Формы государственного регулирования ипотечного кредитования

Государственное регулирование ипотечного жилищного кредитования в России осуществляется с основной целью - стимулирование спроса и предложения участников ипотечного кредитования, которое включает, но мнению автора, четыре основных направления (рисунок 2.3).

 

Направления государственного регулирования ипотечного кредитования

Воздействие на деятельность участников рынка ипотечного кредитования при помощи экономических форм регулирования

Становление отношений и взаимосвязей между субъектами ипотечного кредитования при участии государства (государственных программ

Создание единой системы ипотечного кредитования в масштабах страны

Достижение социально-экономической эффективности ипотечного кредитования

Рисунок 2.3 - Направления государственного регулирования ипотечного кредитования [62,с.89]

 

Одним из преимущественных методов повышения активности участников системы ипотечного кредитования является стимулирование их деятельности посредством налогового регулирования. По мнению Попова М.А., Донцовой Л.В. и Печатниковой С.М., может благоприятствовать жилищному сектору по нескольким направлениям:

-применение налоговых льгот в жилищном строительстве стимулирует рост её объемов и снижение совокупных затрат на возведение объектов;

-налоговые льготы по жилищному строительству, предоставленные населению, увеличивают платежеспособный спрос и расширяют рынки сбыта для строительных предприятий;

-освобождение от налогообложения (или снижение налогообложения) процентов и платежей по займам, расходов на приобретение жилья, доходов от продажи жилья, выплат по ипотечным кредитам расширяет платежеспособный спрос населения;

-льготы по строительству жилья с привлечением бюджетных средств являются нормой, стимулирующей государственное строительство жилья;

-рост налогообложения жилищной собственности (налог па имущество или недвижимость) приводит к снижению доходов от использования жилья, предложению жилья (снижению темпов строительства) и падению цен на объекты жилья [50,с.23].

Налоговое бремя, которые сегодня несут участники ипотечного кредитования и всех сделок с жилой недвижимостью, немаловажный фактор в вопросе формирования спроса и предложения на рынке ипотечных кредитов и жилищного строительства. Вопросы налогообложения затрагивают всех основных участников: продавцов и покупателей - при купле-продаже; наследников разных очередей - при наследовании и продаже (если срок владения менее 3-х лет); при дарении – если лица не доказали, что состоят в родстве.

В России в настоящее время существуют следующие виды налогов, относящиеся к операциям с недвижимостью

1. Ежегодно уплачиваемые, или текущие налоги. Как следует из
названия, этот вид налогов относится непосредственно к факту обладания
недвижимостью, а не к сделкам с ним. К таким налогам относятся:

-налог на имущество, действующий в отношении квартир, домов, садовых домиков и других строений;

-земельный налог, действующий в отношении земельных участков.

2. Однократно уплачиваемый налог. Они связаны с фактом перехода права собственности на объект недвижимости и уплачиваются однократно при совершении сделки. Это такие налоги, как:

-налог на доход от продажи имущества, если имущество находилось в собственности менее 3-х лет, независимо от того как получено имущество: купля-продажа, наследство, дарение;

-налог на доход от приобретения имущества: безвозмездное получение имущества юридическим лицом или физическим лицом, если участники сделки не родственники (супруги, дедушки, бабушки, внуки, родители, братья, сестры, дети (в том числе усыновленные)[3].

Все эти налоги распространяются и на сделки, при которых используется ипотечное кредитование, поэтому условия их взимания и налоговые льготы стимулируют развитие ипотеки и увеличивают привлекательность жилищного кредитования.

Довольно распространенным случаем при оформлении сделок купли-продажи недвижимости участники сделки в документах занижают её стоимость для того, чтобы снизить или избежать налогообложения. Однако при предоставлении ипотечного кредита на приобретение недвижимости кредитор требует в договоре купли-продажи указывать полную стоимость этого объекта.

Для продавцов недвижимости, которые владели ею менее трех лет, это чревато уплатой достаточно высокой суммы подоходного налога. Отчасти именно это обстоятельство часто приводит к отказу продавцов от сделки с привлечением ипотечного кредита.

В статье 220 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что недвижимость, находящаяся в собственности налогоплательщика более трех лет, и стоимостью менее 1 млн. рублей не облагается подоходным налогом. Для больших городов, где стоимость недвижимости высока, эта сумма крайне мала. Поэтому продавцы, владеющие недвижимостью менее трех лет, отказываются продавать свои объекты по ипотеке, что значительно затрудняет поиск квартиры для покупателя-заемщика[3].

