» много лет успешно функционирует и развивается корпоративная информационная система (КИС), которая в настоящее время представляет собой информационное пространство, основанное на программно-технических комплексах, предназначенных для сбора, обработки и хранения данных в целях обеспечения своевременного и достоверного получения пользователями необходимой для их работы информации. Доступ к КИС регламентируется специально утвержденным, в соответствии с принятой политикой информационной безопасности, Положением о работе пользователей КИС.

Информационные ресурсы КИС ОАО «УАЗ» включают в себя массивы и базы данных, классификаторы, справочники и справочные системы, разрабатываемые и функционирующие информационные системы.

Одной из важных составляющих КИС на ОАО «УАЗ» являются ресурсы заводской Интранет-сети, к которым можно обратиться с любого персонального компьютера, подключенного к КИС. К ним относятся:

- официальный Интранет-сервер ОАО «УАЗ»;

- сервер входящей/исходящей электронной почты;

- зеркало официального сайта ОАО «Ульяновский автомобильный завод»;

- страница технической поддержки пользователей КИС;

- сервер центра ночной доставки файлов;

- ftp-сервер общего доступа;

- автоматизированная система ведения нормативно-справочной документации;

- сайт Управления собственности и ценных бумаг.

 

Рассмотрим подробнее что представляют собой указанные ресурсы.

Главный Интранет-сервер ОАО «УАЗ» разработан специалистами Управления информационных систем и технологий, является по сути порталом, объединяющим остальные Интранет-ресурсы (рис.8).

 

 

 

 

 

Рисунок 8 – Скриншот главного Интранет-сервера ОАО «УАЗ»

 

Руководители и специалисты ОАО «УАЗ» уже не представляют своей работы без использования средств электронной почты, что во много раз ускоряет процесс коммуникации внутри предприятия. Более того, внедряемая в настоящее время система делопроизводства, основанная на Инструкции «О порядке согласования организационно-распорядительных документов», базируется на использовании внутренней электронной почты предприятия, что повышает статус данного средства коммуникации до официального.

Автоматизированная система ведения нормативно-справочной документации (рис.9) содержит следующие разделы:

- государственные стандарты;

- корпоративные стандарты;

- регламенты бизнес-процессов и процедур;

- заводская нормативная документация;

- методические, нормативные, научно-популярные материалы по системам качества.

 

 

Рисунок 9 – Скриншот сайта нормативно-справочной документации

 

Сайт Управления собственности и ценных бумаг был разработан прежде всего с целью оперативного изучения содержимого периодических изданий и повышения информированности специалистов, работающих в Управлении в части вопросов, относящихся к их компетенции (рис.10).

 

 

 

 

Рисунок 10 – Скриншот сайта Управления собственности и ценных бумаг ОАО "УАЗ"

 

В Управление собственности и ценных бумаг поступает достаточно много различных периодических изданий: Имущественные отношения в Российской Федерации; Журнал для акционеров; Инвестиции и управление; Недвижимостьт и инвестиции; Собственность и рынок; Вопросы оценки и т.д.

Администратор картотеки публикаций имеет возможность оперативно пополнять электронную картотеку, а функции поиска по ключевым словам облегчают посетителям сайта нахождение необходимых материалов и документов.

Рассмотренные нами информационные ресурсы оказывают положительное влияние на информационную обеспеченность деятельности по управлению собственностью ОАО «УАЗ», но на наш взгляд являются недостаточными. Резерв для роста в сфере применения информационных технологий у подразделения имеется и задача руководства добиться внедрения такой информационной системы, которая бы реализовывала системный подход к вопросу учета, мониторинга и управления имуществом предприятия. Возможно, что на этом пути у Управления собственности и ценных бумаг будут «союзники» в лице других подразделений ОАО «УАЗ», использующих информацию о собственности, объектах недвижимости и земельных участках.