Налоговые вычеты по сделкам с недвижимостью предусмотрены ст. 220 Налогового кодекса:

- если недвижимость находилась в собственности владельца, желающего продать, менее трех лет и стоимость квартиры или дома не превышает 1 млн. рублей, то он освобождается от уплаты подоходного налога; если же такая недвижимость стоит больше 1 млн. рублей, то с суммы превышения продавец обязан уплатить 13% подоходного налога;

- если продавец владеет недвижимостью более трех лет, то он

освобождается от уплаты подоходного налога независимо от продажной стоимости недвижимости;

-если имуществом владели несколько человек, то право на налоговые льготы делится между ними в соответствии с их долей в этом имуществе;

-если недвижимость была приобретена, например за 1,3 млн. рублей, а потом владелец собирается ее продать за ту же цену, то подоходный налог с нее не удерживается за отсутствием источника дохода. Но если недвижимость продается с прибылью, например, за 1,5 млн. рублей, то в этом случае у продавца возникает обязанность по уплате подоходного налога с разницы покупной и продажной цены, т.е. в нашем примере - с 200 тысяч рублей.

В целях стимулирования спроса, предложения участников рынка ипотечного кредитования и снижения рисков, необходимо применение единых федеральных стандартов в области ипотечного жилищного кредитования. Данная цель достигается государством через функционирование ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), которое создано государством и 100% акций принадлежит ему же.

В течение более чем 15 лет АПЖК рассматривалось как основа российской системы ипотечного жилищного кредитования, организация, через которую на развитие ипотеки влияет государство путем предоставления, кроме бюджетных средств, непосредственно АИЖК субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Целями Агентства являются:

-создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

-обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

-создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

-создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

-формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Стандарты - свод единообразных взаимоувязанных положений, форм документов и требовании, предъявляемых Агентством к участникам ипотечного жилищного кредитования, содержанию, построению и оформлению документации и договоров, регулирующих отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования.

Эти стандарты разработаны в целях:

-обеспечения единообразия и законности применяемых форм и методов правоотношений участников ипотечного кредитования, сделок, работ и услуг, а также технической и информационной совместимости документации;

-внедрения надежных процедур предоставления, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов), удостоверенных закладными;

-становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования с использованием модели организации рефинансирования кредитных и иных организаций через федерального оператора вторичного ипотечного рынка -ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» с участием региональных специализированных структур.

Стандарты Агентства, состоящие из четырех частей, включают в себя:

-Общую часть

-Часть I -Стандарты процедуры выдачи ипотечных кредитов (займов).

-Часть II - Стандарты процедуры рефинансирования ипотечных кредитов (займов, закладных).

-Часть III - Стандарты процедуры сопровождения ипотечных кредитов (займов, закладных).

Общая часть предусматривает порядок взаимодействия Агентства и участников ипотечного рынка, а также требования, предъявляемые к основным участникам ипотечного кредитования на условиях АИЖК (администрации субъектов Российской Федерации, региональные операторы, сервисные агенты, агенты по сопровождению, агенты по взысканию, первичные кредиторы, страховые компании, оценочные компании), основным параметрам ипотечных кредитных сделок, к заемщику, к предмету залога (ипотеки), к страховому обеспечению ипотечных сделок, к программе социальной поддержки населения субъекта Российской Федерации, к договорам, заключаемым в процессе оформления ипотечной кредитной сделки.

Стандарты процедуры выдачи ипотечных кредитов (займов) разработаны и введены с целью установления единых правил и требований, предъявляемых к параметрам ипотечных кредитов (займов) при их выдаче и порядку их выдачи.

Стандарты процедуры выдачи ипотечных кредитов (займов) включают: оценку платежеспособности Заемщика; проверку дохода Заемщика; расчет максимальной суммы кредита (займа); формы документов, применяемых при выдаче ипотечного кредита (займа) [14].

Регламент работы по выдаче кредитов и контролю за исполнением заемщиками обязательств по кредитным договорам является одним из наиболее объемных программных документов кредитных организаций, поскольку в нем содержится описание алгоритмов (порядка) работы персонала при практическом осуществлении тактических приемов кредитования, первым пунктом при выдаче кредита в котором - оценка платежеспособности заемщика.

Опенка платежеспособности заемщика это - оценка возможности выполнения принятых им на себя обязательств по возврату кредит (займа) и уплате начисленных процентов.

Платежеспособность заемщика определяется следующими соотношениями:

1. Величиной кредитного риска и максимально допустимым размером кредита (займа) исходя из коэффициента Платежеспособность/Доход (П/Д):

 

2.1

П/Д =

 

2. Соотношением кредита и стоимости залогового имущества (К/З):

К/З =

2.2

Предельное значение коэффициента П/Д устанавливается в зависимости от коэффициента К/З и дохода заемщика в следующих размерах:

-если коэффициент К/З меньше или равен 50% (0,5), значение
коэффициента П/Д составляет 50 % (0,5);

-если величина коэффициента К/З больше 50% (0,5), применяется коэффициент из таблицы 2.13.

Интересна зарубежная система оценки платежеспособности заемщика. Так, например, в практике американских банков применяется «правило пяти си», где критерии оценки обозначены словами, начинающимися с «С»: character (характер, репутация заемщика), capacity (финансовые возможности), capital (владение активами), collateral (наличие обеспечения), conditions (экономическая конъюнктура и перспективы). В Англии ключевым словом, сосредотачивающим требования при выдаче ссуд является термин «PARTS»: purpose (назначение, цель), amount (размер суммы), repayment (оплата, возврат основной суммы долга и выплата процентов по нему), term (срок), security (обеспечение, залог).

Проверка доходов заемщика осуществляется на основании предоставленною перечня документов, установленною Частью I Стандартов АИЖК. Расчет максимальной суммы кредита (займа), который может быть выдан заемщику, производится только на основе стабильного дохода, подтвержденного документами за последние шесть месяцев [14].

Таблица 2.13 - Значение коэффициента П/Д в зависимости от дохода заемщика

Ежемесячный доход заемщика, указанный в прожиточных минимумах (ПМ*) в расчете на одного члена семьи	Значение коэффициента П/Д
до 2.0
2.2
2.4
2,6
2,8
3,0
3,2
3.4
3,6
3,8
4,0
4,2
4,4
4,6
4,8
5.0 и более

*ПМ - величина прожиточною минимума в субъекте РФ. Если в субъекте РФ нет утвержденной величины прожиточною минимума, в расчет принимается средняя величина прожиточною минимума по России [6].

 

Максимальный размер кредита (займа) определяет коэффициент К/3, который может быть выдан заемщику, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения. Величина этого соотношения составляет не более 70 процентов и не менее 30%.

Система ипотечного кредитования в странах с рыночной экономикой развита и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

Исследуя спрос населения на жилье и ипотечные жилищные кредиты как способ приобретения жилья необходимо оценить положение, сложившееся сегодня в жилищной сфере России. Это возможно при помощи определенных показателей, показателя уровня удовлетворенности потребности в жилье и индикатора доступности жилья.

1. Показатель уровня удовлетворенности потребности в жилье (Пу), исходя из количества очередников, составляет 10% от общего числа семей, на первый взгляд Пу=0,9 вполне приемлем. Но, на самом деле, индикатор количества очередников, не соответствует фактическому росту уровня неудовлетворенной потребности в жилье, так, как показывает практика, очередники, не дождавшись очереди, самостоятельно приобретают жилье в ипотеку.

2. Индикатор доступности жилья (Идж), который рассчитывается как отношение стоимости квадратного метра к величине среднемесячного дохода (в тыс. руб. в месяц). Индикатор в 2017 году по Тюменской области составлял 2,8, это означает, что, если все доходы семьи, нуждающейся в приобретении жилья, целиком будут направлены на накопление необходимой суммы, за год эта семья сможет приобрести 4,3 м² жилья.

По данным Государственною комитета статистики в Российской Федерации на одною человека в среднем приходится 20,5 м жилья, т.е. средняя российская семья из трех человек, которая должна иметь квартиру площадью, в среднем, 61,5 м², будет приобретать ее более 14 лет.

Но, поскольку значительная часть доходов фактически должна быть направлена на текущее потребление (еду, одежду, обучение, проезд на транспорте и т.д.) учитывая величину потребительской корзины в Тюменской области в 2017 г. - 7714 руб., семья сможет приобрести значительно меньшую величину квадратных метров, а средний срок кредитования увеличится [48, 58].

Существует немало схем государственного жилищного кредитования. Например, государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидии для оплаты первоначальною взноса при получении ипотечного кредита.

Это сокращает размер необходимого кредита. При такой системе оплаты приобретения жилья гражданами:

-на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем 25 - 60%;

-на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходится примерно 40% [57,с.56].

Серьезной формой поддержки граждан и одновременно экономической формой государственною регулирования ипотеки посредством воздействия на спрос и предложение на рынке ипотечных кредитов жилищного строительства при помощи предоставления удешевленных кредитных ресурсов являются Федеральные целевые программы:

1. «Молодая семья» - программа была разработана в 2010 году, она подразумевает государственную поддержку в виде 30% субсидии при покупке квартиры семьей. Для реализации федеральной программы разработаны региональные подпрограммы «Молодая семья».

2. «Жилище» - Федеральная программа, нацеленная на то, чтобы в России сформировался рынок жилья эконом-класса, был устранен недостаток комфортного жилья и повысилось качество жилищного фонда. Данная программа реализует национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам РФ».

3. «Обеспечение жильем молодых семей» - программа является частью федеральной программы «Жилище». Она позволяет семейным парам получить льготы на приобретение комфортного жилья (не обязательно квартир; в рамках данной программы можно построить дом, погасить жилищный кредит, внести взнос в жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооператив). Субсидия от государства составляет от 30% до 35%.

В Тюменской области и г. Тюмень действуют федеральные и региональные программы по 4-м направления:

-Субсидии и займы на приобретение/строительство жилья

-Займы работникам бюджетной сферы

-Молодая семья (льготные займы)

-Областная целевая программа «Сотрудничество»

Хотелось бы отметить региональные программы, которые реализуются в Тюменской области, г. Тюмень и автономных округах, не имеющие аналогов в других субъектах РФ:

1. «Губернаторская программа» - в Тюмени с 2011 года действует губернаторская программа «Молодая семья». Она позволяет покупать жилье в новостройках по льготной цене. Субсидия от области составляет 30-35% от стоимости квартиры.

2. «Жилищная программа для бюджетников Тюменской области», действующая с 2011 г. Субсидии предоставляются в размере 400 тыс. рублей плюс по 100 тыс. рублей на каждого ребенка, кредиты в размере 1 млн. рублей на 10 лет под 1,8%. С 2012 года в жилищную программу также включены работники культуры, спорта и других направлений бюджетной сферы.

3. «Сотрудничество» - межрегиональная программа по предоставлению социальных выплат (сертификатов) жителям Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на приобретение жилых помещений на юге Тюменской области (15 м² на одного члена семьи) [55,с.76].

Наиболее крупной Федеральной целевой программой является «Жилище», которая включает в себя 8 программ и подпрограмм:

-Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты»;

-Федеральная целевая программа «Строительство на территории Российской Федерации для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»;

-подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации»;

-подпрограмма «Обеспечение жильем участников ликвидации последствии радиационных аварии и катастроф»;

-подпрограмма «Свой дом»;

-подпрограмма «Обеспечение жильем в России граждан российской Федерации комплекса «Байконур»;

-подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда»;

-подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей».

Реализация федеральной целевой программы «Жилище» годы должна улучшить следующие целевые показатели:

- жилищные условия населения страны;

-доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 м² будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;

-снижение времени ожидания малоимущих граждан в очереди на получение социального жилья до 5 -7 лет;

-рост объемов вновь вводимого и реконструируемого жилья не менее 3% в год;

-строительство новых квартир общей площадью более 310 млн. м²;

-обеспечение жильем за счет средств федеральною бюджета более 505 тысяч семей граждан, относящихся к определенным законодательством категориям;

-улучшение демографической ситуации в стране,

-создание условий для реализации эффективной миграционной политики;

-снижение социальной напряженности в обществе [25].

По мнению С.И. Круглик, в России сложился одноуровневый рынок ипотечного кредитования, основной задачей государства является формирование системы ипотечного кредитования, которая должна включает пять сегментов:

1. Рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

2. Первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в отношения. Чем стабильнее рынок недвижимости, тем охотнее банки берут недвижимость в залог, расширяя оборот и снижая процентные ставки по кредиту;

3. Вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам, а также рефинансирование выданных ипотечных кредитов;

4. Рынок ипотечных ценных бумаг, на котором персонифицированные права по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладным) трансформируются в обезличенные доходные бумаги (облигации), которые размешаются среди долгосрочных инвесторов;

5. Страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков неплатежеспособности, здоровья заемщика, сохранности жилья [33].

Взаимодействие элементов повышается доступность ипотечных кредитов для граждан и стимулируется платежеспособный спрос на жилье, расширяет бюджетные возможности улучшения жилищных условий, стимулирует развитие рыночных отношений и не только в жилищном и банковском секторе. Экономический рост и уровень занятости обеспечиваются в организациях инфраструктуры: юридических страховых, финансовых компаниях, торговых организациях и т.д.

Все вышесказанное позволяет сделать вывод о том, что в целях, направленных на повышение доступности ипотечного кредитования, государству необходимо рассмотрение и анализ зарубежного опыта применения ипотечного жилищного кредитования и заимствование механизмов, показавших наибольшую результативность и проверенных временем.

В мировой практике существуют различные механизмов и экономические формы приобретения жилья с применением ипотеки, образующих разнообразные модели ипотечного жилищного кредитования, рассмотрим их подробнее.